叠拼别墅专题研究.docx

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叠拼别墅专题研究

Content

1.叠加型别墅的概念

2.叠加型别墅的演变过程

3.叠加型别墅的客群特点及市场空间

4.叠加型别墅的设计支点

5.叠加型别墅的户型设计特色

6.叠加型别墅设计个案

Ø康城II期

Ø倚林佳园

Ø珠江国际城

Ø京城雅居

Ø境界水晶城

Ø美林香槟小镇

Ø塞那维拉

Ø圆明园东门住宅区

Ø管乡新乡住宅区

世界上没有绝对的好户型，但是有最适合于某一特指消费群的户型。

叠加式别墅

1.叠加式别墅的概念

作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。

它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。

良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。

叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排，叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。

叠拼的入户模式目前有两种：

一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。

至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。

叠拼并不同于传统的跃层，传统的跃层并不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的感觉，叠拼则实现了人们对于这种情调空间的“占有”。

或者有天或者有地，与公共住宅里面大家对资源的享用完全不一样；而且，它在公共空间的把握上与集合住宅也有所不同。

在集合住宅里，大家都要经过楼梯间，而现在可以做到一门两户，甚至独门独户，私密性得到了保护，这是一种品质的标志。

2.叠加式别墅的演变过程

2.1叠拼，源自欧洲。

在荷兰等土地较为紧张的欧洲国家，从８０年代末至９０年代初，叠拼占相当主导的地位，尤其到８０年代后期，郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼；后来虽然数量减少，但品质也在不断提高，现在很多叠拼产品都安了电梯。

在德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。

叠拼的进深一般都控制在１０至１５米以内，另外，建筑形态也和国内有所不同，公共走廊多一些，外飘出来的楼梯比较少。

第二就是没有完全独立的私家花园或楼顶露台，花园都是公共的，也没有栅栏这种人为隔断。

3.叠加式别墅的客群特点与市场空间

欧洲当时叠拼住宅的消费者大都是中等偏下的人群，而开发这类产品的开发商由政府支持，也不允许赢利。

但目前国内的叠拼买家至少是中等收入以上，现在的叠拼与欧洲当年的叠拼已经不是一个层面的产品了。

叠加式别墅的主要客源是中等消费群体别墅。

别墅的价格普遍较高，众多白领并不具备很高的消费能力，但对于立体生活孜孜追求的消费心态，使他们更愿意购置这种类别墅住宅新形态：

一是房价的适中合理使他们可以用公寓的钱买别墅生活，二是立体空间演绎精彩为居家生活备添活力。

因此，只要产品营造到位，这种物美价廉的别墅应不愁销路。

目前市场上叠拼产品的拥趸者大都是这样一类群体：

３０～４０岁左右；受过良好的教育；

收入稳定，介于中档与高档之间；在各自的单位中肩负着中层以上的职位；

家庭已经构建完成；对品质生活有着热切的追求和较高的品位；

已完成一次置业，升级改善需求迫切；

情调之外，实用也是其考评物业的另一条重要标准。

可以用“具有小资情结的中坚阶层”来描摹这一购房群体。

4.叠加式别墅的设计支点

▪低层：

大部分叠加式别墅是四至六层。

如果再高的话和一般复式公寓没什么区别了。

由于受层高限制，通常是两套别墅住宅上下叠加；

▪低密度：

叠加式别墅容积率大致在1左右，低的不到0.8,一般比联体别墅要高，但比多层公寓要低；

▪房型面积介于公寓与联体别墅之间：

叠加式别墅面积多在150~300m2之间；

▪有别墅要素：

下单元住户拥有小花园，大约在30~40m2左右；上单元住户拥有面积较大的露台。

大多数住家有车位，但多数没有车库。

▪注重景观：

叠加式别墅密度较低，有利于营造景观；

▪高架空绿化层：

首层架空一般在5米以上，并形成绿化景观；

▪价格适中：

总价宜控制在150万元以内，价格太高则不如买联体别墅与独立别墅。

5.叠加式别墅户型设计特色

5.1叠加式别墅户型的优势在于：

它作为一种别墅户型产品，它的核心价值在于其户型的特点。

叠加式的总面积较小的户型设计上克服了三层落地的Townhouse的单层面积偏小造成的户型设计不能更合理以及楼梯走道面积过大的缺陷。

同时，在该类户型的设计统筹中，可加入譬如叠加式全景设计或多种入口的私密性户型设计手法，以增加该产品的竞争力：

以叠加式全景观别墅中央风情景观长廊，实现窗窗有景，移步换景。

用空中花园、天台花园、5.5米架空层花园的多种开放设计，让每个组团、每个单位都拥有三重景观。

以多种入门途径：

首层与空中花园入客厅、二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。

将别墅生活的高私密性特点引入，使叠加式别墅的业主充分体验了该户型的“别墅“特点。

未来，叠拼向何处突破？

不能否认，任何一样产品总有不尽如人意之处；作为低密度的起步产品，叠拼自有其“力不从心”的“先天不足”，比如交通、动线的局限；比如是面宽、采光的限制；比如格局、层高的阻碍；比如如何在一定面积范围内、在有限的空间内出彩，颇有“巧妇难为无米之炊”的尴尬。

但随着经济发展和消费者购房需求的调整，叠拼产品应该有能力向更优化的方向突破。

第一就是控制住进深；第二是力争在空间上多一些变化；其三，要保持居住动态的私密性和处理好公共部分的尺度；所有低密度产品的特性都应在叠拼产品上有所体现并力争突破。

“叠拼是价格和舒适度之间妥协和让步之后形成的产物”，其言未免尖刻，但叠拼确实是一个不错的中间值的产品，希望未来它能走得更远。

6.叠加式别墅个案

6.1康城II期，香草天空。

位于北京定福庄组团南区，距CBD20分钟车程。

总占地10.3公顷，容积率0.65，层数4.5层（地下一层）。

其产品形式为低层低密度叠拼别墅，上叠有艺术阁楼和风情露台、下叠有私家庭院及情趣地下空间，小区内建有豪华泳池会所—界定格调生活。

产品户型细分为18种，每户建筑面积为181-315平方米，总价为120-200万元不等。

总的来说，该项目的套内户型面积偏大，造成了总价偏高。

在别的低密度社区可以作成联排或独栋；这可能与开发商的定位取舍有关。

6.1.1.在设计上，有以下几个特点：

▪餐厅局部做挑空设计，使空间跳跃起来；

▪地下室设卫生间和采光天井，使地下室功能更为齐全；

▪面宽8.6米，进深15米的尺度完全地保证了舒适度。

▪内庭院的设计形成了室内外风景的有效过渡，延伸了视觉景观，是该套户型的一大亮点；

▪北侧车库的设置解决了低密度住宅的停车困扰；

▪室内房间出现全明空间，连卫生间、厨房等都是明的。

▪上叠艺术阁楼的坡屋顶部分运用玻璃采光，充分满足了人们的情调空间。

▪就整套户型面积比例关系而言，二层两间北向卧室刚刚超过10平方米及15平方米，而南向主卧近40平方米，差异过大。

▪老人房的设计始终是叠拼产品的一大难点，以该户型为例：

究竟是将二层南向大卧室还是北向小卧室安排给老人居住，无论如何都难免尴尬；而将一层客厅隔出房间做老人房，一来面宽仅2.7米，二来也影响客厅的功能使用，显然不够人性化。

6.2倚林佳园，

位于北京奥林匹克公园附近。

容积率1.25，层数4.5层。

在设计中刻意强调每户的独特性，使之在形式上脱离普通多层住宅区，向Townhouse社区靠拢。

单套面积140-321平米，总价为100-190万。

6.2.1这是一个容积率偏高的叠拼别墅社区。

在设计上，具体采用了下列手法：

▪上下层住宅分开入户，取消传统楼梯间入户。

从而强调了每家独门独户的感觉，突出其独立性。

▪楼梯设计强调开放性与地接性，加强上层住户与地面的亲近。

同时避免对下层住户的干扰。

▪造型设计将每层不同的功能用房凸显出来，而不是象普通住宅那样将每户的立面相同，模糊其个性。

以层层退台的手法减小建筑的体量感。

使五层楼具有三层Townhouse般的感觉，极具家的亲切感及归属感。

6.3珠江国际城

位于北京市通州地区，容积率0.9。

产品为4层、3层混合的叠拼别墅。

其单套面积190-229平米，总价范围在86-103万元。

面积与价格都是近郊叠拼别墅的典型。

6.3.1针对市场的反馈，珠江国际城的叠拼产品在设计上对倚林佳园进行了改良，在上层户型上作了调整：

▪第一，减少了上户的面积，由三层变二层，从而减缓了上三层回家又要爬两层才到主卧室的矛盾。

使户型大小与设计提供的条件相匹配。

▪第二，同时进一步将上下户南北分入的方式予以强化。

并给上层住户提供了40平方米的可停车的北面花园，使之条件更为改善。

▪但是，上层入户的楼梯体量过大，使得整个建筑物看起来不协调，同时也影响了下层住户的采光。

6.4京城雅居

地处京沈高速公路与东五环快速干道的交汇处，至国贸CBD中心20分钟车程。

项目容积率1.08,叠拼别墅单套面积为177-258平米，总价为113-146万元。

6.4.1叠拼设计特点：

▪由金属机件、铝板、玻璃晶体和日本进口金属面砖构成独特的“光体”建筑，被命名为RAY-HOUSE，新光学住宅。

▪户型讲求方正实用，人在室内的线性动线变成了更趋人性化的活动空间。

▪叠下户型赠送阳光半地下室，层高达２．９米，辅以南北双庭院及阶梯型双层私家花园设计，半地下空间如同地面建筑一样宽敞明亮，还同时配置了卫生间和排水设施。

▪叠上部分户型设计了５．８米挑空，既摆脱了空间压抑感，又弥补了公摊面积的损失。

▪顶光中庭有创意，在纵向的建筑布局中，嵌入一个自然光源；从天而降的天光，增加了采光的层次和角度。

▪公共空间打破常规，玻璃光体入口楼梯厅作为上层单元的独享空间，保证上下层单元之间的生活疏离，私密性更强。

▪客卧设计灵活，可做成带书房的套房，上空预留了充足的搭建空间和创意余地。

▪在公共走道部分，考虑到居住的私密性及行走的安全性，并没有做成开放式，而是用一种通透的走道观光电梯厅的形式，增加了视觉景观的功能。

▪顶层５０平方米日光天台，满足居住情趣

6.5境界水晶城

位于北京亦庄卫星城，容积率0.97。

产品为4.5层的叠拼别墅，其单套面积为210-230平米，总价为116-127万。

6.5.1叠拼设计特点:

▪起居室均有错层设计,享有3.45米的超高空间。

主卧为斜屋顶设计，空间延展，变化丰富；

▪空间整齐大气，使用率高达９５％；

▪最大面宽８米，入户阳光双层挑空玄关.保证居住相对舒适，局部空间挑空，立体感强；

▪若有使用需求的话，可在起居室分隔成一个近１５平方米南向卧室，做老人房使用；在同类户型中，此为一大改进之处

▪私家室外楼梯直接入户

▪工人房入口开在厨房内，功能调整余地较小

▪赠送６０平方米双向顶层露台

6.6美林香槟小镇

位于位与北京天竺核心区，距温榆河800米，紧临机场路与京順路两大高速专道，20分钟直通CBD。

其叠拼别墅的单套面积是204-261平米，总价范围为213-276万元。

6.6.1叠拼设计特点

▪增加面宽，达8.6米，缩小进深，使住宅开间发生变化，通常意义上的卫生间、厨房、餐厅、起居室等功能空间的相互关系和排序被打破；

▪首层均考虑卧室设计,一定程度上满足老人房的设计，但与餐厅、起居室同处一层，有时难免受干扰；

▪大厨房、大卫生间，但厨房离门厅稍远些，且开门在餐厅处易造成空间拥堵；

▪地下室采光通风欠佳；

6.7塞纳维拉

是叠拼别墅中的豪华版，位于北京立水桥。

号称是“只销售给董事级富翁的豪宅”，并且引入了法国的“别墅大厦”的建筑理念，以“现代电梯别墅”自居。

单套销售面积达245-331平米，总价范围为220-330万之间。

属于叠拼别墅市场中的高端产品。

6.7.1设计特点：

▪大面积采用楼宇玻璃，体现了现代与尊贵。

▪采用无梁无柱可任意分割的大跨度剪力墙框架结构和面宽大于进深的建筑技术。

▪100平米大厅，无梁无柱，两层挑空，足以举行20人的聚会，就连其书房卧室也有60平米之大。

▪跃层大户型是别墅中充裕的空间布置得以实现。

▪为增加舒适度，即使是多层也都设置了高档电梯。

6.8泰跃房地产圆明园东门住宅区

6.8.1容积率1.15，4、5层，这是一个高明的房地产项目，可以说是总结了倚林佳园和珠江国际城的得失，即下层户比上层户更受欢迎，但减少上层户的面积又会使容积率降低。

而且，有许多人喜欢该类住宅的环境但并不喜欢复式住宅，特别是有老人的家庭。

因此在设计上这个项目做了这样的改变：

▪1.一、二层为复式，三层为平层，四、五层为复式或平层。

▪为了改善上几户的条件，设置了电梯，从三层的平层户型开始，每户的面宽跨跃了两个下层复式户，从而减少了公摊面积，使一部电梯可服务4~6户，跨越8~10户。

▪由于下有花园，上有屋顶花园，设计上为中间的平层提供了1.8×6米的阳台。

该项目邻近园明园，在造型上以青砖灰瓦、木窗追求古朴典雅，玻璃和钢的应用，又使之充满现代气息。

6.9管乡新乡住宅区

容积率1.0，层数4.5层，设计上着重研究了如何减少户型面积使之更适于工薪阶层。

前述的几个项目户型面积都在170平方米以上，为了在不降低容积率的前提下，缩小单个的户型面积，将竖向划分为三户，即首层及二层的一半为一户，二层的一半及三层为一户，四层及四层半为一户。

这样每户的面积可控制在150~170平方米之间，该户型紧凑实用，

对于中间的一户，开发商提供了车库平台花园，使之与上下户实现均好。