德思勤观察研究组别墅操盘策略分析.docx

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德思勤观察研究组别墅操盘策略分析

德思勤观察研究组别墅操盘策略分析

在2006年的别墅操盘策略中，有三个比较重要的特点：

第一是开发模式，第二是营销模式，第三是物业管理与服务。

下文中将选择典型案例进行分析，总结2006年别墅操盘策略的发展趋势。

1.   开发模式

（1）

常规开发模式简介不同的别墅类型，有不同的开发模式，而不同的分类方式往往可以互相包容的。

下面针对几种常规的开发模式进行分类分析。

1）

按照时间来分类一种典型的是短平快的开发模式，这种模式主要追求的是整体运作的时间效率，快速建设、快速回款是这种开发模式的最大特征。

这也导致这种模式通常可选择的产品都是在该区域市场中最有市场竞争力、总价低、产品性价比高的产品。

2006年，由于政府政策紧缩，北京、上海等城市都有不少开发商选择短平快的开发模式，北京的加州水郡、北一街8号等都是2006年的典型代表。

相对与短平快的是长期作战、精耕细作，赚取最大土地价值的开发模式，虽然这一模式并非市场主流，多数开发商还是会选择价格最大化和时间之间的平衡点。

但随着别墅物业的市场供应量减少，未来不排除这种开发模式再兴起的可能。

而介于长期作战与短平快之间的开发模式是目前市场的最主流开发模式，在初期选择一部分能够实现快速回款的产品，解决开发初期的资金流，而后续逐渐推出的产品则逐渐放慢速度，同时提升品质和价位。

由于未来别墅开发的金融政策仍将是紧缩的发展趋势，因此这种既保证资金流又尽可能实现价值最大化的模式在一段时间之内仍将主导市场。

2）

按照面向客户群的种类和档次分类：

这类策略主要是针对不同的总价来划分，但区分的价格并非一个具体的数值，而是一个市场上比较常见的价格分段方式。

高端别墅，主要面向财富阶层的顶端客户，别墅的总价在1000万元以上；中端别墅，主要面向富人阶层的中坚力量，总价在500－1000万之间；经济型别墅，主要面向富人阶层中的基层，总价在500万以下。

从北京、上海、深圳和广州主要城市的别墅开发来看，经济型别墅已经成为了市场的主流，这充分反映了市场需求和客户群现有支付能力的特征，在未来一段时间内，经济型别墅仍将是市场需求的主流。

相比而言，高端和终端产品的所占的市场份额已经在逐步下降，但这些类型别墅的开发模式还是有一定的改进和提升。

3）

按照项目的核心要素分类：

第一种是景观资源型，例如山、水、湖、溪流等；第二种是配套型，社区中拥有非常高档的酒店或者会所配套，例如高尔夫球场、五星级酒店、高档会所等，利用完善的配套作为项目的核心亮点；第三种是地段型，这类项目一般都位于城市市中心或者距离市区很近的地方，交通便捷。

主要依靠位置来判别目标客户群，并针对他们的特性来选择不同的产品，以及定价。

从2006年的市场情况来看，第一种是整个市场的主流，有自然景观的就一定会利用自然景观资源，如果自然景观相对缺乏的，就设法在社区园林景观上做文章，以便形成项目的核心竞争要素。

4）

按照项目的规模来分类：

简单的定义20万平方米以上，600套以上的别墅项目为大盘，而小于这个规模的可以定义为中盘和小盘。

别墅的大盘开发的出现主要是不少别墅项目的开发商在郊区大片拿地，按照别墅的规划定位来进行开发。

这类别墅通常有非常好的整体规划、产品组合、园林景观到位、配套齐全等优势，在开发模式上还有很多的灵活性，但是别墅运作中也会面临资金压力大、政策风险高、操作难度大等困难。

因此，别墅大盘通常由大型开发商来进行操盘，特别是在北京，别墅大盘的开发模式有非常多的典型案例，下文将进行详细的论述。

而中盘小盘的开发则相对更容易一些，并非市场上的主流，这类项目一般会选择比较有特色的产品定位，力求通过市场细分获得一席之地。

（2）

2006年开发模式分析在上述开发模式中，将市场主流的开发模式按照规模划分的大盘和中小盘模式的分类，对2006年中出现比较新的趋势进行研究和分析。

另外，除了市场主流以外，还有一种比较新而且非常有特点的可持续发展的开发模式也在形成的过程中，下文也将做简要分析。

1）

大盘模式大盘模式是2004年开始从北京、上海等主要城市兴起，并逐渐发展至全国其它城市，到2006年全国各地都已经有不少别墅大盘项目。

别墅大盘开发模式相比早期别墅开发模式，更好的解决原有别墅项目配套不足、生活不便、生活成本过高的问题。

早期别墅项目规模相对较小，加上距离市区有一定距离，导致业主的生活质量下降，日常生活用品的购买便利性差，居住人口过少，社区商业难以维持经营，最终导致业主不得不进城采购或者到周边区域的娱乐场所消费。

而在别墅大盘中，居住人口相对较多，社区配套商业相对完善，既能够维持配套商业的运营，同时也能够让客户就近享受更多便利，提高生活质量。

纵观2006年中国各地的别墅大盘项目，在开发模式上主要有以下三个新特征。

第一，规模化开发，增强整体氛围营造和冲击力无论是在北京的保利垄上、格拉斯小镇、东方普洛旺斯，还是上海的佘山3号，深圳的观澜湖别墅，都是典型的别墅大盘开发模式。

他们都充分利用了大盘规模化开发的特点，增强了项目整体氛围的营造，形成了对客户的强大冲击力。

采用了包括大量别墅准现房开盘、成熟的实景园林、完备的会所等手段，在突出产品品质的同时，规模化开发，强化了社区成熟度。

第二，低总价产品先行，形成热销，后推大户型产品由于2006年别墅市场供应较大，市场竞争激烈，而别墅客户群中中产阶级的比例逐渐增大，因此低总价产品的市场需求大幅提高。

无论是在北京还是在上海，全国都出现了经济型别墅热销的现象。

因此在大盘开发模式中，不少开发商为了降低自身的开发风险和资金压力，在规划上设了一部分低总价产品，有小独栋也有联排、叠拼等其它产品类型，用于开盘初期聚集人气，形成热销局面，树立良好的市场形象，而在后续分期中通过逐渐提高户型面积和销售单价来获取更多的利润，这也是大盘开发盈利模式中很重要的一点。

这种模式比单纯的开发高或者低总价产品更安全，而且也更符合市场需求和客户群的变化。

第三，快节奏的开发建设和销售执行大盘开发对于开发商的资金压力很大，加上别墅项目总价高，客户的成交期长，销售速度本来就比普通住宅要慢。

因此，在大盘开发中不少开发商选择了比较快的开发和建设节奏，结合第二点高低总价产品的组合来降低资金风险。

以保利垄上为例，它2005年开工230套，建成200套，而2006年新开工300套，开工量达整个社区的70％，2007年底整个社区将基本成熟。

这样的开发节奏和规模在全国来看都是非常快的。

在这样的快节奏开发缩短了项目社区整体成熟的时间，这对于别墅客户而言是非常有吸引力的，因为没有人希望长时间居住在工地当中。

另外，大规模快节奏开发也使得别墅区实景营造成为可能，使得居住区氛围营造更到位。

在快节奏开发的基础上，快节奏的销售执行成为必须。

北京的保利垄上、深圳的观澜湖别墅等都采用了快节奏销售执行方式。

保利垄上一期125栋别墅开盘当日销售殆尽，2005年全年销售别墅接近200套，2006年销售别墅238套，在北京独栋别墅销售中一支独秀。

而深圳观澜湖别墅每推出一期，基本都是当日就消化完毕。

快节奏销售在一定程度上缓解了开发商自身的资金压力，为开发商的整体运作提供了强大的资金支持。

2）

中小盘模式别墅的中小盘一直是市场的主流，上文中提到除大盘模式以外的各种开发模式都有涉及。

为了应对2006年整体市场的变化，在开发模式上有三个方面有突出的特点。

第一，充分利用样板区甚至全现房实景房，对客户进行引导由于小盘的规模通常较小，要想和大盘相抗衡，对于现场氛围的营造非常重视，2006年市场上主要有两种思路。

一种是常规的，将项目的局部提前呈现，建立样板示范区和实景园林。

北京的观山悦、上海的合生郎廷等均采用了这种开发模式。

这种方式投入较小，施工周期短，比较适合于规模中等，开发商资金实力不足、开盘时间要求紧（急于在当年黄金销售期开盘）的项目。

另一种思路是提前将项目整体呈现，准现房、实景园林、配套到位来进行销售。

北京的庐师山庄等项目就是典型的代表。

这种方式投入较大，施工周期较长，比较适合于规模小、开发商资金实力较强，开盘时间要求不紧，但销售回款要求较高的项目。

力求通过整体呈现，更好的引导客户。

第二，选择中速推盘，避免快走，力求利润最大化虽然市场供应量增加，市场竞争加剧，但是在别墅用地停批等政策的限制下，别墅的稀缺性依然在提高，所以2006年大部分中小盘都没有选择快速销售，努力提高利润。

大部分项目利用销售控制，分期分批将项目的产品推出，在完成一定量的客户积累之后再正式开盘，形成每次开盘的成交率都高的热销局面。

同时，充分利用价格杠杆来调控销售速度，在客户量比较大时，通过于客户的沟通试探价格底线，充分提价与签约优惠相结合的手段来实现销售速度的控制，在保证一定销售额的同时，尽量提高销售价格，实现利润最大化。

第三，整体特征相对集中和户型相对分散为了应对激烈的市场竞争，大部分中小型别墅项目都会对区域市场进行详细的市场调研，抓住别墅客户个性化特征和需求的多样性特点，对某一类客户群进行产品策划，实现市场细分下的客户分流。

这势必导致项目的整体特征是相对集中和统一的，有利于推广和项目形象的树立。

但整体统一的前提下，户型无论是在面积还是功能布局和外立面，都是多样化的，这样能够照顾到该类客户群的高中低档客户，降低项目的市场风险。

3）

可持续发展理念在别墅开发模式中的应用可持续发展是人类目前已经达成共识，并在努力研究和推广的理念，2006年中有不少别墅项目也在结合自身条件和特点，在开发模式中融入了可持续发展的理念。

这一点在2006年的别墅开发模式中不能不提。

所谓可持续发展理念的在别墅应用主要有两个方面，一是开发商在别墅规划中引入可长期经营物业。

二是利用这些可长期运营的物业，给别墅带来不断的升值，让别墅客户能够获得长期附加价值。

这也是别墅市场发展的一个新趋势，未来客户的需求已经不能仅仅满足于眼前了，可持续发展是对每一个开发商提出的更高要求。

例如深圳的观澜湖别墅项目、北京的龙熙顺景等，与高尔夫球场、五星级酒店相结合，一方面高尔夫球场和五星级酒店的运营将带动整个区域的良性循环，不但成为居住客户的良好配套，同时也为别墅产品的增值提供了有利支持。

而在天津的京津新城项目中，可持续发展的理念得到了完全的体现，开发商规划了五大板块：

生态宜居及康乐保健板块，文化传承板块，休闲度假会展板块，商贸物流板块，教育、总部服务、企业创业园板块。

这些板块不但给别墅客户提供了非常完善的配套和全面的服务，而且使项目未来具备了服务于京津环渤海地区的可能，随着旅游度假、会议会展、商贸物流、教育和企业服务等功能的发展，别墅物业的升值不言而喻。

（3）

开发模式分析总结在市场环境和客户需求的发展和变化中，2006年别墅开发模式发生了较大变化。

大盘开发中突出的是规模化、降风险、快节奏的开发思路，在发挥原有优势的基础上，更容易实现开发商、客户的整体利益最大化。

而中小盘开发中主要趋势则是重实景、中速推、降风险的开发模式。

另外，随着社会的发展，别墅的可持续发展也成为了一种新的开发模式。

2.   营销模式由于别墅产品自身和客户的特点，导致别墅营销的难度相比普通住宅而言要大。

一方面别墅单价高、总价高，客户都是高端人群，常规手法很难引起这类客户群的关注。

另一方面，别墅的体量通常都不会很大，推广费用紧张，推广费用的分配很重要。

因此，别墅的营销模式一直都是开发商非常关注的工作，通常在对项目进行前期策划和建筑规划时，便开始着手考虑。

从2006年别墅市场的发展情况来看，主要还是在沿用原有的常规营销模式，下面将从三个方面来分别论述营销模式的发展趋势。

（1）

如何吸引客户前来关键词：

整合营销这是别墅项目首先要解决好的问题，如何通过外部的宣传和推广来树立项目的形象，吸引客户对本项目的关注，来电咨询或者直接来访。

别墅常规的推广渠道主要有道路广告牌、广播、网站、网络广告、报纸杂志广告等，还有举行各种活动、参加展会、与各种俱乐部合作等其他手段。

2006年各大项目都逐渐开始做整合营销，单纯的依靠某一种或者几种手段的项目越来越少。

而所谓的整合营销就是综合多种推广渠道进行立体化的宣传，多角度多层次强化项目的形象。

首先，例如利用目标客户群出行活动区域的路牌广告，进行持续宣传，这是拓展客户的最重要渠道。

其次，结合目标客户群访问率最高的网站的广告宣传和项目自身网站宣传，让来访或者来电后的客户回去后，在上网过程中，能够经常看到项目信息，还能查询详细信，加深印象。

再次，要结合不同客户群的特点进行事件营销和活动营销，例如现场拍卖会、音乐会、高尔夫球会、高档俱乐部活动等，定期聚集一些意向比较强的客户和已成交客户进行交流，利用优惠和客户之间的交流互动实现成交。

最后就是现场氛围的营造和销售员对客户的把握能力，这一点在整合营销中是关乎成败的一点，在第二第三点中将详细论述。

在不同的项目中选择的具体手段会不一样，但最终整合营销的目的就是树立项目的品牌和形象，不断的吸引新的客户来访或者来电，支持销售。

（2）

如何强化客户在现场的体验关键词：

体验生活方式别墅的客户对居住要求要高很多，不但要求居住私密性，也要求居住舒适度，要求家庭活动空间，同时还要社交空间，室内功能空间要齐备同时也要有更多的室外空间，及这本质反映的是客户购买别墅的心理，这是对一种生活方式的向往。

这是别墅项目营销一直关注的重点，加强现场氛围的营造，强化客户在现场获得的未来生活方式的体验，从而使得客户对项目的认可度提高，从而树立项目在客户内心的价值，为成交能够成为可能。

在现场氛围营造中，现房样板区、实景园林、道路指引和围档是必不可少的内容。

而在2006年中有一些大盘更是选择了局部整体呈现，准现房销售，实景园林来加强现场氛围的营造。

其次，在样板间的室内装修成为新的重点，不少项目纷纷选择国外知名设计师来进行设计，装修和装饰材料全部选择原装进口材料，保证原汁原味，力求打造完美的生活方式体验。

另外，在庭院精装的处理上，除了植物的多层次设计，也开始关注一些小品的设置，例如室外长椅、灰空间等的处理，也是力求让客户在来访时能够充分体会入住后在庭院内的私密和舒适。

（3）

如何促使客户成交关键词：

把握客户当客户从知道项目，到来访参观样板间，到最后的销售谈判，如何促使客户成交已经成为各个别墅项目销售团队重点研究的问题。

许多销售经理在选拔业务员和培训业务员时，重点加强的也是在如何把握客户方面，这是成交的最终步骤和关键所在。

2006年的别墅销售面临的是一批消费心理成熟的客户，需求非常明确，对于价格也非常看重。

在花费了大量推广费后，如何将现场的每一个客户把握好成为了别墅项目营销的难点。

把握客户最重要有两点。

一是客户的心理，要通过平时的电话和闲聊，充分了解客户的背景和生活习惯，从而把握客户的心理特征，在谈判时才能够把握住客户最关心的问题，从把握谈判的主动，合理设定不同阶段的谈判策略，从而促成成交。

第二点最关键的是把握时机，因为别墅客户通常有比较繁忙的业务，或者有很多的家庭事务需要处理，在很好的把握客户心理的前提下，把握好进行谈判的时机，不能急于求成，也不能错过时机，注意控制不同客户的节奏和时间。

3.   物业管理与服务随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理的要求更加挑剔。

大部分别墅项目都会聘请知名的物业管理公司提供顾问或者直接进行管理，提升项目品质的同时，在销售期也给客户成交一定的支持。

（1）

常规的物业服务主要内容有以下四个方面：

环境营造和维护对于别墅社区的绿化养护、园艺和水景，需要根据不同季节不断变更工作计划：

抗旱防冻、打桩修剪、补种、灭虫、每月的工作重点都随气候变化有所差异。

安全保卫和管理随便抱个门号就能进、信箱里不时冒出张广告纸的别墅社区想必是没有多大吸引力的，智能化的安防体系是别墅必备，但无论硬件如何先进，制度化的管理与保安人员的敬业仍是社区安全的第一保障。

细节服务大到安排预定宴会、机票、租售物业，小到morning　call、网络安装、信件代收，好的物业服务涵盖到生活方方面面的细节之中。

社区文化别墅社区，邻里交往较少，同一阶层、同一品位的人群不仅仅是邻里，也应该成为朋友，许多别墅业主入住时也都是抱着这样的愿望：

拥有更广阔的生活空间，拓展更好的人际关系。

入住初期，业委会还未成立，物业就独自担当起这样的桥梁作用，定位一种满足业主文化需要的氛围，为一种良性循环的社区文化打下基础。

（2）

出租和经营管理重要性提升在2006年的别墅市场中，大部分项目的物业管理都能够做到上述基本服务，在物业管理和服务方面的创新相对较少。

在一些别墅租赁业务发达的城市和地区，别墅的出租和经营管理已经成为物业公司的一项重要内容。

北京中央别墅区的丽嘉花园在项目的销售过程中，由于结合物业后期的出租经营管理，因此销售价格和销售速度都取得了很好的成绩。

而天津的京津新城也推出了为客户准备房屋热水、代管租赁等服务。

综上所述，操盘策略虽有不同，但本质目的还是为了寻找开发价值最大和风险的最低的平衡点。

相比前几年，在操盘策略方面出现了不少新的发展趋势，对于整体和细节的考虑也更成熟了。

（3）

开发模式分析总结在市场环境和客户需求的发展和变化中，2006年别墅开发模式发生了较大变化。

大盘开发中突出的是规模化、降风险、快节奏的开发思路，在发挥原有优势的基础上，更容易实现开发商、客户的整体利益最大化。

而中小盘开发中主要趋势则是重实景、中速推、降风险的开发模式。

另外，随着社会的发展，别墅的可持续发展也成为了一种新的开发模式。

2.   营销模式由于别墅产品自身和客户的特点，导致别墅营销的难度相比普通住宅而言要大。

一方面别墅单价高、总价高，客户都是高端人群，常规手法很难引起这类客户群的关注。

另一方面，别墅的体量通常都不会很大，推广费用紧张，推广费用的分配很重要。

因此，别墅的营销模式一直都是开发商非常关注的工作，通常在对项目进行前期策划和建筑规划时，便开始着手考虑。

从2006年别墅市场的发展情况来看，主要还是在沿用原有的常规营销模式，下面将从三个方面来分别论述营销模式的发展趋势。

（1）

如何吸引客户前来关键词：

整合营销这是别墅项目首先要解决好的问题，如何通过外部的宣传和推广来树立项目的形象，吸引客户对本项目的关注，来电咨询或者直接来访。

别墅常规的推广渠道主要有道路广告牌、广播、网站、网络广告、报纸杂志广告等，还有举行各种活动、参加展会、与各种俱乐部合作等其他手段。

2006年各大项目都逐渐开始做整合营销，单纯的依靠某一种或者几种手段的项目越来越少。

而所谓的整合营销就是综合多种推广渠道进行立体化的宣传，多角度多层次强化项目的形象。

首先，例如利用目标客户群出行活动区域的路牌广告，进行持续宣传，这是拓展客户的最重要渠道。

其次，结合目标客户群访问率最高的网站的广告宣传和项目自身网站宣传，让来访或者来电后的客户回去后，在上网过程中，能够经常看到项目信息，还能查询详细信，加深印象。

再次，要结合不同客户群的特点进行事件营销和活动营销，例如现场拍卖会、音乐会、高尔夫球会、高档俱乐部活动等，定期聚集一些意向比较强的客户和已成交客户进行交流，利用优惠和客户之间的交流互动实现成交。

最后就是现场氛围的营造和销售员对客户的把握能力，这一点在整合营销中是关乎成败的一点，在第二第三点中将详细论述。

在不同的项目中选择的具体手段会不一样，但最终整合营销的目的就是树立项目的品牌和形象，不断的吸引新的客户来访或者来电，支持销售。

（2）

如何强化客户在现场的体验关键词：

体验生活方式别墅的客户对居住要求要高很多，不但要求居住私密性，也要求居住舒适度，要求家庭活动空间，同时还要社交空间，室内功能空间要齐备同时也要有更多的室外空间，及这本质反映的是客户购买别墅的心理，这是对一种生活方式的向往。

这是别墅项目营销一直关注的重点，加强现场氛围的营造，强化客户在现场获得的未来生活方式的体验，从而使得客户对项目的认可度提高，从而树立项目在客户内心的价值，为成交能够成为可能。

在现场氛围营造中，现房样板区、实景园林、道路指引和围档是必不可少的内容。

而在2006年中有一些大盘更是选择了局部整体呈现，准现房销售，实景园林来加强现场氛围的营造。

其次，在样板间的室内装修成为新的重点，不少项目纷纷选择国外知名设计师来进行设计，装修和装饰材料全部选择原装进口材料，保证原汁原味，力求打造完美的生活方式体验。

另外，在庭院精装的处理上，除了植物的多层次设计，也开始关注一些小品的设置，例如室外长椅、灰空间等的处理，也是力求让客户在来访时能够充分体会入住后在庭院内的私密和舒适。

（3）

如何促使客户成交关键词：

把握客户当客户从知道项目，到来访参观样板间，到最后的销售谈判，如何促使客户成交已经成为各个别墅项目销售团队重点研究的问题。

许多销售经理在选拔业务员和培训业务员时，重点加强的也是在如何把握客户方面，这是成交的最终步骤和关键所在。

2006年的别墅销售面临的是一批消费心理成熟的客户，需求非常明确，对于价格也非常看重。

在花费了大量推广费后，如何将现场的每一个客户把握好成为了别墅项目营销的难点。

把握客户最重要有两点。

一是客户的心理，要通过平时的电话和闲聊，充分了解客户的背景和生活习惯，从而把握客户的心理特征，在谈判时才能够把握住客户最关心的问题，从把握谈判的主动，合理设定不同阶段的谈判策略，从而促成成交。

第二点最关键的是把握时机，因为别墅客户通常有比较繁忙的业务，或者有很多的家庭事务需要处理，在很好的把握客户心理的前提下，把握好进行谈判的时机，不能急于求成，也不能错过时机，注意控制不同客户的节奏和时间。

3.   物业管理与服务随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理的要求更加挑剔。

大部分别墅项目都会聘请知名的物业管理公司提供顾问或者直接进行管理，提升项目品质的同时，在销售期也给客户成交一定的支持。

（1）

常规的物业服务主要内容有以下四个方面：

环境营造和维护对于别墅社区的绿化养护、园艺和水景，需要根据不同季节不断变更工作计划：

抗旱防冻、打桩修剪、补种、灭虫、每月的工作重点都随气候变化有所差异。

安全保卫和管理随便抱个门号就能进、信箱里不时冒出张广告纸的别墅社区想必是没有多大吸引力的，智能化的安防体系是别墅必备，但无论硬件如何先进，制度化的管理与保安人员的敬业仍是社区安全的第一保障。

细节服务大到安排预定宴会、机票、租售物业，小到morning　call、网络安装、信件代收，好的物业服务涵盖到生活方方面面的细节之中。

社区文化别墅社区，邻里交往较少，同一阶层、同一品位的人群不仅仅是邻里，也应该成为朋友，许多别墅业主入住时也都是抱着这样的愿望：

拥有更广阔的生活空间，拓展更好的人际关系。

入住初期，业委会还未成立，物业就独自担当起这样的桥梁作用，定位一种满足业主文化需要的氛围，为一种良性循环的社区文化打下基础。

（2）

出租和经营管理重要性提升在2006年的别墅市场中，大部分项目的物业管理都能够做到上述基本服务，在物业管理和服务方面的创新相对较少。

在一些别墅租赁业务发达的城市和地区，别墅的出租和经营管理已经成为物业公司的一项重要内容。

北京中央别墅区的丽嘉花园在项目的销售过程中，由于结合物业后期的出租经营管理，因此销售价格和销售速度都取得了很好的成绩。

而天津的京津新城也推出了为客户准备房屋热水、代管租赁等服务。

综上所述，操盘策略虽有不同，但本质目的还是为了寻找开发价值最大和风险的最低的平衡点。

相比前几年，在操盘策略方面出现了不少新的发展趋势，对于整体和细节的考虑也更成熟了。