实用参考房地产抵押估价报告doc.docx

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实用参考房地产抵押估价报告doc

房地产抵押估价报告

估价项目名称

：

ⅩⅩ区ⅩⅩⅩⅩ街一号商铺房地产抵押价值评估

估价委托人

：

王GG

房地产估价机构

：

武汉某房地产评估咨询有限责任公司

估价报告出具日期

：

二　

估价报告编号

：

武汉评2016字第00001号

制作人：

　学号：

指导老师：

　学校：

ⅩⅩ

致估价委托人函

王GG：

受您委托，本公司对位于文华ⅩⅩ街一号商铺房地产（建筑面积24平方米，共用分摊土地使用权面积8.21平方米，证载及实际用途为商业服务。

已取得《房屋所有权证》（武房权证昌字第GGG号）和《国有土地使用证》（武国用（20GG）第GG号）的抵押价值进行了评估。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值类型为抵押价值。

价值时点是2016年6月6日。

按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用收益法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点的估价结果为：

（一）假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值

假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币73.42万元，大写金额：

人民币柒拾叁万肆仟贰佰元整。

单位建筑面积价格为30593元/平方米。

（二）房地产估价师知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单》，估价对象于价值时点不存在已抵押担保债权、拖欠的建设工程价款等房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

即：

房地产估价师知悉的法定优先受偿款＝0元。

（三）估价对象抵押价值

抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款

＝73.42-0＝73.42万元。

因此，估价对象抵押价值为人民币73.42万元，大写金额：

人民币柒拾叁万肆仟贰佰元整。

单位建筑面积价格为30593元/平方米。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！

估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《房地产抵押估价结果报告》、《房地产抵押估价技术报告》。

特此函告！

武汉某房地产评估咨询有限责任公司

一、注册房地产估价师声明1

二、估价假设和限制条件2

三、估价对象变现能力分析和相关风险提示5

四、房地产抵押估价结果报告9

（一）估价委托人9

（二）估价机构9

（三）估价目的9

（四）估价对象9

（五）价值时点11

（六）价值类型11

（七）估价依据12

（八）估价原则13

（九）估价方法14

（十）估价结果16

（十一）注册房地产估价师17

（十二）实地查勘期17

（十三）估价作业日期17

（十四）估价报告使用期限17

五、房地产抵押估价技术报告18

（一）估价对象实物状况描述与分析18

（二）估价对象权益状况描述与分析19

（三）估价对象区位状况描述与分析19

（四）市场背景描述与分析20

（五）估价对象最高最佳利用分析23

（六）估价方法适用性分析24

（七）估价测算过程26

（八）估价结果确定30

六、附件31

（一）估价委托书复印件;

（二）估价对象位置图及周围环境和景观照片；

（三）估价对象现场照片；

（四）优先受偿权利等情况的书面查询资料；

（五）《房屋所有权证》复印件；

（六）《国有土地使用证》复印件；

（七）房地产估价机构营业执照复印件；

（八）房地产估价机构资质证书复印件；

（九）房地产估价人员资格证书复印件。

一、注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明：

（一）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

（三）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。

（四）我们是依照国家标准《房地产估价规范》、国家标准《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（五）我公司注册房地产估价师岳强、石国利于2016年6月6日对估价对象进行了实地查勘。

（六）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

日期

岳强

GGGG

年月日

石国利

GGGG

年月日

二、估价假设和限制条件

（一）一般假设

1.估价对象产权明晰无异议，手续齐全，可在公开市场上自由转让，不属于法律或行政法规规定不得抵押的房地产。

2.估价委托人提供估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5.估价对象在价值时点的房地市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

⑴自愿销售的卖方及自愿购买的买方；⑵交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；⑶交易双方了解交易对象、知晓市场行情；⑷交易双方有较充裕的时间进行交易；⑸不存在特殊买者的附加出价。

6.根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单》，估价对象于价值时点没有抵押权、典权等他项权利限制，在无理由怀疑其真实性的情况下，本次估价以估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款为假设前提。

7.本次估价以估价对象按现状商业用途整体、持续使用为假设前提。

（二）未定事项假设

1.估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，委托方亦未提供相关建成年份资料，经注册地产估价师实地调查，估价对象建成于2016年1月6日。

本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

2.如至价值时点止，产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

3.一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，根据国家有关规定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等。

本报告估价结果中，未扣除上述税费，但在风险提示及变现能力分析中进行了分析测算并列示，仅供参考，其预期实现抵押权的处置税费应按实际处置方式和有关部门计算的金额为准。

（三）背离事实假设

1.估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

2.估价结果未考虑估价对象所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

3.估价对象于价值时点的实际情况为对外出租用于经营咖啡厅，即存在尚未到期的租约限制。

一般情况下房地产抵押估价应评估出租人权益价值（有租约限制或带租约的价值）。

经查阅租约，合同租金与市场正常租金水平接近，且约定后期年度租金随市场浮动，因此本次估价不考虑未到期租约限制的影响，采用市场客观租金进行测算。

（四）不相一致假设

根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象房屋登记用途为商业服务，《房屋所有权证》上“土地状况”一栏中注明土地使用权的终止期限为2054年6月6日。

《国有土地使用证》“记事”栏注明：

“王GG拥有共用分摊土地使用权面积8.21平方米。

根据现场调查，估价对象规划为住宅配套商业用房，其登记用途与实际用途符合规划，本次估价以2054年6月6日作为估价对象共用分摊土地使用权的终止日期进行测算。

（五）依据不足假设

无。

（六）估价报告使用限制

1.本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不得用于其他用途。

2.本估价报告自出具之日起一年内有效。

但价值时点后，在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果；超过一年需重新进行估价。

3.本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通知或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

4.本报告由武汉某房地产评估咨询有限责任公司负责解释。

5.本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

三、估价对象变现能力分析和相关风险提示

（一）估价对象变现能力分析

抵押房地产的变现能力是指，假定在价值时点实施抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

本估价报告针对估价对象实际情况和武汉市二手房地产市场具体情况，选择对估价对象变现能力有明显影响的主要因素进行分析。

1.抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等分析

⑴通用性分析

估价对象房地产规划及实际用途为商业服务，该类房地产常见且普遍使用，通用性较强。

⑵独立使用性分析

估价对象为委托方独有，能独立使用且所受限制较少，独立使用性较好。

⑶可分割转让性分析

估价对象为成套商业用房，需整体使用，不能再分割转让。

2.可能实现的价格与评估的市场价值差异程度分析

在抵押权利实现时，其变现方式一般采用强制拍卖的处置形式。

因不良信息使估价对象受到购买群体的心理排斥、评估结论所设定的公开市场前提与现实市场实际情况存在一定差异、变现压力对销售者正常销售的影响、不完全履行续建责任的潜在风险提高，并且在变现时间较短的情况下，估价对象在转换为现金的过程中由于数量、价值量较大等因素的影响，必然导致在价值时点可实现的价格低于评估的市场价值，一般情况下，差异幅度在30%左右。

3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额分析

⑴变现时间长短分析

一般来说，我国司法诉讼程序的一审时间为六个月，二审时间为三个月，法院执行程序也需要一段时间。

申请执行后，法院委托拍卖人进行拍卖，需要履行《拍卖法》所规定的全部程序。

同时，还要委托房地产评估机构对房地产进行价格评估。

从签订书面委托拍卖合同到发布拍卖公告、进行标的展示，从广泛招商到办理竞买手续、组织拍卖、落槌成交，又需要一个较长的时间。

参考武汉市同类房地产的变现情况，预计估价对象正常变现时间为6到18个月。

4.清偿顺序

《房地产抵押估价指导意见》第四条：

法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

《担保法》第五十四条：

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

⑴抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

⑵抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第㈠项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。

抵押物已登记的先于未登记的受偿。

《城市房地产抵押管理办法》第四十三条：

同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

第四十七条：

处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配。

⑴支付处分抵押房地产的费用；

⑵扣除抵押房地产应缴纳的税款；

⑶偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

⑷赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

⑸剩余金额交还抵押人。

（二）相关风险提示

1.在抵押期间可能产生的房地产信贷风险

⑴市场风险：

房地产价格和本地对该类房地产的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。

目前武汉市房地产市场比较稳定，市场风险较小。

⑵经济风险:

主要是房地产上游行业的风险传导，国民经济总量的发展和人们消费水平，通货膨胀等因素。

目前宏观经济稳定，经济风险较小。

⑶政策性风险:

主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

近年来，政府对房地产行业的调控力度一直没有放松的迹象，在房地产持续升温的情况下，要随时关注政策动向。

⑷信用、道德、经营、管理等风险。

抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其经营、管理决定着还贷能力的实现。

从现场调查及收集的信息来看，委托方经营状态正常，也未发现有逾期还款等不良信用记录。

⑸或然损失风险。

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。

一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。

2.合理使用评估价值

⑴本报告确定的房地产市场价值为在假设公开市场条件下的模拟市场价格，不能替代市场定价。

⑵本报告估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，相关各方应合理使用结果，在综合考虑房地产市场状况、资信状况、信贷风险等多方面因素基础上确定贷款额度。

⑶相关各方应在本报告的有效期间内合理使用估价结果，关注处置抵押房地产时快速变现及费用的影响；关注房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利等情况。

3.在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对估价对象的抵押价值进行再评估

本估价结果是基于价值时点的房地产市场状况作出的，而房地产市场价格受多种因素影响而出现涨跌起伏变化，房地产抵押价值也将随之变化，为防范风险，建议抵押权人定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

四、房地产抵押估价结果报告

（一）估价委托人

委托人：

王GG

身份证号：

GGG

住址：

武汉市ⅩⅩ区ⅩⅩ教务处

（二）估价机构

名称：

武汉某房地产评估咨询有限责任公司

法定代表人：

王瑞

住所：

ⅩⅩ宿舍一号楼

资质等级：

国家一级

资质证书编号：

GGG

企业法人营业执照注册号：

GGGG

（三）估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（四）估价对象

1.估价对象范围

本次估价对象为王GG位于文华ⅩⅩ街一号商铺房地产，登记建筑面积为24平方米，共用分摊土地使用权面积为8.21平方米，登记及实际用途均为商业服务。

2.估价对象基本状况

估价对象位于ⅩⅩⅩⅩ街一号商铺，是普通住宅底商。

建筑面积24平方米，共用分摊土地使用权面积为8.21平方米。

⑴估价对象区位状况（见表1所示）

表1估价对象区位状况表

位置

坐落于文华ⅩⅩ街一号商铺，位于武汉市中心城区

交通状况

距创业街文华路公交车站约50米，周边有738路327路723路786路等多条公交线路经停。

公共配套情况

估价对象所在片区配套设施完善度较好，周边有建设银行、招商银行等金融机构；有ⅩⅩ等教育机构。

商服繁华程度

位于光谷商圈，所在区域商业网点密集，商服繁华程度高。

⑵估价对象权益状况

1）房屋登记状况（见表2所示）

表2估价对象房产登记状况表

坐落

产权人

《房屋所有权证》证号

建筑面积（㎡）

所在楼层

/总楼层

建筑结构

建成年代

规划用途

文华ⅩⅩ街一号商铺

王GG

武房权证昌字第GGG号

24

1/31

钢混

2016年

商业服务

2）土地登记状况（见表3所示）

表3估价对象土地登记状况表

坐落

土地使用权人

《国有土地使用证》证号

土地面积（㎡）

地号

图号

地类

（用途）

土地使用权类型

终止日期

文华ⅩⅩ街一号商铺

王GG

武国用（20GG）第GG号

8.21

GGG

GGG

商业

用地

出让

2054年6月6日

3）他项权利状况

估价对象于价值时点无抵押、典权等他项权利限制。

⑶估价对象实物状况

1）建筑物实物状况及利用状况

本次估价对象为文华ⅩⅩ街一号商铺房地产，其实物状况及利用状况如下：

建筑规模：

估价对象建筑面积为24平方米。

用途：

登记用途、实际用途均为商业服务。

建筑结构及层数：

估价对象所在楼栋为钢混结构31层，估价对象位于地上第1层。

设施设备：

给水、排水、电气等入户。

装饰装修：

估价对象外墙贴墙砖，内墙贴墙纸，室内地面为地砖及木地板，钢化玻璃门，铝合金窗。

建成时间：

2016年1月6日。

层高：

估价对象层高为3.5米。

空间布局：

空间分区及空间的交通流线比较合理。

使用及维护状况：

估价对象现由一餐厅承租使用，维护状况较好。

完损状况：

实体状况完整，约九五成新。

2）土地实物状况

名称：

文华ⅩⅩ街一号商铺共用土地使用权。

面积：

估价对象共用分摊土地面积为8.21平方米。

形状：

所在宗地呈较规则的矩形。

用途：

登记用途为商业用地，实际用途为商业用地。

地形地势：

地势较平坦。

土地开发程度：

宗地红线内外“六通”（通路、通电、通气、供水、排水、通讯），宗地红线内“场地平整”。

（五）价值时点

二○一六年六月六日

（六）价值类型

本次估价的价值类型为抵押价值。

抵押价值是估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

本次估价中，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值内涵如下：

在价值时点设定利用条件下，建筑面积为24平方米、共用分摊土地面积为8.21平方米、房地产用途为商业、土地使用权类型为出让、土地剩余使用年限为38年（终止日期为2054年6月6日）条件下的市场价格。

（七）估价依据

1.法律、法规和政策依据

⑴《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；

⑵《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）；

⑶《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；

⑷《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）；

⑸《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）；

⑹《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第98号）；

⑺《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（湖北省人民政府令第133号）；

⑻《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（武汉市人民政府令第50号）。

2.有关估价标准

⑴中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-20GG）；

⑵中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

⑶《房地产抵押估价指导意见》（建住房[20GG]8号）。

3.委托方提供的有关资料

⑴《房屋所有权证》（武房权证昌字第GGG号）复印件；

⑵《国有土地使用证》（武国用（20GG）第GG号）复印件。

4.估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料

⑴《湖北省20GG年第一季度城市住宅建筑工程造价指数》（鄂建标定[20GG]14号）；

⑵《武汉市城镇土地级别与基准地价标准20GG》；

⑶市人民政府转发市国土房产局《关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知》（武政规〔20GG〕9号）；

⑷本公司收集掌握的现场勘察资料、市场调查资料及武汉市江岸区近期房地产市场行情。

（八）估价原则

本次估价遵循以下原则：

1.独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

“独立”是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价；“客观”是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价；“公正”是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

2.合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿、权属证书、有关批文和合同等。

3.价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。

4.替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。

任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的地产的正常价格过低的价格，这种相似的房地产之间价格相互牵制的结果，是它们的价格相互接近。

5.最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

所谓最高最佳利用，是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

6.谨慎原则

要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

具体就房地产抵押价值评估来讲，在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

（九）估价方法

本次评估中估价方法的选用是根据当地房地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。

1.估价技术路线及估价方法适用性分析

根据《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，对于假定未设立法定优先受偿权利下房地产市场价值，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

比较法适用性分析：

比较法的技术路线是“选取类似房地产的实际成交价格经过适当处理后作为评估价值”。

估价对象为住宅底层商业房地产，在同一供需圈内与估价对象权利性质、用途、档次、规模、结构等相近或相似的交易案例较少，故不可采用比较法评估。

收益法适用性分析：

收益法的估价技术路线是“房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的”。

估价对象为住宅底商业房地产，同一供需圈内类似房地产出租案例大量存在，存在一个客观租金收益水平，故可采用收益法评估。

假设开发法适用性分析：

假设开发法的估价技术路线是“