买卖合同买方反悔.docx
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买卖合同买方反悔
买卖合同买方反悔
篇一：
房东签约买房又反悔,买家该如何是好？
房东签约买房又反悔，买家该如何是好？
案情简介
2014年9月，邓先生与程先生签订一份房屋买卖合同，双方约定，邓先生购买程先生夫妻名下的房产，在合同签订时支付定金10万，其余款项在房屋产权变更登记完毕后3日内付清。
签订合同时，程先生称妻子已经同意卖房，并全权委托其处理相关事宜，故程先生可替代妻子在合同上签字。
对此，邓先生并未多想，爽快的签订合约并支付了定金。
次月，程先生告知邓先生，称妻子不同意卖房，双方的交易取消。
邓先生认为合同已经生效，双方应当按照合同约定履行义务。
双方争执不下，邓先生遂起诉至法院，要求法院维护自己的合同权益。
意见分歧
本案中，邓先生能否依据合同取得房产，存在以下两种意见：
其一，邓先生能够依约取得房产。
程先生在签订合约时，称其能全权代表妻子，其行为构成表见代理，邓先生基于此签订合约。
故双方需根据合同约定履行义务，进行房屋产权变更。
其二，邓先生不能主张房产。
涉案房产系夫妻共同财产，程先生擅自替代妻子在合同上签字，属无权代理，妻子可拒绝追认合同，而达到撤销合同的目的。
律师点评
就本案，深圳知名合同律师马成同意第二种观点，分析如下：
一、丈夫程先生的行为不构成表见代理
表见代理是指，基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。
《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
一般房屋买卖过程中，委托人需要出具公证后的委托文书，方能认定具有代理的权限，本案中，程先生在订立合同时称，妻子已同意卖房且全权委托其处理相关事宜，但并未出示相关的委托文书，其行为很难被认定为构成表见代理，该代理行为无效。
二、程太太和邓先生有权解除合同
《合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。
本案中，程先生擅自处分夫妻共同财产，与邓先生订立房屋买卖合同。
事后，妻子程太太拒绝追认程先生的无权代理行为，故该合同对程太太不发生效力。
现
程太太拒绝履行合同，致使房屋无法进行产权变更，合同目的不能实现，故合同当事人均有权解除合同。
三、邓先生有权要求赔偿损失
《合同法》第四十八条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案中，程先生的无权代理行为给邓先生造成损失，鉴于合同尚未履行，邓先生可主张相应的赔偿。
根据法律规定，邓先生可适用定金罚则，主张返还双倍定金。
篇二：
二手房买卖合同纠纷大全与处理
二手房买卖合同纠纷大全与处理
（以下为简单分类，总计大约106种纠纷）
一、卖方过错系列13
卖方一房二卖纠纷
卖方反悔不卖纠纷
改底单后卖方反悔纠纷
卖方拒收购房款纠纷
卖方逾期或拒绝交房纠纷
卖方不腾房纠纷
卖方拖欠物业费纠纷
卖方拖延及拒绝过户纠纷
卖方隐瞒凶宅纠纷
卖方隐瞒已抵押纠纷
卖方其他隐瞒纠纷（已出租、配偶未同意、有共有人、质量问题等）
先卖后抵押纠纷
卖方不迁走户口纠纷
二、买方过错系列3
买方逾期付款纠纷
买方反悔不买纠纷
买方拖延收房纠纷
三、侵犯他人权利系列7
承租人要求优先购买权纠纷
共有人、继承人等权利人主张权利纠纷
卖方配偶主张合同无效纠纷
未经抵押权人同意的买卖纠纷
逃债低价转让纠纷
借名买卖纠纷
侵犯居住人权利纠纷
四、特殊交易方式纠纷4
阴阳合同纠纷
假赠与真买卖纠纷
改底单相关纠纷
房屋置换纠纷
五、特殊房产类型纠纷15
公房
公房承租权转让纠纷
公房买卖未经单位同意或单位优先购买权纠纷
公房未上市、不能上市及费用分担纠纷
公房其他相关纠纷
经济适用房
经济适用房相关纠纷
两限房相关纠纷
回迁房
回迁房相关纠纷（冒名购房、未满五年购房）
农村房屋
城镇户口购买小产权房相关纠纷
同村人农村房屋买卖纠纷
购买二十年租赁权的纠纷
无证房
无房产证买卖合同纠纷
未取得预售许可证房屋买卖合同纠纷
无土地证买卖合同纠纷
其他
未还清银行按揭贷款未解抵押房产买卖纠纷
违章建筑买卖纠纷
赠与房产的买卖纠纷
继承房产的买卖纠纷
六、特殊交易主体纠纷6
多人买房或卖房引发的纠纷
外国人购房或卖房引发的纠纷
公司企业房产买卖纠纷
未成年人名义购房纠纷
委托卖房相关纠纷
表见代理相关纠纷
七、金额纠纷5
定金纠纷
买方定金未交齐卖方解除合同纠纷
定金协议被认定为房屋买卖合同纠纷
违约金纠纷
税费相关纠纷
八、合同履行纠纷16
合同约定不明纠纷
合同与补充协议或居间合同条款冲突纠纷
推迟交税过户引发的纠纷
质量纠纷
面积纠纷
配套设施、装修纠纷
网签相关纠纷
面签相关纠纷
交房收房纠纷
物业交接纠纷、公共维修基金过户纠纷
买方或卖方去世引发的合同履行纠纷
合同履行过程中买方变为外国国籍不足1年的
一方丢失合同原件引发的纠纷
合同作废、解除不当引发的纠纷
房屋毁损引发的纠纷
不可抗力引发的纠纷
九、贷款中相关纠纷11
买方要求变更买方姓名纠纷
买方要求变更或增加贷款银行纠纷
买方请求延期办理贷款纠纷
买方信用等原因导致贷款不能纠纷
买方拖延或不配合办理贷款纠纷
卖方恶意隐瞒房龄导致买方贷款不能纠纷
卖方拒绝配合办理贷款纠纷
卖方夫妻一方拒绝面签纠纷
政策变动引发的买方贷款不能纠纷
不可抗力等引发的买方贷款不能纠纷
与银行的相关纠纷
十、合同总则相关纠纷8
合同无效纠纷
解除合同纠纷
合同撤销纠纷
查封纠纷
无法取得房产证纠纷
无法办理土地使用权证纠纷
购房意向书还是购房合同？
十一、诉讼交织12
买方或卖方诈骗相关纠纷
合同履行中的疑难纠纷
涉及离婚相关房产相关纠纷
涉及继承相关房产买卖纠纷
涉及公司企业出资等相关纠纷
二手房买卖与拆迁交叉纠纷
被盗名买卖引发的纠纷
因房产买卖引发的与受托人纠纷
因房产买卖引发的与银行相关纠纷
因房产买卖引发的与公证处纠纷
因房产买卖引发的与评估机构相关纠纷
因房产买卖引发的与房管局相关纠纷
十二、相关后事纠纷7
与承租人相关纠纷
腾房纠纷
租金支付、装修等处理
双方解除合同后的纠纷
合同被判处无效、撤销、解除后的相关纠纷：
房款、还房、银行处理
合同被判处继续履行后的纠纷
房产的执行
十三、与中介有关的纠纷13
跳单纠纷
要求退代办费纠纷
中介费退还纠纷
买卖双方关于中介费的负担纠纷中介代办服务纠纷如丢件及拖延办理中介隐瞒真实信息及提供虚假信息的纠纷
意向金、代收款纠纷
中介吃差价纠纷
中介税费相关纠纷
中介挪用资金纠纷
中介与银行反复面签、网签引发的纠纷
中介私撤网签纠纷
中介网签错误纠纷
篇三：
买卖合同委托协议冲突,谁更具效力范本
先签的买卖合同未生效，中介继续按后签的委托协议转卖房产
买卖合同委托协议冲突，谁更具效力？
业主李先生先与中介、买主签订房屋买卖合同，并约定如40日内无法办理房产过户，此合同自动无效；但随后业主又与中介签订委托协议，委托该
中介员工为其办理房产转让相关事宜，委托期限为一年。
近日，李先生以中介公司在40日内未能办理好过户手续为由要求中止合同，并索回房产证，但中介公司以仍在委托期限为由，拒绝交回相关证件，双方遂起争执。
本报记者近日采访相关当事人，力图还原这一宗房产买卖纠纷的真实面目。
一宗看似平常的房产交易纠纷，在房价日益高企的背景下，却标示着各方利益体迫切需要一个机制来平衡各方利益。
卖方：
限期内未办完过户手续要求中止交易
家住深圳龙岗的李真在深圳市龙岗区布吉街道南威中心大厦16栋有一处物业，建筑面积为90平方米左右。
今年3月份，李真准备将其转卖，通过与几家中介公司接触后，他与深圳市某著名房地产投资顾问有限公司南岭一行达成合作意向。
“今年4月16日，我作为卖方，与买方人士钟先生，经纪方中介公司签订房屋买卖合同，该物业的转让成交价为万元，买方在签合同时交纳5000元定金给我，我承诺在签署本合同40日内将该物业的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用。
”李真表示，按照合同规定，他只负责缴纳买卖双方需付税费的公正费一项。
另外由于该物业并未申办房产证，该房产证由世华地产代为办理。
“我当时急于出手这套房子，觉得经纪方和买方给我的承诺也还不错，我就签了这个合同。
”李真说，三方同时在合同最后备注如该物业房产证在40日内无法办理好过户，此合同自动无效。
但是让李真纳闷的是，40天过去了，该中介公司南岭一行却并未完成房产过户。
“我当时就说既然这样，那我要求中止合同，即使要卖也要重新签订合同。
”李真表示，“但现在的实际情况是房产已经由当初的买方钟先生转卖给其他人，房屋也被上了锁。
”李真在一份给予本报的投诉材料中称，该中介公司员工在取得他的信任之后，擅自将他的房产转卖给他人，而且不顾卖方的多次劝告，强行霸占至今，更为严重的是还取走了原来租户的房费。
“经过我自己的调查，发现当初买我房子的钟姓人士就是该中介公司的员工，像这种情况我们卖家很难防范。
”李真表示，尽管没有什么法律法规禁止该中介公司的员工以本公司为经纪方购买房产，但这使他不再信任交易的公平性。
虽然该中介公司南岭一行的一位钟姓员工随后给李真发来几次短信，表示房款已经到账，要求他提供一个建设银行的账号收取房款，但他并未理会。
中介：
卖主嫌卖得便宜想取回重卖
如果仅仅以合同为标尺，该中介公司在约定日期内未能完全履行便是违约，但是该中介公司如何又把该房产转卖给他人？
记者调查发现，原来该中介公司南岭一行的员工又于4月18日与李真签订了一份委托书。
据这份委托书书面显示，李真将位于深圳龙岗区布吉街道南威中心大厦16栋705单位的房产委托该中介公司南岭一行为代理人，以李真的名义在2006年4月18日至2007年4月18日内办理以下事项：
到国土局和发展商处办理一手房产证明及领取房产证等相关事宜；到国土局及相关部门办理房产证变更登记或换证等相关事宜，并领取房产证；办理取得房产证后，转卖房产，到相关部门签订房地产买卖合同，办理过户及退件等相关事宜。
“我当时急着要出差，也没有来得及仔细看其中每一条条款就签名了，但他们现在却以这个委托书来强行买卖，我认为这个委托书是为前面合同服务的，既然前面合同中止了，这个合同自然没有了效力。
”李真表示，随后有员工发短信告知，他们已经咨询过法律人士，李真要是不按时交房，该中介公司或客户要向仲裁机构申请仲裁。
记者随后就此事咨询该中介公司南岭一行一位王姓负责人，该人士表示，该中介公司南岭一行的员工正是根据李真签订的上述全权委托书而办理业务，他们先是在40天内向国土局申请为其办理了房产证，随后又将该物业过户到另一买主头上。
“这个问题的关键是这个客户现在觉得这套房卖便宜了，比他想象的差不多低了一万块左右，现在他想反悔，想把这套房要回去重新卖。
”该位人士同时表示，该业务为前任经理和业务员在任时办理，他现在只是协助他们解决这个纠纷。
该中介公司法律部陈女士对记者表示，从法律文书看，虽然前面的合同无效中止，但是委托书上面的期限还没有过，他们只是在委托期限内办理相关事情，并非强行买卖。
“当时签订这个委托书时，应该还有公证员在场，李真不可能不明白这份委托书的含义。
”陈女士表示，现在楼价高涨，有些业主觉得当初的房产卖便宜了，以至于产生纠纷。
陈女士同时表示，他们此后一直在与李真协商解决问题，但由于对方提出过高的赔偿要求而未能达成一致意见。
律师：
中介转卖房产有效
记者近日从深圳消费者委员会了解到，该会自2006年5月底开始的对深圳市住房消费问题的调查结果显示，房地产市场不是充分竞争性市场，信息严重不对称，消费者很难获得准确的市场信息，了解真实的市场状况。
如均价上涨幅度就有很大的迷惑性，实际上144平米以下的二房、三房普通商品房的价格增长幅度要小得多，平缓得多。
而来自深圳市国土部门的信息同样显示，近几年来，伴随着深圳房价高企不下，深圳房
地产投诉数量居高不下，主要集中在某些企业出现违规开发、面积缩水、货不对板、广告虚假、合同欺诈、中介混杂、延迟办理《房地产证》等情况，损害了市场参与者的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。
深圳市律师协会房地产专业委员会主任童新律师称，该宗纠纷在房地产中介交易中有一定的代表性。
童新表示，在这宗纠纷中，合同与委托书是两码事，一个是委托法律关系，一个是三方约定，合同是否有效与这个委托没有关系。
“这两个出现冲突后，要看这两个法律文书签订的时间先后，从本宗纠纷来看，委托书签订日期在合同签订日期之后，中介将其房产转卖是有效的。
”童新表示。
李真则认为，中介行使代理权，是以被代理人取得利益为目的，因此代理人行使代理权时应当维护被代理人的利益，不应该为自己的利益计算。
“代理人应该及时向被代理人报告代理情况，并将在代理中受到的利益及时转交给被代理人，而代理人未尽义务，擅自变更被代理人的意愿而使代理人受到损失的，代理人应该负赔偿责任。
”李真表示，该中介公司作为代理人，并未按照被代理人的意愿处理事务，并且已经造成被代理人一定损失，理应负赔偿责任。
李真告诉记者，他准备通过消委会等组织调解此事，如没有一个满意的答复，他将考虑采取法律手段维护自己的权益。
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