环球网校课件讲义001doc.docx
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环球网校课件讲义001doc
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利.
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
例题：
所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立（ ）,这是所有权人行使其所有权的具体体现。
Ａ。
债权
B。
用益物权
Ｃ．担保物权
Ｄ．任何权利
E。
任何义务
答案：
解析：
《物权法》第四十条规定,所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。
不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地.
第四十四条因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产.被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。
单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
例题:
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的（ ）费用，保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
A.劳动保险
Ｂ.社会保障
C.劳动就业
D．失业救济
答案：
B
解析：
《物权法》第四十二条第二款规定,征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益.
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条 城市的土地,属于国家所有。
法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
例题1:
法律规定可以属于集体所有的自然资源有（ ）.（２0０７年房地产估价师制度试题）
Ａ．森林
B.矿藏
Ｃ.水流
Ｄ．山岭
Ｅ．荒地
答案：
解析:
《宪法》第九条规定：
“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外.《物权法》第四十六条规定,矿藏、水流、海域属于国家所有。
例题２:
《宪法》规定,属于集体所有的土地是（ ）.（2０07年房地产经纪人制度试题）
A.国家依法征收的土地
B。
农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地
C．宅基地、自留地、自留山
D.城市郊区土地
答案:
C
解析：
《宪法》第十条规定:
“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有；宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
”
例题３:
根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。
（２0０６年房地产估价师制度试题）
Ａ.矿藏、森林、草原
B.水流、山岭、滩涂
C.森林、山岭、荒地
D．森林、水流、荒地
E。
草原、滩涂、荒地
答案：
解析:
《宪法》第九条规定:
“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”《物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有.
第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。
第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利.
第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任.
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项;
（五）法律规定的其他事项.
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权:
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利.
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况.
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏.
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护.
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益.
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。
国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利.
企业法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护.
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益.
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务.
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让.
例题1：
《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（ ）.（20１0年度物业管理师物业管理基本制度与政策试题）
Ａ。
可以放弃权利不履行义务
B。
不得以放弃权利不履行义务
C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务
D.可以不放弃权利也可不履行义务
答案：
B
解析:
《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利,承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
例题2：
居住在某居民小区三号楼一层的张某不愿交纳电梯维修费用，并表示绝不乘坐电梯。
下列说法中，正确的是（ ）。
（ 2009年土地登记相关法律知识试题）
Ａ。
李某不同意维修电梯，因而有权拒绝交纳电梯维修费
B。
李某放弃了乘坐电梯的权利,因而可以免除其交纳电梯维修费的义务
C．李某有权放弃对电梯维修的权利和义务
Ｄ。
李某应当交纳电梯维修费
答案：
D
解析：
《物权法》第72条规定：
“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利,承担义务，不得以放弃权利不履行义务.”
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地,属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有.
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.
例题１：
建筑区划内的道路，属于（ ）。
（２0１2年房地产经纪人相关知识试题）
A．原房地产开发企业所有
B．物业服务企业所有
C.业主共有
Ｄ.业主与物业服务企业共有
答案:
C
解析:
建筑区划内的道路,属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外.
例题2:
建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所，房屋登记簿上记载的所有权人是（）。
（201２年房地产经纪人制度试题）
Ａ．全体业主
Ｂ．业主委员会
C.物业服务企业
Ｄ。
房地产开发企业
答案:
A
解析:
对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，所有权人记载为全体业主，但不颁发房屋权属证书.
例题3：
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,其产权（ ）。
（200８年房地产估价师制度试题）
Ａ.属于房地产开发企业
Ｂ．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
答案：
Ｄ
解析：
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
例题１：
根据《物权法》，由业主共同决定的事项有（）。
（２０12年房地产经纪人制度试题）
Ａ。
制定业主大会议事规则
B.选聘和解聘物业服务企业
Ｃ。
解聘物业服务企业的保安人员
D。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
E。
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
答案:
解析:
下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（４）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（５）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
例题２：
选聘、解聘物业服务企业是（ ）的职责。
（2０10年房地产经纪人制度试题）
Ａ．业主大会
B.业主委员会
Ｃ.居民委员会
D.业主大会筹备组
答案:
A
解析：
业主大会职责包括选聘、解聘物业服务企业等。
例题3:
下列事项中,需经专有部分占建筑物总面积２／3以上的业主且占总人数２/３以上的业主同意的是（ ）。
（2010年度物业管理师物业管理基本制度与政策试题）
A.制定业主大会议事规则
B．制定管理规约
C。
改建、重建建筑物及其附属设施
D.选聘物业服务企业
答案：
Ｃ
解析:
决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
例题４:
下列事项中,应当经专有部分占建筑物总面积1／2以上的业主且占总人数1／２以上的业主同意才能作出决定的是（）。
（２０１0年度物业管理师物业管理基本制度与政策试题）
A.筹集电梯大修资金
B.选聘和解聘物业服务企业
C．改建楼顶水箱
D．监督或协助物业服务企业履行物业服务合同
答案:
Ｄ
解析：
决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
例题5：
选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
（2009年房地产经纪人制度试题）
A．二分之一
B。
三分之一
C.三分之二
D。
四分之三
答案：
A
解析:
《物权法》规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.
例题6：
业主选聘和解聘物业服务企业,需要经（ ）同意。
（2００７年房地产估价师制度试题）
A。
业主委员会
B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C．占总人数过半数的业主
D。
专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
答案:
Ｄ
解析：
《物权法》规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意.
例题１:
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经（ ）同意。
（２010年度物业管理师物业管理基本制度与政策试题）
Ａ．全体业主
B.有利害关系的业主
Ｃ.物业服务企业
D．业主委员会
答案：
Ｂ
解析：
《物权法》第７7条规定：
“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
”
例题2:
根据《中华人民共和国物权法》，住宅小区内的业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约之外，还应当经（ ）同意。
（ 20０９年土地登记相关法律知识试题）
A．业主委员会
B.物业管理公司
C．有利害关系的业主
D。
全体业主
答案：
C
解析:
《物权法》第77条规定：
“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销.
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有.经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布.
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理.
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督.
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失.业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼.
第七章 相邻关系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系.
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯.
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。
对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全.
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的,应当给予赔偿.
例题:
不动产权利人因利用相邻不动产给相邻的不动产权利人造成损害的,应当给予（ ）。
Ａ。
补偿
B．赔偿
C。
合理补偿
Ｄ．适当赔偿
答案:
B
解析：
《物权法》第九十二条规定,不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有.共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权.
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务.
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外.
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的，应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿.
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。
达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有.
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的,视为等额享有.
第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百零六条（善意取得制度）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
例题１:
甲将自己拥有的一套房屋以10０万的价格卖给乙，并办理了房屋产权过户登记手续，但当日未交付房屋。
第二天，甲又将该房以1２0万的价格卖给丙，并把该房交由丙占有。
下列说法中,正确的有（）。
（ ２０09年土地登记相关法律知识试题）
A.若丙是善意的，则由甲选择是将房屋卖给乙还是丙，因为债权具有平等性
Ｂ.无论丙是善意还是恶意，丙都不能取得该房屋的所有权
C．若丙是善意的，则丙在不能取得该房屋的所有权的情况下,可以追究甲的违约责任
D．若丙是恶意的，则丙在不能取得该房屋的所有权的情况下，可以追究甲的违约责任
E．若丙是善意的,则丙可依善意取得制度获得该房屋的所有权
答案：
BC
解析：
丙是善意的,符合《中华人民共和
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