珠海房地产市场分析.docx

珠海房地产市场分析.docx

《珠海房地产市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《珠海房地产市场分析.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

珠海房地产市场分析

珠海住宅市场

分析

ttJU>

广州涛略投资咨询有限公司

二零一五年七月

1、珠海住宅市场分析

1

2、横琴住宅市场分析

5

楼3

住宅用地成交走势

2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。

2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地,

总地价约9.8亿元，溢价率高达120%，成为珠海新晋单价“地王”。

比2014年的地王记

录涨了1200元/平方米。

地价几乎可达市区部分新房的价格。

住宅销/待售面积

6月份主城区住宅网签突破800套

今年6月份，珠海主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年

年5月份的793套的成绩上涨了1%,同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。

个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。

其中，位于唐家湾的保利海上

排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。

中山市国土局资源局数据显示，作为珠海人购房的热门区域，中山坦洲镇上个月成

房成交1792套，成交面积16.7万平方米。

上半年主城区网签3315套住宅

数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅

用房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。

新房房价走势

13500

13000

12500

12000

11500

11000

10500

10000

六月珠海楼价环比涨0.54%

关于珠海楼价，珠海官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公

6月珠海新建住

布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示,宅平均价格为13139元/平方米，环比上涨0.54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。

市区64%^盘破20000元/m

据网易珠海房产不完全统计6月市区在售75盘，其中越过20000元/怦的楼盘有48

个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的64%。

吉大片区全面超两万

其中吉大片区在售的10楼盘均超20000元/怦。

吉大新盘多位于情侣路，以高端海景楼盘为主，作为珠海最繁华的商业旺地，周边有九洲城、免税广场等商业配套，且拥有丰富的自然资源，优势明显。

作为房地产开发较早的区域，社区开发档次较高，公园豪宅•靠山、格力广场、曦华园、中广海岸等高端住宅齐聚，现片区多个项目如诚丰星座、钰海帝景、华业临海花园、莱茵半岛已处于尾盘阶段。

横琴片区有望五万

发展势头勇猛的横琴，由于现阶段多个楼盘处于认筹阶段，仅华融琴海湾有报价,均价为43000元/怦。

虽5月多盘价格未公布，但横琴现在售的一手楼均以高端为定位,价格自然不菲。

此前2014年11月中海名钻以均价38000元/怦开卖，华发首府以38000-40000元/rf面市。

据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为43956.52元/怦。

全区一

手楼集体越过20000元/rf毫无难度，预计今年内有望出现均价破5万元/rf的项目。

前山片区价格失守

前山向来有价格洼地之称，是市区刚需房源的聚集地，而据网易珠海房产统计,

区域内7盘仅2盘在20000元/rf以内，其中招商花园城均价17500元/rf,诚丰水晶座毛

坯均价16000元/rf,心海州因一期住宅售罄，现推商铺，因此片区20000元/rf内楼盘又

少一员。

南湾片区仅1盘过20000元/rf

原5月月报数据显示，该区域5月均价为17939.31元/rf。

拱北片区近70%楼盘单价在2万之上

有6个越线，除万科金域缇香均价为19500元/rf外，中铁诺德国际花园、马赛公馆仍未

开盘，价格尚未公布。

其中中铁诺德国际花园为2014年珠海地王，拿地价已达16400元

/rf,入市价格超20000元/rf亦毋庸置疑。

新香洲、老香洲处尾盘阶段，价格仍不放松

新香洲主要面向改善型需求，据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为18342.78元/rf,区域在售楼盘有14个，8盘越线。

纵观片区在售产品，以大户型为主,

包括五洲花城二期、华发四季、御景国际花园、铭泰华府、学府道，金域华府、荔景园则以中小户型为主。

备受本地人青睐的老香洲，因成熟的生活配套及浓郁的居住氛围，价格居高不下。

据中原5月月报该区域在售项目均价为27550.38元/rf。

片区现已进入尾盘状态，多个项

目房源不多，但区域内9个一手楼盘，7盘单价在2万元之上。

其中中海桃花源均价为18000元/rf,浅水湾二期别墅认筹中，价格未定，游离于榜单外。

唐家海景楼盘扎堆，最贵楼盘达66000元/rf

有山有海的唐家湾，备受外地人喜爱，全区14盘，超20000元/rf的有9个。

据中

原5月月报数据显示，该区域5月均价为20393.96元/rf。

其中一向低调的港珠湾山庄以

均价66000元/rf傲视群雄。

西区价格洼地被填平

7月西区共有19个楼盘越过10000元/rf，其中金湾是万元盘多发户，有13个盘位

列万元户，旭日海岸及鸿泰西岸中央新人出道，就展示破万之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸则兢兢业业默默破万，东方润园跟鸿泰海半山是常客。

斗门越过万元大关的楼盘也有9个。

斗门破万楼盘多为别墅项目，其中万威森林园、五洲

家园、五洲东方墅、中邦城市美墅毫无悬念单价超万元，而高层产品也有万元户，世荣作品壹号均价10500元/rf,电力家和城高层均价10300元/rf。

更有不少楼盘已在9字头,

离万元单价不远。

曾经的价格洼地逐渐被填平。

全市房价急升

各区多盘纷纷踏进20000元/rf的界限，全市房价急速攀升，随着土地成本的提高,

产品开发也越多地倾向于豪宅化，越来越多的刚需群体被逼至珠海西区及中山坦洲寻求安身立命之所。

2、横琴住宅市场分析

横琴楼市客群多元化内地客户增多

横琴自贸区的定位是对接服务澳门，横琴楼市也是如此。

这使得横琴楼市在很长

段时间里都以澳门客为主。

根据珠海红馆国际的统计数据,

2014年横琴岛内共推出住宅

37.8万平方米，去化面积约37.37万平方米，消化率达到

90%以上，成交总额超过144亿

元，占珠海全市成交额的一半。

购房的客户中，澳门人占

75%,香港人占9%,珠海本地

占10%，其余6%为内地客户。

当前横琴的供应量逐步攀升，数据显示，横琴岛内已出让土地项目商品住宅未来供

应规模近105万平方米（合1.1万套），预计2015年将入市42万平方米（合4400套）。

未来两三年后，澳门的外溢需求将达到饱和，横琴楼市客群多元化是一种必然的趋势。

因此，内地市场成为横琴楼市进一步升温的推动力，而且不断显现强劲的购买势头。

目前横琴楼市客户群已呈现这样的态势，内地客户正在增多。

各大房企也应注意开

拓内地和横琴岛内市场。

据了解，为了进一步开拓珠三角市场，提升公司品牌形象，促

进项目销售，华融琴海湾项目将于深圳南山区益田假日广场设立华融琴海湾展位。

该项

目负责人表示，今年4月底开盘的华融琴海湾12号楼销售情况良好。

根据12栋成交客

户总结分析，华融琴海湾项目的内地客户呈增多趋势，其中珠三角地区中深圳地区客源

最多。

横琴作为国家级新区，有足够的优势挖掘内地客户。

特别是与华融琴海湾项目所在

的横琴新区同属于中国（广东）自由贸易试验区的深圳前海蛇口片区，市民对自贸区认

知度较高。

在2014年12月份，蛇口片区新房的均价已达到52641元/m2。

在宣布蛇口划

入自贸区后，今年1月份，蛇口区某新盘入市，均价竟达到55178元/平方米。

2月份,

蛇口片区某高端楼盘均价达到71107元/平方米，与之相比，同属于广东自贸区的珠海横

琴，房价经过几轮上涨后4万元左右的均价目前仍有较大升值空间。

在目前横琴房价低

于深圳的情况下，华融琴海湾在深圳做展销的信息受到深圳市民格外关注。

横琴房价

房价猛涨，销量下降

市的火爆得以延续。

横琴一家楼盘的营销人士也坦承，年后的横琴市场已开始逐渐趋于

横琴楼市借助政策的东风及自身炒作，一度成为了珠海楼市热宠。

房价节节高涨,

销量步步高升。

去年第四季度，横琴不少楼盘没有售楼部、样板房，甚至空空如也只有

都是致销量猛降的原因。

.华发是横琴最大地主，各大房企抢滩

2014年10月18日，华发股份公司下属两个子公司分别获得珠海十字门商务区和湾

2010年起至今年3月份，横

华发集团以及旗下的华发股份无疑是横琴岛上最大的地主。

琴区域共成交70宗土地，总占地628万平方米，总建面积1428万平方米，成交总价415亿元。

其中，长隆投资发展有限公司、世荣兆业、格力地产、中海地产等企业都在横琴岛上拥有一定数量的土地储备，但储备量均不足华发股份。

设施完善，规划到位

在公共设施建设和综合体方面，横琴规划项目也十分到位。

十字门游艇码头及游艇产业展示服务基地、丽新星艺文创田地、横琴小学、广东省客家商会总部经济项目、南方国际金融传媒大厦、中大金融大厦、香洲埠文化院街、神华南方总部大厦、高金集团横琴总部项目、横琴发展大厦、横琴新区天然气利用工程、华融大厦、横琴国贸大厦、珠海富盈商务度假中心、横琴新区综合开发项目。

目前横琴在建和在售共有7个住宅项目，其中华融琴海湾取得了预售证，是横琴住

宅项目中第一个取得预售证的楼盘。

横琴在建和在售的住宅项目:

楼盘名称

项目地址

价格（元/

楼盘动态

华融琴海湾

珠海市横琴新区横琴口

岸对面

均价43000（精装）

在售81m'、96二房、

137m三房

莲邦广场

横琴新区十字门中央商

务区

待定

项目将包含20m万山海豪宅，

20m万超甲级写字楼及10m

万滨海商业

中海名钻

横琴新区濠江路北侧、

子期北道西侧、琴飞道

东侧、琴政路南侧

均价35000

在售96m-129m的三房，购

房享全款95折，按揭96折

优惠

华发首府

横琴新区珠海市横琴新区琴扬路东侧、港澳大道南侧、知音北路西侧

待定

销售中心和样板间展示厅正在进行主体建设，预计3月开放。

华发首府首批推出140m单位,项目目前正在进行主体建设

k2荔枝湾

中国横琴口岸港澳大道

待定

推68m两房，84m三房，

108m复式

保利国际广场

暂无

待定

甲级写字楼75-1500平方米，

即将全球首发，现正诚意登记中，另配有公寓产品，现正诚意登记中

莲城印

珠海市横琴新区祥澳路

108号（口岸西侧200

米）

待定

推售50-120m—房至四房