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其他

章节导语：

物业管理无小事，尤其是物业管理实务，更是纷繁琐碎，许多事情往往是意料不到的，前面已经分了这么多类别了，剩下的就放在这里吧！

小区拒绝色情骚扰:

“色女郎”被请出居民楼

8月25日京城某报报道：

朝阳区安惠里小区一区18号楼一年多前住进两位年轻女子以来，就一直不得安宁。

因为她俩经常深夜外出，每每带回陌生男人来，扰得居民十分心烦。

尽管不久前，她们和一个可疑的陌生男人一起被公安人员蹲点抓获，但因为证据不足，24小时后又重新回来，为此，气愤的居民们在楼前贴出“坚决取缔楼内卖淫嫖娼窝点”等三张告示，用特殊的“办法”向侵入社区内的色情力量宣战。

　　昨天，记者再次来到这个小区，采访了楼内几位曾经配合民警抓获可疑男子的小区居民。

他们自豪地告诉记者：

“在我们贴出告示的第二天，这俩女的就开始忙着找地方搬家了。

”

　　18号楼楼长、治保积极分子、小区业主委员会筹委会委员老张告诉记者：

“这俩女的是去年7月份租住进来的，她们是黑龙江人，亲姐俩，姐姐37岁，妹妹35岁。

这俩女的白天不上班，只等到深夜才外出，午夜过后每天都带回不同的陌生男人回来，这种反常事一开始就引起了我们的注意。

后来她们越来越不像话了，有一天夜里1点多，我看见那个姐姐领回一个50多岁、头上没几根头发的外地男人回来。

当时女的领着那老男人正往楼里走，叫我给拦住了。

我说，你们会客也得看时间啊，要谈事白天不成吗？

你到底是干什么的？

那天他们的事就没办成，可非典过后反而比以前更厉害了，天天带陌生男人回来，少则半个小时，最多几小时再把男的送出来，楼里好多邻居都瞧见过啊！

”

　　8月20日晚9点，亚运村派出所的民警找到18号楼长老张，大家一直蹲守到21日凌晨，民警终于在屋内将两男两女当场带走，但24小时后两名女子又重回社区。

民警对居民解释说，男女双方虽然承认发生了关系，但坚持不承认有金钱交易，警方也没有证据将他们拘留，只好放他们回家。

　　居民们知道这个消息后一下子都惊呆了，无奈之下，大家只好自己在楼门内外最显眼的地方贴出了“大字报”——“严厉查处卖淫嫖娼”、“坚决取缔本楼内卖淫嫖娼窝点”、“卖淫嫖娼国法难容”。

老张有些兴奋地说：

“这其实也是没有办法的办法，没想到这俩女的已经感觉待不下去，开始找地方租房了。

”

　　有位居民告诉记者：

“这俩女的找的地方离这儿不远，就在附近的另一座居民楼，可人家看了报以后，知道她俩是干那个的，再也不肯租给她们。

”

　　18号楼的门卫张大爷说：

“现在我们只许她们进来拿东西，但不容许她们住。

”

　　重点点击

　　●“告示”赶不走色情骚扰

　　告示虽然是有声的抗议，但离开真正的行动，赶走这些色情骚扰恐怕只能是一厢情愿。

笔者建议如下：

　　办法一，小区居民们联合向出租房的房主“抗议”，给房主施加压力，然后由房主出头“劝说”。

房主不大可能只顾**而丝毫不顾及邻里关系，尤其是这么多邻居的抗议。

当然，房主完全可以请那两个女士到别处“高就”。

　　办法二，派出所下工夫寻找卖淫女和嫖客金钱交易的证据。

　　办法三，到法院集体起诉。

当然，这需要该小区的居民“团结”起来。

到了法庭上，看那两个女子对频频更换男子如何解释。

相信法官不会束手无策的。

　　●谁来管管出租屋？

　　侵入社区内的色情骚扰，不仅让居民“安静权”得不到保证，还污染着人们的视野，直接威胁着青少年的健康成长。

小区居民贴告示抗议色情骚扰，这仅是道德力量，没有约束力，其效果如何也就可想而知。

　　这样的尴尬和无奈，反映了小区出租房管理的漏洞。

据有关部门调查分析，城市犯罪案件70%以上与“出租屋”有关，出租屋成为治安隐患。

许多屋主都是“偷”着租，租给谁干啥用一般都不过问，加上如何管谁来管也很模糊，因而成了管理上的“真空地带”。

所以说，如何从出租屋管理入手，从“源头”上堵住非法活动的发生，维护居民的合法权益，有关部门应当拿出措施，不能再束手无策了。

反方观点

　　●别给“小姐”做免费广告

　　君不见有“此地不得大小便”的标语下面往往就是临时厕所，“此地不得倒垃圾”往往提醒此地管理不好，可以暂时倒垃圾。

办法不好。

容易招来更多的嫖客，相当于给两位小姐打了广告。

好事不出门，坏事传千里。

　　●一切要以法律为依据

　　小区居民的做法欠妥，人家有选择自己生活方式的自由，不能凭主观臆断就盖棺定论。

情况只是影响他人休息，是“鸡”不是“鸡”，居民说了还不算。

　　要知道，刷大标语贴告示，没有证据入室抓人，这是对别人人身自由的侵犯，极度地藐视人的最基本的权利。

如果真的拿不出证据，那么人家是不是也可告你个骚扰居民个人私生活罪。

现代社会，一切要以法律为依据！

　　●我看是居民的问题

　　我不明白，她们怎么骚扰居民了，她们的声音太大了吗？

如果只是有些人进进出出居民区，居民就说有骚扰的话，那么那些居民是不是也无视他人的权利了呢？

　　再说犯了天大的错，也该有个地方住吧。

人家花钱租房，周围邻居有什么权利不让人回家。

我看是周围的居民有问题。

　　正方观点

　　●加强惩处力度

　　男盗女娼古而有之只是目前相关法律软弱，民警只能干着急。

希望法律专家在保护嫌疑人的同时制定一下保护被害人的法律，提供一点法律手段给民警并希望法律专家挤挤公交车体会一下扒手的厉害逛逛街市体会一下飞车抢夺的惊险和妓女的狐媚。

我们国家还很穷千万不要以高成本换取所谓的合法。

　　●保护好自己的家园

　　妓女卖淫已经卖到了家门口，这事小区物业和居民自己必须联合起来净化自己的家园，这也说明“黄、赌、毒”已经到了猖狂的地步。

那些漂亮的脸、妖娆的身，穿梭在各种娱乐消费场所，随时随地招揽着生意，诱惑着男人的心。

难道我们连家园这最后一块净土，也要拱手相让吗？

赶走“小姐”，保护家园。

　　●你必须宣战

　　纵观网上沸沸扬扬的议论，惊讶“不笑娼”心态竟如此之众之余，沉甸甸的困惑挥之不去！

但不管怎么说，再能容忍的人恐怕都不能容忍自己未成年的子女与有此疑似职业者为邻，特别是当操业者将“居住地”与“工作地”合二为一时。

一向居家过日子的楼宇，怎堪突然被一个逼你掩面退却的“楔子”挤压正常的生活空间？

所幸它只是一个“无组织”的入侵者，居民可以贴告示抗议，还可以报警宣战。

你必须宣战，因为你已无路可退。

我的读后感想：

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家门口失盗物管不管了案例

家住海珠区新港西路某小区的任先生一家就遇到这样的倒霉事。

几天前的早上，任先生全家整齐置放在门外的5双鞋竟然全都不翼而飞了！

任先生认为，邻居都是有一定素质的人，绝不至于偷窃别人的旧鞋，加上小区单元都是封闭式的严密管理的，外人一般难以入内。

这一定是与物管失职有关。

当他向小区物业管理公司投诉时，物管公司竟拿出业主公约，振振有词地说，“业主公约明确规定……物管概不负责……”原来在收楼时签订的一大堆由物业管理公司交给他的合同当中，其中也包括了一份貌似宣传小册子般的业主公约，里面不合理的规定竟然成了物管卸责的托词。

任先生在气得无话可说之余，也很后悔当时轻率地签了这份业主公约。

　　点评：

前期物业管理服务合同是集体合同，业主个体即使是对业主公约提出异议，实际上也是难以变更的。

对此，有人指出，业主公约应由全体业主制订而并非由物管公司制订，而业主在操作上难以形成共同意志、在前期业主无法制订公约的前提之下，建议先由政府有关部门起草一份示范性的“业主公约”供广大的小区参考。

我的读后感想：

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不交电梯费自己爬楼梯开发商承诺让物业难做

近日汉口开明路一栋15层的居民楼内两部电梯停运两天，60多户居民出入望楼兴叹。

　　这栋居民楼由武汉沿江物业管理有限公司管理。

该公司一余姓主任解释，电梯“停摆”主要是因为物业管理费缺口很大，无法对电梯进行维护。

　　电梯维修费和电费一年需2万多元，该楼一共64家住户，却有24户居民没交物业管理费，近两个月来已有2万多元的费用没有收到。

　　部分未交管理费的住户介绍，因住房面积不足等原因，他们享受由开发商承担物业管理费的优惠政策。

　　家住十楼的朱先生认为，他如期交纳物业管理费，每天还要爬楼梯，“不能因少数住户不交费，而让多数住户受惩罚。

”

我的读后感想：

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广州物业公司要举报超生二奶先在部分街道试行

一向游离在计生管理之外的“超生游击队”正逐步走向管理，封闭小区“二奶超生”的现象将得到遏制。

从广州市流动人口计划生育管理部门获悉，流动人口的计生工作在广州市部分试点街道开展顺利，其成功经验将向全市范围推广。

　　与物业公司共管“二奶超生”

　　现代化的封闭小区一直是“超生游击队”的“安全屏障”。

由于没有和小区物业公司沟通好，计生工作人员往往很难进入小区，封闭小区“二奶超生”的现象日益严重。

　　据市流动人口计划生育管理部门的舒拥军主任介绍，目前广东省已经选定广州、东莞两地作为试点，由计生部门和小区物业公司签署协议，共同管理封闭小区的计生工作。

有关部门正在制定计生部门和物业公司双方责任书，物业公司主要负责做好住户登记工作，一旦发现政策外怀孕的育龄妇女立即向计生部门通报。

　　出于各种理由，有部分小区不愿配合计生部门工作，但多数物业公司都表示会支持有关部门的做法。

计生部门现在已经和5个物业公司召开了座谈会，商议具体的运作模式。

　　与出租屋主共管“超生游击队”

　　广州海珠区的试点街道在管理“超生游击队”方面走在前头。

该区为流动人口提供办证、查环查孕、咨询等“一站式”服务；瑞宝街还选定了区内4家定点医院，为流动人口育龄妇女提供免费服务。

　　流动人口聚集的城中村一向是计划生育管理工作难以开展的地区。

瑞宝街计生办采取和房东签订计划生育责任书的方法，由出租屋主向定期上门抽查的协管员及时提供流动人员计生情况。

　　广州市流动人口计生部门将向全市推广海珠区试点街道的经验。

出租屋的管理规划实施之后，流动人口跨省流动将有望实现异地办证。

流动人口育龄妇女只要提供相关的证明，就可以通过省与省之间的信息交换，在当地办理《婚育证明》。

我的读后感想：

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空调室外机毁坏物业公司有无责任

王女士：

我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。

前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。

我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。

请问他们到底有没有责任？

律师分析：

要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。

分两种情况：

第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。

第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。

这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。

因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。

尤其是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。

如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。

物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。

因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。

物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益

我的读后感想：

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物业案例剖析：

住宅内公共设施十大疑问

如果您满心欢喜地购买了新房，但还没入住就发现问题一大堆：

单元管道的阀门怎么在自己的房间里？

单元燃气的总阀门居然也在自己屋里，这样的设计有没有安全隐患？

物业公司今后将不定期地进入房间进行维修操作？

这满脑袋的“官司”一下就冲走了购买新房的喜悦而使买房人进入了无尽的纠纷协调当中。

那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢？

“一场物业纠纷的案例剖析”座谈会，邀请京城知名专家、律师和业主代表，共同探讨，希望找出物业管理难点背后的问题……

1、单元管道阀门能否设计在居民室内？

于庆新（均毫物业管理公司总经理）：

我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的设计缺陷，导致业主所买的房子产品水平相对比较低。

但是，设计单位按照国家的设计规范还没有违规的行为，只能说设计水平不是很高。

2、目前国内有没有此类设计规范？

杨燕敏（高级工程师物业管理专家）：

《住宅设计规范》其中规定，公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。

公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。

但是，这是非强制性标准，是建议性的。

因为标准中的用词是“宜”和“应”。

按照国家标准用语，规范用词是有三个层次：

第一是“必须”，这属于强制性的；第二是“应该”，一般情况你都应该这么执行，但是构不成违反标准；第三是“宜”，就是你尽量的选择。

所以这个管道是不宜，并不是说必须得怎么样。

黄汇（金田建筑设计有限公司总建筑师）：

国家在1997年曾出台《建筑给水排水设计规范》，第258条就增加了内容：

建筑物的某部分或个别设备需要计量的时候，应该在它配水管上。

截门是在水表和干管之间，水表搁在外头，这个截门一定在外头，也就是说，如果一家的水表显示器或者水表在户门外，在公共场所，也就是说查水表的人不需要进你们家，那么修截门更不需要进你们家。

但是这个规定是1997年才增加到规范里的。

如果这个房子设计是在1997年之前，那么就没有这一条规定，设计没有错误。

3、开发商售房时是否要提前告知？

邓泽敏（北京英岛律师事务所副主任）：

开发商售房时是否要提前告知，就要看他受用什么法律。

比如，明确地说商品房销售适用“消费者权益保护法”，他就有提前告知的义务，但从全国范围来讲，商品房目前还是不适用消法，从法律上并没有一个严格的规定开发商有一个告知的义务。

杨燕敏：

开发商售房的时候，售的是现房，房子室内有什么阀门等等，应该跟业主说明。

我认为开发商这个环节在营销手段上应该是有问题，开发商在销售过程当中，要如实介绍房子有什么缺点，有什么问题，包括管道的使用、配套设施的使用等，供购房人进行选择。

4、如果开发商不告知算不算欺诈行为？

邓泽敏：

民法通则129条对欺诈有一个解释，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况。

在这件事中，只不过没告诉你，也没有告诉你虚假情况，比如问他是公用的，他说是你们家私人的，这是故意告知你虚假情况，故意隐瞒是你问他，他不告诉你，我认为这还不属于欺诈。

5、户型图中是否要注明公用设施的位置？

邓泽敏：

户型图当中至少没有法定规定要注明公用设施的位置，因为户型图到底画得详细程度如何，都不好说。

有些买房合同里有的只是一个示意图，有的连尺寸都没有。

所以户型图到底应该画成什么样，并没有一个严格的法律界定。

6、遇到类似情况业主是否可以要求赔偿？

邓泽敏：

遇到此种情况，我觉得业主要求赔偿是对的。

如果公用设施的存在侵害了我们一定的权益，占用了我们一定的空间，从权利义务角度来，我享受一定的权利，就要承担一定的义务，相反，我付出了一定的义务，也要享受一定的权利，这块空间是我替全体业主承担的义务，那么相反这块权利也应该我享有。

可以跟开发商协商一下，这一部分是不是可以一部分的钱或者象征性的补偿一下之类的问题。

7、物业能否有进入居民住宅进行维修活动的权利？

于庆新：

物业进入居民家里要看在什么情况下的进入。

一种是许可的情况下，业主离开家后希望物业公司经常到居民家里看看。

另外一种情况是物业跟业主预约了，在其允许的情况下进入。

而第三种情况是紧急避险的情况下。

我认为物业公司是有权进入民宅进行维修。

物业公司本身对这个产品承担维修责任的，那么煤气公司、水电公司，包括物业公司都有权利进入房间内，不仅仅是你，是进入所有居民的房间内来进行维修，首先这些设备是公共设备，不属于你自己所有的。

可以说业主有足够的权利拒绝物业维修部门，但是，你再有权，物业仍然可以破门，业主如果拒绝的话，导致的损失，比如楼下漏水了，你就是不让他查，本来是淹木地板，后来家电全泡了，那么就可能就产生纠纷了。

8、此类要求是否有法律依据？

邓泽敏：

如果说遇到紧急情况漏水了，或者燃气泄漏了，家里没有人的话，那么我觉得物业公司是绝对有权利破门而入。

当然他会有一个见证或者第三者在场，然后破门而入。

遇到这种情况他必须采取一定的措施，法律上叫紧急避险。

紧急避险是指为了国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产或者其它财物免受正在发生的危险，不得已而采取的损害另一个较小的合法权益的一个行为。

比如说燃气泄漏了，有可能不关闸，整个楼都有危险了，那肯定要破门而入。

就跟消防似的，再比如说十栋房子是连着的，中间一栋房子着火了，那么两边的房子必须得拆，这是必须的，为了公共利益。

舒可心（朝阳园物业管理委员会主任）：

有一个例子，一栋楼的单元暖气阀门在23楼，但该业主就不让邻居进去放气。

最后法院判下来，叫排除妨碍。

但是我们依然不希望你使用这样的办法，你作为小区内的公民，你不要因为自己的利益损害其他业主的利益。

9、此类要求有侵犯私人财产嫌疑？

邓泽敏：

如果破门而入，我认为肯定是侵犯私人财产，只不过刚才说了，这是为了保护大家的财产，然后来损害一个小家的合法的财产，这是肯定的。

业主不在家，如果遇到紧急情况当然可以进入，像漏水、污水之类的，给楼下漏得哗哗的，没法弄了，只能破门而入了。

10、新买房业主如何避免此类情况发生以防患于未然？

邓泽敏：

如果买的是现房，当然可以到现场去看，有这种管道布置的如果不满意可以不买这个房子。

如果是期房，可以要求看管线的布置图，像我们律师在帮业主买房子时，要看哪里设备间、设备层，向开发商要一个这一层的管线的布置图，然后可以看一下是不是走的公共的部位。

于庆新：

我的建议，你首先可以不买这个房子，因为它对你的居住不方便，装修起来也不会好看，即使你封住也不好看，你可以不买。

或者，你认为影响不是很大，要求开发商就这个设计所对你的生活的影响给予你一定的补偿；或者就是要求换一套房。

我的读后感想：

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建设部将在全国建设系统全面推行"12319"服务热线

国家建设部将在全国建设系统全面推行"12319"服务热线。

以后，要是你遇到规划建设、住房、物管、抢险抢修、市容等方面的问题，只需拨打"12319"就能搞定。

　　"12319"是全国建设系统面向社会开展建设事业公益服务的统一专用号码，该热线将为广大人民群众提供有关建设方面的政策咨询、问题投诉、抢险抢修等社会公益服务，包括供水、供气、市政、市容、城市交通、房地产开发与管理、物业管理、建筑质量等服务内容。

我的读后感想：

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全国物业管理示范小区为何屡被投诉

莫绪道夫妇都是哈尔滨人，工作在甘肃"大三线"；退休后他们相中了宜人之城--安庆，决定在此安度晚年。

于是倾其一生积蓄，在以规划合理、配套齐全、环境优美而著称的该市开发区回祥小区，购买住房安家落户了。

结果入住后感觉受骗，非常失望，因而成为投诉的众多居民中的一员。

　　据该小区宣传材料介绍，回祥小区是安徽省第一批试点住宅小区，2000年被国家建设部评为"全国物业管理示范小区"。

小区占地面积15.48公顷，建筑面积20万平方米，49栋新徽派风格楼房，居住着2100户1.1万余居民。

小区先后获得省、市、区多种荣誉称号。

但是为什么近一两年来居民反映问题不断，数十户还联名投诉？

小区门口竖立着的《回祥小区东苑平面图》宣传牌，图中心位置标明是配套的幼儿园，而今年年初则变成了刚刚完工的47、48、49号商品楼，并且存在着楼距小、阳台悬在道路上空等现象。

小区居民如果有汽车，只得在小区外的道路上过夜，并不是小区内没有停车场，只不过仅有的一个停车场面积约100平方米，据悉，为了达标才在44