综合楼物业管理方案.docx
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综合楼物业管理方案
坝子街综合楼
企业简介
1
坝子街综合楼
物业服务费用测算
一．物业管理费标准
通过项目实地考察和专业测算，苏苑物业对本项目物业管理费标准确定为：
营业大厅收入：
人民币8元/平方米·月，全年583488元。
办公用房收入：
人民币3.5元/平方米·月，全年473088元。
项目收入总计：
全年1056576元。
项目支出总计：
全年1041451.1元。
盈余：
15124元
二．管理处控制成本主要措施
1.科学安排维修基金的规则和使用，保证物业维修、改造工程良性运作；
2.采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算；
3.在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简，同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中；
4.通过节能降耗措施，降低物业运行能源费用，减少能耗费用支出。
三．测算依据
1.依据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关规定测算；
2.依据徐州市劳动用工市场费用标准测算；
四．测算说明
本测算中不包括大楼正常运行所需的水电汽等能耗费用，此项费用由业主按
照产权面积或者使用量分摊。
五．物业管理费收入测算表
物业类型
面积（㎡）
单价（元/㎡）
月度收入（元）
年度收入（元）
备注
营业大厅
6078
8
48624
583488
办公楼
11264
3.5
39424
473088
合计
88048
1056576
2
坝子街综合楼
六．物业服务费用支出测算表
单位：
元
序号
项目
测算标准
月度支出
年度支出
（一）
人员费用
57710
692519
1
管理人员
7724
92689
2
秩序维护人员
25785
309420
3
保洁员
8974
107690
4
客服人员
3100
37200
5
工程人员
12127
145520
（二）
共用部位设施设备维护费
12017
144200
（三）
秩序维护费
200
2400
（四）
清洁卫生费
2362
28341
（五）
办公费
900
10800
（六）
公共责任险
500
6000
（七）
不可预见费
按前六项的3%计提
2211
26528
（八）
利润
按前七项的8%计提
6072
72863
（九）
税费
按5.55%计提
4817
57801
（十）
合计
86787.59
1041451.1
（一）人员费用
1、管理人员
序号
项目
测算标准
月度费用
年度费用
1
项目经理
1
1800元/月·人
1800
21600
3
保洁主管
1
1400元/月·人
1400
16800
4
秩序维护主管
1
1400元/月·人
1400
16800
5
工程主管
1
1400元/月·人
1400
16800
6
社保费
最低缴纳基数
按照工资标准×32.1%
1594
19129
1583元
测算
7
服装费
780元/人（按2年折旧）
130
1560
8
小计
7724
92689
3
坝子街综合楼
2、秩序维护人员
序号
项目
人数
测算标准
月度费用
年度费用
1
工资（含保险，加班）
18
1400元/月·人
25200
302400
2
服装费
780元/人（按2年
585
7020
折旧）
3
小计
18
25785
309420
3、保洁员
序号
项目
人数
测算标准
月度费用
年度费用
1
工资
11
800元/月·人
8800
105600
2
服装费
380元/人（按2年
174
2090
折旧）
3
小计
11
8974
107690
4、客服人员
序号
项目
人数
测算标准
月度费用
年度费用
1
工资（含保险，加
2
1500元/月·人
3000
36000
班））
2
服装费
1200元/人（按2
100
1200
年折旧）
3
小计
3100
37200
5、工程人员
序号
项目
人数
测算标准
月度费用
年度费用
1
工资（含保险，加班）
8
1500元/月·人
12000
144000
2
服装费
380元/人（按2年
127
1520
折旧）
3
小计
12126.7
145520
（二）共用部位共用设备设施维护费
序号
项目
数量
测算标准
月度费用
年度费用
1
材料费
1200
14400
2
消防维保费
3000
36000
3
消防年检
1500
18000
4
扶手电梯维保
4
3500元/台·年
1167
14000
4
坝子街综合楼
5
垂直电梯维保
3
4500元/台·年
1125
13500
6
扶手电梯年检费
4
1600元/台·年
533
6400
7
垂直电梯年检费
3
1850元/台·年
925
11100
8
中央空调养护费
8000元/台·年
733
8800
9
可视监控养护费
500
6000
10
给排水设备养护费
417
5000
11
配电年检费
667
8000
12
水池清洗费
250
3000
13
合计
12016.7
144200
（三）秩序维护费
序号
项目
测算标准
月度费用
年度费用
1
秩序维护费
200
2400
（四）清洁卫生费
序号
项目
测算标准
月度费用
年度费用
1
保洁用品耗材
（见附表）
1362
16341
2
化粪池清挖
400
4800
3
垃圾清运费
600
7200
4
小计
2362
28340.7
（五）办公费
序号
项目
测算标准
月度费用
年度费用
1
办公用品
400
4800
2
电话费
200
2400
3
培训费
300
300
3600
4
小计
900
10800
5
坝子街综合楼
附表：
保洁用品耗材表（年）
单位：
元
序
品名
数量
规格
单价
总价
备注
1
胶皮手套
66
付
3.2
211
卫生间用
2
洁厕净
30
3.8L／桶
27
810
卫生间用
3
尘推液
6
桶
48
288
4
尘推
11
110cm×90cm
28
308
6
抹布
393
条
2.5
982.5
7
玻璃液
20
瓶（3.8L／加仑）
27
540
擦玻璃
8
不锈钢保养液
10
瓶（3.8L／加仑）
58
580
9
洗衣粉
132
袋
7
924
洗毛巾
10
扫帚
66
把
4
264
11
簸箕
11
套
12
132
12
毛头
11
个
15
165
13
玻璃刮
11
套
27
297
14
塑料水桶
11
个
7
77
15
去污粉
60
袋
0.7
42
16
厕所刷
128
个
8
1024
卫生间用
17
芳香球
60
袋
4
240
18
全无敌
15
瓶
15
225
19
拖把
198
把
6
1188
20
84液
66
瓶
2.5
165
21
安利喷壶
11
个
10
110
玻璃液
22
喷壶
22
小
4
88
尘推液
23
大扫把
4
个
8
32
24
铁锨
10
个
12
120
25
鸡毛掸
11
个
8
88
26
扁铲
11
把
10
110
27
塑料袋（大）
120
袋
14.5
1740
大桶垃圾袋
28
塑料袋（小）
900
袋
4
3600
小桶垃圾袋
29
消杀药剂
1000
30
榨水车
11
180
990
2年折旧
31
16341
6
坝子街综合楼
前期开办物资装备
物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为
机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。
前期开办物资装备费用共计45980元，由开发商一次性拨付给我公司，用于
购买物业服务所需的各项物资（见下表）。
前期开办物资装备明细表
单元：
元
序号
品名
品牌/规格
数量
单价
金额
备注
一
维修工具
1
小型电焊机
唐山长城
1
1300
1300
2
手枪钻
福建闽日/10A
1
270
270
3
电锤
博世/26ER
1
1670
1670
4
角磨机
博世/100
1
390
390
5
电工工具
长城
2
178
356
全套
6
水工工具
2
150
300
全套
7
万用电表
1
120
120
8
线盘
50米
1
240
240
9
铝合金梯
2.5米
1
400
400
人字梯
10
公用工具箱
1
600
600
11
便携式工具
世达/抽拉
2
142
284
箱
式
12
疏通机
1
1400
1400
二
清洁工具
13
保洁用梯
3
150
450
三
秩序维护器材
14
对讲机
好易通
15
880
13200
/TC520
四
办公用具
15
办公桌椅A
2
600
1200
7
坝子街综合楼
16
办公桌椅B
6
400
2400
17
沙发
2
600
1200
18
数码相机
尼康NKC130
1
1300
1300
19
电脑
联想
1
4000
4000
20
打印机
惠普
1
1400
1400
21
风扇
格力
2
150
300
22
档案柜
花城
3
400
1200
23
更衣柜
花城
8
400
3200
24
标示牌
一批
4800
25
其他
4000
开办费合计
45980
8
坝子街综合楼
项目分析与物业管理整体策划
项目简介
坝子街综合楼位于解放北路与环城路交叉口，总建筑面积21248㎡。
大楼地
上十六层，地下一层，地上一至三层为营业大厅，四至十六层为办公用房，地下
一层为停车场及设备房。
大楼内配备高低压配电系统、消防报警系统、消防喷淋
系统、中央空调系统、扶手电梯4部，垂直电梯3部。
坝子街综合楼地理位置优
越，硬件设施完善，设备精良，属于智能化较高的办公、营业一体化大楼。
项目的重、难点分析
1.办公楼自动化程度高，设备设施齐全，技术密集，这要求物业公司具有较高的专业性维护技术水平。
2.大楼一至三层为营业大厅，客户人流量较大，给秩序维护和保洁工作提出了较高的要求。
3.四至十六层为办公用房，高素质办公人员同时也有较高的服务需求，对物业管理各项基础工作也提出了较高的要求。
4.智能化办公楼每天运行的成本很高，能耗费用成为物业使用人较为关注的焦点，怎样用科学有效的节能降耗措施从而保证大楼运行成本的降低，是物业公司应该关注的重点。
综上所述的重难点，我公司经多次的研讨、分析、论证，就大楼物业管理中
存在重难点的解决方案和措施，我们将在管理方案中逐一阐述。
项目服务定位
一流的办公楼自然要求一流的物业管理服务与之匹配。
针对坝子街综合楼项
目的特点，我公司确定了“舒适、安全、尊贵、快捷”的物业服务定位和“细致、
细微、细密”的服务思路，即在高超的服务中蕴藏高雅的服务文化让物业使用和
业主置身于高尚的工作环境氛围，并把细密的服务程序融入到每一项工作中。
舒适：
物业管理的舒适体现在“温馨、洁净、方便”的人居环境上，物业使
9
坝子街综合楼
用人选择学习工作的环境更注重“舒适”面以满足生理要求。
安全：
安全防
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