房地产市场学课件整理版.docx

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房地产市场学课件整理版

房地产市场学2012-5-7笔记

第一章导论

一、房地产

二、房地产市场

三、我国房地产市场发展

四、城镇住房制度改革

一、房地产

1、定义

房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

土地包括陆地部分和地上附属部分。

2、房地产权

我国指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

注：

我国为土地所有权包括国有和集体所有两种形式。

3、房地产的性质

1）自然位置固定性：

不动产

2）土地不灭性

3）异质性：

4）土地稀缺性

5）用途多样性

6）社会经济位置可变性

7）市场区域性

8）政府干预性

9）合并与分割的可能性

二、房地产市场

1房地产市场

“泛地产”是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产。

在“泛地产”中，房子可以是主体，也可以只是附属的配套设施。

针对此说法，有人提出：

“泛地产”理论昭示着后房地产时代的到来。

以泛地产为交易主体的时常称为房地产市场。

二、房地产市场

一般多指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等。

二、房地产市场

2发展房地产市场的意义

（1）提高住宅质量，满足不同需求

（2）合理利用土地资源，实现合理规划

（3）促进经济发展

（4）增加土地利用透明度，深化政治体制改革

3房地产是经济的晴雨表

2007年7月，我国消费物价指数达5.6%，为十年来最高，其中房地产价格是主要的推动因素。

上半年，全国房地产开发投资完成额９８８７亿元，同比增长２８．５％，增速比去年同期提高４．３%，高于同期固定资产投资的增速２．６%。

2007年6月

三、我国房地产市场发展

1居者有其屋：

古代生活方式的基本追求

2天平的倾斜：

70%的居民无购房能力

3福利化的贫困：

计划经济的怪圈

4房地产的新生：

从试点到市场化

5房地产市场多元化：

农村市场的初级化

福利房、城市经济适用住房、商品房的并存

6房地产市场现状

1）房地产商品在市场中流转不规范：

划拨土地进入二级市场

2）交易方式缺乏法制化：

伪造产权，诈骗贷款

3）中介咨询机构信息不通

4）房地产成本不真实

5）房地产金融体系不规范

三、我国房地产市场发展

带来的严重后果有

1）腐败孳生的乐土：

成克杰、胡长青、刘方仁、程维高……..

2）泡沫经济:

3）烂尾楼:

半拉子工程

三、我国房地产市场发展

4）开发区的泛滥

全国有各类开发区（园区）5524个，2004年，各地进一步加大清查力度，又查出漏查漏报的开发区134个，治理整顿前，全国各类开发区总数最新统计达到5658个。

据初步统计汇总，全国现已撤并整合的各类开发区2046个。

四、城镇住房制度改革

（一）改革前的城镇住房制度

1住房公有

1949年住房私有77%，1985年公有90%以上

2实物分配

3居民承租

（二）改革的基本原则

1国家、集体、个人共同负担

2租售建并举

3在统一政策的基础上因地制宜、分散决策

4转换机制将市场机制引入住房建设

（三）改革的基本内容

1改革住房建设的投资体制：

由国家或单位统包转变为三者合理负担。

2改革住房建设、分配、维修、管理体制：

由单位所有制转变为住房生产建设专业化、维修管理社会化。

3改革住房分配制度体制：

由实物福利性分房转变为货币工资分配体制。

4建立双轨制住房供应体系：

经济适用房供应体系和商品房供应体系。

5建立住房公积金制度：

职工所有、集中管理、定向使用。

6建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。

7建立规范化的房地产交易市场。

（四）“新房新政策，老房老办法”

1新房新政策

新建的经济适用住房只售不租，中低收入家庭购买经济适用住房，房价收入比高于4倍的城市，由单位给无房职工和住房面积未达标的职工增发住房补贴,最低收入家庭租赁由政府或单位定价的廉价住房。

2老房老办法

可继续租用，也可用成本价购买。

（四）“新房新政策，老房老办法”

3主要表现为售价不同

新建经济适用房实行政府指导价，包括3%利润和7项成本因素：

（1）住房和拆迁补偿费

（2）勘察设计和前期工程费

（3）建安工程费

（4）住宅小区基础设施建设费和小区非营业性配套公建费

（5）管理费

（6）贷款利息

（7）税金

老房出售价为房改成本价

（五）住房货币化

1含义

根据职工工资、工龄、实际业绩、现行住房状况等因素以住房补贴、住房津贴、住房有价证券的方式来分配住房。

2取消实物分配的原因：

1）市场经济发展的必然要求

2）实物分房存在不公平、不能自主选择住房。

3货币分房的三种形式：

住房消费量理入工资、建立住房公积金、增发住房补贴。

（六）住房补贴

单位停止住房实物分配后，采取货币分配方式，向职工发放的用于住房消费的专项资金。

单位发放给职工的住房补贴，归职工个人所有，但比照住房公积金进行管理。

（六）住房补贴

1住房补贴有特定的适用区域

大中以上城市实行

2住房补贴的来源

1）国家下拨的部分资金

2）单位售房资金

3）单位多种渠道筹集资金

3住房补贴的发放

1）一次性补贴：

工作满25年，购房时一次发放。

2）基本补贴加一次性发放：

一般职工逐月发放，行政干部按级别差额部分一次发放。

3）按月补贴：

（六）住房补贴

4补贴标准

行政机关公务员住房补贴建筑面积标准为

科级以下60平方米；

正、副科级、25年（含25年）以上工龄的科员、办事员70平方米；

副处级、25年（含25年）以上工龄的正、副科级80平方米；

正处级90平方米；

副局级105平方米；

正局级120平方米。

（七）住房公积金

1涵义

国家机关、企事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。

属于职工个人所有，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。

住房公积金本息免缴个人所得税。

2内容

1）个人存储，单位资助

2）统一管理

3）专项使用

4）个人所有

3住房公积金贷款

（1）住房公积金贷款是为支持一般收入的职工的家庭购房而设立的一种低息长期贷款。

属于政策补贴性质，贷款利率低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为同期商业银行抵押贷款利率的一半），而且低于同期商业银行存款利率。

也就是说，在公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。

同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

所以，在政策规定的范围内，可以尽量申请最大额度、最长期限的公积金贷款。

3住房公积金贷款

（2）存在问题

2006年上半年，由于宏观调控，上海房产价格下降，购房者因此想放弃还贷，与香港97经济危机形成对比。

本章小结

1房地产业涉及国计民生

2住房制度改革意义重大

3我国房地产市场发展需要不断完善

第二章城市房地产交易（2008-03-2021:

40:

51）转载▼标签：

杂谈

第二章城市房地产交易

一、房地产交易概述

1定义

当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。

2特征

1）交易对象的特殊性：

特殊商品房地产，包括土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权。

2）交易形式的确定性：

房地产转让、抵押和租赁。

3）多种合同的组合：

包括转让、出租、抵押，地上建筑物和附着物的买卖、出租等。

4）交易为要式法律行为：

权属变动必须办理登记手续。

二、房地产转让

1定义房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法形式将其房地产转移给他人。

2特点

1）房地产权利人实施的行为。

2）房地产权利人将房地产转移给他人的行为。

3）通过合法方式实现

3转让条件

1）禁止条件：

查封、收回、共有、争议、未登记和禁止转让的其他情况。

2）转让主要形式：

（1）出让

（2）划拨

二、房地产转让

4房地产转让合同和土地使用权出让合同的关系

1）转让合同以土地使用权出让合同为前提

2）使用年限受原合同制约

二、房地产转让

3）内容不同：

转让人和受让人的名称或者姓名、住所；

房地产的坐落位置、四至范围和面积；

房地产用途；

房地产权属证书编号；

买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额；

房地产交付的条件和日期；

违约责任；争议解决方式；

转让人和受让人约定的其他内容。

5个人房地产转让办理的手续

1）签定书面转让合同

2）合同30天内持证书、合法证明和合同到房地产部门提出申请，申报成交价格；

3）房地产部门审查文件，在15天内答复

4）核实价格，根据需要进行现场勘验和评估

5）按规定缴纳有关税费

6）房地产部门核发过户单，当事人领取产权属证书。

三、房地产抵押

（一）含义

自管房单位和私人房权人（以下简称抵押人）为担保债务的履行，将自有房屋作为抵押物提供给债权人。

不想出售房屋，希望能保留房屋的产权，但需要一次性获得大笔资金，如出国留学、买新房,即可进行抵押。

（二）特征

房屋抵押是一种担保方式，也是一种法律关系。

四、房地产按揭

（一）含义

房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。

（二）特征

揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。

（三）抵押和按揭的区别

主要区别在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。

1法律区别：

按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系。

（三）抵押和按揭的区别

2目的及运作差异：

按揭借款的目的是购置房屋，取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他目的的借款。

（三）抵押和按揭的区别

３．运作区别：

房地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。

产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。

4次贷危机

2007年7月，由于美国次贷危机，引起全球股市动荡。

其实质是房地产金融市场的危机。

主要涉及房地产按揭贷款或抵押贷款，次级贷款面向一些信用度较低和收入不高的客户。

许多贷款者不需要任何抵押和收入证明就能“无本买房”。

由于美国连续17次加息，房地产市场降温，购房者难以出售房屋，大量违约客户重新，不再支付贷款，造成坏账，引起次级贷款市场危机爆发。

五、房屋典当

1含义

承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。

2特征

房屋典当一般有典期和回赎期。

房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。

3房屋抵押与房屋典当

主体不同。

房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人。

房屋典当中出典人必须是房屋所有权人。

　性质不同。

典权是独立权利，是用益物权，房屋典当时，要将出典房屋转移给承典人占有、使用和收益。

抵押权属担保物权，以主债权的存在为前提；房屋抵押中，抵押房屋不移转占有，仍由抵押人占有、使用和收益。

六、房屋预售

是指销售尚在建造过程中的期房。

大部分商品是买成品，但房地产特性决定了在一定条件可以出售未建好的房屋。

六、房屋预售

（一）含义

商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约，与成品房买卖构成我国商品房市场中两种主要房屋销售形式。

（二）房屋预售的特征

1商品房预售是一种附加期限的交易行为

商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。

2商品房预售具有较强的国家干预性

商品房预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。

国家因此加强了对商品房预售市场的规范，对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

（三）预售条件

1已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

2持有建设工程规划许可证。

房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

3按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

4已经同金融机构签订预售款监管协议。

5已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

（四）预售合同的主要内容

1双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。

2标的，即预售商品的位置、编号。

3数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积

4价款即房屋的价金，如每平方米多少元。

不仅应标明单价，还应标明总价。

我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。

根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至95％，到房屋交付使用时再全部收取。

（四）预售合同的主要内容

5交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。

6房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。

7房屋产权转移的方式、期限。

8违约责任。

9双方约定的其它条款。

（五）注意事项

1购房者综合了解发展商，实地考察，核对预售资料和广告。

2签订由房屋管理部门统一印制、工商管理部门监制的《商品房预售合同》，在合同条款和违约责任。

3售方将预售合同交房地产交易管理所审核和备案登记。

作业1:

分析家乡所在地区的房地产发展概况

要求:

1）字数不限

2）条理清晰

3）10月11日上课时交

第二章

（二）（2008-03-2210:

30:

50）转载▼标签：

杂谈

（六）预售房再行转让

购买预售房后，打算再卖出时，如何处理？

（炒楼花）

“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。

如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。

由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。

一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

（六）预售房再行转让

1定义

预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。

2条件：

《商品房预售契约》应在有效期之内

（六）预售房再行转让

3具体程序

1）双方签定合同（一式四份）

2）持预售契约、转让合同及有关证件到交易管理部门申办预售登记。

3）批准交易的，通知双方缴纳印花税，按预售2%收，由转让方支付

4）更名：

亲属关系应出具证明，无亲属关系应按上述程序办理。

楼盘

由具备开发资质的开发商承担设计、建设并进入市场上销售的房屋，如果集中聚集在某一处，通常就称其为楼盘。

楼盘一般指商品房。

楼盘

户型

住宅的平面组织搭配。

（七）购买期房的好处与风险

购买期房的好处一是购买越早开售的房屋，其售价越低；二是越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地。

（七）购买期房的好处与风险

（1）房屋延期交付使用的风险。

（2）房屋内在品质变换的风险。

（3）房屋权属证件无法按期得到的风险。

六、房屋租赁

（一）含义

房屋租赁,是指房屋所有权人或授权经营管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,承租人向出租人支付租金的行为。

（2001年）

位置户型租金用途

（元/月）

亚运村2居室1600-2000住宅

西坝河2居室1800-2200住宅

建国门2居室〉2250住宅

（二）办理私房出租的程序

1.房产所有人或经房产所有人要到房产管理部门领取《房屋租赁许可证》.

2.租赁双方订立租赁契约，契约中应包括的内容有：

当事人姓名及住所；所租赁房屋的坐落位置、面积、装修及设施状况；租赁用途，租金及交付方式，租赁的期限；转租的约定，双方当事人的义务；租赁合同变更或解除的条件；违约责任；双方当事人约定的其他条款；

（二）办理私房出租的程序

3.房屋租赁双方持房屋租赁契约及有关的证件，到房屋所在地房地产交易所申请办理租赁手续；

4.要接受房地产交易管理部门对双方当事人和房屋情况的审查；

5.到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。

（三）办理房屋租赁登记程序

1．登记申请。

房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定的文件到直辖市、市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

（1）书面租赁合同；

（2）房屋所有权证书；（3）当事人的合法证件；（4）城市人民政府规定的其他文件。

出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

（三）办理房屋租赁登记程序

2．主管部门对租赁合同进行审核。

审核的内容主要包括：

第一，合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；第二，客体是否合格，即出租的房屋是法律、法规允许出租的房屋；第三，审查租赁合同的内容是否齐全、完备；第四，审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策；第五，审查当事人是否已缴纳了有关税费。

（三）办理房屋租赁登记程序

　　3．房屋租赁申请经协调、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

如果所租用房屋是从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证；如果所租用的房屋是用于居住的，《房屋租赁证》则可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

第3章（2008-03-2210:

33:

11）

（四）房屋租赁存在的主要问题

1隐形租赁活动猖獗。

在许多城市，未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁行为大量存在。

2租赁税收大量流失。

许多房屋出租人以私下租赁方式，规避税务部门的管理。

3各种社会问题严重。

由于房屋租赁管理和治安管理不到位，一些流窜作案的抢劫、贩毒、赌博等“黄赌毒”违法犯罪分子利用出租房屋作为窝点和作案场所。

八、房屋交换

（一）形式

1换房：

指住户在不涉及房屋产权变动的前提下，相互交换房屋使用权的行为。

是房屋价值或使用价值互为交易活动，这种交换一般不是等值的。

差价换房一般有两种形式，即“以旧房换旧房”和“以旧房换新房”。

“

（一）形式

2产权交换：

依法取得《房屋所有权证》的房屋才能进行产权交换。

产权在平等交换中出现不平等的转移。

在信息公开而透明的基础上，双方自愿交换物权。

物权购买者注意的是物权出卖者的物权对购买者自己的价值，而不管这个物权原来的主人那里有多大价值。

（二）换房的程序

经协商同意换房的各方应提交居民身份证、户口簿、住户面积计算表（计租表）、房屋承租人所在单位或居住地街道办事处出具的证明信、房屋租赁合同或住房使用证、房屋使用权交换协议等证件到房地产管理部门签订“换房协议”，办理换房手续。

（三）产权交换提交证件

1房屋所有权证；

2交换双方单位主管部门出具的同意交换的证明；

3房屋产权交换协议；

4交换双方法人认证书营业执照复印件及身份证复印件；

5交换双方法人出具的委托书；

6房屋评估报告书；

本章内容小结

第二章城市房地产交易

一、房地产交易概述

二、房地产转让

三、房地产抵押

四、房地产按揭

五、房屋典当

六、房屋预售

七、房屋租赁

八、房屋交换

第三章城市房地产权属

一、房地产所有权

1定义：

所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

是完全物权，可以继承和转让。

2组成

（1）占有权：

合法取得和拥有，指事实上对房地产的控制和支配。

该权利可以由所有权人行使，也可由别人来行使，即使用权和所有权的分离。

后者指房屋出租。

2组成

（2）使用权：

房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。

是对房屋的实际利用权利。

房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。

2组成

（3）收益权

房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。

如出租房屋收取的租金。

（4）处分权

房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。

3所有权类型

（1）公房：

国家和集体房屋。

国有住房，财政投资兴建，或单位自建房屋。

分为直管和自管房。

（2）私房：

一般城镇私房（包括购买的商品房）所有权、自建（购）公助房所有权。

3所有权类型

（3）外产房：

由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。

（4）中外合资房：

中国企业或其他经济组织与外国企业其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。

（5）其他房屋：

如宗教组织拥有的房屋。

大产权和小产权

二、房屋所有权的取得和消灭

（一）房屋所有权的取得

1新建

2没收

3收归国有：

无主房屋

4承继

5添附

二、房屋所有权的取得和消灭

（二）消灭

1房屋的灭失

2房屋的转让

3房屋所有权因强制手段而消灭

4房屋所有权主体的消灭

三、房屋共有

1含义：

两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。

由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利。

2共有与公有的区别

房屋公有的主体是单一的，它只能是国家或某一集体组织；而房屋共有的主体为两个或两个以上。

3共有的特征

（1）主体多样性

主体有两个或两个以上。

单一主体不构成房屋共有。

全民所有制的企业之间、事业单位之间、国家机关之间以及它们相互之间也不发生法律意义上的共有关系，因为它们管理使用的房屋都属于同一主体——国家。

3共有的特征

（2）客体唯一性

共有关系的客体无论是一个物或几个物，是可分物或不可分物，在法律关系上均表现为一项尚未分割的统一财产。

如果这项统一财产被几个主体分割，每个主体都成了他所分得的一份财产的单独所有人，其共有关系也就消灭了。

3共有的特征

（3）共同共有和按份共有

共同共有指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。

如夫妻共有.

按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。

如甲:

乙:

丙为5:

3:

2.

四、土地所有权

1土地所有权

属于财产所有权的一种，具有所有权的一般属性，是土地法的基本问题。

土地是一种重要的资源，其与劳动力、资本构成生产三要素。

四、土地所有权

2土地所有权特征1）根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体。

2）土地所有权客体的特殊性。

土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴。

3）土地所有权交易的禁止性。

土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

土地使用权与拆迁

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五、土地使用权

1、概念

土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。

土地使用权有两种：

土地所有权人对自己拥有的士地所享有的使用权；

非土地