南漳县城市规划区房屋征收与补偿暂行办法.docx

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南漳县城市规划区房屋征收与补偿暂行办法

南漳县城市规划区房屋征收与补偿

暂行办法

为了加强城市建设管理，提升城市形象，改善城区居民工作和生活环境，保障被征收方的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省人民政府令第380号）等法律法规和国家、省、市有关房屋征收与补偿工作文件精神，结合南漳实际，特制订本暂行办法。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以城乡一体化建设为目标，本着集约、节约用地的原则，鼓励以货币补偿为主、产权置换为辅的办法，积极引导土地和房屋被征收对象入住城市社区。

二、基本原则

坚持“统一规划、统一标准、统一征收、统一安置”的原则；坚持“政府主导、依法依规、尊重民意、规范管理”的原则；坚持“让利于民、自由选择、公平公正、阳光操作”的原则，建设城市新区。

三、征收安置补偿方式

（一）货币补偿。

鼓励被征收方选择货币补偿安置方式。

货币补偿根据房屋性质、房屋类型、房屋结构、房屋来源、房屋成新率及其所属区域等综合因素决定。

（二）产权置换。

置换比例根据房屋性质、房屋类型、房屋结构、房屋来源及其所需置换的区域等综合因素决定。

四、征收安置补偿内容

㈠征收安置补偿。

1、主体房屋补偿。

（1）国有出让土地上的合法主体住宅房屋补偿。

按照市场价评估后予以货币补偿；其出让土地证载面积的剩余使用年限，按照土地现行市场价评估后予以货币补偿。

（2）国有划拨土地上的合法主体住宅房屋补偿。

参照国有出让土地上的合法主体住宅房屋市场价评估后予以货币补偿；其国有划拨土地证载面积，按照现行征地成本价评估后予以货币补偿。

（3）农村集体土地上的合法主体住宅房屋补偿。

参照国有出让土地上的合法主体住宅房屋市场价评估后予以货币补偿。

2、附属设施补偿。

对征收住宅房屋的附属设施建设（如猪栏、厕所、厨房、杂屋、临时钢构、活动板房以及前后檐口低于2.2米的隔热层等），按重置价评估后予以货币补偿。

3、装饰装修补偿。

对征收房屋装饰装修部分按《湖北省建筑工程消耗量定额》（装饰装修部分）作为评估依据予以货币补偿。

4、经营房屋补偿。

（1）“纯商业”补偿。

经营性房屋为一楼的，在据实确认经营性面积的基础上，按经营性房屋市场价评估后予以货币补偿；经营性房屋为二楼、三楼、四楼的，在据实确认经营性面积的基础上，分别按一楼经营性房屋市场价的50%、40%、30%评估后予以货币补偿；经营性房屋为五楼及以上的，在据实确认经营性面积的基础上，参照四楼经营性房屋补偿标准予以货币补偿。

（2）“住改非”补偿。

服务性房屋按原住宅房屋市场价评估后予以货币利、偿。

经营性房屋为一楼的，在据实确认经营性面积的基础上，按经营性房屋市场价评估后予以货币补偿；经营性房屋为二楼、三楼、四楼的，在据实确认经营性面积的基础上，分别按一楼经营性房屋市场价的50%、40%、30%评估后予以货币补偿；经营性房屋为五楼及以上的，在据实确认经营性面积的基础上，参照四楼经营性房屋补偿标准予以货币补偿。

对未登记的“住改非”房屋，其服务性房屋按未登记房屋类型予以处理；其经营性房屋在据实确认经营性面积的基础上，根据其原经营楼层，分别参照合法建设“住改非”房屋市场价的50%评估后予以货币补偿。

5、生产房屋补偿。

（1）生产厂房补偿。

对正在从事生产经营的合法建设厂房、仓库（含各类养殖场）等建设按重置价评估后上浮40%予以货币补偿。

（2）废弃厂房补偿。

对已经废弃或停止生产经营的合法建设厂房、仓库（含各类养殖场）等建设按重置价评估后予以货币补偿。

（3）未登记厂房处理。

对于企业未登记的厂房、仓库（含各类养殖场）和亦公用房等建设，参照未登记类房屋标准予以处理。

（二）征收安置费用。

1、过渡安置费用。

（l）住宅房屋。

根据被征收房屋主体房屋建筑面积，按每月10元／m2的标准予以货币补偿。

选择货币补偿安置的过渡期限为6个月；选择产权置换的过渡期限为12个月，逾期不予补发。

（2）经营性房屋。

征收经营性房屋鼓励实行货币补偿。

其过渡安置费按该项目片区经营性房屋年租金平均收益予以货币补偿，过渡期限为6个月（以签订协议月为基准月），逾期不予补发。

2、搬迁补助费用。

（1）住宅房屋。

根据被征收房屋的建筑面积，按10元／m2的

标准予以货币补偿。

（2）经营性房屋。

一般情况下与住宅房屋搬迁补助费实行同一

标准，但经营性房屋补偿涉及大型机器设备搬迁、安装的，其搬迁、

安装所需费用由征收方委托有资质的资产评估机构评估，或者按照设

备搬迁、安装实际发生费用予以货币补偿。

3、误工补助费用。

被征收方每户算2个劳动力，每人每天100元的标准，按15天

予以货币补偿。

4、停业损失费用。

征收经营性房屋造成的停产停业损失，根据房屋被征收前的纳税

情况、经营规模、停产停业期限等因素，按所征收房屋经营性部分市

场评估价6%的标准，予以经营者货币补偿。

被征收房屋存在租赁关系，经营者不是被征收方的，其停产停业

损失费用、室内装饰装修补偿应些依照经营者与被征收方的书面合同

约定分配；无约定的，征收方可将经营者的停产停业损失费用、室内

装饰装修补偿直接补偿给经营者。

㈢征收安置保障。

1、实行灵活养老政策措施。

进入城市社区居住的家庭，可以落户城镇，也可以选择继续享受农村基本养老和“新农合”保障政策。

原则上就高不就低，尊重惯例，居民自由选择。

2、实行财政优惠政策措施。

选择置换安置房的，征收方为

被征收方依法办理国有（商业、居住）土地使用证件及房屋产权

证书；选择货币补偿且用于重新购置安置房的，按国家相关税收

优惠政策执行。

3、实行特困优抚政策措施。

被征收房屋面积过小（50平方

米以下），系被征收方唯一住房，且无能力购置市场上最小户型

房屋面积的，按照一户50平方米的标准给予一次性货币补偿；

或按被征收房屋实际面积货币补偿后，对符合条件的优先安置到

公租房居住。

4、实行平台服务政策措施。

在调查摸底、充分尊重群众意

愿的前提下，房管部门可通过举办专题房交会及现场巡展会等方

式，搭建服务平台，组织选择货币补偿且有购房需求的被征收方

通过市场自主购买住房，满足个性化住房需求。

进入服务平台的

房地产企业应适当降低价格。

五、征收安置货币奖励

㈠征收安置坚持“鼓励先进，带动后进，共同促进”的原

则。

对积极支持搬迁的被征收方予以奖励。

自动迁之日起，按卞

列方式予以货币奖励：

1、设立争先签约奖。

在动迁后15个工作日、30个工作日、45个工作日期限内，

与征收方达成征收安置补偿协议并腾空房屋的，每户分别按2.5

万元、2万元、1.5万元的标准予以货币奖励。

在动迁后15个工作日内，凡在第1至5个工作日、第6至

10个工作日，与征收方达成征收安置补偿协议并腾空房屋的，

每户在2.5万元奖励的基础上，分别再按1万元、0.5万元的标

准予以货币奖励。

2、设立整体搬迁奖。

鼓励被征收方整体联动积极搬迁。

对于整栋单元楼房（不少

于7户）或整片区域民房（不少于10户）的被征收方，在动迂

后15个工作日、30个工作日、45个工作日期限内，鼓励其自由

结合、整体联动，与征收方签订征收安置补偿协议并腾空房屋

的，每户分别按2万元、1.5万元、1万元的标准予以货币奖

励。

3、设立货币安置奖。

鼓励被征收方积极选择货币安置补偿。

凡选择货币安置补偿

的被征收方，在享受争先签约奖和整体搬迁奖的基础上，再给予

物业补助奖和装修补助奖。

（l）物业补助奖。

在动迁后15个工作日、30个工作日、45个

工作日期限内，与征收方达成征收安置货币补偿协议并腾空房屋

的，每户分别按0.8万元、0.7万元、o．6万元的标准予以货币

奖励。

（2）装修补助奖。

左动迁后15个工作日、30个工作日、45个作

日期限内，与征收方达成征收安置货币补偿协议并腾空房屋的，根据

其主体住宅房屋面积，在被征收房屋装饰装修补偿的基础上，分别再

按250元／mt、200元／Ⅱr、150元／m2的标准予以货币奖励。

凡动迁后超过45个工作日的，一律不得奖励。

（二）征收安置坚持“多建不多得，少建不少得”的原则。

按照

“绿色、低碳、环保”的城市管理和征收工作理念，为了有效遏制被

征收方恶意抢建、突击装修房屋，造成资源浪费及其他影响环境的情

形发生，对城市规划区内合法产权主体住宅房屋或经认定为合法产权

主体住宅房屋在征收安置补偿时予以奖励。

自动迁之日起，按下列方

式予以货币奖励：

1、设立资源节约奖。

凡自2008年<城乡规划法》实施以来，在

城市规划区内未进行任何违法建设的，在动迁后15个工作日、30

个工作日、45个工作日期限内，与征收方达成征收安置补偿协议并

腾空房屋的，根据其合法产权主体住宅房屋面积，分别按250元／m2、

200元／m2、150元／m2的标准予以货币奖励。

2、设立垃圾减量奖。

凡自2008年《城乡规划法》实施以来，在

城市规划区内未进行任何违法建设的，且征收公告发布后，末进行任

何抢搭抢建、突击装修的，在动迁后15个工作日、30个工作日、

45个工作日期限内，与征收方达成征收奏置补偿协议并腾空房屋的，

根据其合法产权主体住宅房屋面积，分别再按150元／m2、100元／

m2、50元／I112的标准予以货币奖励。

凡动迁后超过45个工作日和有违法建设情形，以及征收公告发

布后恶意抢搭抢建、突击装修的，一律不得奖励。

㈢征收安置坚持“公平、公正、公开”的原则。

实行阳光操作，

对房屋类型、房屋结构、所属区域、违建状况、测绘数据、评估报告、

安置方式、奖励明细及补偿金额等情况，一律予以公示，接受群众监

督。

六、附则

㈠本暂行办法由县土地和房屋征收管理办公室负责解释。

㈢县土地和房屋征收管理办公室会同县住房保障和房屋管理局、

县国土资源局、县物价局、县城乡建设局、县城市管理执法局等相关

部门根据本暂行办法规定，制定相关实施细则（附后）。

㈢本暂行办法自印发之日起施行。

县政府于2013年出台的《南

漳县城市规划区房屋征收补偿安置暂行办法》（南政发[2013]18号）

同时废止。

本暂行办法施行前已依法作出房屋征收决定的项目，按原

征收决定载明的征收补偿方案和有关规定执行。

附件：

南漳县城市规划区房屋征收与补偿

实施细则

为了进一步依法有序推进全县房屋征收安置补偿工作，规范城市规划区房屋征收安置补偿行为，依据《南漳县城市规划区房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，结合工作实际，特制定本实施细则。

一、关于经营性房屋的认定

经营性房屋分为“住改非”和“纯商业”两种。

㈠“住改非”房屋的认定。

是指国有出让、划拨或农村集体土

地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行

经营的合法产权房屋，其面积一般由服务性房屋面积和经营性房屋面

积两部分组成。

服务性房屋特指原住宅房屋的厨房、卫生间、卧室、

客厅、阳台及储物间等服务于经营的房屋；经营性房屋面积据实予以

确认。

“住改非”房屋应当符合下列条件：

1、被征收房屋具有土地和房屋权属证明或者经认定为合法建筑，

且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；

2、有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营

场所）为被征收房屋；

3、已办理税务登记并具有纳税凭证；

4、经营的范围和项目为国家相关法律法规允许的范围和项目。

（二）“纯商业”房屋的认定。

是指国有出让土地上规划为单纯商

业性质且用于经营活动的合法产权房屋。

“纯商业”房屋应该符合下列条件：

1.被征收的房屋具有土地和房屋权属证明文件或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；

2.有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋。

3.已办理税务登记并具有纳税凭证。

4.经营的范围和项目为国家相关法律法规允许的范围和项目。

二、关于村（居）民合法房屋的认定

村（居）民建房应当符合以下条件：

一是该建设必须符合土地利

用总体规划和城市建设总统规划；二是当事人必须是本村集体经济组

织成员或是本社区在册居民；三是当事人必须拥有独立户头，一户只

能一宅，农用土地用地面积最高不得超过140平方米。

未利用土地面

积最高不得超过200平方米，建筑面积原则上不得超过280平方米。

三、关于未登记房屋的认定和处理

未登记房屋的认定应当包括房屋权属、用途、结构、建筑面积

和建造年代等内容。

㈠未登记房屋的认定和处理按照建成时点分为四个阶段予以处理:

1.在2007年12月31日以前，未取得土地使用权和未取得规划许可或未按照规划许可进行建设的主体住宅房屋，参照国有出让土地上的合法主体住宅房屋市场价评估后予以货币补偿。

2、在2008年1月1日至2012年12月31日期间'未取得土

地使用权和未取得规划许可或末按照规划许可进行建设的房屋，在动

迁后15个工作日、30个工作日、45个工作日期限内，主动与征收

方签订协议并拆除的，分别按被征收房屋重置价的95%、90%、85%评

估后予以货币支付。

3、在2013年1月1日至2015年9月30日期间，未取得土地

使用权和未取得规划许可或未按照规划许可进行建设的房屋，在动后

15个工作日、30个工作日、45个工作日期限内，主动与征收方签订

协议并拆除的，分别按被征收房屋重置价的80%、75%、70%评估后予

以货币支付。

4、在2015年10月1日以后，未取得土地使用权和未取得规划

许可或未按照规划许可进行建设的房屋，一律不予安置和补偿，且依

法予以强制拆除。

（二）购置他人违法建设的“小产权”房屋。

因生活需要，购置

了他人违法建设的“小产权”房屋达两年以上，且能提供相关居住生

活证据的（如购置协议、水费、电费等缴费凭证等），在动迁后15个

工作日、30个工作日、45个工作日期限肉，主动与征收方签订协议

并拆除的，分别参照国有出让土地上的合法主体住宅房屋市场价的

70%、65%、60%评估后予以货币支付。

㈢营利开发的违法建设房屋。

对已经出售的“小产权”房、别墅

等营利开发的违法建设，一律交由县税务和县公安经侦等执法部门依

法查处；对于未出售的“小产权”房、别墅等营利开发的违法建设，

一律由县国土资源、林业和城管等执法部门依法查处并没收。

凡动迂后超过45个工作日的，未与征收方签订协议并拆除的违

法建设，一律依法启动拆除程序，纳入强制拆除范围，且不予任何安

置和补偿。

四、关于评估价的说明

㈠重置评估价。

重置评估价是指以估价时点当时的建筑材料、建

筑技术与工艺等，重新建造与旧有房屋具有同等效用的新房屋的成本

价格。

㈢市场评估价。

市场评估价主要是指物价、房管、土地和工程造

价等部门综合比照市场上同区域、同类型商品房屋的市场成交平均价

格，经科学论证后而确定的价格。

五、关于产权置换的说明

主体住宅房屋为合法建设的，按照框架、砖混、砖木、土木4类

房屋结构，分别按1：

1.00.1：

0.90、1：

0.80.1：

0.70的比例，在

被征收房屋原所在区域的还建小区予以产权置换。

所有需要产权置换

的主体住宅房屋，一律不得跨规划区域进行产权置换。

置换房屋面积基数最高不得超过280平方米，超过部分面积按原

房屋重置价评估后予以货币补偿。