长安会计培训金账本房产会计核算细则.docx
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长安会计培训金账本房产会计核算细则
房地产开发企业会计核算细则
第一章总则
·
第一条为了规范各房地产开发子公司的会计核算,保证会计核算信息真实、准确,正确计量收入、成本、费用。
根据《企业会计准则》、《企业会计制度》及《》制定本细则。
第二条本细则是针对房地产开发企业一般业务流程制定的,是房地产子公司具体核算业务的指导性文件,各房地产子公司应根据本单位具体业务灵活掌握,不可生搬硬套。
第三条本细则仅对重点科目、特殊业务的核算流程做出指导性规范,没有涉及的科目及核算业务,应遵从《企业会计制度》的规定。
第二章资产核算
第四条客户采用信用卡结算方式支付房款时,凭POS结算单及(收据)发票记账联次借记“其他货币资金-刷卡在途”科目。
银行收账后,凭银行借记凭证(收账通知)及手续费凭单,借记“银行存款”和“财务费用-支付金融机构手续费”科目,贷记“其他货币资金-刷卡在途”。
若银行借记凭证可与记账凭证一一对应,则直接作为该记账凭证的附件;若反映的是多个客户,不能与记账凭证义一一对应的,应在银行提供的明细单中逐一注明记账凭证编号,并附在每月最后一张记账凭证后面,方便查询。
第五条由于企业为按揭购房客户提供阶段性担保,银行要求存入的保证金,在“其他货币资金”核算,并按照银行及账号设二级明细科目核算。
保证金释放时,再从“其他货币资金”转入“银行存款”。
第六条“应收账款”的核算:
本科目核算与企业经营业务有关的应收款项,非经营业务应收款项应在“其他应收款”科目核算。
应收账款应在确认收入时,根据确认收入与实际已收到款额的差额确认。
按照客户设置明细(或辅助)核算。
第七条“预付账款”的核算:
本科目核算与企业经营业务有关的预付款项。
按照预付款的性质设“预付工程款”、“预付材料、设备款”、“预付其他款项”三个二级明细科目,并按照供应商设三级明细(或辅助)核算。
1、预付工程款的核算:
在发包方式下,企业在工程完工交付使用并办理工程决
算以前付给承包商的工程款项一律通过“预付账款-预付工程
款”核算。
支付预付工程款、工程进度款时,依据合同,经监理公
司、工程部、预算部等相关部门及分管领导审核工程款支付
文件(执行资金支出管理办法规定)及建筑商提供的发票(或
收据)借记“预付账款-预付工程款”。
工程完工后,依据经审定的《工程结算书》借记“开发
成本”科目及相关子细目,贷记“预付账款-预付工程款”,
差额贷记“应付账款”。
对于工期长,跨年度的工程,可按季
度根据监理公司提供的监理报告及工程部、预算部等相关部
门的审核意见,结转开发成本。
但累计结转额不得超过实际
支付的工程款总额。
2、预付材料、设备款的核算
本科目专门用于甲供材核算。
预付款、进度款的支付,凭付款审批文件及供货商提交的发票(或收据)借记“预付账款-预付材料、设备款”;材料设备到货时,凭公司、供应商、建筑承包商及监理四方联合验收凭证、发票等文件,借记“库存材料”等相关科目,贷记“预付账款-预付材料、设备款”,差额贷记“应付账款”。
3、预付其他款项的核算
本科目用于核算工程款、材料设备款以外与开发成本没
有直接联系的预付款项。
如购置资产、广告推广等.
第八条公司不采用甲供材开发方式,不使用“物资采购”、“材料成本差异”科目。
第九条公司的低值易耗品主要是办公用品,财务制度规定采用五五摊销法计入费用、成本。
应健全低值易耗品账簿,加强该类资产的核算和管理。
第一十条“开发产品”的核算。
开发产品指已经竣工移交且完成工程竣工结算和决算的开发商品房。
开发产品应根据项目、可售物业类型及栋号设明细账核算。
第一十一条关于“待摊费用”及“长期待摊费用”核算的说明。
为了简化核算,对于经常、均衡发生且金额不大的费用,即使其受益期超过一个月或一年,也无须通过“待摊费用”和“长期待摊费用”核算,而直接计入当期损益,如车辆保险费、房租等。
而对于项目运作前期、开始销售以前发生的的销售中心(非永久性建筑)建造费等费用可以先计入“长期待摊费用”,待项目开始销售时在一定时期内进行摊销;对于暂时无法确认受益对象的费用支出,可以先通过“待摊费用”科目核算,待确定受益对象后,一次性或分期结转至相关成本费用科目;对于应计入“开发间接费用”科目的费用,不应通过“待摊费用”或“长期待摊费用”科目核算。
第一十二条关于“在建工程”科目的使用说明。
除非立项就明确工程建造目的为本公司自用,一般不不使用本科目。
第三章负债核算
第十三条关于“预收账款”核算说明。
本科目主要核算开发企业预
收客户的商品房、车位(库)等销售款以及出租物业的定
金等。
应按照项目或物业类型设置二级明细科目核算。
设
置“定金”、“首付款”和“按揭贷款”三个二级子细目。
同时该科目应建立销售对象及客户三级明细账进行辅助核
算。
特别说明:
收取购房客户的各种代付代付款项(如:
印花税、契税、公共维修基金、测绘费等)应通过“其他
应付款”核算。
第十四条“应交税费”“主营业务税金及附加”“企业所得税”等科
目的使用。
现行征管法要求,房地产开发企业销售不动产
的营业税、企业所得税、土地增值税等均采取预征方式征
收征缴,项目结束后汇算清缴。
因此,在核算时应考虑配
比原则,上述税费应在交纳时借记“应交税费”相关明细
科目;交房确认收入和利润时,再按照会计核算配比结转
“主营业务税金及附加”、“所得税”等科目。
第四章成本、费用核算
第十五条房地产开发企业成本核算的任务是:
建立和完善成本核算
基础工作,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发
成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,以
便及时发现成本管理中存在的问题,寻求降低成本的途径。
第十六条成本核算的一般程序。
1、根据成本核算的要求和项目特点,确定成本核算对象。
2、设置成本核算会计科目和账簿,按成本核算对象归集开
发成本和费用。
3、按收益原则和配比原则,确立应分摊成本费用在各项成
本核算对象之间的分配方法、标准。
4、将归集的开发成本费用在各成本核算对象之间进行分
配。
5、编制项目开发成本计算表,汇总计算各成本对象的开发
总成本。
6、正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别
结转完工开发产品成本。
7、编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。
第十七条成本核算对象的确定。
1、成本核算对象的确定原则:
满足成本计算的需要;便
于成本费用的归集分配;有利于成本及时结算;适应成本监控的要求。
2、各核算单位可根据上述原则,结合项目开发地点、规
模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍和管理的需要等因素,确定成本核算对象。
⑴单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图
预算所列的单体开发工程为成本核算对象。
⑵在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由
同一施工单位施工的群体开发项目,可以合并为一个
成本核算对象。
⑶对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项
目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部
位或周期划分成本核算对象。
①成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成
本核算对象;
②同一项目有商业、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应该按物业类型划分成本核算对象。
③同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应该按结构划分成本核算对象;
④对独立的设计概算或施工图预算的配套设施应单独做成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发的成本。
3、成本核算对象一般应在开工前确定。
一旦确定,不得
随意改变,以保证成本核算的准确性。
第十八条成本项目及核算内容
开发成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设
置成本项目。
成本项目一般包括下列六项:
土地开发成本、
前期工程费、主体建筑安装费、基础设施费、环境及配套
设施费、开发间接费。
各成本项目的开支范围如下:
1、土地开发成本
包括为取得土地开发使用权而发生的各项费用,及使土地达到“七通一平”(或“五通一平”)的熟地而发生的各种费用。
主要包括以下内容:
⑴综合地价款
包括交纳的土地出让金、大市政配套费及因延迟交纳
土地出让金而发生的资金占用费和滞纳金。
⑵拆迁补偿费
包括征地管理费、土地使用费、耕地占用费及有关
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动
迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。
⑶中介机构服务费
指为了开发土地而支付给各中介机构的咨询服务费用,如土地评估费、拆迁服务费等。
⑷合作开发费
指在合作开发方式下,支付给土地提供方的各种形式的合作费用,包括支付补偿合作方土地款、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
⑸契税
2、前期工程费
指在取得土地开发权之后,项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容:
⑴勘察测绘费
勘测费:
包括初勘、详勘等。
主要有水文、地质、文物和地质勘察费,沉降观测费、日照测试费,拔地钉桩验线费、复线费、放线费、建筑面积测量费等。
⑵规划设计费
1规划费:
方案招标费、规划设计模型制作非、方案评审费、效果图设计费、总体规划费。
2设计费:
施工方案设计费、修改费等。
3可行性研究费:
咨询费、调研费。
4其他:
制图、晒图费等。
⑶报建费
1报批报建费:
包括安检费、质检费、标的编制费、交易中心手续费、消防配套设施费、散装水泥基金、白蚁防治费、建筑面积测量费、路口开设费等,规划管理费、墙改专项基金、教师住宅基金、拆迁管理费、招投标管理费等。
2增容费:
包括水、电、煤气等增容费。
⑷三通一平费:
1临时道路:
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
2临时用电:
接通红线外施工临时用电规划设计费、临时管线铺设、改迁移、临时变压器安装及拆除费。
3临时用水:
接通红线外施工临时给排水设施设计费、建造、管线铺设、迁移等费。
4场地平整费:
场地清运费、旧房拆除等费用。
⑸临时设施费:
1临时围墙:
包括围墙、围栏设计、建造、喷绘装饰费用等。
2临时办公室:
租金、建造、装饰及拆除费用等。
3临时场地占用费:
含施工用临时占道费、临时借用空地租费等。
⒊建筑安装工程费
指项目开发建设过程中房屋建筑、安装工程支出。
主要包括以下内容:
1土建工程:
包括基础、结构、粗装(含外立面、门窗);
2精装修工程
3设备及安装工程:
1内水暖气电管线设备费;
2室内(公用)设备及其安装费:
主要包括空调(含中央空调)、电梯及其安装费、消防设施、背景音乐及安装费等。
3室内智能化系统费:
主要包括保安监控及停车管理系统费用、电信网络费用、卫星电视费用、三表远传系统、家居智能化系统费用等。
1、基础设施费:
⑴室外给排水系统费、⑵室外采暖系统费、⑶室外燃气系统费、⑷室外供电系统费、⑸室外消防系统费、⑹室外智能化系统费
2、环境及配套设施费:
⑴园林环境建设费、⑵公共配套设施费。
3、开发间接费:
开发间接费核算与项目开发直接相关,但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出:
⑴工程管理费(监理费、预结算编审费、施工合同外奖金、质检费);⑵工程管理人员的薪酬福利支出;⑶劳动保护费;⑷办公费;⑸利息:
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失、减去利息收入和汇兑收益的净额;⑹周转房摊销;⑺维修费;⑻采购保管费;⑼楼道看管费;⑽物业启动费;⑾水电费等。
第十九条“管理费用“的核算:
核算项目公司领导及行政人事、财务等管理部门、人员发生的费用。
需合理划分二级明细科目进行核算,一般包括:
工资薪酬、福利费、教育经费、社保费(四险一金)、办公费、交通费、差旅费、车辆费用(燃料费、修理费、其他)、业务(招待)费、房租、水电物业费、折旧费、审计费、律师费、咨询服务费、通讯费、劳动保护费、劳务费、其他费用等。
第二十条“销售费用”的核算:
核算项目推广、销售的全部费用。
一般包括:
工资及佣金、销售设施费、营销策划费、广告推广费、展览制作费、资料费、其他费用等。
第五章收入核算
第二十一条对于商品房销售收入的确认,必须具备三个条件:
项目已经完工,并取得政府建设部门合法的《竣工验收备案表》;业主已经正常办理入住手续,且房款已经结清或业主对未结清的房款没有异议;开发成本已经确定,或通过成本控制部门提供的工程结算资料,对开发成本能够准确计算。
第二十二条结转收入时,应按项目分别编制《收入结转明细表》,列明所结转房屋的业主、房号、实际面积、单价、总房款、已交房款、应补(退)房款等内容,并据以进行账务处理。
第二十三条按照配比原则,结转收入的同时,应结转相应的营业税金及附加和销售成本。
第二十四条结转收入时,先不结转企业所得税和土地增值税。
这两种税金需要在项目决算后,进行汇算清缴。
汇算清缴完成后,按照汇算清缴结果调整当期损益。
第二十五条企业留为自用的房屋,按照实际成本结转固定资产。
第六章特殊业务核算指引
第二十六条企业确认收入时,由于工程结算没有完成,从而不能准确计算结转开发产品的实际成本。
本条就结转销售成本及账务处理规定如下:
1、根据房地产企业所得税预征管理办法(参照国税发【2006】31号)适用计税毛利率配比结转已售开发产品部分的相应成本。
账务处理如下:
借:
主营业务成本
贷:
开发产品-待核销成本结转
2、项目结算结束后,根据实际成本,对已经结转的开发成本进行调整。
账务处理如下:
借:
开发产品-待核销成本结转
以前年度损益调整
贷:
开发产品-××(对象)
以前年度损益调整
第七章附则
第二十七条本细则自下发之日起执行,解释权在(集团)财务管理中心。
附表:
会计科目一览表