四川省达州市房地产市场调研报告.docx
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四川省达州市房地产市场调研报告
四川省达州市
房地产市场调研报告
项目名称：
滨江明珠
指导老师：
学号：
时间：
前言1
第一章、宏观经济情况调查
第一节、国民经济基本情况……………………………………2
第二节、全国房地产行业基本情况……………………………3
第二章、达州市宏观环境及房地产市场分析
第一节、达州市宏观经济及城市发展规划概况………………7
第二节、达州市2011年房地产市场………………………13
第三章、消费者购买特征分析
第一节、购买总量需求分析…………………………………19
第二节、购买者年龄构成……………………………………20
第三节、购买者区域比重分析………………………………21
第四节、发展趋势分析………………………………………21
第四章、达州市中高档住宅市场分析
第一节、供给市场情况………………………………………23
第五章、消费者需求调查
第一节、调查样本概述………………………………………25
第二节、面积及户型需求调查………………………………28
第三节、购买力调查…………………………………………29
第四节、配套需求调查………………………………………30
第六章、市场机会与风险分析
第一节、市场机会分析………………………………………32
第二节、威胁分析……………………………………………32
附件……………………………………………………………33
前言
达州房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。
房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。
“览大局者要、持势者久”，房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。
本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析项目。
并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供客观资料借鉴。
第一章、宏观经济情况调查
第一节、国民经济基本情况
1、2011年中国宏观经济概要
2010年，我国经济保持了平稳较快增长势头，工业生产强力反弹，国内需求强劲，出口快速增长，三大动力协调性增强。
2011年，我国经济将由回升转入增长与通胀并行阶段，外部环境复杂多变，世界经济殊途同归于“滞胀”；均有放缓，经济景气小幅回落；通胀压力上升，价格调节面临“二难选择”。
2011年，我国经济将由政策刺激下的较快增长转为结构调整中的稳定增长阶段，全年GDP增长呈现“前低后高”走势，与2010年正好相反，增长9.5%左右，比2010年回落0.5个百分点，CPI增长在4%左右，高于2010年0.7个百分点。
2011年宏观经济政策重在“调结构”和“控物价”；财政政策重在“调结构”和“稳增长”；货币政策转向“稳健”，更加注重对差别存款准备金率的运用，货币信贷回归常态。
2、宏观调控成效明显，经济运行状况良好
首先是国内生产总值增速高位回落。
第二，工业生产增速回落。
第三，固定资产投资增速回落。
第四，货币信贷增速高位趋稳。
这次宏观调控政策是及时和有效的，不仅有效地避免了经济运行由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，而且也没有出现大的回落，避免了经济运行的剧烈波动。
这主要得益于这次宏观调控：
一是多重用力。
既重视货币政策，也使用了财政政策；既重视用经济手段、法律手段，也适当运用必要的行政措施，在使用货币政策和财政政策时，还综合运用了多种政策工具。
二是边看边调。
在4月份出台的上调金融机构贷款基准利率基础上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款准备金率和存贷款利率。
三是微量频调。
在短短半年内，仅货币政策就动用了4次，而每次调整的力度不大，存款准备金率上调0.5个百分点，存贷款利率调整都在0.27个百分点。
第二节、全国房地产行业基本情况
1、宏观调控
2011年上半年，我国房地产市场在"国八条"及相关政策的调控下发生了一些积极的变化，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势，多数城市房价涨幅明显趋缓，建设类指标和销售类指标同比增幅回落，市场总体平稳发展，保障性安居工程建设着力推进。
但是，市场也出现一些值得关注的问题，部分二、三线城市房价涨幅较大；商品住宅用地实际供应节奏较慢，完成供地计划的比例较低；有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在建设、分配和管理方面也还存在一些问题。
在这种情况下，7月12日，国务院召开了常务工作会议，提出了加强和改善房地产调控政策的五条意见，意在巩固"国八条"的调控效果，同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期：
当前进行的房地产调控不会放松，并将在今后一段时期内坚持实施。
2、2011年上半年国家房价变化特点
今年1-6月各月份，我国70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。
环比价格涨幅呈现逐月回落的态势，房价下降城市数有所扩大。
6月份70个大中城市新建商品住宅同比价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个，涨幅持平或上升的城市有39个；环比价格涨幅下降的城市有12个，持平的城市有14个，上升的城市仍有44个。
二三线城市除个别城市价格下降外，大部分城市房价涨幅超过一线城市。
3、当前国家经济环境状况
经济增长保持稳定，通胀压力依然显著，中央紧缩的政策保持不变，人民币利率和汇率进入了一个不断上升和升值的通道，房地产市场博弈依然处于僵滞观望状态。
总体可以概括为：
宏观稳定，微观调整，适度通胀，经济总体表现为稳定趋好的形势。
2011年中国经济总的表现是，内在自主稳态平衡增长，高通胀趋缓保持高位运行，表现在总供给层面的优化抑制了通胀进一步升高，总需求层面的结构优化支撑了经济内在平衡稳态增长。
货币流动性层面全年将保持在一个较为稳定的增长水平，经济逐步实现结构调整、发展方式转型和企业管理创新。
4、国家当前房地产市场政策
1）2011年房产新政“新国八条”
一是强化规划调控，改善商品房结构
二是加大土地供应调控力度，严格土地管理
三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四是完善城镇廉租租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。
七是切实整顿和规范市场秩序。
强化法治，严肃查处违法违规销售行为
八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
加强舆论引导，增强政策透明度。
2）坚持房地产调控政策不动摇
中央在2011年1月、7月连续出台出台加强和改善房地产市场调控政策，特别是实行了限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，商品房价格涨幅逐步回落。
在限购、限贷政策的作用下，住房投资投机需求得到有效抑制。
商品住房销售面积和销售额增幅回落，二手住房交易量明显收缩。
保障性住房建设规模扩大，住房市场供给结构有所改善。
在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，今年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。
2011年12月9日，中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。
会议明确，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
新的一年，在坚持房地产调控政策不动摇的同时，调控目标更从“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。
从总体上看，房地产调控政策措施已经取得初步成效。
3）当前达州市经济状况
今年以来，面对复杂多变的经济形势，达州的经济发展态势总体来讲，经济发展稳步提升，质量不断提高。
总体表现为：
农业生产形势稳定，工业经济快速发展，固定资产投资由负转正，城乡消费市场繁荣，财政收支增加，金融存贷款小幅增长，对外开放力度加大，城乡居民收入较快增长。
房地产开发投资增加，销售下降。
由于国家出台了一系列调控房地产的政策，居民购房观望情绪较浓，房地产销售面积下降。
金融方面，新设金融机构数量增加，总体贷款规模有所增长，但由于国家控制信贷，银根收紧，贷款增幅下降，中长期贷款增速大幅回落。
受原材料上涨、员工工资上涨以及贷款利率上升等因素影响，企业采购成本、员工工资支出和财务费用均有较大幅度增长，导致企业自身用款增加，单位存款、财政性存款、城乡居民储蓄存款增幅下降。
第二章、达州市宏观环境及房地产市场分析
第一节、达州市宏观经济及城市发展规划概况
1、城市概况
1.1达州简介
达州，位于四川省东部，辖5县1市1区，幅员1.66万平方公里，人口680万，是四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽和全国闻名的革命老区，素有“中国气都、巴人故里”之称。
1.2、城市定位
达州城市性质——川东北地区的中心城市和交通信息枢纽，以发展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市；将城市空间结构——以江、城、山、田自然格局为基础，沿洲河系发展的组团式城市；将城市发展方向明确为以洲河为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展。
建成川，陕，鄂，渝四省（市）接壤地区的中心大城市
1.3、交通
以联接成渝、沟通周边的道路建设为重点，大力构建区域性交通网络。
继成渝高速公路通车后，现在达州又将继续通达巴、达陕、达万高速公路，西客站，北客站、南客站和河市机场都相继进入成熟扩建中，且水路客货船都相继开往重庆，与长江接壤。
政府新区道路及快速通道等城市重点工程相继建成,达州城市由点及面的扩张效应和由面及点的吸纳功能不断增强。
1.4、全市常住人口
全市常住人口[3]为5468092人，同第五次人口普查2000年11月1日零时的5793144人相比，十年共减少325052人，减少5.61%，年平均下降0.58%。
2、经济环境
2.1、GDP
达州市2010年国内生产总值（GDP）为819.2亿元，居四川省第六位。
拥有人口637.1万人，人均GDP为14981元，居全省第十六位。
达州GDP总量居全省第六位，但人均GDP值较低。
第一产业在整个国民经济总量中比重过大，工业化程度较低，社会经济形态处于较初级水平，农村和城镇收入差距很大。
2.2、城市综合经济
国民经济较快发展。
全年全市地区生产总值（GDP）819.2亿元，比上年（下同）增长15.1%，增幅比上年提高0.9个百分点。
其中，第一产业增加值194.99亿元，增长4.4％；第二产业增加值409.59亿元，增长24.8％；第三产业增加值214.62亿元，增长7％。
三次产业对经济增长的贡献率分别为6.4%、80.2%和13.4%，分别拉动GDP增长1、12.1和2个百分点。
三次产业结构由上年的26.1：
45.3：
28.6调整为23.8：
50：
26.2。
民营经济加快发展。
全年民营经济增加值425.1亿元，增长18.7%，占GDP的51.9%，对GDP增长的贡献率为63.1%。
全年居民消费价格（CPI）总水平比上年上涨3.1%。
其中，食品价格指数上涨5.5%。
全年工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格分别上涨4.2%和3.7%。
3、城市发展规划
达州未来五年：
建成中国西部天然气能源化工基地；川渝鄂陕集合部大城市；秦巴地区经济文化强市；市区人口实现150万；达州市土地面积16591平方公里，常驻人口546.9万人，人口密度387人/平方公里，人口城镇化率25.5%。
人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。
受到达州建设天然气能源化工基地的影响，未来五到十年内，达州市城市化水平将大幅提高，
达州市城市建设力争五年构建大城市框架，根据政府规划，未来城市发展除达州老城区、西外、南外、北外组团外，还包括罗江、复兴、蒲家等乡镇，达县河市及火车站。
远景规划包含宣汉县城区。
城市组群范围，有老城区及北外、罗江组群，西外及河市、复兴、双龙组群，南外及百花长出坝组群，斌郎及石板组群，福善及亭子组群。
达州市中心城市在整体北进与宣汉县城区相连的同时，向东扩展与开江普安镇相连，向西突破性发展经济技术开发区，向南拓展达县化工城，通过“北迸东连西突南拓”战略的实施，形成以达州大城市为主核，宣汉、开江为副核，万源、大竹、渠县方外围的双核结构城市组群。
并形成“南工、北闲，西新、中商”的城市布局。
即工业布局主要集中在城市南部；城市北部为绿色生态保护区，重点发展旅游观光休闲度假区；城市西部为以高新技术产业为主的区域；中心城发展成为城市商贸中心区。
达州市政府提出打通主出口、建设主干道、实现网络化”的思路，以高速公路为龙头、二级骨干路网为重点、县乡标美路为基础，加快实施“跨世纪四级路网建设规划”。
通过5—10年的努力，使达州真正成为四川东部的交通枢纽。
4、达州市房地产市场发展规划
达州市区的房地产开发主要集中在通川区（老城区）、达县县城和西外三个区域。
西外是达州房地产开发的焦点区域，会与达县有较大的竞争，市场受到一定程度的分流。
老城区以旧城改造为主，项目规模一般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发的重点区域。
5、达州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲
站在“十二五”发展和新一轮西部大开发的历史起点，市委、市政府确立了“实现科学发展、建设幸福达州”的奋斗目标，围绕建成川渝鄂陕结合部区域中心城市的发展定位，坚持追赶跨越、加快发展的主基调，坚持三化同步、三业并重的基本思路，坚持产业立市、工业强市、开放活市、科教兴市、文旅靓市的发展路径，奋力推进“七个加快”：
加快建设全国次级综合交通枢纽、中国西部天然气能源化工基地、成渝经济区配套产业高地、秦巴地区生产性服务业中心和新农村综合体试验区、川渝鄂陕结合部职业教育基地和区域文化中心，在四川建设西部经济发展高地中走在前列。
力争到2015年，全市地区生产总值达到2000亿元，固定资产投资达到1300亿元，全部工业增加值达到1000亿元，社会消费品零售总额达到700亿元，地方财政一般预算收入达到76亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到27300元、11630元，在2010年的基础上均实现翻一番以上的目标。
5.1、经济快速健康发展
国民经济较快发展。
全年全市地区生产总值（GDP）819.2亿元，比上年（下同）增长15.1%，增幅比上年提高0.9个百分点。
其中，第一产业增加值194.99亿元，增长4.4％；第二产业增加值409.59亿元，增长24.8％；第三产业增加值214.62亿元，增长7％。
三次产业对经济增长的贡献率分别为6.4%、80.2%和13.4%，分别拉动GDP增长1、12.1和2个百分点。
三次产业结构由上年的26.1：
45.3：
28.6调整为23.8：
50：
26.2。
民营经济加快发展。
全年民营经济增加值425.1亿元，增长18.7%，占GDP的51.9%，对GDP增长的贡献率为63.1%。
全年居民消费价格（CPI）总水平比上年上涨3.1%。
其中，食品价格指数上涨5.5%。
全年工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格分别上涨4.2%和3.7%。
5.2、城镇化水平显著提高
着力构建以市辖三区为中心、县城为主干和若干小城镇为基点的城镇体系，创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家环保模范城市和省级文明城市，使达州成为有特色、有品位、有文化、有影响力的现代化城市。
5.3、积极发展房地产业
深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范发展住房消费信贷，多层次多渠道解决城市特困群体居住困难，加快农民拆迁还房步伐。
完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建设，促进城镇住宅建设产业化。
强化城市建设规划导向功能，推行小康型住宅建设，提高住宅规划设计水平。
全面实施物业管理招投标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。
5.4、加快城市基础设施建设
完善区域中心城市功能，美化城市环境，提升城市形象。
完成城市二环线几个乡镇的快速通道，形成方便快捷城市交通网络。
强化城市道路的建设与改造，大力发展公共交通。
加快城市地下管网、城市防洪堤、污水和垃圾处理等环保设施建设。
加快市政新区的配套建设，完善给排水、电网、供气、公共消防、通讯等设施。
加快文化馆、图书馆、科技馆、体育场馆、博物馆等公共设施建设。
扩大城市绿化面积，改善城市生态环境。
搞好城市规划与土地利用规划的修编、衔接，加快工业集中区基础设施建设，调整用地布局，为产业发展创造条件。
5.5、优化城镇结构
按照合理布局、特色鲜明、功能互补的原则，构建中心城市、中小城市和建制镇在内的城镇体系，繁荣城镇经济，增加就业容量。
加快达州中心城市建设。
大幅度提高综合经济实力，增强辐射和带动作用，推进城市人口向150万规模发展，成为川东北城市群的主要依托城市。
科学规划区域内的经济中心、产业聚集区、基础设施网络、绿地系统、自然保护区、待开发的保留地区，建设生态良好、创业条件优良、适宜居住的特大城市，为实现“四中心、两枢纽”奠定坚实基础。
加快县城建设。
第二节、达州市2011年房地产市场
1、导读：
按照合理布局、特色鲜明、功能互补的原则，构建中心城市、中小城市和建制镇在内的城镇体系，繁荣城镇经济，增加就业容量。
加快达州中心城市建设。
大幅度提高综合经济实力，增强辐射和带动作用，推进城市人口向150万规模发展，成为川东北城市群的主要依托城市。
科学规划区域内的经济中心、产业聚集区、基础设施网络、绿地系统、自然保护区、待开发的保留地区，建设生态良好、创业条件优良、适宜居住的特大城市，为实现“四中心、两枢纽”奠定坚实基础。
加快县城建设。
由于受楼市“限购令”、“信贷政策”以及“明码标价”的影响，本月达州楼市放量急剧萎缩，通川区和达县商品房新增房源均为零。
横向上看，由于4月底楼市放量集中，市场存量房源较多，本月通川区和达县总成交量与上月相比并没有出现太大的波动；纵向来看，通川区因为市场房源紧缺，价格居高不下，成交量出现大幅下跌；而达县市场房源相对较多，价格也连续2个月出现大幅下跌，反而出现逆市旺销，成交量大幅上涨。
从成交均价上来看，本月通川区成交均价出现小幅上涨；而达县商品房成交均价继上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得关注。
2、2011年1-5月达州市房地产开发数据分析
1、图表1：
2011年1-5月通川区新增供应比较图（按面积和套数）
图表2：
2011年3-5月达县新增供应比较图（按面积和套数）
3、2011年上半年达州商品房成交量情况：
本月，达州市通川区和达县商品房共成交1185套。
其中通川区成交515套，与4月份相比，成交量减少了251套，环比下降32.77%，日均成交量为17套；达县共成交670套，与4月份相比，成交量增加了246套，环比上涨58.02%，日均成交量为22套。
图表3：
2011年1—5月通川区成交套数比较图
图表4：
2011年3—5月达县成交套数比较图
4、本月达州商品房成交面积情况：
本月，达州市通川区和达县商品房成交面积总计98788平米。
其中，通川区成交面积35107平米，与4月份相比，成交面积减少了27266平米，环比降幅43.71%；达县商品房成交面积63681平米，与4月份相比，成交面积增加了24829平米，环比涨幅63.91%。
本月通川区商品房套均成交面积68.17平米，比4月份下降了13.26平米；达县套均成交面积95.05平米，比4月份上涨了3.42平米。
由于通川区均价相对较高，小户型更受购房者青睐；而达县均价相对较低，大中户型更受购房者青睐。
可以看出，对于靠刚性需求支撑的达州楼市，价格的高低和涨跌对于购房者户型面积的选择有极其深刻的影响。
图表5：
1—5月通川区商品房成交面积比较图：
图表6：
3—5月达县商品房成交面积比较图：
5、本月达州商品房成交价格情况：
本月，达州市通川区和达县商品房成交总价38101.12万元。
其中通川区成交总价17369.38万元，比4月份少成交12687.01万元，环比跌幅42.21%；达县成交总价20731.74万元，比4月份多成交4841.29万元，环比涨幅30.47%。
从成交均价上看，本月通川区成交均价4947.55元/平米，与4月份相比，上涨128.74元/平米，环比涨幅2.67%；达县成交均价3255.56元/平米，与4月份相比，下跌834.44元/平米，环比跌幅20.40%。
图表7：
12—5月通川区商品房成交均价比较图：
第三章、消费者购买特征分析
第一节、购买总量需求分析
2010年统计达州全市常住人口为546.8万人，1-6月房屋销售面积108.73万平方米，增长23.1%，比1-3月回落43.7个百分点，比去年同期回落66.5个百分点;其中现房销售12.57万平方米，增长31.3%，比1-3月回落128.7个百分点，比去年同期增长27.4个百分点;期房销售96.15万平方米，增长22.1%，比1-3月回落37.8个百分点，比去年同期回落88.7个百分点。
1、九成以上为住宅销售。
全部销售面积中，住宅销售面积就达103.11万平方米，占94.8%，90平米及以下住宅销售33.18万平方米，占全部销售面积的30.5%。
2、八成以上为期房销售。
全市期房销售96.15万平方米，增长22.1%，占全部销售的88.5%。
期房销售较好的有盛德房产的洲河湾项目，销售面积达15.61万平方米;其次是凰城置地的凰城一号项目，销售面积达7.52万平方米;再其次是金利多房产的金利多凯旋城项目，销售面积达4.19万平方米。
第二节、购买者年龄构成
根据对达州市罗浮·第壹区、时尚家苑、滨江·国茂、等几大代表性中高档楼盘有效客户数据分析，达州购买者的年龄分布如下：
年龄段
20岁以下
20—29岁
30—39岁
40—49岁
50岁以上
备注
客户数量（个）
31
350
761
655
193
有效统计客户数为1990位
不同年龄客户比例
1.55%
17.58%
38.24%
32.91%
9.69%
达州购买者年龄段主要集中在30-49岁其比例占到71.15%，是购房的绝对主力年龄段；其中20-29岁的年轻购买者比例占到17.58%。
第三节、购买者区域比重分析
地区
通川区
西外
达县
北外
其它地区
备注
客户数量
1099
329
200
308
163
有效统计客户数为2099位
不同地
区比例
52.35%
15.67%
9.52%
14.67%
7.76%
达州客户以通川区为绝对主力，其比例达到52.35%，其次外地客户的购买比例达到了22.43%；分析其他外地客户的购房比例超过20%，随着达州大城市构架的形成、将会吸引更多的外地人在达州置业，在项目的开发中应注意外地人在购买比重并进行针对性的营销策略拟订。
第四节、发展趋势分析
4.1、房地产开发趋势
达州市房地产市场近2年来发展势头迅猛，呈现出以下特点：
4.1.1、投资力度不断加大、投资信心高涨。
达州市房地产业已经成为川东北的投资重点、消费热点、重要税源和龙头产业，其支柱产业地位得以凸显，2010年房地产业投资占固定资产投资总额的14.66%。
商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，2011年“商品住宅完成投资额为66.4亿元”比2010年的59.4亿元上升了13.8%，而2011年前10个月投资就达到55.2亿元（接近2010年的全年投资），表现出房地产企业对市场的信心，而土地价格翻番的增长从侧面反映出达州房地产市场的火热、健康发展局面。
4.1.2、开发商水平提高很快。
全市具有资质的房地
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