旧城旧村改造项目融资形势预判资料.doc

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旧城旧村改造项目融资形势预判资料

城镇化建设贷款背景、动向及银行政策解读（建行为例）

整理者：

ArielTung

摘要：

“城镇化”战略背景下，银行的相关政策及动向与房企息息相关，这篇非专业的小综述整理了相关背景，搜集了最新新闻动向并且摘录了较详细的政策解读，最后“开发贷”的现状呈现，是研究“城镇贷”的重要组成部分，在旧城旧村改造一二级开发联动的产业背景下，很多项目都包含了“城镇贷”和“开发贷”两个产品，需同时了解，以对项目融资形势进行全面预判。

关键词：

商业银行城镇化信贷融资风险控制城镇贷开发贷房地产

一、背景

（一）城镇化贷款开闸放水地方政府融资平台借机膨胀

2013年03月19日第一财经日报

城镇化战略的巨大机会当前，各家商业银行已有些按捺不住。

在今年全国“两会”期间，多名银行业“大佬”纷纷就此发表言论。

实际上，在两会之前，多家银行已经行动起来。

《第一财经日报》梳理发现，从去年12月底至今，已有工行、农行等多家银行，与地方政府签订多份金额百亿以上的城镇化贷款协议。

其中，仅农行一家就与湖北省政府签订了千亿元意向授信协议。

从目前的情况来看，城市基础设施、房地产等领域是城镇化信贷投放的重点领域，甚至一些面临着危机的行业和地方政府融资平台，也乘机厕身其中。

而这也引起了对银行信贷规模和平台贷扩张的担忧。

多名研究人士向本报分析称，银行对城镇化贷款开闸放水的同时，要吸取以往教训，针对不同地区和行业的风险，进行仔细研究，切忌一拥而上，以防范不良贷款的增加。

中西部现大手笔

在全国两会期间，银行业“大佬”们是讨论城镇化话题最为活跃的人群之一。

如招商银行（10.42,0.06,0.58%）行长马蔚华认为，城镇化为银行带来很多新的业务需求，为此将调整信贷方向，以满足城镇化发展需求；建行行长张建国则表示，建行目前有自己的城镇化产品服务方案，包括《社会主义新农村建设融资方案》、《城乡一体化方案》等正在研究之中；而浦发银行（9.84,0.06,0.61%）行长朱玉辰亦就城镇化融资渠道提出多项建议。

“在目前的情况下，银行贷款仍将是城镇化最为重要的资金来源。

”北京大学经济学院教授王曙光向本报分析。

实际上，资金雄厚的国有大型银行，将是城镇化贷款的主力。

据公开信息，国开行、建行、交行等大型银行近期纷纷表示，今年将加大对城镇化贷款的支持力度。

而国开行甚至表示，今年一半以上的贷款将投向城镇化领域。

而工行、农行等银行已经开始积极行动起来，与多地政府签署了城镇化贷款意向协议。

本报梳理发现，仅工行江苏分行，今年以来就与多个地方政府签订了金额超过200亿元的城镇化贷款意向协议。

其中获得贷款最多的是南京市江宁区，根据协议，今后两年，工行江苏分行将提供超过100亿元的授信额度，注入江宁的城镇化建设。

此外，该行还与常州武进区政府、扬州江都区政府等多个地方政府签订城镇化贷款协议。

除了东部经济发达地区，中西部地区贷款规模甚至远大于东部地区。

如新疆喀什、霍尔果斯经济开发区，2月20日，这两个开发区获得多家银行总额达600亿元的意向授信，重点支持基础设施建设、新农村建设等领域。

　　而湖北省更是获得农行千亿意向授信，用于支持其城镇化建设。

农行官网一条新闻称，2月20日，该行与湖北省政府签订城镇化建设与金融服务战略合作备忘录。

根据协议，未来五年，其将向湖北省城镇化建设及相关产业提供不少于1000亿元人民币意向性信用额度。

　　“通过参与当地城镇化项目，银行可以拿到一些好项目，而且随着业务发展，银行还能发现一些新的市场机会。

”王曙光说。

　　深圳某股份制银行公司银行部高层亦称，在城镇化推进中银行确实可以获得很多发展机会，而目前更为看重的是由此产生的网点扩张机会。

　　他称，该行目前在全国七八十个城市设有分支机构，增加的空间已经不大。

而城镇化的推进为其网点布局带来了新的机会。

今后，该行会更多地在一些百强县和城市周边的卫星城、商业综合体布局网点。

“哪个银行会在没有自己网点的地方去发放贷款？

”

投放基建是重头

　　按照银监会此前要求，大型商业银行要支持小城镇公共基础设施、安居工程及产业园区建设。

　　但实际情况是否完全如此？

本报记者梳理公开信息发现，各家银行的城镇化贷款仍然重点投向基础设施建设、房地产、城市改造等领域。

公开信息显示，喀什、霍尔果斯经济开发区获得的600亿元银行授信，将重点用于支持基础设施和新农村建设、房地产、水电站、太阳能光伏、煤制天然气、钢铁改扩建等领域和项目。

而部分资金的使用与小城镇并无直接关系。

如南京江宁区从工行获得的贷款中，即有部分用于旧城改造和工业园区建设。

去年底，江宁区启动上坊片区旧城改造。

上坊旧城改造的开发单位与其他单位一起与工行现场签订了60亿元意向授信协议。

城镇化在中国是一个持续推进的过程，政府一直都在做，城镇化的内容也无非是城市基础设施建设、房地产、产业发展，很难开发出别具匠心的产品，在既有产品基础上进行适当调整修改将是主流方式。

”某国有大行深圳分行人士认为。

　　该人士认为，城镇化要容纳更多人口，“造城运动”就难以避免。

但在具体实施中，可能会出现一些变化，即通过一些配套规划，推动产业发展吸纳更多人口来推进城镇化进程，而非简单地造城。

在此过程中，银行就能以扶持产业发展的方式投放资金，而非重蹈“造城运动”覆辙。

　　与国有大型银行有所不同，中小型银行更青睐与城镇化配套的小微企业贷款。

前述深圳股份制银行人士告诉本报记者，该行最看重的是城镇化重点消费小微企业贷款。

未来，该行的此类贷款将重点投向服务行业和加工制造行业的小型企业，此类企业能解决大量就业，进而推动产业全面发展。

　　“随着城镇化的推进，一些中小城市的人口规模随之增加，个人消费需求将大幅增长，个人消费金融将是银行重要的利润增长点。

”他说。

警惕融资平台借机膨胀

　　值得注意的是，在光伏产业哀鸿遍野之际，新疆喀什、霍尔果斯经济开发区的城镇化贷款支持产业中，太阳能光伏产业也赫然在列。

　　“银行对城镇化充满热情是好事，但千万要注意这个过程中存在的风险，我们过去在这方面的教训太惨痛了。

”在王曙光看来，银行不能因为一些项目有地方政府做隐性担保，就忽视风险，造成不良贷款上升。

在此过程中，银行要切忌盲目追求信贷规模和过度依赖政府主导的大项目。

　　他建议，各地产业、城镇化发展情况各不相同，银行要仔细研究不同产业、不同地区的风险，并开发出不同的信贷产品；第二，根据自身成本收益来布局产品和战略，而非盲目追捧大项目和信贷规模。

　　此外，他认为，城镇化过程中，不同的金融机构的定位是不一样的，大中小微各类机构要有分工，对客户分层亦要进行合理界定和分工，进行异质化的竞争，避免不良贷款的产生和资金浪费。

　　而城镇化贷款流向地方政府融资平台的迹象，亦引起了业内人士的警觉。

如南京江宁区为了推进上坊旧城改造，专门成立了投融资平台上坊建设开发有限公司（下称“上坊建设”）。

该区2月4日与工行现场签约的开发单位中，就有上坊建设。

此外，在新疆喀什、霍尔果斯经济开发区获得的城镇化贷款中，喀什城建集团也分得了6亿元。

　　“绝大多数资金将通过政府融资平台来套现。

”前述招行人士认为，除正常的产业类贷款项目外，保障房、城市基础设施建设、旧城改造等领域，都需要政府投入资金。

在其他投融资渠道没有开放的情况下，银行贷款最终只能通过政府融资平台运作。

　　武汉大学教授叶永刚认为，地方政府融资平台借城镇化膨胀，正是需要高度警惕的。

如果地方融资平台过度负债，当地城镇化进程和经济发展水平又难以承担，将带来极大的偿债风险。

“当然平台贷也不完全是高风险项目，这就需要银行仔细甄别并加强风控能力。

”他说。

（二）新型城镇化建设银行信贷将成主要资金来源

2013年09月09日13:

35　来源：

证券时报

对于商业银行业来说，城镇化建设是金融支持经济结构调整的重点和引擎，然而，面对新的金融需求和新的金融服务创新，管控好潜在的金融风险也是十分必要的。

银行信贷将成城镇化主要资金来源

目前由于土地收入下滑，地方财力有限，民间投资乏力，银行信贷或将成为新型城镇化的主要资金来源。

在上一轮刺激政策的后遗症尚未消退，银行不良反弹压力仍存的情况下，新型城镇化融资确实存在一定的风险。

但在坚持科学、审慎和稳步的前提下，推进城镇化的总体风险还是可控的。

银行业支持城镇化应注意关注以下风险点：

◆地方政府隐性债务风险。

主要有两方面：

一方面是融资平台虽有政府信用注入但政府偿债责任不明确；另一方面是即使落实了地方政府偿债责任，其还款来源也高度依赖土地收入。

融资平台贷款过度依赖“土地财政”存在重大风险隐患。

“土地财政”融资模式不可持续，土地是有限的，卖地收入总有萎缩的时候，当作为地方政府偿债主要资金来源的土地出让金收入急剧下降，将加剧地方政府偿债风险暴露。

◆新兴企业信贷风险。

在城乡一体化进程中，一些战略性新兴产业和创新性企业的信贷需求急剧增长。

这些企业所处环境的不确定性较大，有时也可能出现项目重复建设，如果无法科学地评估企业的信用违约风险，银行相关的信贷质量将会受到一定影响。

◆创新金融产品的风险。

在适应城乡需求创新出各种新型金融产品时，银行所面临的风险也可能有所加大。

由于商业银行在产品创新时，必然会放松抵押担保条件，或者探索一些新的保证方式，加上一些法律和制度缺失，从而造成金融风险加大。

完善风险控制着力防控特殊风险

商业银行对支持城镇化建设责无旁贷，但一定要清醒，要清楚财政投入和金融支持的区别，要清楚政策性金融和商业金融的边界，要清楚自身资源的有限性、能力的局限性和风险的容忍度。

◆防范地方融资平台风险。

在新一轮的城镇化进程中，基础建设投资潜力巨大，也必然引起巨大的资金需求，而很多项目的投资是公益性的，很难产生现金流和效益。

所以资金来源和风险控制成为未来我国控制金融风险的重要课题。

与此同时，针对近日有些地方政府违法违规融资有抬头之势，财政部等四部门近期发布文件，要求制止地方政府违法违规融资行为，进一步防范地方融资平台风险。

在我国的城镇化进程中，要警惕社会融资规模扩张给地方融资平台带来的影响。

要适当引导各类资金进入该领域，比如民间资金、地方政府债券等。

同时，要加大金融支持在城乡一体化中产业融合的金融需求，金融机构不仅要努力提供贷款等资金支持，还要加强咨询服务的支持力度。

◆完善风险控制方式。

在做好常规风险防控的基础上，银行应着力防控城镇化业务面临的特殊风险。

比如支持符合条件的地方政府融资平台和国家重点在建续建项目的合理融资需求；严格执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试；对于新兴企业信贷所带来的风险，研究新的风险控制办法，并努力提供信贷、咨询等全面优质服务。

银行可以通过培育一批信用度高、低风险的优质客户，审慎调整行业准入门槛，或采取创新担保方式，加强贷前、贷中、贷后全程信贷监管，加强与第三方如保险、担保公司合作，分散风险，来防范支持城镇化进程中的相关业务风险。

由于创新业务多是风险的发生源，在新型产品的创设和发行中往往是信用风险、合规风险、操作风险同时并存，因而商业银行必须坚持在发展中管控好各类风险，在创新中管控风险。

◆发挥保险业的风险分担功能。

为适应城镇化的需求，保险从产品条线到资管条线都要做相应的调整。

从保险公司产品角度来讲，大量人口转入城镇，这些人的保险保障和理财需求会大大增加，保险公司可以有针对性地设计产品；从投资角度来讲，随着险资投资限制的逐步放开，保险公司的长线资金可以在城镇化进程中施展拳脚，有望在一定程度上改变现在保险公司投资收益普遍偏低的窘状。

同时，投资城镇化建设，提供资金保障，有利于带动经济增长、增加就业、提高国民收入水平，带动保险需求增加，扩大保费规模，增加保险投资资金来源。

◆在信贷上优化支持重点。

面对城镇化建设中蕴含的信贷需求，商业银行必须根据各地城镇化建设的不同情况，找准信贷支持的切入点