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广东省房地产市场分析报告

2012年度广东房地产市场分析报告

广东房协市场分析课题组

（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、

广东省统计局固定资产投资统计处）

一、市场运行概况

（一）房地产开发投资

受房地产调控政策持续影响，2012年上半年房地产开发投资同比增速快速回落，1-7月跌至全年最低点8.7%；之后，在宏观经济逐步探底反弹和商品房销售市场回暖的带动下，投资增速企稳小幅回升。

全年广东房地产开发企业共完成开发投资5352.79亿元，同比增长11.3%，比上半年略微提高1.3个百分点。

图12012年广东房地产开发投资走势

数据来源：

广东省统计局，下同。

其中，住宅投资增速于年初高位回落，第二季度后趋于平稳，全年完成投资3704.98亿元，增长7.3%；占总投资的69.2%，同比下降2.6个百分点。

办公楼投资增速基本处于下降状态，至年终反弹，全年完成投资234.83亿元，增长12.6%；商业营业用房投资增速呈现震荡小幅下行，全年增长22.3%。

办公楼和商业营业用房合计完成投资782.29亿元，同比增长19.2%，增幅比住宅投资高11.9个百分点；占总投资比重14.6%，同比提高1个百分点。

数据反映，2012年广东非住宅用途的房地产投资增速明显高于住宅投资。

根据当前政策环境及行业发展趋势，今后房地产多元化开发将是行业转型升级的方向之一，除了商业地产，养老、文化、教育、园区等主题地产也值得关注。

图22012年广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分

表12011、2012年广东房地产完成投资情况按用途分单位：

亿元

时间

完成投资总额

#商品住宅

#办公楼

#商业营业用房

#其他

占比

占比

占比

占比

2011年

4809.91

3453.04

71.8%

208.63

4.3%

447.63

9.3%

700.62

14.6%

2012年

5352.79

3704.98

69.2%

234.83

4.4%

547.45

10.2%

865.52

16.2%

同比增长

11.3%

7.3%

-2.6百分点

12.6%

0.1百分点

22.3%

0.9百分点

23.5%

1.6百分点

注：

2012年为广东省统计局快报数，之前年份为年报数，下同。

（二）开发资金来源

2012年，全省房地产开发企业本年资金来源小计7918.27亿元，同比增长15.1%，比上年度低4.8个百分点。

其中，全年国内贷款1507.53亿元，增长23.1%；利用外资29.06亿元，下降60.4%；自筹资金2414.64亿元，增长12.1%；其他资金（销售回笼资金）3967.04亿元，增长15.8%。

其中，得益于销售回笼资金单月多达543.66亿元的佳绩，12月到位资金944.92亿元，环比增长3.5%，再创当年单月新高。

图32011、2012年广东房地产企业本年到位资金小计对比

图42012年各月广东房地产企业到位资金情况

表22011、2012年广东房地产资金到位情况单位：

亿元

时间

本年到位资金小计

#国内贷款

#利用外资

#自筹资金

#其他

#定金及预收

#个人按揭

2011年

6877.82

1224.22

73.38

2153.46

3426.77

2079.60

921.29

2012年

7918.27

1507.53

29.06

2414.64

3967.04

2547.73

1121.20

同比增长

15.1%

23.1%

-60.4%

12.1%

15.8%

22.5%

21.7%

从各项资金的走势看，国内贷款全年增速呈平稳略降趋势，在行业资金状况并不宽裕的背景下，说明央行适度宽松的货币政策对房地产领域的放贷审批仍较严格；自筹资金增速走势与国内贷款大致相似，但回落幅度更为明显，反映出企业的资金压力逐步缓解；销售回笼资金增速自下半年开始由负转正，并带动到位资金总体增速稳步提升。

从资金来源结构看，2012年度国内贷款占到位资金19.0%，自筹资金占30.5%，其他资金占到位资金50.1%。

全年的资金来源结构变化显示，得益于商品房销售市场的逐步回暖，企业自筹资金及国内贷款所占比重均有明显下降，而其他资金所占比重则大幅上升，企业总体资金状况得到明显改善。

图52011-2012年广东房地产企业部分资金来源同比增速走势

图62008-2012年广东房地产企业资金来源结构

（三）土地购置

2012年，房地产企业的开发投资意愿相对较弱，土地购置面积大幅下降。

截至2012年期末，全省房地产待开发土地面积4122.82万平方米，同比略降0.3%。

其中，2012年购置土地面积1805.44万平方米，同比下降25.9%；土地成交价款591.85亿元，增长13.7%。

从全年走势看，土地购置面积和土地成交价款同比增速均呈震荡下滑趋势。

尽管下半年多数企业对竞拍土地的热情较高，但从全年各月数据看，大半数月份的土地购置面积均少于上年同期，且各月数据波动幅度较大，说明土地市场冷热不均。

图72012年广东房地产企业购置土地情况

图82011、2012年各月广东房地产企业购置土地面积情况

从2009年以来广东房地产企业购置土地情况看，平均每年购置面积2064万平方米，而2004-2008年平均每年购置面积为2787万平方米，反映出近年土地购置面积呈缩量走势。

与此同时，土地购置均价则有明显上升，尤其是2012年，同比涨幅超过50%，说明房地产企业获取土地的成本大幅上升。

图92004-2012年广东房地产企业购置土地面积情况

从土地储备情况看，2010年期末的待开发土地面积约为4000万平方米，比2009年期末减少508万平方米，降幅为11.2%；之后基本保持平稳，但地域布局有较大变化。

2009年期末，广州、深圳二市待开发土地面积占全省总量的28.2%；除广州、深圳以外的珠三角七市占58.5%；珠三角九市合计占全省待开发土地面积86.7%的份额。

之后三年，广深二市待开发面积持续下降，所占份额也急速降至2012年期末的12%。

土地储备情况的变化，反映出广深两个中心城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩；珠三角其他城市群和粤北山区今后的开发量将在新型城镇化、城际轨道网络建设和产业、劳动力双转移等因素的共同推动下，进一步提高所占份额。

图102009-2012年广东各地区房地产土地待开发面积情况

（四）商品房建设

从施工建设情况看，2012年全省商品房施工面积3.93亿平方米，同比增长8.7%，增速处于近十年的低位。

其中，本年新开工面积1.06亿平方米，同比下降11.6%，比上年度大幅回落32.6个百分点；本年竣工面积6356.12万平方米，同比增长3.5%。

与前两年相比，2012年商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速均有明显下降。

表3广东各类商品房建设数据表单位：

万m2

时间

类型

合计

#住宅

#办公楼

#商业营业

#其他

2011年

施工面积

36137.07

27377.88

1171.30

2979.52

4608.37

新开工面积

12013.99

9273.40

304.83

897.89

1537.87

竣工面积

6140.56

4884.18

175.13

431.79

649.47

2012年

施工面积

39296.27

29253.24

1176.38

3355.53

5511.13

新开工面积

10615.73

7840.26

288.94

998.18

1488.35

竣工面积

6356.12

4918.16

159.63

473.58

804.75

同比增长

施工面积

8.7%

6.8%

0.4%

12.6%

19.6%

新开工面积

-11.6%

-15.5%

-5.2%

11.2%

-3.2%

竣工面积

3.5%

0.7%

-8.9%

9.7%

23.9%

图112002-2012年广东商品房建设情况

假设商品房项目的建设周期为两年，即从新开工到竣工的建设过程需两年时间，将当年的竣工面积（Ｓn）与两年前的新开工面积（Ｓn-2）的比值视为竣工率，则2012年的竣工率仅为64.2%，同比大幅下降33.9个百分点，说明2011、2012年的施工进度不甚畅顺。

由此推断，2010年大幅增加的新开工面积仍有超过三成未竣工，预计相当一部分将成为2013年的潜在供应。

加上2011、2012年总计超过2.26亿平方米的新开工面积陆续达到预售条件，2013年将是商品房的供应高峰期，可预售的供应量预计超过1亿平方米。

图122004-2012年广东商品房建设项目竣工率走势

（五）商品房交易

2012年广东商品房销售市场呈先抑后扬走势。

在政策环境较为严厉的年初，开发企业普遍采取积极的降价促销策略，逐渐打破僵局；之后，在央行降息、地方政策微调、市场预期转变等多重因素的共同作用下，以首次置业为主的刚性需求不断出手入市，销售市场逐步回暖，销售面积降幅持续收窄，1-10月再次转正后连续三月维持正增长。

全年全省商品房销售面积7898.99万平方米，同比增长6.3%，增幅分别比上半年和三季度提高17.1个和7.7个百分点；商品房销售额6407.81亿元同比增长9.5%，增幅分别比上半年和三季度提高16.8和8.9个百分点。

销售均价方面，第一季度同比出现下降，之后重新上涨，但涨幅较小且稳中趋降，全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3.0%；商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。

图132012年广东商品房销售面积、销售额情况

图142012年各月广东商品房销售面积、销售额情况

图152012年广东商品房、商品住宅销售均价走势

从供求关系看，2012年全省商品房批准预售面积9587.26万平方米，同比增长16.1%；实际销售率（销售面积/批准预售面积）为82.4%，同比下降7.5个百分点。

其中，办公楼批准预售面积下降14.1%，销售率同比提高13.3个百分点；住宅、商业营业用房和其他用房的销售率同比均出现不同幅度的回落，其中商业营业用房销售率仅为58.5%。

表42011、2012年广东商品房供求情况对比单位：

万㎡

项目

合计

#住宅

#办公楼

#商业营业

#其他

2011年

批准预售面积

8260.59

7413.37

181.49

488.80

176.93

实际销售面积

7427.87

6706.60

140.73

320.55

259.99

销售率

89.9%

90.5%

77.5%

65.6%

146.9%

2012年

批准预售面积

9587.26

8583.54

155.87

615.94

231.90

同比增长

16.1%

15.8%

-14.1%

26.0%

31.1%

实际销售面积

7898.99

7157.63

141.47

360.57

239.32

同比增长

6.3%

6.7%

0.5%

12.5%

-8.0%

销售率

82.4%

83.4%

90.8%

58.5%

103.2%

从住宅各户型的供求情况看，剔除别墅和高档公寓，2012年新增供应主要是中小户型，其中90平方米以下住宅批准预售面积1938.21万平方米，同比增长9.9%；90-140平方米住宅3692.46万平方米，大幅增长31.6%；140平方米以上住宅2223.97万平方米，仅小幅增长2.7%。

从市场接受程度看，90平方米以下的小户型极为畅销，2011、2012年销售率分别达到98.9%和95.6%；90-140平方米的中等户型住宅供求两旺，批准预售和实际销售分别大幅增长31.6%和32.2%；140平方米以上的大户型住宅销售不畅，销售面积同比下降11.0%，销售率同比回落13.4个百分点。

别墅和高档公寓的销售情况与大户型住宅相似，批准预售面积小幅增长7.4%，实际销售面积下降16.5%，销售率74.1%，同比回落21.2个百分点。

表52011、2012年广东商品住宅供求情况对比单位：

万㎡

项目

住宅合计

普通住宅

#别墅、高档公寓

#90㎡以下

#90-140㎡

#140㎡以上

2011年

批准预售面积

7413.37

1763.79

2806.25

2164.85

678.49

实际销售面积

6706.60

1744.78

2138.65

2176.56

646.60

销售率

90.5%

98.9%

76.2%

100.5%

95.3%

2012年

批准预售面积

8583.54

1938.21

3692.46

2223.97

728.90

同比增长

15.8%

9.9%

31.6%

2.7%

7.4%

实际销售面积

7157.63

1853.31

2827.75

1936.35

540.21

同比增长

6.7%

6.2%

32.2%

-11.0%

-16.5%

销售率

83.4%

95.6%

76.6%

87.1%

74.1%

从商品房待售面积看，截至12月期末，全省待售面积为3452.87万平方米，同比增长21.8%。

从全年待售面积的变动情况看，虽然8月之后同比增速有所回落，但绝对量仍略有增长，说明去库存压力未减。

其中，2012年期末的住宅待售面积同比增加385.47万平方米，而2011年期末又比2010年期末净增622.38万平方米，两年合计增加超过1000万平方米，可见2011年开始实施的限购、限贷等调控政策对商品住宅市场的抑制作用之大。

图162012年广东商品房待售面积变动情况

图172002-2012年广东商品房待售面积变动情况

二、结论与特点

1.关于开发投资。

2012年房地产开发投资增速高位回落，其中住宅全年投资增速明显低于非住宅用途投资增速，房地产开发业态将呈现多元化发展。

2.关于资金状况。

房地产到位资金同比增速自下半年逐月回升，自筹资金增速在销售回笼资金增速稳步提高的情况下高位回落，资金结构不断优化，行业整体资金压力明显减缓。

3.关于土地市场。

土地购置情况呈量降价升态势。

与此同时，土地储备格局发生了较大变化，广州、深圳两个中心城市的土地储备量以及占全省储备总量比重均快速下降。

4.关于开发建设。

商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速均有所回落，但基于此前两年大幅增长的新开工面积，2013年可供预售的商品房仍超1亿平方米。

5.关于房屋销售。

商品房销售率同比下降而待售面积持续上升，供求关系较为宽松。

全年销售市场先抑后扬，下半年明显复苏，呈现量升价稳的态势。

综上所述，2012年广东商品房销售市场逐步回暖，但库存量的持续增加也是不争的事实，尤其是大户型、别墅和高档公寓等住宅产品更是供过于求，总体较为宽松的供求关系仍将在新的一年持续，房价保持平稳的概率较大。

加上2013年将是商品房的供应高峰期，新增可预售面积预计将超过1亿平方米，且待售面积处于历年最高，可能进一步加剧供过于求的局面。

为此，建议开发企业继续采取积极的营销策略，尽量减少库存，加快销售回笼资金。

另一方面，当前企业资金压力已明显减缓，开发企业可考虑适度追加投资，但鉴于土地资源限，土地购置成本增加，且国家对住宅市场的调控政策没有放松，必须在发展策略上注重转型升级，即注重产品结构多元化和经营模式转变。

2013年1月29日