深圳二级市场总结深圳中原.docx
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深圳二级市场总结深圳中原
成交火爆，房价创新高
—2009年二级市场总结暨2010年展望
深圳中原·市场研究部
2010年1月28日
第一部分整体市场分析5
1.供应量创新低，豪宅供应大增5
2.成交火爆，部分区域面临“房荒”7
2.1需求旺盛，供求比创新低7
2.2产品普遍热销，中小户型略胜一筹8
2.3南山成交量增幅最大，福田、宝安供需矛盾严峻9
2.4存量大幅下滑，福田可售量最少9
3.群情亢奋，房价创历史新高10
3.13月止跌反弹，全年房价近翻番10
3.2南山、宝安领涨，龙岗居末席11
3.3分批推盘，房价节节高12
4.土地供应少，地王频现12
4.1资金及政策支持，开发商拿地热情高13
4.2商住用地供应少，成交火爆14
4.3高溢价，多地王，土地价格创新高15
5.多方受压，2010高位盘整16
5.1政策可能调整，楼市面临政策压力17
5.2供应增加，销售压力逐步显现18
5.3房价高企，需求受抑制18
5.4资金雄厚，房价难有大调整19
第二部分罗湖市场分析20
1.1历年总量分析——06年开始供应量萎缩，09年略有增加20
1.2月度供应分析——3月供应放量，下半年供应多21
1.3供应结构分析——中小户型供应为主21
2.1总量分析——成交加速，供求矛盾逆转22
2.2月度成交分析——4月成交创新高，二季度成交量最大23
2.3成交结构分析——大户型更为热销23
3.1各年价格分析——房价逐年上涨24
3.2月度价格走势分析——7月环比涨幅最大24
第三部分福田市场分析26
1.1历年总量分析——05年开始逐年递减，09年创新低26
1.2月度供应分析——半数月份无新盘推出，9月供应最大27
1.3供应结构分析——小户型供应为主27
2.1总量分析——存量快速消化，供求比创历史新低28
2.2月度成交分析——08年9月成交开始回暖，09年6月创各月新高28
2.3成交结构分析——各户型均热销，大户型销售超9成29
3.1各年价格分析——09年房价创历年新高30
3.2月度价格走势分析——房价上半年逐月上涨，下半年高位波动30
第四部分南山市场分析32
1.1历年总量分析——供应大幅增加32
1.2月度供应分析——二、四季度供应多，12月供应创各月新高33
1.3片区供应分析——前海、后海和蛇口供应多33
1.4供应结构分析——中小户型为主34
2.1总量分析——09年成交量同比增长近1.5倍35
2.2月度成交分析——1-5月稳步增加，6-9月逐月回落，四季度平稳35
2.3区域成交分析——前海成交量最大，后海、蛇口次之36
2.4成交结构分析——中小户型销售理想36
3.1各年价格分析——房价创历史新高37
3.2月度价格走势分析——12月创年内新高，8月环比涨幅最大38
3.3区域价格分析——后海房价同比涨幅最大38
第五部分盐田市场分析41
1.1历年总量分析——同比供应减少41
1.2月度供应分析——供应集中在下半年入市，9月供应量最大42
1.3片区供应分析——仅盐田港和梅沙片区有新增供应42
1.4供应结构分析——中小户型为主，90㎡以下复式供应最多43
2.1总量分析——成交放量43
2.2月度成交分析——3月、8月创新高，四季度成交平稳44
2.3区域成交分析——梅沙最多，沙头角大幅减少44
2.4成交结构分析——2房滞销，单房、别墅更受欢迎45
3.1各年价格分析——受成交结构影响，09年成交均价下滑45
3.2月度价格走势分析——价格随豪宅成交比重大小波动46
3.3区域价格分析——片区价格高低相差较大46
第六部分宝安市场分析48
1.供应量创新低，西乡、宝安中心区大幅减少48
2.成交火爆，西乡、宝中几乎无房可卖51
2.1楼盘热销，供求比创新低51
2.2上半年成交量大，3月份最多51
2.3龙华成交最多，西乡存量大幅减少52
2.4新盘销售率近9成，2房销售最好52
3.龙华领涨，房价创新高54
3.1率先反弹，全年涨超8成54
3.2中心区价格最高，西乡、龙华涨幅最大55
4.供应依然疲软，地铁开通助推成交55
第七部分龙岗市场分析57
1.1总量分析——供应量减少，大户型增加57
1.2月度供应分析——二季度住宅推售量最大，年底住宅推售速度加快58
1.3片区供应分析——中心城片区占领“半壁江山”59
1.4供应结构分析——90㎡以下户型供应为主，大户型供应比例有所上升59
2.1总量分析——成交速度加快，成交量创历史新高62
2.2月度成交分析——二季度成交最多，5月份成交量创近年各月新高62
2.3区域成交分析——中心城独占鳌头，多数区域供求比低于163
2.4成交结构分析——各户型均热销，2房销售率最高64
3.1各年价格分析——09年同比上涨7%66
3.2月度价格走势分析——房价逐月上涨，各月涨幅相对稳定67
3.3区域价格分析——价格普涨，横岗均价下跌67
第一部分整体市场分析
2009年深圳一手住宅成交火爆，全年实现销售面积650万平方米，同比增加59%，而这是在供应量减少15%的情况下。
全年实现销售均价15143元/平方米，同比上涨近20%，而年底与年初的价格比，上涨近1倍。
政策的威力是巨大的，虽然经济危机还没远去，在2008年底一系列优惠政策的影响下，全国楼市却奇迹飙升。
首次置业及改善型置业首付2成、7折利率优惠、营业税减免，这些优惠政策极大刺激了购房者购房的冲动，而2009年天量信贷投放，通货膨胀预期陡起，保值增值需求也十分强劲，这一系列因素促成2009年火爆的市场。
2010年我们面对的市场会有些变化，因2009年房价暴涨，政府在2010年将一定程度上控制二套房贷以抑制房价上涨，同时目前的高房价也抑制了一些刚性需求，2010成交量下滑应是毫无疑问。
价格的调整要滞后于成交量，且新房的价格主要受开发商的资金状况以及对后市预期影响，因此房价会否调整要看房贷控制力度以及持续时间，不过，可以确信2010年房价上涨态势会大大减缓。
1.供应量创新低，豪宅供应大增
2008年房地产市场低迷，土地出让频繁流标，商品住宅的新开工面积也是大幅减少，2008年新开工472万平方米，同比下降超过24%。
同时，已经开工的楼盘因市场的原因也有不少放慢施工的进度，从而导致2009年全市商品住宅批售量萎缩，仅批售461.59万平方米，同比减少30.27%，住宅批售量创多年来新低。
图1-1历年深圳市商品住宅批准预售情况（2001-2009年）
数据来源：
深圳规划与国土资源委员会
尽管政府监管部门要求商品住宅取得预售许可证之后10日内公开发售，但规避该规定的办法依然很多。
2009年楼市成交火爆，价格变化快，开发商捂盘惜售，甚至个别2008年取得预售证的项目2009年也仅推出其中少量单位，导致2009年公开发售（下称推盘）的量不大，共468.8万平方米，同比减少15.29%，推盘量创多年来新低。
图1-2历年深圳市商品住宅公开发售情况（2005-2009年）
数据来源：
深圳中原市场研究部
从各区来看，2009年住宅批准预售面积最多的是龙岗区，其次是南山区，而2008年住宅批准预售面积最大的宝安今年仅位列第三。
与2008年比较，全市仅罗湖区的住宅批准预售面积小幅增加，其它区均减少，其中宝安下降幅度最大。
2009年商品住宅推盘量最大的也是龙岗区，最少的是福田区，不足8万平方米。
全市仅罗湖和南山的供应量增加，其它区减少，其中福田和宝安减少的幅度很大。
表1-12009年各区商品住宅批售、推售面积列表
区域
批准预售面积（万㎡）
同比增减（%）
公开发售面积（万㎡）
同比增减（%）
罗湖
29.08
4.34
30.26
28.44
福田
13.20
-48.96
7.39
-71.65
南山
120.78
-5.18
117.18
48.10
盐田
13.49
-37.43
16.21
-14.28
宝安
106.95
-59.55
130.41
-41.94
龙岗
178.09
-15.37
166.65
-7.34
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
与供应量大幅下滑形成鲜明对比的，是豪宅供应大增。
2009年全市供应别墅类产品2290套，同比增加86.09%，2009年别墅供应套数占总量5.32%，而2008年仅2.4%。
2009年全市供应的144平方米以上单位10868套，占供应总量25.22%，而2008年仅供应8960套，16.86%，2009年144平方米以上非普通住宅供应套数同比增加20.25%。
不过，90平方米以上户型的供应比例变化不大，2009年供应25480套，占总量59.14%，2008年为60%。
表1-22009年深圳市公开发售项目户型结构表
房型
套数（套）
比例（%）
单身公寓
2975
6.91%
1房
5181
12.03%
70㎡以下2房
2513
5.83%
70㎡以上2房
9838
22.83%
90㎡以下3房
3063
7.11%
90-144㎡3房
5557
12.90%
144㎡以上3房
1920
4.46%
144㎡以下4房
1127
2.62%
144㎡以上4房
4716
10.95%
144㎡以下5房
31
0.07%
144㎡以上5房
1141
2.65%
90㎡以下复式
1910
4.43%
90-144㎡复式
20
0.05%
144㎡以上复式
801
1.86%
联排别墅
786
1.82%
双拼别墅
374
0.87%
独立别墅
12
0.03%
叠拼别墅
1118
2.59%
总计
43083
100.00%
数据来源：
深圳中原市场研究部
2.成交火爆，部分区域面临“房荒”
2007年房价高企、2008年房地产以及整个宏观经济低迷，购房需求受到抑制。
2008年底在一系列房地产刺激政策的影响下，自住的刚性需求开始释放，楼市成交活跃。
2009年3月份开始，因信贷极度放大而导致的通货膨胀预期以及宏观经济的改善，投资需求入市。
一方面自住需求和投资需求旺盛，另一方面供应维持在低位，导致2009年6月份以来深圳可售住宅量一直低位徘徊，最终使得下半年量缩价升。
2.1需求旺盛，供求比创新低
2007、2008年抑制的需求在2009年全面爆发，全年成交住宅近650万平方米，比2008年增加近59%，比2007年增加超过37%。
2009年新推出的楼盘普遍热销，开盘销售率8、9成的楼盘比比皆是，全年新盘整体销售率达到83%，而2008年楼盘开盘销售率普遍只有3、4成，全年新盘销售率只有56%。
楼盘的快速消化使得2009年楼市呈现供不应求的态势，全年供求比只有0.72：
1，远远低于以往各年。
图2-1历年深圳市商品住宅供求情况（2001-2009年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
2.2产品普遍热销，中小户型略胜一筹
中小户型因其总价低，历来受到自住需求及投资需求的欢迎，2009年同样如此，新增的43083套住宅中，90平方米以下户型整体销售率85.60%，高于90平方米以上住宅的76.56%。
从各个户型看，销售率普遍在8成以上。
90-144平复式销售率最高，但其供应量少。
其次是叠拼别墅，新增供应销售率接近93%。
2009年别墅类产品的销售火爆，虽然价格大幅上涨，整体销售率仍接近83%。
表2-12009年深圳市公开发售项目成交结构表
房型
供应套数（套）
销售套数（套）
销售例（%）
单身公寓
2975
2458
82.62%
1房
5181
4271
82.44%
70㎡以下2房
2513
2261
89.97%
70㎡以上2房
9838
8750
88.94%
90㎡以下3房
3063
2585
84.39%
90-144㎡3房
5557
4758
85.62%
144㎡以上3房
1920
1546
80.52%
144㎡以下4房
1127
922
81.81%
144㎡以上4房
4716
3574
75.78%
144㎡以下5房
31
6
19.35%
144㎡以上5房
1141
773
67.75%
90㎡以下复式
1910
1485
77.75%
90-144㎡复式
20
19
95.00%
144㎡以上复式
801
454
56.68%
联排别墅
786
607
77.23%
双拼别墅
374
247
66.04%
独立别墅
12
7
58.33%
叠拼别墅
1118
1036
92.67%
总计
43083
35759
83.00%
数据来源：
深圳中原市场研究部
2.3南山成交量增幅最大，福田、宝安供需矛盾严峻
从成交总量看，受供应量的影响，龙岗取代宝安，成为2009年全市成交量最大的区域，其次是宝安和南山区。
从成交量的增加幅度看，2009年南山成交量增幅最大，同比达123.65%。
区域楼盘热销，特别是后海湾的豪宅，开盘销售率基本都在80%以上，全区2009年新盘整体销售率达85%，高于全市平均水平。
另外2008年的存量也快速消化，典型代表是前海片区。
宝安成交量增幅最小，主要是受到供应萎缩的影响，如西乡片区，2009年下半年基本无房可售。
从2009年新盘销售情况来看，宝安新盘整体销售率达87.45%，位居全市之首。
从供需情况看，福田区只有0.24：
1，供应紧缺，远远满足不了需求。
宝安2009年的供求比也很低，虽地处关外，但宝安中心区、西乡碧海中心区、龙华这三个地方凭借良好的规划，这几年都是置业的热点，就算是低迷的2008年，这几个片区楼盘的销售也都比较理想。
2009年这些区域成交十分火爆，宝安中心区、西乡新盘销售率都超过92%，龙华也接近87%，楼盘快速消化而新增供应萎缩，使得区域供需矛盾也很严峻。
表2-22009年深圳市各区成交情况
区域
成交量（万㎡）
同比增减（%）
新盘销售率（%）
供求比
罗湖
33.83
103.31
80.49
0.89：
1
福田
31.29
37.66
85.59
0.24：
1
南山
138.24
123.65
85.22
0.85：
1
盐田
19.62
51.74
47.18
0.83：
1
宝安
202.59
30.14
87.45
0.64：
1
龙岗
224.04
61.8
82.47
0.74：
1
数据来源：
深圳中原市场研究部
2.4存量大幅下滑，福田可售量最少
从2008年10月份开始随着成交回升，深圳市一手住宅存量开始下降，不过截至2008年12月底，深圳住宅存量依然达到365万平方米。
2009年随着成交持续火爆，新增供应又维持在低水平，全市住宅存量在上半年大幅回落。
3季度受房贷政策的影响，成交回落，存量有所增加，但总量依然很小。
4季度成交反弹，存量有些回落。
至2009年12月底，全市可售一手住宅约122万平方米，仅是2008年最高峰时的三分之一，仅相当于2009年月均成交量的2.26倍。
图2-2历年深圳市商品住宅存量情况（2006-2009年）
数据来源：
深圳中原市场研究部；存量是指在售楼盘中所有显示“期房待售”的单位以及部分现售的单位
从各区来看，龙岗存量最多，多集中在龙岗中心城片区。
南山和宝安存量不足30万平方米，罗湖、福田和盐田存量都很小，各区均只有少量楼盘可供选择。
表2-32009年底深圳市各区存量情况
区域
存量（万㎡）
罗湖
7
福田
6
南山
27
盐田
7
宝安
25
龙岗
50
数据来源：
深圳中原市场研究部
3.群情亢奋，房价创历史新高
2008、2009年楼市把“追涨杀跌”的投资心理演绎的淋漓尽致，2008年房价持续下滑，但买者少，成交量低位徘徊，从而又影响房价持续走低。
2009年房价持续走高，但购房者众，楼盘频频实现量价齐升，从而促使房价攀升。
宽松房贷政策、天量新增货币供应量引致的通货膨胀预期、紧缺的供应，这些是购房者追涨的信心基础，进而支撑房价上涨。
另一方面，开发商频频采取分批推盘的策略，在前期热销的情况下加价加推新单位，也加快了房价上涨的速度。
3.13月止跌反弹，全年房价近翻番
从2008年10月以来楼盘销售速度加快，到2009年2月份，楼盘存货大幅减少，开发商资金压力有所缓解。
同时，2009年1、2月份新增货币供应量放出天量，关于通货膨胀的言论开始见诸报端，更多投资客入市，3月份深圳房价开始回升。
从3月到9月，深圳房价连续7个月上涨，全市均价从2月份的10988元/平方米，上涨到9月份的20941元/平方米，涨幅高达90.58%。
10、11月售成交结构的影响，房价小幅回落，期间个盘的价格仍是稳中有升。
12月份均价达22079元/平方米，创深圳历史新高，与2月份低点比，涨幅高达100.94%。
虽然有豪宅的影响，但与2008年底、2009年初价格相比，价格涨幅5成以上的楼盘比比皆是，一些2008年受影响大的热点片区，如西乡碧海中心区、前海、龙华、坂田、布吉等，楼盘价格基本都有7、8成以上的涨幅。
从豪宅本身来看，价格涨幅也是惊人，豪宅扎推的后海湾高层产品涨幅超过5成，别墅产品价格上涨超过一倍。
图3-1历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势（2008-2009年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
从年度来看，2009年深圳房价也创历史新高，达15143元/平方米。
不过，因2008、2009年深圳房价呈“V”型走势，2008年持续下滑，导致2009年全市均价涨幅不大，同比上涨19.63%，远低于个盘上涨的幅度。
图3-2历年深圳市一手商品住宅成交均价走势（2001-2009年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
3.2南山、宝安领涨，龙岗居末席
2009年福田、罗湖平均房价上涨幅度大，但是因为区域成交总量少，价格受个别楼盘的影响大，福田主要是受大中华IFC、卓越世纪中心、绿景NEO这三个项目的商务公寓影响，另外本年新推住宅价格也比较高，除金地名座外，均价都在22000元/平方米以上，而2008年很多楼盘销售价格在15000元/平方米左右。
罗湖主要受到豪宅幸福里的影响，另外4季度推出的2个楼盘价格也比较高。
成交量大的南山、宝安和龙岗三区中，宝安涨幅最大，龙华、西乡碧海中心区、宝安中心区价格涨势惊人；南山各楼盘价格同样飙升，后海湾、前海楼盘价格上涨5成；龙岗涨幅很少，虽然坂田、布吉价格近乎翻倍，但供应量最大的龙岗中心城多数楼盘价格上涨幅度小。
从1、4季度价格的对比看，除罗湖因下半年幸福里入市大幅拉升均价外，南山涨幅最大，上涨近一倍，一方面9月份开始后海湾豪宅大量高价入市，另一方面价格相对低的前海4季度价格大幅拉升。
宝安涨幅也接近86%，9月份开始龙华不少单位推出，价格都是大幅上扬。
龙岗4季度价格比1季度上涨53.14%，远低于南山和宝安，尽管一些片区价格上涨幅度很大，供应大的龙岗中心城涨得较少。
表3-12009年深圳市各区成交价格情况
区域
2009年均价（元/㎡）
同比涨跌（%）
1、4季度价格对比涨跌（%）
罗湖
22751
23.16
137.86
福田
23671
26.39
48.23
南山
20165
17.11
97.65
盐田
25487
1.22
62.53
宝安
14116
22.14
85.80
龙岗
9732
7.43
53.14
全市
15143
19.63
84.47
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
3.3分批推盘，房价节节高
除了供需矛盾推动价格上涨之外，开发商的推盘策略对房价上涨也有很大的影响。
分批少量推盘，让开发商可以多次调整其销售价格，视上一批单位的销售情况以及市场氛围的变化，确定新一批单位价格上涨的幅度。
典型如南山前海的依云伴山、诺德国际2期和鼎太风华7期，尽管都是一次性拿到所有单位的预售许可证，但楼盘都是采取分批推售的方式，每次新推价格均上涨，依云伴山4月份首次开盘均价11000元/平方米，11月份最后一批价格上涨至18000元/平方米，诺德国际2期2月份第一批开盘均价11000元/平方米，7月份第五次推盘价格上涨至15000元/平方米，鼎太风华7期1月份均价8000元/平方米，几次推盘后，5月份价格已上涨至11000元/平方米。
根据中原的统计，2009年全市94个楼盘推出，总共315次推盘，平均每个楼盘推盘3.35次。
龙岗推盘频次最多，其中坂田3个楼盘推盘次数达27次。
宝安推盘次数紧随其后，其中龙华8个楼盘推盘37次。
南山盘均推售次数也达到2.77次，其中前海5个楼盘共推售29次。
表3-22009年深圳市各区推售个数及次数情况
区域
推售楼盘个数（个）
推盘次数（次）
罗湖
8
15
福田
4
8
南山
26
72
盐田
6
10
宝安
23
85
龙岗
27
125
全市
94
315
数据来源：
深圳中原市场研究部
4.土地供应少，地王频现
房地产二、三级市场成交活跃，价格攀升，使得土地市场也十分活跃，加上深圳土地供应少，2009年推出的土地质素相对高，导致2009年深圳出现多宗地王。
4.1资金及政策支持，开发商拿地热情高
2008年房地产市场低迷，前景未卜，开发商资金压力大，造成土地出让频繁流标。
2008年深圳出让的17宗商住用地仅成交10宗，成交面积166.72万平方米，成交比例只有61%，流标的比例大大高于之前的几年。
而且，在成交的这10宗商住用地中，还有7宗是属于向特定企业出让，其可建建筑面积达132.95万平方米，也即2008年真正公开出让成交的商住用地只有34万平方米，创历年新低。
2008年10月份开始受政府一系列刺激房地产政策的影响，房地产市场开始活跃，开发商存货快速消化，存货压力小，手上资金宽裕。
如表3-1所示，深圳7大开发商2008年多个楼盘推售，总共可售住宅接近230万平方米，而经过半年的消化，截至2009年4月份7大开发商手上可售的住宅仅60万平方米，存货压力十分小。
如万科，2009年4月底该公司绝大部分在售楼盘都是尾盘；如金地，2009年4月底可售住宅仅4万余平方米；如佳兆业，2008年在售住宅约43万平方米，到2009年4月底可售单位不足14万平方米。
楼盘的快速消化使得开发商回收大量资金，支付能力强。
另外，2008年深圳很多开发商没有土地进帐，而当前可售项目已不多，开发商需要补充土地，以备后续开发。
表4-1标杆房企可售房源对照表（2008-2009年）
开发商
2008年在售项目列表
2009年4月底在售存量
项目名称
可售
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