闽西北商贸会展中心项目谋划书.docx

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闽西北商贸会展中心项目谋划书

闽西北商贸会展中心项目

可

行

性

研

究

报

告

沙县经济贸易局

二〇一〇年五月

闽西北商贸会展中心项目

目录

第一章项目简介2

一、项目计划安排2

二、项目远景3

第二章项目公司设立时间表4

一、政府批文4

二、其他事宜5

第三章管理团队6

一、项目公司成立前6

二、项目公司成立初期6

三、项目公司成熟后7

第四章产品生产8

一、生产方式的选择8

二、质量管理9

三、自建厂房12

第五章产品定位与品牌策略13

一、酒定位14

二、目标消费群体16

三、市场调查与研究19

四、品牌及策略19

第六章渠道建设22

一、渠道部门建设22

二、渠道体系23

三、代理商25

四、自销26

第七章促销计划28

一、促销的几个原则28

二、销售渠道体系促销28

三、其他促销30

第八章财务测算32

一、主要支出33

二、基本财务规划34

三、市场预测34

四、价格预测35

五、固定资产投资总额估算35

七、流动资金估算35

七、资金筹措36

八、财务分析37

九、预算编制39

第九章融资计划48

一、本次融资资金安排48

二、下一轮融资48

三、融资的几点说明49

第十章、公司管理制度和章程51

一、总则51

二、人事制度51

三、出勤管理制度53

四、请、休假制度53

五、假期53

六、加班、调休制度54

七、服务章程54

八、奖惩制度55

一、总论

（一）项目概况

1、项目名称：

闽西北会展中心

2、项目占地面积：

5.45万平方米（约81.75亩）

3、项目投资总额：

11443.4万元

4、项目建设地点：

闽西北物流园区

（二）项目背景

沙县位于福建省中部，闽江支流沙溪下游，距省会福州市约200公里，距三明市和南平市分别为20公里、60公里。

沙县建县已有1600多年，自古是商贾云集之地，素有“金沙县”之称；全县总面积1815平方公里，辖6镇4乡2街道和1个省级开发区，总人口24.2万人。

沙县气候温和，属亚热带季风气候，年平均气温为19.6℃。

土壤肥沃，资源丰富，全县有耕地面积19.58万亩；林地面积222万亩，森林覆盖率达75.9%；竹林面积42万亩，是国家商品粮基地县、国家南方重点林区县、福建省竹子重点产区。

河流水力资源蕴藏量25.72万千瓦，已开发装机容量16.68万千瓦，年发电量达5.25亿千瓦时；矿藏资源以非金属矿为主，已发现具有一定储量和开采价值的矿藏有石灰岩、钾长石、黏土、高岭土、石英石等。

   沙县是闽中重要的交通枢纽，福银高速公路、鹰厦铁路、205国道、沙溪河航运和规划建设中的向莆快速铁路横贯全境，兴建中的三明机场距城区仅3公里，公路、铁路、水路畅达，交通十分便捷。

近年来，随着向莆快速铁路、三泉高速公路、厦三高速等重大基础设施的相继动工建设，特别是向莆快速铁路在沙县设立联轨站，并与三明机场及高速公路互通口集中建设，实现铁路、机场、高速公路“三位一体”建设方案的基本确定，成为福建省四个全国公路运输枢纽城市之一。

邮电通讯发达，已建成6万多门程控电话和无线通讯等一批电信设施，可直拨全国各大中小城市和世界182个国家和地区。

水电设施齐全，城区日供水能力达5.5万吨，供水普及率达100%，相继建成了城区3座变电所，完成了供电网改造，率先在全省实现全县城乡居民用电同网同价。

   沙县山川秀丽，人文景观丰富，自然景观迥异，名胜古迹众多。

有淘金山长达38米的华夏第一岩雕卧佛、省级名胜风景区七仙洞、省级楠木林自然保护区罗卜岩以及“十里平流”、“七峰叠翠”、“洞天瀑布”、“二十八曲”等自然景观，此外，还有东南沿海现存最大的城隍庙等古迹。

各项社会事业蓬勃发展，教育教学条件不断改善，文体事业进一步繁荣，沙县肩膀戏饮誉澳门，并先后到四川、湖北等地演出，获得了全国第五届民间艺术会演金奖。

先后获得全国文化先进县、全国科普示范县、全国体育先进县等

沙县是福建省经济发展条件和发展质量较好的县份，1999、2002年两次被评为全省经济发展“十佳县”，在'2004福建省县级经济评价中，被福建省经济发展研究中心评定为最具发展潜力的县份之一。

在推进县域经济发展中，沙县重点产业不断发展，初步形成林业、金属深加工、生化等工业主导产业。

竹业、畜禽业、茶果业和沙县小吃业成为农业农村特色经济，获得“中国竹席之乡”、“中国小吃之乡”、“中国小吃文化名城”荣誉称号。

近年来，沙县小吃旅游业迅速发展，淘金山、七仙洞吸引了大量国内外游客及每年“12.8”小吃节的召开，“沙县小吃”的声名大振。

沙县作为闽西北“海西”旅游圈的格局正在逐步形成，并孕育着极大的发展潜力。

面对这股强劲的发展趋势，沙县应抓住机遇，做足沙县－闽中交通枢纽的我角色，主动融入其中，充分利用沙县的自然资源、人文资源，生态资源及小吃特色，做足生态小吃旅游文章，开发特色旅游和特色农业，拉动区域经济发展，率先实现沙县在中部的崛起。

闽西北会展中心通过高品质、高起点的规划，将全面提升沙县整体的旅游接待档次，进一步完善沙县现有旅游市场功能的不足，以致改变城市整体形象，推动沙县地区旅游经济与第三产业的持续快速发展。

（三）项目建设的必要性及可行性

1、在沙县建设会展中心的必要性

闽中明珠－沙县，青山碧水的自然景观，犹如一幅韵味无穷的山水画，形成一个独特而美丽的田园风光游览区，给人们一种回归自然和超凡脱俗的感觉。

沙县不仅景色优美，更有深厚的文化底蕴，文风鼎盛，名人辈出，历来享有书乡、茶乡之誉。

在这里品茶弈棋、浏览风光，让久经都市嘈杂喧闹的人们感受到世外的悠闲和宁静。

沙县得天独厚的旅游资源带动了旅游业的快速发展，据统计，沙县2009年接待游客约25万人次，旅游综合收入3000万元。

沙县的旅游呈现跳跃式的发展趋势，不断增长的旅游人数及旅游收入直接反映了沙县的生态美景及悠久文化的魅力及吸引力，同时也表明旅游业正在成为沙县经济发展中的重要产业。

近几年来，随着沙县的声名鹊起，来沙县的游客已不仅是单一的观光旅游，还包括较大数量的会议旅游。

与不断激增的游客人数呈鲜明对比的是旧城区面积小，基础设施落后，特别是宾馆、酒店等旅游配套设施和相应的休闲场所无论是从数量上还是质量档次上都无法满足游客的需要。

沙县共有宾馆48所，其中只有4家二星级以上的，床位数80床以上的有8家，40床以上的有17家，而很多宾馆床位数在20到40之间，标准间数量不多，很多宾馆无热水提供。

宾馆由于很多是民资分散经营，质量和档次上不去，难以接受高档次的旅游团体，比如国外游客，这样导致大量游客只能在沙县短暂停留而住宿到三明等周边城市。

另外会议、会展场所设施也较欠缺，沙县最大的会议场所“县会议中心”仅能容纳600人次的聚会，其他宾馆如国安大酒店会议室能容纳150人次，绿园酒店会议室容纳180人次，半岛大酒店会议室容纳150人次。

周边城市也无标准较高的可供举办全国性或国际性展览及会议的场所和建筑，根据沙县在闽西北和周边城市社会经济中的地位和地理位置，在沙县建设会展中心很有必要。

（1）沙县地处闽中枢纽处，距将乐机场仅45公里，已经竣工的泉三高速公路、福宁高速公路和在建的向莆高速铁路将使沙县的交通更加便捷。

（2）沙县境内旅游资源丰富，生态环境良好，距周边旅游城市如泰宁65公里、三明21公里、南平68公里，在举办会展之余，便于组织客人分别前往各处风景名胜区游览。

（3）沙县成为闽中海陆空立体交通枢纽后，知名度得到更大的提高，可以吸引更多的会展在

此举行。

（4）沙县城市总体规划在水南预留有81.75亩建设用地，四面环路，又处于新建的占地7万平方米的文化广场东南面，在此处建设会展中心可与文化广场相辅相成。

（5）目前建设局规划部门已预留建设用地，并提供《建设用地规划红线图》给城市规划设计室编制初步建设方案。

二、建设方案与规模

该项目的建设方案在外观设计上要突出会展中心国际化、信息化的时代特点，具有较强的现代感及时代气息，并创造出环境亲和力。

在设计中不但要考虑与用地周边现有环境的关系，而且需对未来的发展作恰当的估计，使建筑有机的融入周边的自然、社会环境之中，成为市民们可以引以为豪的象征性建筑。

该项目的设计考虑到三明市沙县区域内对高档次会展、旅游接待场所的需求，项目设置具备会议厅、展厅、多功能厅、宾馆等功能，在建筑物临近道路处建设一个广场，整个地块由广场、庭院、花园、水流等元素组成的生态空间气韵连续，营造出丰富的建筑空间形态。

整体建筑按建筑占地小于35%，建筑占地面积约1.9万平方米，其中宾馆占地0.6万平方米，按六层计算，建筑面积为3.6万平方米，按四星级标准建设，总床位在550以上，宾馆配套电梯；会展部分占地1.3万平方米，按三层计算，建筑面积为3.9万平方米，使用率80%为3.12万平方米。

包括2.9万平方米的展厅、1000平方米的会议室、500平方米的多功能厅、300平方米的贵宾厅及400平方米的洽谈室，同时设置一个1.3万平方米的室外展场以适应不同的办展需要，展厅楼层之间设自动扶梯；会议厅配备同声传译系统；还应设有地下停车场和室外临时停车位等配套服务设施，填补沙县城区现有功能不足的要求，以实现打造一个高品质，多功能的会展中心的目标，成为闽西北的一个新亮点。

三、环保与节能

（一）环境保护

1、可能影响环境的因素

（1）废水排放因素：

本项目排放废水主要为生活废水。

（2）固体废弃物因素：

本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。

（3）噪声污染因素：

本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。

2、环境保护防治措施

（1）废水污染防治：

生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。

（2）噪声污染影响防治：

①动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。

②动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。

（3）固体废弃物防治：

本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。

（4）施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小。

（二）节能

建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。

选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。

水泵选用节能型产品。

采用合理优化的布线系统方案。

（三）劳动保护

为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。

垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。

四、项目实施计划与投资估算

（一）项目实施计划

闽西北会展中心的建设既符合县政府打造“文化生态旅游大县”的产业政策，又能满足当地建设高层次标志性建筑的需求，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分阶段滚动开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。

（二）投资估算

该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。

1、建筑安装工程造价包括宾馆、会议中心等处的建筑安装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分建筑面积约为75000㎡，占地面积约81.75亩，工程费用约为8629.5万元，占总投资75%。

详见附表1。

2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。

①建设用地以6万元/亩计算，土地费用合计490.5万元。

②市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积100元计算，约545万元。

③工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的6%计算，为517.8万元。

④宾馆、会展中心工器具家具费用500万元。

⑤建设单位管理费及项目开办费按建安工程费2.5%计算，为215.7万元。

工程建设其他费用合计约为2269万元，占总投资19.8%。

详见附表1。

3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按1、2项费用之和的5%计算，为544.9万元。

合计项目总投资为11443.4万元。

详见下表：

附表1                投资估算表

序号工程费用名称建筑面积/占地面积单价合价占总投资（元）（万元）%1建筑安装工程造价　8629.5751.1宾馆36000㎡120043201.2会展中心39000㎡110042901.3室外总体建设19.5　2其他费用226919.82.1征地拆迁补偿及土地出让金81.75亩60000490.52.2市政配套费5452.3工程咨询费517.82.4工器具、家具费5002.5开办费及其他管理费215.7　3预备费544.95.2　合计11443.4100五、资金筹措及效益分析

（一）资金筹措及资金使用计划

项目建设总投资11443.4万元，投资商自筹25%，其余采用借贷形式取得，作为项目开发资金，根据项目实施的计划进度，该项目的建设期为1.5年。

、

（二）营业收入估算

建设会展中心的效益主要体现在社会效益方面，以此形成会展经济带动服务、旅游、交通等相头行业同步发展。

依靠闽西北地理位置的优势和宾馆级别提升后的接待能力，并加强会展招商宣传工作，吸引全国各地乃至国际性会议展览在闽西北举办。

会展中心项目的经营收入主要来源于以下三个部分：

1、展出场地出租

（1）正常营业年份以每年举办展览10次，每次展期3天计，按平均5元/平方米天的标准，展厅面积29000平方米计算，展厅收入为435万元/年

（2）室外广场13000平方米，按平均3元/平方米•天的标准，每年15%的使用率计55天的展期计算，室外广场的展出收入为214.5万元。

（3）展出期的广告、礼仪、保安、垃圾处理等各项服务每天可盈利5000元，平均40天计算收入为20万。

此项收入共计669.5万元。

详见附表2

附表2           展出场地出租收入表

序号项目数量（天/年）面积单价合价（元/平方米•天）（万元/年）1室内展厅3029000㎡　     54352室外广场5513000㎡3214.54展期各项服务5000/天20　合计669.52、会议中心出租

（1）以每年每个贵宾厅使用80天，每天5元/平方米计算，租金为33.6万元。

（2）多功能厅以每次6元/平方米，每年使用80次，一次收费3000元，一年租金为44.8万元。

（3）会议室每小时1元/平方米，以每年举行会议30次计算，每次两天16小时计算，一年使用480小时，租金为48万元。

（4）洽谈室每个120元/小时，每个使用率为40%计146次，一次两小时，租金为17.52万元。

此项收入共计143.92万元。

详见附表2

附表2              会议中心出租收入表

序号项目数量（次/年）面积单价合价（元/平方米•次）（万元/年）1贵宾厅（2个）160300㎡733.62多功能厅80500㎡8323多功能厅80200㎡812.84会议室480小时1000㎡1元/平方米•小时48　5洽谈室（5个）1460小时200㎡120元/小时17.52合计143.92

3、宾馆

宾馆收入包括客房收入、餐饮收入、娱乐场所收入。

（1）四星级宾馆客房套数约为300套，在项目计算期第2年建成后即可投入使用，产生效益。

初期客房率以40%计算，每年递增8%，正常运营年份以60%计算。

考虑旺、淡季因素，每套客房以300元/天平均价格计算。

宾馆正常运营年份营业收入为1971万元。

（2）餐饮收入根据住客人数按每人每天消费100元计算，年收入为1095万元。

预计其他酒席承包等业务收入60万元。

餐饮收入为1155万元。

（3）娱乐场所收入为宾馆客房收入的20%，为394.2万元。

宾馆收入共计3520.2万元。

4、合计正常运营年份总体收入为4333.62万元。

（三）总成本费用估算

项目的成本费用主要为水、电、煤、燃料原材料及经营费用；人员工资及福利费；建筑折旧及摊销费、建筑和设施的维修保养费、其它财务费用等支出。

燃料原材料及经营费用按各分项目收入的30%计算，详见下表：

燃料原材料及经营费用估算表   单位：

万元

序号项     目费     用1展厅200.852会议中心43.173宾馆1056.06合计1300.08劳动定员初步定为：

宾馆100，会展部60人，中心管理人员10人。

其工资按级考核，医疗养老保险等福利按工资额40%计算，详见下表：

人员工资及福利费估算

序号名  称人数年均工资（元/人）福利及其他（元/人）合计（万元/年）1宾馆

10060002400842会展部606000240050.43中心管理人员10108043205.4合计139.8其他财务费用、土地使用税等费用按工资及福利费的1.2倍计算，约为167.76万元/年。

正常运行年份总成本费用约为1607.64万元。

（四）利润预测

整体项目预计共可取得利润总额2725.98万元，上缴所得税33%总额899.57万元。

税后利润1826.41万元。

（五）现金流量

税后财务内部收益率为42.1%，财务净现值为1826.41万元，投资回收期约为6.5年。

（六）敏感性分析

该项目为经营性项目，营业收入的变化对项目的收益影响较大。

如果营业收入增加10%，项目税后内部收益率将增至44.4%，较原收益率增加2.3%。

如果营业收入减少10%，项目税后内部收益率将减至39.4%，较原收益率减少2.7%。

（七）社会效益

闽西北会展中心的建成，将为沙县增添新的标志性建筑，与原有的建筑风格既协调，又有创新，新老建筑交相辉映，为当地城镇建设增添新活力。

国际化、信息化的展示中心及高档次旅游宾馆的建设弥补了本地区旅游配套功能的不足，提升沙县旅游的接待能力与档次，全方位满足游客的消费需求，有效带动会展、娱乐、餐饮等第三产业的发展，形成综合性的生态产业体系，推动区域经济的发展。

与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。

此外，随着会展中心的建设及各类会展的举行将进一步提高沙县的知名度及旅游市场占有率。

六、工程招投标

根据国家发展计划委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定》，按照《中华人民共和国招标投标法》规定,该项目的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须采用招标方式进行。

七、综合评价与建议

综上所述，闽西北会展中心项目的建设，不仅为沙县增添了一处旅游观光、度假休闲的胜地，还是沙县开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的不足。

该项目的选址以沙县当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。

不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进沙县地区的旅游业、商业、服务业的快速发展，对繁荣沙县地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。

考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期，充分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。

八、优惠政策

1、对县外客商以及十年以上的生产性企业，从事能源、交通、基础设施项目、科技开发企业，以及农、林、牧、渔业和农产品加工企业，从获利年度起，前两年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助，第三至第五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得的50%给予扶助。

出口型企业扶助期满后，凡当年出口值达至当年企业产值70%以上的，可继续享受二年减半扶助；高新技术项目（省以上认定的）可享受五年的与企业上交所得税地方所得等额的财政扶助。

县旅游开发项目，自投产使用之日起，前五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助。

对从事治理开发“五荒”（荒山、荒地、荒坡、荒水、荒滩）的免交产生收入后的三年农业特产税。

2、充分利用中国人民银行总行把沙县作为工作联系点的优势，大力协助县外客商通过金融系统动作，解决配套资金。

保险部门按县外客商的需要，提供优质服务，开办新险种。

3、投资工业、旅游业项目有地减半收取出让金，土地使用费按不同地段、不同用途、不同标准给予优惠。

开办教育、科技、卫生公益事业等非盈利性项目用地以成本价划拨，免收出让金和各项土地费用。

4、县外客商投资企业土地使用年限为：

商业、旅游、娱乐用地40年；工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地50年；居住用地70年。

期满后需继续使用，经依法批准可延长使用期。

5、县外客商投资企业，在水、电、通讯等方面，优先优惠安排。

水、电计价标准，除高能耗企业外，均按照本县当地同类企业的标准执行

目录

第一章总论1

1.1项目背景1

1.2项目概况10

1.3项目建设单位财务状况14

第二章产品市场预测16

2.1市场现状16

2.2价格预测25

第三章建设规模与产品方案26

3.1建设规模26

3.2产品方案26

3.3产品标准26

第四章产品生产基地27

4.1厂址选择27

第五章技术方案、设备方案、工程方案31

5.1技术方案31

5.2设备方案35

5.3工程方案36

5.4项目实施进度43

第六章主要原材料和能源46

6.1主要原辅材料供应与消耗46

6.2能源供应与消耗46

第七章节能措施47

7.1节能设计依据47

7.2节能原则47

7.3节能措施47

7.4环境保护48

第八章劳动安全卫生52

8.1劳动安全52

8.2卫生56

8.3消防57

8.4企业组织与劳动定员58

第九章投资估算及资金筹措61

9.1投资估算依据及范围61

9.2建设投资估算61

9.3投资估算62

9.4资金筹措62

第十章财务分析及评价64

10.1财务评价基础数据与参数选取64

10.2销售收入估算64

10.3成本费用估算64

10.4财务评价报表65

10.5财务评价指标66

10.6不确定分析66

10.7财务评价结论67

第十一章经济和社会评价68

11.1财务评价指标68

11.2国民经济评价结论68

11.3项目对社会的影响分析68

11.4项目与所在地互适性分析68

11.5社会评价结论69

第十二章风险分析70

12.1主要风险因素70

12.2风险对策72

第十三章结论与建议75

13.1推荐方案的总体描述75

13.2结论与建议75