《新建商品住宅与二手住宅市场分析报告1季度2季度》2311.docx
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《新建商品住宅与二手住宅市场分析报告1季度2季度》2311
链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告
研究周期：
北京2007年1季度—2010年2季度（其中，2季度6月份部分为预测，下同）
样本范围:
北京2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据
链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据
链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据
一、购买难易
购买二手房难度更小
1．新建商品住宅总价更高
图12007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：
2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：
0.43。
这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）：
2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表
时间
新建商品住宅总价
二手住宅总价
价差
一手房高出幅度
2007年一季度
126.26
65.34
60.93
93.25%
2008年二季度
203.62
103.26
100.36
97.20%
2009年四季度
297.29
140.37
156.93
111.80%
2010年二季度
385.62
164.51
221.11
134.41%
三年半月均涨幅
6.18
2.36
3.81
161.52%
（单位:
万元）以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
新房与二手房还款方式比较
2.1新房月还款压力更大
图22007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房最高月还款对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
2.2新房首付压力更大
图32007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房首付对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：
2010年2季度，新房与二手房总价分别达到385.6万、164.5万，比值达到1：
0.42为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首付成本和月还款成本也进一步拉大（详情参见附表2），同时购买第三套房停止发放贷款，也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多：
附表2：
2010年2季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表
购房条件
购房类型
执行利率
最低首付成数
最低首付额度
每月还款额度
首次购房
新房
5.05%
两成
771240
20443
二手房
三成
493525
7631
二次购房
新房
6.53%
五成
1928100
12777
二手房
五成
822542
5451
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
二、投资风险性
1.新房与二手房购买后的涨跌情况
图42007年1季度至2009年2季度购买新房后再售涨跌对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
图52007年1季度至2009年2季度购买二手房后再售涨跌对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：
当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限1年内二手房价格相比，可以看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与一年后同期的二手房价格相比，可以看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。
总体而言，2009年以前，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，一年后再售收益远较新房为高，而2009年上半年，新房再售收益已逐渐高于二手房（详情参见附表3）：
附表3购买新房与二手房一年后再售收益对照表
购买时间
新房一年后再售收益
二手房一年后再售收益
2007年
1季度
14%
44.55%
2季度
13%
35.10%
3季度
-6%
15.26%
4季度
-19%
-4.85%
2008年
1季度
-25%
-9.24%
2季度
-26%
-1.92%
3季度
-6%
20.40%
4季度
10%
49.35%
2009年
1季度
69%
69.84%
2季度
71%
62.35%
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
2.新房与二手房购买后再出售成功率：
出售成功率=成交量/挂牌量
备注：
根据链家地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌总量形成最终图表
图62007年1季度至2010年2季度新房与二手房购买后再出售成功率对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：
购买房产后再售成功率依照年限新旧依次递增，即1年内二手房再售成功率最低，10年以上再售成功率则最高，也就是说，购买新建商品房后短期内再出售成功率仅在5%左右，尽管价格涨幅较快，但基本处于有价无市的局面。
三、二手房市场联动指标
1．成交量指标
图72007年1季度至2010年2季度新房与二手房成交量对比图
图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析
特点1：
每一阶段的新建商品住宅成交量达到相对峰值都几乎影响下一季度二手房成交量到达相对峰值（详情参见附表3）；
新建商品住宅成交量领涨时间点详情
时间
新建商品住宅成交量（套）
环比涨幅
影响下季度二手住宅成交涨幅
2007年3季度
43661
18.30%
14.70%
2008年4季度
36961
66.80%
132.20%
2009年2季度
53030
73.80%
16%
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
特点2：
2009年以后新建商品住宅与二手住宅成交比值日益缩小（详见附表4）
新建商品住宅与二手房成交比拐点详情
时间
二手住宅成交量（套）
新建商品住宅成交量（套）
新建商品住宅：
二手住宅
2009年1季度
36704
30514
1.2：
1
2009年2季度
64460
53030
1.22：
1
2009年3季度
75127
45707
1.64：
1
2009年4季度
90764
49788
1.82：
1
2010年1季度
47017
28418
1.65：
1
2010年2季度
41000
25075
1.64：
1
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
2．成交价格指标
2.1新房与二手房平均成交价格对比
图82007年1季度至2010年2季度新房与二手房成交价格对比图
图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：
按季度来看，新房价格几乎处于涨跌的领先指标（详情参见附表6）
附表6：
新建商品房与二手房价格联动对比
特点
具体描述
涨跌趋势同步
2007年1季度—2008年2季度同步上涨、2008年3季度—2008年4季度同步下跌、2009年1季度—2010年2季度同步上涨
新建商品住宅领涨领跌
2008年3季度—2008年4季度新房下跌19%，二手房下跌12%，新房领跌；
2009年1季度—2010年2季度新房上涨158，二手房上涨79%，新房领涨
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
2.2新房与二手房
图9新房与不同年限二手房价格走势对比图
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
小结：
新房价格领涨各建筑年代二手房，并且自2009年3季度开始，其对各建筑年代二手房按新旧不同，涨跌幅的影响也由深到浅，因此，实际可以看出，整个房地产市场房产价格上涨主要受商品房推动（详情参见附表7）：
附表7：
各价格变化期新房引领不同年限二手房价格涨跌对照表
价格变化阶段
新建商品住宅价格趋势
1年内价格趋势
1—2年价格趋势
3—5年价格趋势
6—10年价格趋势
10年以上价格趋势
第一次价格上行期涨幅
76%
29
63
39
38
36
价格下行期跌幅
-23%
7
-3
-18
-1
-6
第二次价格上行期涨幅
151%
123
84
65
104
19
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
3.典型指标
图102007年1季度至2010年2季度高档新房与二手房价格对比图
特点1：
高档房具有同涨性：
无论是新建商品住宅，还是二手住宅，上涨几乎同步（详情参见附表8）
附表8：
高价量新房二手房同涨时段对比详情
时间
高价量新房成交价格
涨幅
高价量二手房成交价格
涨幅
2007年上涨阶段：
2007年1季度—2008年1季度
35294
66%
17896
35%
2009年上涨阶段：
2009年1季度—2010年2季度
56300
157%
32416
99%
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
特点2：
高档房房价下跌时间滞后于整个市场平均价格下降时间：
整个市场价格下降出现在2008年3季度，而高档房价格下降出现在2008年4季度；
特点3：
高档房房价下跌周期短于整个市场平均价格下降周期：
整个市场价格下降出现在2008年3季度—2009年1季度，涉及3个季度，而高档房价格下降出现在2008年4季度—2009年1季度，涉及2个季度；
特点4：
2009年1季度后，高档新房涨幅日益加快，与高档二手房差距日益加大：
涨幅分别为157%、98%；
特点5：
二手高档房较之新建高档房具有更好的保值抗跌性，在市场下跌期间，新建高档房下跌幅度超过二手高档房：
在2008年4季度—2009年1季度，新房与二手房相比2008年3季度跌幅分别为40%、5%。
4.面积指标
图112007年1季度至2010年2季度新房与二手房面积对比图
特点1：
新房与二手房平均成交面积差距基本经历了大—小—大—小的变化（详情参见附表9）：
附表9：
新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情
时间
新房面积
二手房面积
平均成交面积差
2007年1季度
131
78
54
2008年4季度
100
84
16
2009年3季度
119
88
31
2010年2季度
109
83
26
（单位：
平米）以上数据由“链家地产”市场研究部提供
特点2：
市场成交量上行时，二手房平均成交面积基本也成上行趋势，主要体现在（详情参见附表10）：
附表10：
新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情
时间
成交量（套）
平均成交面积（平米）
面积环比涨幅
07年上升期间
2007年2季度
21320
78
0.3%
2007年3季度
26825
85
9.2%
2007年4季度
30767
86
0.8%
09年上升期间
2009年1季度
36704
86
2.0%
2009年2季度
64460
87
1.7%
2009年3季度
75127
88
1.1%
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
特点3：
新房成交平均面积受市场成交量影响变化明显，成交平均面积最大值出现在2007年3季度，为132平米，成交平均面积的最小值出现在2009年4季度，为100平米；相比较二手房成交平均面积在三年来没有显著变化，成交平均面积最大值出现在2009年3季度，为88平米，成交平均面积最小值出现在2007年1季度，为78平米。
5．心理引领指标
图122007年1季度至2010年2季度新房与二手房价格、报盘价对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
小结：
新房价格对二手房的挂牌和成交价格影响都较为多重，主要表现在（详情参见附表11）
附表11：
新建商品房对二手房心理影响指标
指标
具体描述
领涨
1.2007年3季度新房成交价格环比上涨22%，二手房挂牌价、成交价分别上涨12%、10%；2.2009年3季度新房成交价格环比上涨21%，二手房挂牌价、成交价分别上涨12%、15%；3.2010年1季度新房成交价格环比上涨8.7%，二手房挂牌价、成交价分别上涨16%、15%.
领跌
1.2008年3季度新房成交价格环比下降5.9%，二手房挂牌价、成交价分别上涨2.1%、6.2%；
新房价格对成交影响更为趋同
1.在新房成交价格领涨或领跌名现阶段，对二手房的成交价格涨跌幅影响更为接近其本身；对挂牌价格影响相对较弱，因此，可以说新房成交价格影响的是二手房供需双方结合的心理预期值
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
四、成交量预测：
图132009年北京二手房市场换手率与其他城市对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
小结：
启示：
二手房市场相对成熟城市，换手率高，可以达到6％－15％；
预测1：
2008年二手房成交7.4万套左右，按照当前存量市场468万套左右的存量计算，换手率尚不足1.6%；而2009年北京二手房市场5.7%这一相对较高的换手率，相当于一年暴增了4.1%，有受到2008年过低后成交积累的助推，按照两年平均来看，北京二手房市场换手率实际处于3.6%左右的一个正常且符合当前市场较健康的水平；
预测2：
预计2010—2012年三年二手房换手率在3.6—4%左右的话，那么每年二手房成交量为：
附表12：
未来三年存量房合理成交量推算表
年代
预计存量房规模（万套）
换手率
成交量（万套）
2010年
495
3.6—4%
17.8-19.8
2011年
510
18.3-20.4
2012年
520
18.7-20.8
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
终结：
附表13：
购买新房与二手房综合指标对照表
指标
新房
二手房
购买难度
难
易★
持有压力
大
小★
再出售收益
高★
低
再出售成功几率
低
高★
未来房产价格影响
引领★
助推
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
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