精品城建大厦项目可研报告.docx
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精品城建大厦项目可研报告
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项目可行性研究报告第1页共78页
1总论
1.1项目提出的背景4
1.2项目可行性研究的依据6
1.3项目概况7
1.4项目开发建设的必要性9
1.5项目开发建设条件11
1.6项目投资估算12
1.7项目进度计划12
1.8结论及建议13
2市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析及预测15
2.2**房地产市场状况分析及预测22
2.3项目的市场情况分析及预测28
3建设条件
3.1开发项目用地状况42
3.2资源供给及外部协作条件42
4规划设计方案
4.1规划设计方案的指导思想44
4.2规划设计方案的原则44
4.3建筑规模及规划设计方案设想45
项目可行性研究报告第2页共78页
①市场定位46
②形象定位46
③业态定位47
④经营定位47
⑤客户定位48
⑥建筑设计定位49
5项目开发进度安排53
6营销方案
6.1营销方式54
6.2销售节奏与策略54
①整体策略54
②价格策略56
③付款方式策略56
④配合策略57
⑤媒体策略57
⑥促销策略60
6.3租售计划61
7项目投资估算及资金筹措
7.1投资估算的原则62
7.2项目建设的投资估算62
7.3项目资金筹措与使用计划64
8财务评价
项目可行性研究报告第3页共78页
8.1财务评价基础数据的计算66
8.2盈利能力分析66
8.3清偿能力分析67
9风险分析
9.1盈亏平衡分析68
9.2敏感性分析69
9.3项目风险分析71
10结论及建议
10.1结论73
10.2存在的问题及建议74
11附表与附图
11.1附表：
77
11.2附图：
77
12附：
主要参考书目及参考资料78
一、总论
项目可行性研究报告第4页共78页
1.1项目提出的背景
**古之又称长安，位于关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，与
罗马等城市并称世界古都，是世界四大文明古都之一。
中国历史上曾
有十三个朝代在**建都，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。
著名的“丝绸之路”就是以长安为起点。
现在是陕西省政治、经济、
文化中心，陕西省省会所在地。
东西长204千米，南北最宽116千米，
面积9983平方千米，人口741.1万。
进入二十一世纪以来，**生产总
值连年保持两位数的高速增长，现代化建设已处于史家所称的“起飞
阶段”。
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支
柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄
金发展时期。
据国家统计局最新资料显示，全国商品房平均销售价格
2724元／平方米，同比提高12.9％，是1996年以来同期的最高增幅。
全国有12个地区商品房销售均价增幅超过10％，６个地区价格增幅超
过20％。
去年中国房地产开发投资增长28.6％，增幅比去年同期降低
5.5个百分点；土地开发面积增长12.2％，增幅比去年同期下降7.8
个百分点；但商品房销售率高达133.6％，全国空置商品房面积下降
0.8％。
目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发
达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以
房地产业有着广阔的发展空间。
项目可行性研究报告第5页共78页
产业将进入高速增长阶段。
2000年我国人均GDP为830美元，2002年
更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。
因此，
未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一
个快速发展阶段。
从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，
比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比
去年增长14.7%。
随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的
意识也在增强。
从消费意向看，有25%的人准备今年买房。
在准备买房的居民中，
有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和
改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它
方面的用途。
这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住
好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动
力，也正是增加住房消费的良机。
另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡
献了1.9-2.5个百分点。
宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动
力。
由此看来，建筑房产消费仍有巨大的潜在市场。
有关专家预测，
我国房地产热潮可持续20年。
**房地产业发展十余年，不仅有举步维艰，也有寻找城市营造与
可持续发展的历程。
刚刚过去的2004年，房地产市场历经风雨。
在推
进房地产业健康发展的同时，国家有关部委相继出台了治理整顿土地
市场秩序、投资新政、控制拆迁规模、规范拆迁管理等系列宏观调控
政策。
2004
项目可行性研究报告第6页共78页
年的陕西房地产市场，开发购销呈现几大特点：
首先是房
地产开发投资幅度明显下降，二是房地产开发投资自有资金比重加大，
自筹资金同比增长均在50%以上，三是商品房供需基本平衡，价格稳中
有升。
同时，房地产投资结构中的住宅投资比例继续增长。
**市委、市政府日前以白皮书的形式公布了《**国际化、市场化、
人文化、生态化发展报告》，阐释**市的四化发展理念。
**的发展定位
是：
进一步提升城市的核心竞争力和经济的外向度，使之尽显其人文
之都、科技之市、现代新城的魅力。
目标是：
世界历史文化名城、国
际旅游目的城市、亚洲知识与技术创新中心、新亚欧大陆桥中国段国
际装备制造业转移的主要承接地。
显而易见的是人文化是四化的核心，
是**城市经济社会发展的特色和目的，其目标是：
是**成为最有东方
神韵的人文之都、理性文明之城、诗意时尚之城、安定祥和之城，为
**市未来的发展勾勒出一个美好的前景。
1.2项目可行性研究的依据
1、《**市建设项目承建费用统一征收办法》实施细则；
2、《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；
3、《城市居住区规划设计规范》；
4、《**市建设项目城建费用统一收费一览表》；
5、《陕西省工程建设其它费用定额》；
6、《房产测量规范与房地产测绘技术》；
7、“城建大厦”项目规划设计方案；
8、委托方提供的其它有关资料；
项目可行性研究报告第7页共78页
9、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。
1.3项目概况
项目名称：
**市城建大厦
建设地点：
**市五路口
土地性质：
国有土地出让
建筑用地面积：
5720平方米
总建筑面积：
68068平方米
其中：
地上建筑面积：
60060平方米
商业中心建筑面积：
16016平方米
商业会所建筑面积：
4004平方米（室内2803平方米，室外1201
平方米）
写字楼建筑面积：
17160平方米
商务公寓建筑面积：
22880平方米
地下建筑面积：
8008平方米
其中：
设备用房：
2408平方米
车库面积：
5600平方米
总建筑层数：
地上19层，地下2层
建筑高度：
73.2m
地下停车位：
180个
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建筑类型及面积、楼层分配表
序号
1
2
3
4
5
6
其中
其中
建筑类型
地下室
车位面积
设备机房面积
商业中心
商务会所
室内面积
室外面积
写字楼
商务公寓
合计
楼层分布
1--2
3--6
7
8--13
14--21
层数
2
4
1
6
8
21
高度m
4
4
3.6
3.6
3
73.2
单层面积m
4004
4004
4004
2860
2860
总面积m
8008
5600
2408
16016
4004
2803
1201
17160
22880
68068
土地面积m
5720
5720
5720
5720
5720
占地比例
0.7
0.7
0.7
0.5
0.5
开发商简介：
本项目由**市城建开发总公司开发。
**市城市建设
开发总公司是1984年在“**市统建办”的基础上成立的，为企业化管
理的市局级事业单位。
公司业务是按照城市建设总体规划，进行城市
土地开发和经营房地产，从事旧城改造和新区建设。
总公司隶属**市人民政府直接领导，是国家建设部的城市综合开
发一级公司，AAA级信用等级企业，也是**市最早的一家房地产开发公
司，十四年来，在**市政府及有关部门支持下，在深化改革、转换机
制的市场经济大潮中，迅速成长为一个实力雄厚，注重质量，讲求效
率，信誉可靠的现代化开发企业。
公司在“以人为本”的原则下，培
养了一批业务熟练，作风过硬的管理和施工队伍。
人员结构合理，平
均素质较高，符合公司技术密集型的特点。
公司致力于开发新产品，力主领导行业潮流，“城建大厦”的建筑
风格是公司理念的详见体现，凝聚了公司领导和设计人员的思想精华，
充分适应**市政府提出的“还古城一片蓝天，造一片绿地”的城市发
展战略精神。
公司凝聚力强，大家本着“诚信为本，团结协作”的原
项目可行性研究报告第9页共78页
则，共同努力，共同进步，共同提高，以“为社会服务、求共同发展”
为宗旨，以“踏踏实实做人，勤勤恳恳做事”为精神，在社会和行业
中有较好的声誉。
公司经营结构合理规范，符合现代企业的发展方向，
为公司创造了良好的发展环境和发展空间。
房地产行业属于资本和技
术密集型，行业周期性长，工程持续时间较长。
这就更要求我们要跟
上时代发展的脚步，及时了解市场反馈的信息，才能在这个“优胜劣
汰”的市场竞争中立于不败之地。
在市场经济条件下，管理是永恒的主体。
要想在市场竞争中立于
不败之地，必须把管理工作放在首位。
公司深切明白管理的举足轻重，
严格按规范运行，逐步使公司适应产权明晰、权责分明、管理科学、
激励和技术机制相结合的现代化企业高度。
1.4项目开发建设的必要性
经过2003年**房地产市场种种变革及市场的快速运作，为2004
年的市场带来了更新、更高的发展起点。
2004年**房地产市场仍然平
稳运作,开发及销售均较2003年同比仍然保持着较高的增长幅度。
2003
年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”
的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变
之中。
做为开发商、市场运作的这两项原材料市场的变革为房地产市
场带来的剧变无疑是巨大和深远的！
国民经济：
2004年**国内生产总值1095.87亿元，比2003年同
期增长13.5%，其中第一产业增加值60.05亿元，比2003年同期增长
6.7%，第二产业增加值495.67亿元，比2003年同期增长15.6%，第三
项目可行性研究报告第10页共78页
产业完成增加值540.15亿元，比2003年同期增长12.3%。
市场供应：
2004年**市商品房完成投资亿元，2004年**商品房投
资额继续保持了较快的增长势头。
在金融信贷政策发生一定的变化之
后，传统运作方式将面临淘汰。
由于受我国金融和经济政策的调整以
及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考
验，资金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。
市场销售：
承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004
年**楼市市场开发继续上扬，同时市场销售也保持着较高的增幅。
2004
年**商品房平均销售价格较2003年增长了3.61%。
其中住宅部分销售
价格较2003年增长3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长
率在7%－8%之间。
由于加入WTO与西部大开发的带动作用，借助于**作为世界文明
旅游城市和我国科技实力城市，其在面临更多机会与竞争的同时，将
直接地表现为经济总扩大，经济活动频繁，从而在相当程度上增大了
市场需求地增加。
其对周边、临边省市的辐射能力有所增强，间接地
表现为流动人口增加，导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。
逐渐发达的经济环境为投资置业提供了更广阔的生存土壤。
随着住宅
市场化的日益推进和城市人口的迅速增加，**市城市化可上升的空间
较大，未来几年**市房地产需求量会进一步扩大。
**城墙内的区域历来是**甚至是陕西的政治经济文化中心，也可
以说是**ＣＢＤ的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占**写字楼
市场的四分之一。
成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域
项目可行性研究报告第11页共78页
依然是写字楼供应和需求的焦点。
**城墙内是一个沉淀已久的商业中
心，**城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该
地区的飞速发展起着至关重要的作用。
而本项目正位于城中区城市交
通枢纽地段，且距火车站不超过1000M，可谓商机无限。
首先，它具有
中心性。
它在交通上各个方向的可达性特别强，是在一个城市里交通
最便捷的地方出现；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度
集合性。
集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建
筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速
的作用。
本项目的地理位置良好，前期论证充分，开发资金有保障，
定能为公司的发展注入新的生机和活力。
1.5项目开发建设条件
项目建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项
目建设的市政配套条件。
项目自然条件
气温：
年平均气温13.1～13.4；
极端最高气温：
（全年仅10天左右）40.6℃
极端最低气温：
（全年仅15天左右）－13.3℃
风：
平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风；
日照：
年日照时数1412.7小时；
湿度：
年平均相对湿度69.6％；
霜期：
无霜期219～233天；
气压：
平均气压970.4Pa；
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降水：
年降水量507.7～719.8毫米;
降雪：
年平均降雪日13.8天。
地质情况：
为二级非湿陷性黄土，而**市属8度地震区，建筑按8
度抗震设防。
项目建设用地条件
项目建设用地位于**市东五路与解放路交界处，占地面积为
平方米。
项目以取得建设用地许可证，大厦建设用地已全部拆迁，达
到三通一平，并取得用地定点图、测量成果及用地许可证，具备用地
条件。
市政配套条件
给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线、项目
开发需要的市政接驳点等市政设施均能满足项目开发的需求。
1.6项目投资估算
项目总投资估算表
序号
项目
金额（万元）
说明
1
土地费用
2026.02
2
前期工程费用
335.51
3
基础设施建设费用
355.64
4
建筑工程费用
14877.72
5
安装工程费用
1897.77
6
其他费用
634.11
7
预备费
1006.34
8
建设期贷款利息
814.96
9
开发期税费
1026.67
10
项目总投资
24020
1.7
项目进度计划
本项目计划在两年半（29
个月）左右的时间内建成。
建设进度计划
如下：
项目可行性研究报告第13页共78页
2005年1月15日：
项目建议书批复。
2005年2月28日～2000年3月：
编制可行性研究报告并报批。
2005年5月～2007年7月：
建筑方案设计。
2005年8月：
综合管网设计。
2005年9月～2005年11月：
施工图设计。
2005年12月：
报建、领取建设规划许可证。
2006年1月：
工程开工。
2006年3月：
完成投资25％，开始预售。
2006年10月：
主体工程断水。
2006年12月—2007年2月：
单体工程验收。
2007年1月—2007年3月：
分项工程验收。
2007年6月：
正式人住。
1.8结论及建议
通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：
1、城建大厦项目的建设，符合国家宏观经济政策。
2、城建大厦项目的建设单位**市城建开发总公司具有很强的经济
实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障。
3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达
到了人工景观与环境景观相融洽的目的。
3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自
身的实际条件，具有一定的可操作性。
项目可行性研究报告第14页共78页
4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况
进行反复调整。
其市场前景看好，企业能快速回笼资金。
5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能
力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。
根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：
1、经营管理风险规避
A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售。
B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和
施工方案。
C、做好物业管理和售后服务工作。
2、金融财务风险规避
从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风
险，应采用多种付款方式促销。
3、建设管理措施
A、整合企业资源，提高操作水平。
B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。
C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。
D、委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。
E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过
程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进
度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
项目可行性研究报告第15页共78页
二、市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析及预测
2.1.1市场背景
房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，
认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
①九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：
以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场
选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：
政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠
不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观
开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：
产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规
划，且有明显区域性特征。
销售特征：
无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有
效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
②2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段：
客源特征：
客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理
上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，
对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响
了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼
项目可行性研究报告第16页共78页
于**房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占市场。
同时由于政府对
土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走
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