经济法物权法律制度.docx

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经济法物权法律制度

经济法物权法律制度

　　考情分析

　　近年本章分值有所降低，预计分值在8分左右。

　　各种题型均可出现，注意《物权法》与《合同法》结合考案例分析题。

　　学习注重理解掌握重点法条。

重点关注物权变动、善意取得制度、建设用地使用权、担保物权内容。

　　专题概要

　　专题一　物权法律制度概述

　　专题二　物权变动

　　专题三　所有权

　　专题四　用益物权

　　专题五　担保物权

　　专题一　物权法律制度概述

　　知识点概要

专题一

要点

考试频率

物权法律制度概述

物的特征

★

物的种类

★★

物权的种类

★

物权法的基本原则

★★

　　知识点　物的特征

特征

内容（示例）

不属于物权法上的物

（1）有体性

仅指有体物

权利在特殊情况下经法律规定可成为物权客体，如权利质权

权利、行为、智力成果（包括电脑程序）等

（2）可支配性

能为人力所支配并满足人需要

不为人力所支配：

太阳、月亮等

不为人所需：

汽车尾气等

（3）人的身体之外

与人体分离的毛发、假牙、义肢、捐献器官等

人，包括人身体内的血液等

　　习题演练

　　【例题·多选题】物权法中，能成为所有权客体的有（　）。

　　A.土地

　　B.存储程序的光盘

　　C.云南白药

　　D.人身体内的血液

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考核物的特征。

人是权利主体，不能成为物权客体。

　　知识点　物的种类

　　1.动产与不动产

（1）不动产须登记，包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。

（2）动产以交付为原则。

　　2.主物与从物

（1）主物和从物在物理实体上都独立存在，从物不是主物的组成部分。

　　例：

旅馆设置的家具、房间的钥匙、汽车后箱中的备用胎等属于从物。

（2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。

　　3.原物与孳息

（1）原物VS孳息:

孳息必须与原物分离，为独立物。

　　例：

母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出来的小牛才是孳息。

（2）天然孳息VS法定孳息

示例

权利归属

天然孳息

母鸡下的蛋

由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。

当事人另有约定的，按照约定

（约定→用益物权人→所有权人）

法定孳息

租金、利息

有约定，按约定；没约定，按交易习惯

（约定→习惯）

　　习题演练

　　【考题·单选题】（2018年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（　）。

　　A.房屋

　　B.林木

　　C.海域

　　D.船舶

『正确答案』D

『答案解析』本题考核物的种类。

选项ABC属于不动产。

　　【考题·单选题】（2017年）根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（　）。

　　A.海域属于不动产

　　B.文物属于禁止流通物

　　C.金钱属于非消耗物

　　D.牛属于可分割物

『正确答案』A

『答案解析』本题考核物的种类。

文物属于限制流通物，选项B错误；金钱属于消耗物，选项C错误；牛属于不可分物，选项D错误。

　　【考题·多选题】（2009年）根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（　）。

　　A.母牛腹中的小牛

　　B.苹果树上长着的苹果

　　C.母鸡生的鸡蛋

　　D.每月出租房屋获得的租金

『正确答案』CD

『答案解析』本题考核物的种类。

选项C属于天然孳息，选项D属于法定孳息。

　　【例题·多选题】属于主物与从物关系的有（　）。

　　A.两支筷子

　　B.甲的杯子和杯盖

　　C.甲的电视机和遥控器

　　D.甲的拖拉机和乙的拖犁

『正确答案』BC

『答案解析』本题考核物的种类。

主物是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中起主要作用的物。

从物，是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的物。

　　知识点　物权的种类

　　【概念解析】物权VS债权

物权

债权

支配权

请求权

排他性

兼容性

客体为物，特定

客体为行为，不特定

绝对权（对世权）

相对权（对人权）

法定

约定或法定

需要公示

无须公示

　　1.自物权与他物权

（1）自物权

所有权：

国家所有、集体所有、私人所有

（2）他物权

①用益物权：

建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、宅基地使用权

②担保物权：

抵押权、质押权、留置权

物权：

包括所有权、用益物权和担保物权

　　2.动产物权与不动产物权

（1）动产物权：

动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权。

（2）不动产物权：

不动产所有权、土地使用权、不动产抵押权。

　　3.独立物权与从物权

（1）独立物权

所有权、除地役权外的用益物权

（2）从物权

担保物权、地役权

　　习题演练

　　【考题·单选题】（2017年）根据物权法律制度的规定，下列各项中属于独立物权的是（　）。

　　A.地役权

　　B.抵押权

　　C.质权

　　D.建设用地使用权

『正确答案』D

『答案解析』本题考核物权的种类。

能够独立存在的物权为独立物权，如所有权、土地使用权等。

担保物权和地役权都属于从物权，不能独立存在。

　　知识点　物权法的基本原则

（一）物权（种类和内容）法定原则

　　【法条解读】《物权法》第五条所称的“法律”，不限于《物权法》，包括一切由全国人大及其常委会制定的“法律”。

　　【提示】不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。

（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。

　　例：

将优先购买权规定为法定物权种类因违反物权种类法定原则而无效。

（2）行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。

　　例：

法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押。

（二）物权客体特定原则（一物一权原则）

（1）一物之上可以存在多个物权人，但物权（所有权）只有一个。

（如共有）

（2）一物之上成立数个互不冲突的物权。

　　如所有权与他物权的共容、用益物权与担保物权的共容等。

　　【提示】同一物上两个所有权不行；同一物上既有所有权又有抵押权是可以的。

　　（三）物权公示原则

　　1.公示的含义

（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定“登记”。

（2）动产物权的设立和转让，应当依照法律规定“交付”。

　　2.公示的效力

（1）公示生效主义

　　例：

房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押“必须登记”，登记生效。

　　例：

动产质权自出质人“交付”质押财产时设立。

（2）公示对抗主义

　　例：

船舶、航空器和机动车等（特定）动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　解析：

汽车买卖合同自依法成立时生效，汽车所有权自汽车交付时发生转移，但是未经登记被不知情的第三人取得（登记）抵押权，第三人取得汽车的抵押权优于所有权人享有权利。

　　3.物权推定效力

　　不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　【解释】当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　【物权效力归纳表】

不动产

登记生效主义

（1）房屋买卖

（2）建设用地使用权的取得

（3）不动产的抵押

动产

交付生效主义

（1）普通动产所有权变更

（2）动产质押

（3）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单（权利质押）

登记对抗主义

（1）特殊动产（船舶、航空器和机动车）所有权变更

（2）动产抵押

　　【考题·多选题】（2015年）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（　）。

　　A.物权相对原则

　　B.物权法定原则

　　C.物权公示原则

　　D.物权客体特定原则

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考核物权法基本原则。

　　物权法的基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。

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　　专题小结

　　专题二　物权变动

　　知识点概要

专题二

要点

考试频率

物权变动

物权取得

物权变动的原因

★★

物权行为

★

物权变动的公示方式

★★★

　　知识点　物权取得

　　【解释】判断物权取得属于原始取得或继受取得，关键在于所取得的权利是否源自权利前手。

　　【例1】原始取得：

先占、生产、收益、孳息、添附。

　　【例2】继受取得：

买卖、赠与、互易、继承。

　　习题演练

　　【例题·多选题】属于所有权原始取得的方式包括（　）。

　　A.孳息

　　B.继承

　　C.遗赠

　　D.先占

『正确答案』AD

『答案解析』本题考核物权的取得。

选项BC属于所有权继受取得的方式。

　　知识点　物权变动的原因

类型

内容

基于法律行为的物权变动

买卖、赠与、互易等。

一般情况下，动产看交付；不动产看登记

非基于法律行为的物权变动

（1）事实行为：

合法建造、拆除房屋等，事实行为成就时发生效力

（2）继承或受遗赠：

继承或受遗赠开始时

（3）法律文书/征收：

自法院或仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定生效时

　　【解释】“法院、仲裁委员会的法律文书”包括：

判决书、裁决书、调解书。

　　法律文书必须具有直接改变原有物权关系（如共有物分割），不必由当事人履行（给付判决）形成的效力。

　　【注意】非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提，但处分前要登记公示。

　　例：

甲妻因车祸去世，甲继承两居室房屋一套，甲在未办理产权变更登记的情况下，是否取得了亡妻房屋的所有权？

　　『解析』甲在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了亡妻房屋的所有权。

根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

　　习题演练

　　【例题·多选题】根据《物权法》，关于非依法律行为的物权变动的说法，正确的有（　）。

　　A.某人民法院对离婚诉讼作出的分割不动产的判决书生效时即发生物权变动效力

　　B.某市人民政府征收集体土地的决定生效即发生物权变动效力

　　C.张某自继承开始时即取得遗产的所有权

　　D.赵某在分配的宅基地上建造住房，房屋建成之日即取得房屋的所有权

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考核非基于法律行为的物权变动。

选项A是基于法院的法律文书导致物权变动，自法律文书生效时发生效力。

选项B是基于政府的征收决定导致物权变动，自征收决定生效时发生效力。

选项C是因继承而取得物权，自继承开始时发生效力。

选项D是因合法建造行为而取得物权，自事实行为成就时发生效力。

　　知识点　物权行为

　　1.债权行为VS物权行为

　　【法律依据】

　　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

　　未办理物权登记的（物权行为），不影响合同的效力（债权行为）。

　　例：

房屋买卖合同只是债权行为，并不足以导致房屋所有权转让。

房屋所有权的转让依赖于出卖人向买受人为了履行买卖合同而转让所有权的行为（在消灭合同之债的意义上称合同的履行行为），在转让物权的意义上则称物权行为。

　　2.当事人一方不得以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。

　　3.多重合同（一物多卖）

　　【解释】出卖人就同一标的物订立多重合同，合同均不具有合同法的无效情形的，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

　　提示：

《买卖合同司法解释》的规定（见第四章）

普通动产一物多卖

出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（2）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（3）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

【关键词】顺序：

交付→付款→合同成立先后

特殊动产一物多卖

出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效时，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（2）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（3）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（4）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下，人民法院应予支持。

【关键词】顺序：

交付→登记→合同成立先后；交付与登记冲突时，以交付为准

　　习题演练

　　【例题·单选题】甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖给乙，双方同时约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。

但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖于丙，并与丙办理了过户登记手续。

下列说法中正确的是（　）。

　　A.乙可以自己与甲签订的合同在先为由，主张甲与丙签订的合同无效

　　B.乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同

　　C.乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任

　　D.甲与乙的房屋买卖合同无效，甲与丙的房屋买卖合同有效

『正确答案』C

『答案解析』本题考核一物多卖。

（1）对于一房二卖，依照合同法规定，两个合同均为有效合同，但已经取得房屋所有权的买受人，原合同债权人不得请求返还；ABD错误。

（2）原合同债权人只能请求债务人承担违约责任。

对于本题中所约定的违约金，依照合同法规定，如果过高可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少；C正确。

　　知识点　物权变动的公示方式

（一）动产物权变动的公示方式：

交付

　　1.现实交付

　　2.交付替代

（1）简易交付：

如“买方先租（借）后买”

　　动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

　　【提示】风险也于此时发生转移。

　　例：

甲公司依据租赁合同交付给乙公司工程设备一套，乙公司使用后表示满意，向甲公司提出购买该套设备，甲公司表示满意，买卖合同订立时该套设备的所有权转移。

　　『解析』属于简易交付。

（2）指示交付

　　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

　　例：

甲企业将一套生产设备租给乙企业使用，租期未满，甲企业将该设备卖给了丙企业，并在买卖合同中约定将甲企业对乙企业享有的返还该设备的请求权转让给丙企业。

　　『解析』属于指示交付。

　　（3）占有改定：

如“卖方先卖后借（租）”

　　所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

　　例：

甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。

甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。

　　『解析』属于占有改定。

（二）不动产物权变动的公示方式：

登记

　　1.登记类型：

首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记与查封登记。

首次登记

未办理首次登记，不得办理其他类型登记

变更登记

不涉及权利转移的变更

转移登记

不同主体之间发生转移

注销登记

不动产权利的消灭时

　　2.更正登记VS异议登记

更正登记

主体：

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误

处理：

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正

异议登记

主体：

不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人申请

失效：

申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效

提示：

异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权

责任：

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿

　　3.预告登记

（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生“物权效力”。

（2）预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　【解释】债权消灭包括：

债权因清偿而消灭，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或预告登记的权利人放弃债权。

　　【提示】有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（1）预购商品房；

（2）以预购商品房设定抵押；

　　（3）房屋所有权转让、抵押等。

　　【注意】房屋租赁不适用预告登记。

　　习题演练

　　【考题·单选题】（2015年）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（　）。

　　A.提起更正登记之前，须先提起异议登记

　　B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人

　　C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效

　　D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任

『正确答案』B

『答案解析』本题考核不动产登记。

根据规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；选项A错误，选项B正确。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；选项C错误。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿；选项D错误。

　　【例题·多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。

甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。

3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。

乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。

下列选项正确的有（　）。

　　A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力

　　B.异议登记于3月31日失效

　　C.甲有权向乙请求赔偿损失

　　D.甲有权向登记机构请求赔偿损失

『正确答案』BC

『答案解析』本题考核不动产登记。

（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿；BC正确，D错误。

（2）异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权；A错误。

　　【例题·多选题】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。

双方约定：

乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。

房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。

下列表述中，正确的有（　）。

　　A.乙已取得房屋所有权

　　B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效

　　C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力

　　D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效

『正确答案』CD

『答案解析』本题考核不动产登记。

（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，A错误；

（2）预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，B错误，C正确；（3）预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，D正确。

　　【考题·多选题】（2014年）根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（　）。

　　A.预购商品房

　　B.租赁商业用房

　　C.房屋所有权转让

　　D.房屋抵押

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核预告登记。

具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（1）预购商品房；

（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。

　　专题小结

　　专题三　所有权

　　知识点概要

专题三

要点

考试频率

所有权

所有权法定分类

★

善意取得制度

★★★

共有

★★

动产所有权的特殊取得方式

★

　　知识点　所有权法定分类

　　1.国家所有权

（1）专属国家所有：

　　①城市土地、矿藏、水流、海域；

　　②无线电频谱资源；

　　③国防资产。

（2）未被规定为集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；野生动植物资源、文物、农村和城市郊区的土地，根据法律规定属于国家所有的，归国家所有。

　　2.集体所有权

　　【提示】集体土地使用权一般不可抵押，公开协商方式取得荒地等土地承包经营权例外。

　　3.私人所有权：

并不局限于自然人，民法上的法人尤其是企业法人亦包括在内。

　　习题演练

　　【例题·多选题】我国《物权法》中规定的所有权有（　）。

　　A.国家所有权

　　B.集体所有权

　　C.个人所有权

　　D.法人所有权

『正确答案』AB

『答案解析』本题考核所有权类型。

《物权法》中规定的所有权的类型：

（1）国家所有权；

（2）集体所有权；（3）私人所有权。

　　知识点　善意取得制度

（一）善意取得要件

　　例：

　　张三有一手表，委托李四保管，李四将手表卖给王二麻子，王二麻子又赠与女友刘某，刘某戴上一月后在街头被关某抢走，关某后又遗失于街头，为张某拾得。

谁对该手表依善意取得制度享有所有权？

　　解析：

（1）王二麻子基于善意取得制度取得该手表的所有权，原权利人张三丧失了对该手表的所有权。

　　法律推理：

　　①转让人（李四）基于真权利人（张三）意思合法占有（委托保管）标的物；

　　②转让人（李四保管人）无处分权；

　　③依法律行为（合同卖给王二麻子）转让所有权；

　　④受让人（王二麻子）为善意；

　　⑤以合理的价格转让；

　　⑥物已交付（动产交付、不动产登记）；

　　⑦转让合同有效。

（2）刘某基于赠与取得该手表的所有权。

　　（3）赃物、拾得遗失物不适用善意取得制度，关某、张某不得取得表的所有权。

　　提示：

《