安升建物业管理方案.docx

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安升建物业管理方案

物业管理方案

前言

项目简介

（略）

宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

目标

以公司经营为主导，为商户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。

第一管理要点

●运用持续发展的方法，确保物业的保值与升值。

●人性化的管理为商户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

●结合园区的建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本。

●拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

针对园区物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。

打造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足商户需求。

建议采用的管理体制是：

专业化、一体化、企业化。

管理思想是：

安全服务第一、人性规范管理、提前服务商户、打造管理精品。

追求的目标是：

社会效益、经济效益、环境效益。

二、二项承诺

通过公司领导的支持，再有员工上下共同努力下承诺：

1、在两年内协助本物业通过“偃师市优秀物业管理”的评比。

2、在三年内协助本物业通过“洛阳市优秀物业管理”的评比。

三、三个重点

1、完善服务、诚信待人

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将日常服务工作紧密融合管理中，与商户建立良好的服务关系。

为商户提供全方位、高品质的服务，并同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解商户的意见与需求，真正让商户享受到放心、舒心和称心的工作环境。

2、环境管理责任到人

园区的环境管理极为重要，如何为商户创造一个良好的经营环境。

同行的管理经验告诉我们，环卫工作外包，督导检查，这样能使其认真地去做好每天的工作，从而保证园区的环境卫生状况达到最佳状态，为园区增添一道整洁、亮丽的风景。

3、安全、消防真抓实干

为确保商户生命、财产的安全，我们主张建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。

紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使园区在长年平安的条件下为商户服务。

在日常的管理中，派专人全天值班，负责园区的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入园区，制定出适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。

四、四项措施

1、，从园区商户的文化内涵、环境、行为、道德等方面，根据相应条件加以分析，在对其加以完善的基础上，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册。

如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，让每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，使员工翻开手册即可操作，达到规范、自我、服务商户的目的。

3、时刻多方面的准备，不间断地实现园区物业的创新，不断提出合理性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4、不间断地充实管理队伍。

采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

第二拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

我们建议按“直线制”设定管理架构。

设物业管理部、安全管理部、工程维修部、收费管理部。

其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、物业管理部

（1）开展物业员工培训工作，储备人才。

（2）收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及业主档案管理。

（3）处理商户的咨询、投诉，并提供协助。

（4）负责物业对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。

（5）物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

（6）园区的监督、检查和管理工作。

（7）负责招商中心的服务。

（8）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。

（9）负责物业的日常清洁工作。

（10）监督物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

（11）监督物业的除虫灭害工作。

（12）协助业主处理租赁工作。

（13）协助业户的搬入和迁出协调工作。

（14）负责园区内组织、开展企业文化活动。

一切庆典服务的布置，

及为业户的活动提供必要的帮助。

（15）领导指派的其他工作。

2、安全管理部

（1）负责园区的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

（5）与业主签订“消防安全责任书”。

（6）负责物业大型活动的警卫布置。

（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

（8）负责停车场的安全秩序管理工作。

（9）负责监控室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

（11）领导指派的其他工作。

3、工程维修管理部

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。

（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。

（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

（6）负责物业管理部转发的商户投诉的处理，及时满足商户其他有关的服务要求。

（7）做好园区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

（9）负责商户装修方案的审核、监督、管理工作。

（10）总经理指派的其他工作。

4、收费管理部

（1）协调与总公司主管财务部门的关系。

（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

（3）征收管理费、水电费、电话费、停车费、卫生费等各类合同费。

（4）小量现金的支出和日常采购、入库工作。

（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。

（6）负责物业管理部转发的商户投诉的处理，及满足商户其他有关的服务要求。

（7）领导指派其他的工作。

第三员工招聘

一、物业管理人员

1、物业经理

专科以上学历，持有物业管理上岗证，具有物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力。

二、物业管理部

1、管理部经理

大学学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和工作经验，组织协调能力强。

2、资料管理员

大专以上学历，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。

3、前台接待员

大专以上学历，具有1年以上前台接待工作经验，普通话标准，语言表达能力强，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，对工作认真负责，敬业、乐业。

三、工程维修管理部

1、弱电技工

大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

2、强电技工

大专以上学历，助理工程师职称，电力系统或相关专业，身体健康，有3年以上工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力、有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

四、安全管理部

1、安全管理经理

大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。

有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。

工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。

2、安全管理员

高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。

3、监控管理员

高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，品行端正，工作认真，须有本地户口担保人。

五、收费管理部

1、会计

大专以上学历（会计专业），有3年以上工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。

对工作认真负责，敬业、乐业。

须有本地户口担保人

2、出纳

大专以上学历（会计专业），有1年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。

工作认真负责，敬业、乐业。

须有本地户口担保人

4、车场收费员

有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与商户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。

须有本地户口担保人。

第四物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

1、员工上岗培训期15天为无薪培训。

2、培训内容包括：

物业管理概述，园区物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。

组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与商户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。

（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

4、培训计划及培训内容提纲（略）。

第五物业管理所需物质条件

在投入物力方面建议如下：

一、办公及员工住宿用房计划

1、办公用房

储物间

2、住宿用房

由于园区应急管理工作的需要，建议在园区临近范围内（跑步3分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。

二、物业管理工具与装备价格参照表

略

第六物业管理费预算

一、物业管理开支分类预算表

公共设施、设备保养费

二、物业管理处开支预算明细表

支出金额（人民币元）

1管理部员工薪金

2物业管理办公费

3公共设备维护费

4物业管理清洁费

5绿化租用、管理费

6固定资产折旧费

7物业公共用水费用

8物业管理开支费

第七物业管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度

科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，导入ISO9000质量管理标准模式。

在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。

制定出管理规章制度共计71条，其中公众制度9条，内部20条，运作管理制度及岗位职责33条，员工培训考核制度9条。

二、物业档案建立与管理

1、资料的收集

资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。

2、资料分类整理

（1）分辨真伪

（2）分类排序

（3）组编档号

（4）装订精美

3、档案资料管理

（1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。

（2）采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理（如：

采用录象、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。

（3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。

（4）建立健全档案的外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修补。

（5）档案管理室不惜达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。