杜江波房地产投资分析考试答案.docx

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杜江波房地产投资分析考试答案

选择1、投资的几要素

投资主体、投资目的、投资方式、投资的过程。

2、房地产投资所涉及的领域有

土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等

3、房地产投资的类型

按房地产投资用途不同的划分：

地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资

4、房地产投资的目的中未来的收益具体包括

现金流量收益（取决于房地产租金总额、房地产的总营运费用、投资借款的偿还方式和数额）、避税收入（途径：

扩大房地产投资规模、争取加速折旧、操纵应纳税所得额、控制开始获利年度）、销售收益等。

5、房地产投资分析的任务

为投资者提供投资方向、提供运作方式、预测投资收益、描述风险及提供避险方法

6、可行性分析的内容

投资机会研究（投资估算精度为±30%，研究费用占总投资的2‰—8‰）、初步可行性研究（投资估算精度为±20%，研究费用占总投资的0.25%—1.5%）、详细可行性研究（投资估算精度为±10%，小型项目的研究费用占总投资的1.0%—3.0%，大型复杂项目的研究费用约占总投资的0.2%—1.0%）

7、房地产市场的特征

信息不充分的市场、区域性强、产品的异质性、垄断性、是房地产权益的交易市场、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏

8、房地产市场的分类按房地产用途划分

居住、商业、工业、特殊物业市场，土地市场2按房地产购买者的目的划分：

房地产自用市场、房地产投资市场

9、市场分析的限制因素

费用的限制、时间的限制、技能的限制、偏好的限制

10、三个三

（1）国家或行业

（2）区域专业市场（3）项目地块；三个方面

（1）需求

（2）供给（3）价格；三个时段

（1）过去

（2）现在（3）未来

11、商场物业的分析要点

地段因素、现有地段中商场的经营状况、该区域主要商业物业类型及服务范围、考虑集中型和分散型的问题

12、写字楼物业的分析要点

地区经济繁荣程度、地理位置、便捷条件及周边环境、项目内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内拟提供的公共服务和设施、能满足的特殊需求和偏好。

写字楼租客或业主对租金或价格并不像商业物业那般敏感，一般比较注重知名度、品质。

13、住宅物业的分析要点

房价收入比和租售比价等指标、居民现实购买力及金融发展的深度、家庭人口构成及社区风俗习惯、环境因素、市政基础设施状况和公共配套设施状况、住宅单元大小、类型的需求和偏好

14、影响住宅供给的因素有

（l）新建住宅量；

（2）原住宅空出数；（3）非住宅用房改建住宅数；新建住宅的数量受下列因素制约：

①筹集住房资金的数额；②建筑材料生产状况；③住宅生产效率；④住宅竣工率和住宅小区配套工程状况；⑤住宅流通渠道状况等。

15、市场调查的方法

普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法

16、调查目的不同调查方法

探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查

17、房地产市场预测的方法

直观判断法

（1）集体判断法；

（2）专家意见法（专家会议法、专家征询法）；2历史引申法

（1）简单平均法；

（2）移动平均法；（3）趋势预测法；（4）指数平滑法；（5）季节指数法3、因果预测法

（1）回归分析法；

（2）相关分析法

18、地产市场分析报告大纲

摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析、市场占有率分析

19、房地产投资环境的具体因素

土地、资金、物资、人员、税收的影响、管理与服务、厂商权益的保障

20、房地产投资环境的特征

系统性、动态性、主导性、地区差异性

21、房地产投资环境的构成要素

政治、经济、社会、文化法律、自然、基础设施环境因素

22、房地产投资环境分析的原则

客观性、全面性、比较性、预测性原则

23、投资环境的评价标准

安全性、盈利性、服务的完善性、优惠性

24、房地产项目对区位的要求

居住项目：

市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。

写字楼项目：

与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。

零售商业项目：

最短时间原则、区位易达性原则、接近购买力原则、满足消费心理原则、接近原则

25、市场比较法定价过程

①搜集交易实例②选择比较实例房地产③建立价格可比基础④比较实例的比较和修正⑤确定该房地产的比准价格

26、房地产投资项目的经营收入

主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入。

27、房地产开发投资企业纳税的主要税种

经营税金及附加、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税

28、房地产投资项目资金来源的渠道

资本金（股本金）、银行贷款、预售收入，承包商带资承包和合作开发

29、开发直接费间接费

包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。

开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费

30、房地产开发产品定价方法

成本导向定价法、购买者导向定价法、竞争导向定价法

31、一般建设项目贷款本息偿还的资金来源

利润、折旧费、摊销费、其他还款资金

32、常见的借款还款方式

按实际能力还款、一次还本利息照付、等额还本付息、等额还本、利息照付、期末一次性偿还本金和利息、“气球法”

33、财务分析的作用

衡量项目的盈利能力、衡量项目的清偿能力、衡量项目的资金平衡能力

34、财务比率

营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率

35、动态分析指标

主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期

36、房地产投资项目的主要不确定性因素

购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数、融资成本

37、固定成本类变动成本

房地产开发项目中，土地使用费、固定资产折旧费等均属固定成本类；建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等属变动成本

38、对风险所采取的态度不同将投资主体分

避险型、冒险型和普通型

39、房地产投资风险的特征

客观性、多样性、补偿性、可测性

40、识别与度量费用有

以下四种情况:

因项目建设而增加项目所需投入物的社会供给量、减少对其他企业的供给、增加进口或减少出口、外部费用

41、识别和度量效益

有以下四种情况：

项目投产后增加总的供给量、项目建成后减少了其他企业的房地产产品的产量、增加出口、外部效益

42、投资方案的类型

独立型方案、互斥型方案、先决型方案、不完全互斥型、互补型方案、混合方案

43、置业投资主要有

以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等

简答1、房地产投资的特性

（1）位置固定性

（2）寿命周期长（3）适应性（4）个别性……变现能力差（5）政策影响性（6）对专业管理的依赖性（7）相互影响性（8）资金需求量大（9）风险性（10）保值增值性

2、房地产投资分析的内容

（1）市场分析

（2）区位条件分析（3）基础数据估算分析（4）财务分析（5）不确定性分析（6）风险分析（7）决策分析

3、房地产投资环境分析的内容

投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。

（1）政治环境

（2）法律环境（3）经济环境（4）社会文化环境（5）自然地理环境（6）规划环境（7）基础设施环境

4、房地产投资环境分析方法

相似度法、多因素和关键因素评估法、综合分析法等。

5、从投资者的角度归纳出七大投资环境因素

（1）政治稳定性

（2）市场机会（3）经济发展与成就（4）文化一体化（5）法令阻碍（6）实质阻碍（7）地理及文化差异

6、分析图

说明：

S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势，O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。

7、房地产开发项目总投资构成图示

8、土地费用估算

（1）土地征用拆迁费

（2）土地出让地价款（3）土地转让费（4）土地租用费（5）土地投资折价

9、房地产财务分析的基本程序是

（1）收集、整理和计算有关基础财务数据资料

（2）编制基本财务报表（3）财务分析指标的计算与评价（4）进行不确定性分析（5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。

10

11、房地产投资项目的主要不确定性因素

1、购买价格2、权益投资比率3、租金水平4、空置率5、运营成本6、有效面积系数（主要针对写字楼、商场类物业）7、融资成本

12、房地产投资风险的主要类型

1．自然风险与意外风险2．财务风险3．经营风险4．市场风险5．政策风险6．社会与政治风险

13、房地产投资风险的规避和控制

1．风险回避2．风险预控3．风险组合4．风险转移

14、国民经济分析与财务分析的比较

相同点：

（1）都是经济评价，都使用费用与效益比较的理论方法，寻求最小投入获取最大产出。

都采用现金流量、报表分析的方法，都用、。

（2）基础工作相同:

都在投资估算、资金筹措基础上进行。

（3）评价的计算期相同

不同点：

（1）分析的目标和角度不同国：

从国家的整体角度考察项目对国家的净贡献

（2）费用和效益的含义及划分范围不同A含义：

财务评价只根据项目直接发生的财务收支来计算项目的费用和效益。

国民经济评价则从全社会的角度考察项目的费用和效益。

B范围：

财务分析只计内部成本，不计外部成本（3）采用的价格体系和参数不同价格体系国：

由机会成本和供求关系确定的影子价格财：

市场现行价格参数国：

社会折现率、影子汇率（国家统一）财：

基准收益率、利率作为折现率（4）分析指标的内涵不同国：

经济、经济财：

财务、财务（5）评价的内容不同（6）应用的不确定性分析方法不同国：

敏感性分析、风险分析财：

敏感性分析、风险分析、盈亏平衡分析

15、国民经济评价的步骤

（1）效益和费用范围的调整①剔除转移支付②识别项目间接费用和间接效益，可定量的计算，不能定量的定性。

（2）效益和费用数值的调整①固定资产投资的调整②流动资金调整③经营类费用的调整④销售收入的调整⑤外汇的调整（3）编制效益费用流量表，计算各评价指标（4）对于产出物出口或替代进口的项目，编制经济外汇流量表，国内资源流量表。

计算

1

⑵用等额年值法（）

各方案的等额年值如下：

（A）=241（B）=261（C）=231

用等额年值选择标准，仍以B方案为最优。

⑶等差额投资内部收益率法

2

3案例11-1：

某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。

其他条件如下：

售房时的交易手续费为售价的1.5%。

营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。

城市土地使用税每年每平方米0.5元。

评估、交易、登记等费用约2000元；所得税率为20%。

如何分析这项投资？

解：

简要投资回报分析如下：

1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：

300000元2）销售手续费：

400000×1.56000元3）有关税费

（1）营业税：

400000×520000元

（2）城市建设维护税：

20000×1200元（3）印花税：

400000×0.5200元（4）契税：

400000×1.56000元（5）城市土地使用税：

0.5×120×3=1800元（6）评估、交易、登记等费用：

约2000元7）所得税：

销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×2012760元

4）投资净收益

（1）税后利润：

51040元

（2）投资利润率：

63800÷300000=21.27%

（3）资本金净利润率（年投资收益率）：

51040÷3÷300000=5.67%

2．简要分析

如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31500元，扣除20%的利息税6300元，净收益为25200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。

两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。

投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。

相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。

4案例11-4：

某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。

其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。

假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。

出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。

如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。

试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。

解：

简要分析如下：

1．相应指标计算1）写字楼投资的基本情况:

（1）写字楼购买总价：

27000×10000=27000（万元）

（2）购买写字楼的税费：

27000×5.31431（万元）（3）股本投资：

27000×301431=9531（万元）

（4）抵押贷款额：

27000×7018900（万元）

2）抵押贷款年还本付息额

3）写字楼各年净经营收入情况

第1年净经营收入：

27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（万元）

第2年净经营收入：

27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（万元）

第3年净经营收入：

27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（万元）

第4年及以后各年净经营收入：

27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（万元）

4）

该投资项目的财务净现值因为=14%，故

5）该投资项目的财务内部收益率因为i1=14%时，1=789.81万元，设i2=15%，则：

用插入法

2．结论因为789.81万元＞0，=14.78%＞14%，故该项目可行。

论述题（3选2）20分

1对比分析生活居住区、工业和工作区及第三产业建设场址选择的区位要求？

生活居住区：

（1）市政公用和公建配套设施完备的程度。

（2）公共交通便捷程度。

（3）环境因素。

（4）居民人口与收入。

工业和工作区：

（1）当地提供主要原材料的可能性

（2）交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场（3）技术人才和劳动力供给的可能性（4）水、电等资源供给的充足程度（5）控制环境污染的政策（6）工作区的空间分配与生产需要相一致。

第三产业

（1）建设对区位的反映敏感

（2）与其他商业设施的接近程度（3）周围土地利用情况和环境（4）易接近性,以人为本，接近购买力（5）交通方便、易达（6）重视开放空间系统及其环境维护

2对比分析房地产投资分析的国民经济评价和财务评价的异同？

房地产投资分析的财务评价是其国民经济评价的基础。

项目

国民经济

财务评价

评价目标

国民经济效益最大化，提高全社会投资的经济效果

企业效益最大化，提高企业投资的经济效果

评价出发点

国民价格

投资企业

选用价格

影子价格

现行市价

选用经济参数

影子汇率，社会贴现率

官方汇率或调剂外汇汇率，行业基准收益率或资金成本率

外部效果

考虑

不考虑

通货膨胀、税金、补贴、国内借款利息等转移支付

不计入

计入

评价指标内涵

经济净现值、经济内部收益率等

财务净现值、财务内部收益率等

3对比分析空地（或生地）、住宅公寓和办公楼投资的特点？

（不全，有空看看别人的）

　生地：

综合考虑，控制取地成本、配套先行，变生地为熟地、合理规划，科学定位、快速开发，控制开发成本，提高产品品质

办公楼特点是：

收益高、经营内容多样化、出租、转租方式普遍。