某旅游区酒店规划建设项目可行性研究报告.docx
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某旅游区酒店规划建设项目可行性研究报告
某旅游区酒店规划建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称
某旅游区酒店规划建设项目
1.2项目申报单位
**某大酒店投资管理有限公司
1.3法定代表人
彭波
1.4项目建设性质
新建
1.5项目建设地点
**县**镇中兴路与沿江路交汇处
1.6可研报告编写单位
某工程咨询有限公司
1.7申报单位概况
**某大酒店投资管理有限公司，于2012年8月由某餐饮管理有限公司在**注册。
专营酒店投资、商业投资、酒店管理服务。
法人代表彭波，注册资本100万元。
1.8可研报告编制依据
**某大酒店投资管理有限公司提供的基础资料
《中华人民共和国环境保护法》及其他环境法规
《民用建筑设计通则》
《高层民用建筑设计防火规范》
《建设项目环境保护管理办法》
《中华人民共和国安全生产法》
酒店建设有关规定
1.9建设目标、规模、内容、地点、周期
1.9.1新建一家集住宿、餐饮、休闲娱乐于一体的4星级酒店。
1.9.2该项目占地面积38846.68㎡。
主体建筑为一栋9F的酒店主楼、三栋11F客房和一栋3F的贵宾楼、一栋11F的职工宿舍，以及生态餐饮中心、酒店配套中心、门卫等。
设计客房180套，餐位1000个。
总建筑面积46588㎡。
另建停车位373个。
1.9.3建设地点：
**县中兴路与沿江路交汇处。
1.9.4建设工期24个月。
1.10总投资估算及资金来源
总投资估算1.3万元。
其中自有资金8000万元，银行贷款5000万元（**县农发行意向贷款承诺函附后）。
1.11经济及社会效益
该项目投资1.3万元，预计4.95年收回成本。
在取得经济效益的同时，满足**经济发展。
旅游业发展方面的效益也是显著的。
1.12结论与建议
鉴于市场分析与酒店建设经济和社会效益的分析，该项目建设是可行的。
建议资金分期、分量计划投入，在工程建设中，要组织好施工，运用好资金，保障安全，加紧施工，保障工程在预定的时间内，尽快完工，尽快投入运营，早创效益。
第二章项目建设的必要性
2.1项目提出（建设）的背景
自2007年后，是世界旅游业连续第四个快速增长的年份，中国以10%的增长率继续巩固了世界旅游业前列国家之一的地位。
受奥运因素的影响，2008年、2009年我国的旅游总收入的增速可能进一步提高，旅游行业加速增长的趋势明显。
2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。
尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。
未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。
在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。
2008年，经济型酒店将保持平稳增长，再融资或受次贷危机影响；考虑到通胀因素的影响，经济型酒店的平均房价将有一定上升空间；广大的二、三线城市和广袤农村市场有可能成为经济型酒店下一拨发展的热点。
业内认为，高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。
预计未来3-5年，经济型酒店将继续迎来大规模并购潮。
一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速度的较量为主，与此同时，酒店品牌建设的竞争、服务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在行业竞争中占据主导地位。
未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势，而酒店业资本市场的活跃表现直接导致酒店业大规模兼并收购产生。
我国的旅游业持续速发展，也将促进酒店业的持续升温。
2007年，是世界旅游业连续第四个快速增长的年份，世界旅游组织公布的数据显示，2007年全球旅游收入已经达到8000亿美元，国际跨境旅游人数达到了9亿人次，比2006年增加了6.2%，超出了4.1%的长期预测。
亚太地区成为世界上游客量位列第二的地区，中国以10%的增长率，继续巩固了世界旅游业前列国家之一的地位。
2007年我国入境旅游者1.32亿人次，旅游外汇收入419.49亿美元，国内旅游收入7770亿人民币。
根据世界旅游组织的估计，未来的几年，国际入境旅游人数将继续上升，受全球经济前景不佳、不确定性增强以及油价攀升等因素影响，国际旅游业增长速度可能放缓，预计增长速度将接近4.1%的长期年平均增长速度。
国家旅游局公布的2008年全国旅游业发展的预期目标：
入境过夜旅游人数5900万人次，增长8%；旅游外汇收入460亿美元，增长10%；国内旅游人数17.7亿人次，增长10%；旅游业总收入1.2万亿元，增长10%。
根据已出炉的中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2006年年底的12751家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。
2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从594，700间增长至1，459，800间左右，年均增长率为7.7%。
2007年，旅游酒店数量达到14327家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20%2010上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动事件发生地的经济发展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇。
这几项全球注目的盛事将会吸引来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的发展带来极大的促进作用。
经济的持续向好发展给酒店业发展夯实牢固的基础。
2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。
要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。
从已知的情况来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。
高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。
随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。
对于“中国酒店业发展的下一个亮点在那里？
”的问题，有业内掌门人表达了相近的观点，即度假休闲酒店和经济型酒店具有良好的发展前景。
随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。
按国家旅游局的初步估计，目前我国已有星级度假酒店111家，其中2004年至2006年出现了14家，但我国的度假酒店还没有世界顶级产品。
在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年将催生出世界一流奢华产品。
除了度假型酒店以外，未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。
针对目前客房数量超过10万间、酒店数量有近1000家的国内经济型酒店市场，中国社科院旅游研究中心发布的《2007中国经济型酒店发展绿皮书》披露，虽然中国经济型酒店市场发展前景依然良好，但随着行业竞争的日趋加剧，产业扩张需要更加理性。
国内经济型酒店在朝向品牌化、连锁化、规模化发展的同时，也亟须业态自身创新来推动产业扩张。
有专家认为，农村地区的土地、人力成本低，将是经济型酒店发展最有潜力的地方。
虽然目前经济型酒店发展出现相对低谷，但从行业发展历史来看，预计未来3-5年经济型酒店将继续迎来大规模并购潮。
资本一直是推进中国经济型酒店行业发展的主要动力，而轻资产、高投资回报率、标准化、易于复制扩张等经济型连锁酒店所表现出来的特征则成为了吸引资本投入的关键性因素。
虽然涌现出许多经济型酒店品牌，但根据经济型酒店网统计的数字，目前全国百余个经济型酒店品牌中，连锁规模达50家以上的只有7家，连锁规模10家以上的也仅有25家。
2007-2008年前10大经济型酒店品牌市场占有率更是由85%下降至38%。
究其主要原因，无非是过度发展导致竞争加剧，尤其是以短期投机为目地期待把企业迅速做大上市或转手套现的投资者的加入更加深了经济型酒店行业发展的未知性。
业内认为，随着旅游业的持续快速发展，酒店需求将明显增长，2007年至今酒店业资本市场的活跃充分表现表明了酒店业发展的广阔前景。
未来几年，在人民币升值的大背景，不只经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势。
2.2项目发起人和发起缘由
2.2.1公司简介
**某大酒店由某东方星龙餐饮管理有限公司在**注册的**县某大酒店投资管理有限公司投资兴建。
某东方星龙餐饮管理有限公司成立于2006年，是一家以高校、部队、机关、企事业单位作依托，专业从事中式快餐的研发加工服务以及食品原材料的养殖、生产、物流配送的餐饮管理有限公司。
近几年来公司滚动快速发展，在某武汉承包经营单位有：
武汉大学珞珈学院学生食堂、武汉工业职业技术学院学生食堂、长江工程职业技术学院学生食堂、某日报传媒集团职工餐厅等十家单位。
另外还是全国唯一进入江西南昌、湖南长沙的民营高校餐饮管理有限公司（湖南四家单位、江西三家单位）受到了某省教育厅的肯定，同时还与某省商务厅、某省烹饪协会达成一系列商务协议，多次参与全国烹饪行业举办的各种活动。
公司营运总监2000年被教育部外派中国驻英大使馆，工作达2年之久，并于2003年在全国第十三届烹饪比赛中荣获两枚金牌。
为了提高服务质量加强管理公司2008年9月顺利通过国际ISO9001质量认证体系考核。
公司现有职工300多名年产值7000多万元，现在投资**县某大酒店。
这表明公司由单一的餐饮经营逐步转化为多元化经营管理。
公司始终坚持“品质至上，服务一流”的经验理念，努力实现公司经济效益与社会效益的完美结合，力争最大的限度的为**的酒店餐饮娱乐休闲行业树立品牌效益，更好的服务社会，回馈社会，为洪湖经济作出更大贡献。
2.2.2项目建设环境
**某大酒店管理有限公司拟建的某大酒店，地处**县沿江大道与中兴路交汇处的东南角上。
东临**县著名的景区铁牛矶滨江公园以来，酒店大门正对着滨江公园铁牛矶纪念碑，与滨江公园遥向呼应，形成一个集旅游、商务、度假、就餐的首选绝好之地。
该公司看准了目前由**县的工业经济、及旅游业的发展所带来的酒店业的商机，拟定新建该酒店项目。
以满足**经济发展的需求，在取得良好的经济效益中，赢得社会效益。
目前，项目建设场地内所有障碍物已经拆除完毕，场地平整，可正常施工。
2.3社会经济及区位优势
据**县2011年年鉴显示：
2011年全县实现地区生产总值41.8亿元，同比增长13%；财政收入3.571亿元，同比增长66.6%；社会消费品零售总额20.2亿元，增长17.7%；固定资产投资20.5亿元，增长30.91%；城镇居民人均可支配收入1.2万元，同比增加12.1％；农村人均纯收入6613元，同比增加914元，增长16.6%。
**，因"地临江"、"近州无高山，所有皆陵阜"而得名，自楚庄王元年（公元前689年）至秦昭襄王二十九年（公元前278年，秦将白起拨郢，在郢始置**县），20代楚王在**建都，延续411年，成就了作为春秋五霸战国七雄的宏图大业。
其后至宋太祖乾德元年（公元963年）荆南（南平）国亡，先后又有14代帝王在此建都。
**作为我国的历史名城之一，除建都外，还一直是郡、府、州、路治所，新中国成立后一直为荆州地区行政公署所在地。
1994年，经国务院批准撤销荆州地区、沙市市及**县，设立荆沙市（1996年12月更名为荆州市）及荆州、沙市、**三区，原**县一分为三，**区人民政府驻**镇。
1998年7月，**撤区置县，恢复县治。
**县地处扬子准地台江汉沉降区江汉盆地西南部凹陷构造带，位于某省中部偏南，江汉平原西部，长江荆江河段左岸，地理坐标东径112°12′52″至112°44′22″，北纬29°54′36″至30°16′45″。
东邻监利县、潜江市，西隔长江与公安县相望，南接石省市，北靠荆州市沙市区，全县版图呈马鞍形，东西距53.5公里，南北距36.2公里。
地势西高东低，较为平坦，属长江冲积平原和四湖滨湖平原并列地带，海拔高程在25.3米（沙岗镇九甲湖电排）～40米（马家寨乡文新村王家河）之间，相对高差小于14.7米。
境内大小湖泊星罗棋布，河流沟渠纵横交错。
**县属北亚热带季风湿润气候区，具有四季分明，热量丰富，光照适宜，雨水充沛，雨热同季，无霜期长等特点。
全年日照时效1827～1897小时，年平均气温16℃～16.4℃，极端值最热39.2℃，最冷-19℃；无霜期246天～262天；年平均降雨量900～1100毫米。
2.3.1工业企业
截止2010年底，全县新增规模企业8家、达到63家；规模工业增加值5.65亿元，增长25.4%；产销率96.7%，同比提高了5个百分点。
工业入库税金3400万元，增长17%。
大力推进**工业园“满园工程”建设，新征用地1576亩，完成荆河路、楚江大道的配套建设和园区一、二、三号加密线建设及配套。
完成固定资产投资7.5亿元，增长36.1%，入园企业产值12亿元，增长87.6%；税收4000万元，增长125.6%。
加快培育支柱产业，实施“211工程”和企业“成长工程”，产值过亿元的企业达到4家，过5000万元的企业达到9家。
纳入“211工程”培育的骨干企业产值同比增长63.6%，占全县工业产值的76.8%。
全力以赴招商引资，新引进项目30个，续建、扩建项目51个，到位资金9.8亿元，增长21.4%。
引进世纪天源、申达电气大变压器项目和美的配套产业园等投资规模较大的项目，为加快发展提供了新的动力。
2.3.2工业经济结构
2010年，3家国有工业完成产品销售收入5740万元，占全县工业总产值的比重为2.73%；57家私营企业完成销售收入204695万元，占全县工业总产值的比重为97.27%。
从行业上看，全县规模工业分布在五大行业：
一是医药化工行业。
全县共有医药化工企业11家，全年完成产品销售收入36195万元，占全县产品销售收入的比重为17.2%。
二是轻工业。
全县共有造纸包装轻工企业28家。
全年完成产品销售收入63796万元，占全县比重为30.03%。
三是纺织服装业。
全县共有纺织服装企业7家。
全年完成产品销售收入16907万元，占全县比重为8.03%。
四是农副产品加工业。
全县共有农副产品加工企业8家，其中：
碾米工业2家，植物油加工企业2家，其它产业4家。
全年完成产品销售收入60639万元，占全县比重为28.82%。
五是汽车零部件加工业。
全县共有汽车零部件加工企业6家。
全年完成产品销售收入32898万元，占全县比重为15.6%。
2.3.3工业经济效益
2010年，纳入统计的规模以上工业企业有49家盈利，创利润3100万元，创利润净增2151万元
2.3.4三产业状况
2010年底，全县第三产业的总户数达3720户，从业人员26015人，注册资本31560万元，其中个体工商户3437户，从业人员15860人，注册资本13500万元，私营企业283户，从业人员10155人，注册资本18060万元，第三产业中以商业、服务为主，遍布各乡镇，占居了**民营经济发展的主导地位
2.3.5名优产品
2009年，江荆牌灭火器、天助牌食用油被评为“某名牌”，晋安消防的“江荆”商标，三湖种子的“三湖”商标被认定为某省著名商标。
2.3.6工业建设
某**工业园区于2004年6月正式启动，2008年2月获省政府批准筹建。
2010年来，工业园区紧紧围绕县委、县政府“突出发展工业，着力建设县城”战略，坚持以科学发展观为指导，着重于建设大园区、培育大产业、引进大项目、创新大环境，着眼于推进城东工业园项目、效益满园和实施沿江产业集聚区开放开发,着力于主攻项目建设、主抓招商引资、主优发展环境，综合实力不断提升，发展潜力逐步显现。
2010年，工业园区实现工业总产值17.91亿元，同比增长51.19%；实现销售收入17.68亿元，同比增长62.67%；实现税收收入5184万元，同比增长70.58%，在全省111家县市区开发区中绝对值排名76位，增幅排名22位；入园企业完成固定资产投资7.48亿元，同比增长30.77%，在全省111家县市区开发区中绝对值排名73位，增幅排名67位。
工业园区已发展成为“一区多园”格局：
城东工业园、沿江产业集聚区。
园区一期规划面积4.23平方公里，实际开发面积4.23平方公里。
入园企业累计达89家，规模企业达48家，其中，投产企业55家，在建项目22个，拟建项目12个。
拥有职工近万人。
入园企业固定资产协议投资额34.54亿元，已到位资金20.45亿元。
区内某宏凯工贸发展有限公司生产的“天助”色拉油、荆州市**晋安消防器材有限公司生产的“江荆”牌灭火器被授予某省名牌产品称号，结束了**县工业产品无省级名牌的历史。
截止2010年，用于城东工业园基础设施建设的投入达2亿元，建成区实现了“四通一平”（水、电、路、通讯管网等相关配套），形成了“两纵三横三辅”（两纵即楚江大道、东环路，三横即**大道、荆河路、荆洪公路，三辅即一、二、三号加密线）的路网格局。
建成35KV园区变电站一座，引进外资建成日处理3.8万吨污水的污水处理厂一座，建成工业园区党员职工活动中心，企业职工公寓正在建设之中。
2010年，**丰泽园物流产业园获批省级现代服务业示范园区，目前拥有物流公司5家，物流产业重点发展项目9个。
2.4旅游业状况
2.4.1区域优势
**文化积淀深厚，旅游资源丰富，是楚文化的发源地，县治**镇得名至今已一千七百多年，明朝以来一直为**东南部政治文化中心。
据宋代《方舆揽胜》及乾隆版《**县志》，自东晋以来，这里的禅林殿宇如妙济寺、许仙观即享誉远近。
而东晋至唐在这一带设置的侨郡侨县和新置州县亦有大量文化遗存。
但由于历史上的战争、洪水及后来的破四旧运动，历史遗迹大多不复存在。
如今保存的还有荆江大堤上的《**县**范家堤建闸记》碑、镇安寺铁牛，**抗战烈士纪念碑、沙岗红军街、列宁大学遗址、白鹭湖革命旧址、陈香波烈士殉难处、红二军团纪念碑。
《**县**范家堤建闸记》碑：
《**县**范家堤建闸记》碑位于荆江大堤706+560处，堤内坡是清代嘉庆二十三年，即公元1818年为范家堤闸落成而立的，俗称铜闸碑。
**范家堤闸是钦工（封建时代皇帝亲批的工程），当时的目的在于排放三湖、白鹭湖及现白马、沙岗一带各内垸的渍水。
按当时的工程构想，一旦长江汛期以后，现在**东部的渍水均经熊家河而由范家堤闸注入长江，后来由于长江河床的变化和大堤的增高，范家堤闸失去了排渍的功能而被废弃。
但由于该碑的存在，为研究荆江近二百年来水文变化提供了可靠的历史证据。
镇安寺铁牛：
铁牛建于清咸丰九年（公元1859年），建于清咸丰九年（公元1859年），是中华第一堤的标志，是人民群众战胜洪水的象征。
建国后，周恩来、李鹏、江泽民、朱镕基、李瑞环、温家宝等党和国家领导人都曾到此视察，指导抗洪。
1998年特大洪水后，国家斥巨资对荆江大堤进行加固，加之三峡工程建成关闸蓄水，荆江防洪警报基本解除，现镇安寺铁牛所在地已建成为一个群众观光休闲的滨江公园。
沙岗红军街：
红军街位于沙岗集镇五岔河的右岸，原名沙岗老街，全长0.6公里。
1928年至1932年的五年间，先后有湘鄂西省委、省苏维埃、**县苏维埃及10多处红军工作机构设在红军街。
贺龙、段德昌、周逸群、柳直荀等老一辈无产阶级革命家曾在此浴血战斗。
贺龙曾在红军街住过7天，对1928年1月28日深夜发生的沙岗年关暴动相当满意，并就如何开展游击战争，巩固和扩大苏区作了重要指示。
周逸群曾到红军街多次指导**人民的革命斗争。
青山宫殿遗址群：
资市镇青山村，位于资市镇东部，距楚都纪南城东南约40公里处。
其地理方位为东京112°28′13.5″;北纬30°12′02.2″高程33米。
比较而言，当地较高地势，是过去人们获取烧料的材山，因此得名“青山”。
周边原有多个湖泊和多条古河道，为当地古代人的物质运输提供了极为方便的水路条件。
现在，该地大部分地域已夷为平地，大部分旱田种植棉花；一部水田种植水稻，是**粮棉生产的基地。
被发现的楚国大型游宫遗址群分布在约20万平方米的范围内。
幸存的四个台基形制十规整。
北面为“邵王台”、中部为“中王台”和“少王台”，南部有“新户台”。
四个台基面平，四周缓坡而下，与周边地势明显分别。
目前，中王台上种有柑子树，其余三台均为居民点。
从地形看，四个台地保存基本完好。
在居民点的前后池坡上，可见台基边缘的文化层堆积，发现大量的绳纹灰陶片和明清时期的陶、瓷片。
新户台上还见有新石器时代的石家河文化红陶杯。
除四个有形台基之外，台基之间现为平整的农田。
在农田的沟面上，见有大面积的绳纹陶片呈间断式分布，说明四个台基之间也有台基遗存。
整个宫殿遗址群的分布是：
北端还有“马脑壳台”；“邵王台”和“中王台”之间有“刘家台”；“中王台”与“少王台”之间有一无名台。
“少王台”与“新户台”之间，也有一无名台。
整个宫殿遗址群中可能有8个台基遗存。
无论是有形台，还是无形台，从其遗物分布面看，台基的大小大致相等，形体相似。
分布有序，呈中轴线排列，坐北朝南。
每个台面积约有1万平方米（东西长120米；南北宽约70米），有的台基现还高出地面约3米，均为长方形。
台基之间相距50多米。
另外，在台基群的中部偏东处还发朱家冢墓地。
墓地规模巨大，面积约达1万平米，地面呈弧形，似为南北向排列。
从其命名分析，可能是东周时期的一处大型墓地。
墓地上也可采集到东周及明清时代的遗物。
各台基中或地面上分别见有：
陶质筒瓦、板瓦及部分陶盆、盂、壶口沿及豆盘、柄、座部的残片。
板、筒瓦多为灰色，表面施中绳纹，内面有手抹或印制不清晰的菱形纹。
有的瓦面上有黑衣；大型的陶盆，多为灰陶，多折沿，沿面有宽、窄之分，饰有旋纹；豆的遗物最多，全为灰陶。
从柄的形制看，有空心喇叭形座和柱状柄；另有鬲足，表面施绳纹，锥状体；见有褐陶壶，卷沿，敞口。
从陶瓦和生活器皿的造形看，既有春秋的特点，也有战国时期的风格，与楚都纪南城的出土遗物具有许多相同点。
因此，可以确定台基和遗物应均属东周楚文化范畴。
从出土的器形和遗物数量看，青山台基遗址群并非一般的建筑遗存，应是楚国的一处大型宫殿遗址群。
由于这些台基地处楚都纪南城城区之外的湖区，很可能是楚国的游宫旧遗址所在地。
从方位上看，与东面潜江章华台遗址共处于东西平行线上，直线距离约为35公里。
由此可推测，青山楚宫殿遗址群是有别于章华台遗址之外的、史籍上记载的又一处楚国游宫。
青山宫殿遗址群的发现，目前还仅限于地面的调查，随着考古工作的深入，其宫殿遗址的面貌将会被揭示出来，不仅成为世人注目的新亮点，也会给楚文化的研究增添新的史料。
2.4.2主要景点
某大酒店比邻**主要景点铁牛矶。
**铁牛矶由上下矶组成，分别位于荆江大堤709+810和709+500处，与龙二渊矶（710+370）、渡船矶（708+460）、**矶（708+100）形成矶群。
铁牛矶兴建于清咸丰二年（1852年），两矶上下游筑有条石驳岸，长540米。
该矶阻水挑流作用异常强烈，汛期近岸流速达3～4米/秒，滩槽高差达50米。
水流湍急，近岸有巨大的冲刷坑，0米等高线面积曾达19.8万平方米，河床最低高程-8.4米（卵石层顶高程4米）。
在水流的巨大作用下，大量卵石（最大粒径0.1米左右）被冲起堆积在九华寺附近，流程近3000米。
铁牛矶从5
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