第8章不同类型物业的管理与服务.docx

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第8章不同类型物业的管理与服务

第8章不同类型物业的管理与服务

8．1住宅小区物业管理

8．1．1住宅小区物业特点与管理要求

1．住宅小区的含义及特点

（1）住宅小区的含义　住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区域。

住宅小区相对封闭、独立，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式。

按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。

如表８－１所示

表８－１住宅小区的分级

人口规模

居住区

居住小区

居住组团

户数（户）

10000-16000

3000-5000

300-1000

人口（人）

30000-50000

10000-15000

1000-3000

　　一个完整的居住区由若干个居住小区组成。

同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成，而一个居住组团可由若干个生活单元组成。

（2）住宅小区的特点

1）居住功能为主，相对封闭独立。

居民集中居住，小区内的一切设施如商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施都是为小区内居民便利而设计、建造的。

住宅小区与城市中工厂区、商业区、办公区等其它功能区分开，方便了居民的生活，便于集中服务与管理，有利于提高居民的居住条件和水平。

2）人口密度高，人口结构复杂。

住宅小区一般都具有一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高，人口结构复杂等特点。

住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，小区内的居民来自城市四面八方各行各业、各阶层的人员，这就使小区内居民构成在职业特征、文化素养、传统习惯、生活方式等方面形成较大差异，如此复杂、众多的人口长期集中居住在一起，久而久之相互影响，形成了相对独立的“社区文化”。

2．住宅小区的物业管理目标及管理要求

（1）住宅小区物业管理的目标

1）实现社会效益。

小区的社会效益首先表现在它可以为政府分忧解难，实施小区管理后，将分散的社会分工汇集起来实行由物业公司负责统一管理，政府只需制定有关政策规定，对小区管理实行指导、监督。

2）实现经济效益。

①从政府的角度看，小区实行物业管理，政府不仅不需向小区投资，用于房屋维修和环境管理，而且还可以向物业公司收税，增加财政收入；

②从开发企业角度看，小区实行物业管理，有利于房产以较高的价格销售，达到较佳的收益目标，同时加速资金回转；

③从业主的角度看，小区实行物业管理，可以充分发挥物业的使用价值，并且使物业保值增值。

３）实现环境效益。

搞好住宅小区管理，能使用使居住区的环境得到绿化、净化和美化，还能对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响，促进整个城市建设的良性循环。

（2）住宅小区物业管理要求　住宅小区各有不同，在实际操作过程中应根据小区的特点和条件，制定出具体的管理要求。

总的说来，住宅小区物业管理要求可以归纳为以下三方面：

１）物质环境要求

①搞好小区设施配套建设。

主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。

②美化环境。

主要在绿化美化上下功夫，首先尽可能地将空地绿化，并注意花、草、树木的选择、搭配，再以雕塑、假山、水池、喷泉、亭台、榭舫等装扮小区，使小区景色优美，清幽宜人。

③做好小区的基础管理工作。

尤其是房屋管理，房屋修缮、环境卫生、市政设施及道路等管理工作，做到定期考核。

２）社会环境管理要求

①健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治管理相结合的模式。

充分发挥业主委员会的作用，调动多方面的积极性，使专业管理与民主管理相结合。

②完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理。

③开展社区文化活动，加强精神文明建设。

３）改革、创新小区管理的新思路。

①搞好小区物业管理定位，合理选择住宅小区管理模式。

②强化管理机构内部建设，提高员工队伍素质，改善服务态度和服务质量，要树立服务的观念，竞争的观念。

③切实加快机制转换和职能转变，真正体现制度创新。

④企业经营，独立核算，实行有偿服务。

8．1．2住宅小区物业管理的组织实施

1．住宅小区管理的原则

住宅小区管理服务内容广泛，是个涉及庞杂的系统工程，要想住宅小区的物业管理能高水平、高效率，小区的运转良好，实现良性循环，必须遵循以下几点原则：

（1）服务第一、方便群众的原则住宅小区管理和服务工作涉及各行各业和家家户户、男女老幼，群众性很强。

因此，应根据不同对象，尽可能地提供较好的服务系统和提高服务质量，用优质完善的服务满足业主、使用人居住和生活等多方面的需求，才能赢得赞同，取得配合，真正管理好小区，取得应有的效益。

（2）产权与经营权分离的原则住宅小区的产权人有法人、个人，成分复杂，应将产权与经营权分离，统一交由物业公司管理，这样可以减少纠纷扯皮现象，有利于节省人力、物力，发挥整体优势、规模效应，达到小区管理的统一高效。

贯彻这一原则的方法是由业主和使用人成立业主代表大会，选举小区业主委员会，通过招标，选择、委托物业管理公司行使小区的具体管理权。

（3）统一经营，综合管理的原则现代住宅小区体系完整，配套设施、设备齐全，有很强的整体性、系统性，小区功能多，产权分散，各管一摊必然效率低下，只有统一经营，综合管理，才能充分发挥小区的整体性，达到各环节、各部分工作的完善协调，带来小区的良好运作。

同时，也只有这样，才能使管理集约化，降低管理成本。

（4）有偿服务，合理收费的原则要想住宅小区物业管理工作能顺利开展，就必须有稳定的管理经费，以维持整个住宅小区管理工作的进行和物业管理企业的生存和发展。

住宅小区服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定，收缴的费用让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值，物业管理的专项维修基金要依法管理和使用。

物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收。

［案例8-1］某机关将一小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。

小区内的物业由小区的物业管理公司进行统一管理。

该单位感觉物业管理费比较高，而物业管理服务质量却难如人意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。

开发商明确告知该单位，这是绝不可能的。

该单位对此不以为然。

该单位员工认为，不是说业主有权选聘物业管理公司吗？

你开发商有什么权力来干涉？

双方为此争得不可开交。

分析：

根据物业管理条理规定小区必须实行统一的物业管理，而不能由部分住户单独再委托其他的物业管理公司来管理。

本案例中，购房单位虽然将小区内的一栋楼全部买下，但是该住宅楼中是这个小区的一部分，与小区整体不可分割，该单位的员工也只是这个小区住户的一部分，与其他住户权利等同。

可见，单独封闭某一楼宇是不允许的。

想一想：

如果该物业公司确实服务不到位，收费不合理，该单位应该怎样维护自己的权益？

2．住宅小区物业管理的组织实施

住宅小区物业管理需要物业管理行政主管部门、住宅小区的业主和使用人、业主委员会和住宅小区物业管理公司等多方面的共同努力，尤其是物业管理公司的努力。

为了做好小区的物业管理工作，建设部先后颁发和制定了《城市新建住宅小区管理办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，对住宅小区的管理提出了具体的要求。

小区管理的组织实施工作应从以下几个方面着手并达到相应标准。

（1）管理运作由对小区实行统一管理服务的物业管理企业，要建立现代企业制度，完善各项管理制度，制定各种工作岗位考核标准，依照物业管理合同对小区实行管理经营和有偿服务。

物业管理企业的管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德规范，主要负责人和业务骨干要经过专业的培训，持证上岗，有较强的事业心和开拓精神，员工统一着装，工作规范，作风严谨。

（2）房屋维修管理

1）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污迹；

2）小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图；

3）禁止违反规划私搭乱建，不得擅自改变房屋用途现象；

4）封闭阳台统一有序，阳台的使用不碍观瞻，房屋装饰不得危及房屋结构与他人安全；

5）房屋完好率达98％以上，零修及时率达98％以上，零修合格率达100％，并建立回访制度和回访记录；

6）房屋的资料档案要齐全，管理完善，并建立住户档案，住户所在栋号、门号、房号要清晰，随时可查。

（3）共用设备设施管理

１）共用配套设施完好，无随意改变用途；

２）共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范，公共设备图纸资料档案齐全，管理完善；

３）供水设备正常运行，保持设施完好，二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；

４）电梯按规定时间运行，安全设施齐全，制定出现故障后的应急处理预案。

锅炉供暖、煤气、燃气运行正常，三北地区冬季供暖的居室内温度不低于16度；

５）道路保持通畅，路面平整，要求井盖无缺损无丢失，排水排污管道要保持畅通。

（4）绿化管理

１）小区绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当。

２）新建小区公共绿地人均应在１平方米以上。

旧区改造的小区，公共绿地人均不低于０.5平方米。

３）不能改变绿地使用用途，不能破坏、践踏、占用绿地；绿地保持清洁，不能有纸屑、烟头、石头等杂物，花草树木修剪整齐。

（5）环境卫生管理

１）小区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；

２）有专职的清洁人员和明确的责任范围，小区实行标准化清扫保洁，垃圾日产日消；

３）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；

４）商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；

５）无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。

（6）保安、车辆管理

１）小区基本实行封闭式管理；

２）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责；

３）保安人员要有明显标志，工作规范、作风严谨；

４）危及人身安全处要有明显标识和具体防范措施；

５）机动车停车场制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记；

６）非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

（7）消防管理

１）健全专职和兼职的消防组织，建立严格的消防制度和责任人制度，制定严密的住宅小区的消防制度；

２）坚持固定的巡查检修制度，节假日和重大活动前要全面检查，一旦发现问题，必须限期整改解决；

３）经常进行防火防灾的宣传教育；

４）抓好平时的管理训练和演习。

（8）社区文化建设

１）小区订有居民精神文明建设公约；

２）小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文化活动；

３）积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展各种工作。

（9）收费管理

１）在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；

２）定期向业主公开物业管理费用的收支情况。

（10）管理效益

１）为居民开展多项有偿便民服务；

２）一业为主，多种经营；

３）有较强的发展后劲和以业养业的发展计划、经济指标。

[阅读资料]深圳城建：

棋高一着

2000年5月，在武汉中央花园物业管理权招标会上，深圳市城建物管理公司战胜竞争对手，获得业主代表的全票通过，以绝对优势一举夺标。

在常人看来，物业管理一般包括公共安全、环境保洁、绿化养护、社区文化等日常的管理与服务工作。

尽管这些对深圳城建物业公司来讲驾轻就熟，但仅凭这些与其他物业公司相比并不占多少优势。

城建物业有它自己独特的致胜秘诀。

（1）综合治理确保小区平安。

确保小区居民生命财产安全、生活安宁是物业管理的首要工作。

城建物业计划在小区已建成部分的四周设置铸铁制通透式围栏，既与区内住宅楼的总体设计风格相协调，美观大方，又便于实施封闭式管理。

在一期工程全部入伙后，安排保安护卫人员24小时值班。

同时，与驻地附近的部队或武警官兵、派出所联系，携手在小区组织开展“军警民共建安全文明小区”活动。

另外，在绝大部分业主入伙后，将与物业管理委员会协商，投入部分资金，参照一些采用现代技防设备的先进小区的做法，进一步完善和提升中央花园的技防水平。

人防并举，确保小区安全。

（2）借助集团消费为住房降低生活费用支出。

他们计划成立中央花园“住户消费服务社”，通过集体（批量）订货、购买，为小区内的住户采购日常大宗消费用品（如米、油、洗涤用品、卫生纸等）以节约开支；通过电话预约、送货上门等方式，为住户，特别是家有老人、小孩的生活不方便户提供方便和周到的服务。

（3）确定“特别关爱对象”，安排专人实施重点服务，为他们排忧解难。

如对家有高龄老人、残疾人、弱智人的家庭，管理处将建立专门档案，作为重点对象，提供专项服务和经常性的帮助，并发动和组织居民、邻里“献爱心”。

通过互帮互助，形成融洽而温馨的小区人际氛围。

（4）拓展以家政服务、社区服务为主要内容的多种经营路子，为小区居民生活、工作提供各种方便。

如介绍可靠的保姆和“钟点工”，提供家电维修与清洗，代订报刊、牛奶，上门回收废旧物品，免费为业主介绍房屋出租等等。

（5）开办周一到周五的小区“四点半儿童学校”，为双职工家庭安心工作解除后顾之忧。

所谓“四点半学校”，即在一般小学和幼儿园（大班）下午4：

30左右放学到6：

00左右家长下班回到家里之前的一个多小时的时间内，由管理处专门辟出场地，安排专人组织他们或做家庭作业或做游戏，或进行体育活动等，直到家长下班后将孩子接回家或电话通知孩子自己回家。

（6）围绕帮助业主（住户）子女全面发展和成才，组织开展多方面的活动。

如举办少儿素质教育成果展览展示、作文比赛，在寒（暑）假组织举办冬（夏）令营等等。

同时，为提高住户的家教水平，还将聘请武汉大学、华中师大等高校的有关专家教授作为中央花园住户的“家庭教育顾问”，定期或不定期地到小区为家长开办辅导讲座，并进行现场示范、答疑。

（7）组织开展丰富、高雅而又为居民喜闻乐见的各种社区文化活动，促进正常的人际交流和小区居民共同价值观念、文明风尚和社区精神的形成。

每周一早晨举行例行的升国旗仪式；在居民活动、休闲相对集中的广场边设置美观、漂亮的不锈钢阅报栏，并每天更换新的报纸；开设图书阅览室，乒乓球室、棋牌室、健身房、老年人门球俱乐部；举办以家庭为单位参加的“小区运动会”等。

（8）培养和提高业主的“物业管理消费”意识，使物业管理和服务水平的提高与管理费的收缴达到一种良性循环的状态。

具体做法：

一是举办“业主与物业管理”知识培训班，向业主介绍其权利、义务和物业管理的基本知识、基本要求，经业主进行“算账对比”，使之认识物业管理的好处和价值；二是请业主代表了解管理人员如保洁员、保安员的工作，使他们体会物业管理人员的甘苦；三是经常性地征询业主的意见，及时改进工作，并按规定每季度颂管理处财务收支账目。

通过采取这些措施，逐步提高业主管理费的交缴率，以保证物业管理和服务的正常运作。

8．2写字楼的物业管理

8．2．1写字楼物业的特点与管理要求

1．写字楼的含义

写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。

有的写字楼被业主自己使用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。

现代写字楼一般具有现代化的设备，智能化的设施，而且交通地理位置优越，有宽阔的停车场或地下车库相匹配。

在城市中心，写字楼趋向于高层和超高层发展。

写字楼密集区，往往形成城市的中心商务区，已成为现代城市发展的重要组成部分。

2．写字楼的分类

目前，我国对写字楼的分类尚无统一的标准，专业人员根据工作需要，通常依照建筑面积、使用功能、现代化程度、综合条件等进行不同的分类。

（1）按建筑面积划分

１）小型写字楼，建筑面积一般在1万平方米以下。

２）中型写字楼，建筑面积一般在1-3万平方米。

３）大型写字楼，建筑面积一般在3万平方米以上。

（2）按使用功能划分

１）单纯型写字楼，基本上只有办公一种功能。

２）商住型写字楼，具有办公和居住两种功能。

３）综合型写字楼，以办公为主，同时也具备其它多种功能，如公寓、餐厅、商场、娱乐厅等多功能的综合型楼宇。

（3）按现代化程度划分

１）非智能型写字楼，也就是自动化程度较低的普通写字楼。

２）智能型写字楼，通常包括通信自动化、办公自动化、大楼管理自动化、建筑设备自动化等。

（4）按综合条件划分

１）甲级写字楼，具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括２４小时的设备维修与保安服务。

２）乙级写字楼，具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

３）丙级写字楼，物业使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。

3．写字楼的特点

（1）建筑规模大，机构和人员集中写字楼多为高层建筑，层数多，建筑面积大，少则几万平方米，多则十几万、几十万平方米，如北京的京广中心、国贸大厦、发展大厦等建筑面积均在十万平方米以上。

由于建筑面积越来越大，可供租售的面积不断扩大，因此业主或租赁单位越来越多，少的几十户、上百户，多的几百户、上千户，人口密度很大。

（2）建筑档次高，设备先进写字楼购建安装的设备设施都是比较先进的，如供电系统一般设有两路电源供电，同时设有柴油发电机组作为应急电源，大厦设计安装中央空调以保证大厦冬暖夏凉；根据客流量大小，设计安装多部电梯。

另外，大厦内一般都配有智能消防灭火自动报警系统、保安监控系统、通讯网络系统、智能楼宇自控系统等，正是由于充分采用了现代科学技术新成果，才能保证几十家甚至几百家、上千家公司集中在一座大厦内，并能秩序井然，正常运转。

（3）地理位置优越，交通便利写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有多种便利的交通条件，方便办公人员上下班和其他人员来往。

同时，好的地段商业服务设施往往比较齐全，信息集中通畅，也为写字楼的用户提供高效和便利的物质条件。

（4）使用时间集中，人员流动性大写字楼的作息时间比较集中，上下班时间及办公时间人来人往、熙熙攘攘、川流不息；下班后人走楼空，冷冷清清。

（5）功能齐全，设施配套现代写字楼一般拥有大、小会议室、小型酒吧、娱乐餐饮、健身房、停车场等。

综合型写字楼还有餐厅、商场、商务中心、银行、邮电等配套服务场所设施，能为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公的需要。

4．写字楼物业管理的要求

写字楼主要是办理行政事务，从事商业经营活动的场所。

这里公务来往频繁，商业洽谈不断，文件资料整理较多。

这些特点决定了对其物业管理的独特要求。

（1）要求确保设备能完好运行，正常使用写字楼内有多个工作单位，人员众多，电脑、传真机、通信设备、打印机等全天使用，必须保证供电系统的正常运行，否则将会影响办公人员的工作效率，甚至会给客户带来巨大损失，导致客户的投诉或索赔。

为了保证楼内办公人员正常生活用水，因此要重视对楼内的给排水系统设备进行定期的维修养护，按时对生活水箱进行清洗、消毒，以保证办公人员的用水安全。

电梯是高层写字楼中最重要的交通工具，所以电梯要制定严格的运行和养护制度。

通过合理的运行和周密的养护，可以提高电梯的安全性，延长其使用寿命，达到节省开支，提高效益的目的。

同时，中央空调、通讯设备等都是大楼的重要设备，物业公司要经常检修、维护，保证其完好，不影响办公人员的正常使用。

（2）要求加强安全管理，提供安全保障高层写字楼人员流动大，且隐蔽死角多，必须加强治安保卫。

对电梯间、楼梯间及各隐蔽地方，保安人员要定时巡逻检查，并建立严格的督促机制。

楼内的各种管道、通风口、竖井等极易给坏人提供便利，要有安全措施。

节假日，对进入写字楼办公区域人员要有严格的登记查证制度。

高层楼宇造成火灾的因素很多，如管理不善、线路老化等。

一旦发生火灾，后果难以想象，必须特别注意预防各类火灾发生。

物业管理工作中除了要保证消防设施的完好和消防通道的畅通外，还要加强对员工和用户的防火教育和宣传工作，建立一支以保安人员为主的业余消防队，遇到紧急情况，随时可以出动，抢时间，减少损失。

必须做好应付突发事件的准备，由于写字楼的设备系统，建筑结构和楼内人员的复杂性，作为物业管理公司应时刻保持警觉，随时准备应付各种突发事件。

要建立完善的应急预案，诸如火灾预案、刑事案件发生时的处理预案、意外人身伤害的处理预案、公共逃生应急预案等，并应定期进行演练，常备不懈。

一旦有突发事件，物业管理人员应冷静处理各类事件，将损失控制到最低。

（3）要求保持环境优雅、整洁写字楼由于人员出入量大，容易出现脏、乱和建筑材料损坏问题。

为了保持干净、整洁的办公环境，写字楼内、电梯间、卫生间、走廊、大堂等公共区域的卫生及办公区域的卫生应由专业的保洁人员进行定时、定期的清洁维护，力争做到无杂物、无灰尘。

同时，为了改善写字楼形象，大楼外墙也应定期清洁，以保持楼宇外表美观，楼内垃圾要及时清运，定期消毒，预防疾病的传播。

卫生工作的另一个重点就是会议室。

会议室要天天清扫，桌、椅要勤擦，茶杯等用具要清洗、消毒。

上班前要备好开水，会议后要及时整理干净，以备下次使用。

写字楼内要摆放适当的花卉和绿色观赏植物，既增加了美感，又净化了环境，使楼内的人员感到舒适、优雅。

（4）写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了更高要求写字楼自身规模大、功能多，特别是智能化的写字楼设备设施都很先进，如中央空调系统设备、楼宇自控设备、高档电梯、火灾自动报警系统设备、保安监控设备、办公自动化系统设备等。

这些先进设备的使用与维护，更要具有与之相适应的专业技术知识，才能有效使用这些设备，才能够担负起管理和维护这些设备系统的责任。

同时，指导客户正确地使用这些设备，避免因不正常的使用操作而导致设备的提前损坏，也是物业管理服务的工作之一。

8．2．2写字楼物业管理的组织实施

现代的写字楼是高档物业，规模大、功能全，应由专业化的物业管理公司，招聘有经验的业务骨干、合格的服务人员，经专业技术培训合格后上岗，进行服务与管理。

写字楼的管理与服务工作应从以下几个方面组织实施：

1．写字楼使用前的准备工作

（1）物业管理企业与大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利关系，并制定业主公约或用户公约。

（2）制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准，各工作岗位考核标准，奖金办法等。

（3）根据写字楼的具体情况，编写物业管理维修公约，计算出楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。

（4）根据写字楼的特点及周边环境，制定出争创全国或省、市、自治区物业管理示范大厦的规划和具体的实施方案，并落实到各部门。

（6）按照有关规定，做好写字楼的接管、验收工作。

2．房屋的维修维护管理

（1）写字楼装修监督管理为确保写字楼结构安全，大厦内各功能系统不受破坏，通常在物业管理公司与业主或承租户共同签订的物业管理公约中都会约定“装修条款”，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人；业主和用户在进行装修前，其装修图纸、装修方案等文件均需得到物业管理公司批准；物业公司应对施工过程进行必要的监控；装修工程结束后，物业公司要检查和验收，以确保楼宇结构和附属设备设施不受破坏。

（2）日常维护要作好房屋日常维护工作，首先就应对建筑物各部位做好日常检查工作。

如检查发现问题，应由检查部门提出申请，经批复后技术部门人员到场，做好损坏部位的原因分析与鉴定工作，并进行维修。

物业公司应保障写字楼外观的完好整洁，引导