工业转商业调研.docx

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工业转商业调研

我公司工业园工转商调查研究报告

摘要

2014年10月，我公司观澜工业园二期合同将到期，届时按照公司已有的经营规划，将改变物业用途，将现有的工业厂房用于商业用途，那么，我们在改变其用途过程中且是会遇到诸如物业周边的商业环境成熟不成熟，与周边规划是否契合，改变用途的有利条件或者是制约瓶颈有哪些等一些问题，本文通过对我物业周边的商业环境调研，结合物业区域的规划、产业布局等方面介绍，力图对我物业“工转商”过程做一简要可行性推断，以期在二区及一区临路厂房的具体的转型过程中起到参考作用。

1观澜工业园概况综述

1.1工转商的现实背景

改革开放以来，随着深圳特区的快速发展，特区内的一些工业园区已面临着亟待升级改造和战略转型的需求和压力。

主要是因区位条件，市场因素和环境不相容等原因导致的工业区产业升级和功能置换，以及由土地资源短缺和产业发展带来的对规模小，容积率低，建筑质量差，规划不合理，土地使用效率低等工业区的升级改造要求。

1.2工业园区的发展现状

1.2.1我公司观澜工业园区所在区域特点：

（1）工业用地规模偏大，商服类用地比重偏低

（2）存在大量规模较小、土地产出效益较低、空置率较高的现状旧工业区和成片厂房

图1工业用地效益由南向北呈圈层式递减

1.2.2我公司物业情况概述

公司预计转型物业分别为深粮观澜汽车电子特色工业园十二、十三、十四栋厂房及深粮观澜汽车电子特色工业园二号厂区。

其中，深粮观澜汽车电子特色工业园十二、十三、十四栋厂房建筑面积17699.35㎡，目前第十四栋厂房由于租户劳资纠纷问题，处于法院查封状态，十二、十三栋厂房目前有租户X家，租期分别于XX到期；深粮观澜汽车电子特色工业园二号厂区地处深圳市龙华新区观澜街道环观中路，占地约15600㎡，建有四层标准厂房两栋，四层宿舍一栋，总计建筑面积18070㎡，整体打包出租给深圳市永捷投资有限公司，合同于2014年10月31日到期。

以上这些物业用地规模偏大但大都数都空置率较高且土地产出效益较低，已经严重制约我集团未来的良好经营与发展，先正面临着亟待升级改造和战略转型的客观需求和压力！

2工转商转型的商业环境调查分析

2.1PEST分析

PEST分析是指宏观环境的分析，P是政治（PoliticalSystem），E是经济（Economic），S是社会（Social），T是技术（Technological）。

在分析一个企业集团所处的背景的时候，通常是通过这四个因素来进行分析企业集团所面临的状况。

2.1.1政治因素

为了迎合目前一些工业园区面临的亟待升级改造和战略转型的客观形势，深圳市宝安区工业分类改造规划政策出台：

其主要内容是：

（1）改造对象：

位于规划的24个园区之外、且组团规划中不再为工业用地的现状工业区和成片厂房，主要分布于各街道中心城区及重要交通干线周围

（2）根据客观发展的需要，将一些规模较小、土地产出效益较低、空置率较高的现状旧工业区和成片厂房，与周围城市环境不相协调的工业用地置换为居住、商业、文卫、绿地、配套基础设施等其它城市功能。

图2宝安区工业园区布局分布

通过以上分析，并按照我公司已有的经营规划，改变工业园物业用途，将现有的工业厂房用于商业用途，完全符合市、区政府的改造规划政策要求，并可以充分享受并利用相应的一系列优惠政策与公平待遇。

2.1.2经济因素

近年来，我园区所在观澜片区经济发展迅猛，规模以上工业产值、两税收入、进出口增速等多项指标均位居龙华新区前列

（1）地区生产总值逐年上涨

根据已有统计材料，观澜片区地区生产总值逐年增长（2012年受富士康产能转移及经济下行压力加大等因素影响出现波动），2013年GDP预估也将出现大幅度上升。

（2）全社会固定资产投资呈逐年上涨态势

2013年观澜全社会固定资产投资完成额与2012年同比增长45.9%，2007-2013年累计完成社会固定资产投资539.86亿元，年度全社会固定资产投资由2007年的31.06亿元增加到2013年的150.6亿元，呈现出逐年上涨姿态，年均增加速度超过36%，为我园区所在区域发展国民经济，提高民众物质文化生活水品及企业发展提供了更加有力的保障。

（3）社会消费品零售总额逐年递增

近六年，我工业园所在观澜片区社会消费品零售总额实现翻番，保持持续增长态势，年均增速13.76%，从2008年的27.07亿元增加到2013年的55.6亿元，按照影响社会消费品零售总额的因素分析，反映出我工业园所在区域人口的增加和民众物质文化生活水品的不断提高，社会购买能力的增强以及零售业市场的发展壮大。

（4）区域产业发展趋向高度化

2012年，观澜地区三大比重为0.4：

77.61:

22.35，从三大产业对区域GDP的贡献分析，农业的比重已经极低，不到0.04%，观澜本地生产总值主要有第二、第三产业构成，第二产业的比重较高，高达77.61%，占据观澜大壁江山。

但是，第三产业所占的比重偏低，只有22.35%，远远低于深圳市第三产业占GDP总量中的比重。

因此，在观澜进一步的城市化进程中，第三产业的发展与壮大竟会是一个必然的趋势。

2.1.3社会因素

（1）人流量分析

人流量分布示意图

以上图表中，颜色深浅程度大致反映了该区域人流量的密集程度，可以看出人流量的分布基本沿观澜大道等交通主干线分布的，且观澜老街区域受历史影响仍旧为人口最为密集的区域，而我园区所在区域虽然处于交通节点处，但由于一直处于观澜老街的边缘地带，受其商业辐射较小，且该处地域使用性质多为工业厂房，建筑物层数较低，所以人流密集程度不是很高。

（2）大、中型超市卖场分布

大中型超市卖场能够吸引大量的人流物流，从而带动周边餐饮等服务业的发展，虽然我园区所在区域社会消费品零售总额呈不断上涨之势，但是显然周边大型超市卖场的分布是很稀散的，很大部分原因来自于该区域所住人口多为流动性外来务工人员，其消费能力限制了这部分人群更多地偏向于具有“关外特色”的小型百货商店消费，这种小型百货商店能够在经营灵活性及产品成本上占有相当大的消费人群。

但是显然，随着该区域人口消费能力的提高和交通的更加便捷，综合考虑该区域人口密度，大型综合超市卖场的供给是不足的，这也为我园区功能转型成为大型超市卖场提供了一种可能性

2.1.3技术因素

大型服务企业分布

观澜地区大型服务企业分布表

产业类别

名称

地址

文化产业（特色产业）

中国观澜版画原创产业基地

观澜大水田社区

深圳市永丰源瓷业有限公司

观澜樟坑径社区

深圳市祥利工艺家私有限公司

观澜牛湖社区

深圳市龙华新区观澜美联家私厂

观澜观城社区

深圳市龙华新区观澜深发家私厂

观澜桂花社区

观澜古墟商业街

观澜新澜社区

旅游休闲

山水田园农庄

观澜君子布社区

体育产业

观澜湖高尔夫球会

观澜牛湖社区

三九高尔夫球场

观澜福民社区

物流产业园

铭可达物流园

观澜君子布社区

和记内陆集装箱仓储有限公司

观澜新田社区

深圳市凯通物流有限公司

观澜福民社区

以上对周边经济具有强大带动和辐射作用大型服务企业，在我园区所在松元厦社区无一分布，一方面说明在商业环境方面还不太成熟，再从另外一个角度来讲，我工业园所在这个区域改造成本相对较低，有可能成为旧城改造或者大型基建项目选址优先考虑区域，从这个角度来讲我园区功能转型有良好的经营前景。

2.2五力模型

波特五力模型，由迈克尔·波特（MichaelPorter）于20世纪80年代初提出，它认为行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量，这五种力量综合起来影响着产业的吸引力。

五种力量分别为进入壁垒、替代品威胁、买方议价能力、卖方议价能力以及现存竞争者之间的竞争，以此分析一个行业的基本竞争态势。

2.2.1行业分析

产业功能区空间分布情况来看，按照龙华新区综合发展规划及重点项目发展和“一中轴九片区”蓝图，大力加快产业功能和重点片区建设。

观澜东文化创意区：

以红木产业文化集聚区为核心，重点发展集文化创意、工艺礼品、生态旅游于一体的综合片区。

观澜高新产业片区：

以观澜战略性新兴产业园为依托，着重发展以计算机通讯、生物医药、互联网信息技术等新兴产业为主的产业片区，提升产业综合竞争力。

观澜西低碳循环产业片区：

以福民低碳示范产业园为依托，加快建设大唐宝昌清洁能源中心、上市企业总部基地及九龙山科技园，发展以清洁能源、低碳生态、总部聚集于一体的综合产业片区。

深圳北汽车产业片区：

以龙华汽车产业成为依托，建设集汽车研发、生产、销售一体化的产业体系，带动汽车产业上下游产业链条各行业的发展，形成集聚效应和规模效应。

由此可以看出，观澜工业园区不同工业产业在不同区域呈多样化，专业化发展趋势，布置商业服务产业的市场空间巨大，行业发展潜力无限。

2.2.2竞争与进出环境分析

在整个观澜工业园区区域范围内，大规模存在一些工业企业，只有少量商业服务型行业零散分布，由此可以推断：

1、商业规模爆炸性增长概率较小，市场竞争几乎为零；

2、社区中心延长交通干线发展，市场空间开发潜力巨大；

3、区域中心向娱乐休闲集群作自然调整，商业企业进入退出的门槛低，壁垒小。

2.3SWOT分析

SWOT（strengthsWeaknessOpportunityThreats）分析法，又称为态势分析法或优劣势分析法，用来确定企业自身的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境可以有机地结合起来。

2.3.1优势资源分析

（1）区位优势

工业园位于深圳市龙华新区观澜街道，观澜地处深圳市中部发展轴的北段，位于深圳市东北部，比邻东莞、龙岗河光明新区，是深圳通往东莞、惠州、广州的重要交通枢纽，是深圳“外连内协”的重要节点，地缘优势明显。

（2）交通优势

我园区地处环观中路与观平路交汇处，距离梅观高速、清平高速仅十分钟车程，梅观高速将观澜与特区连为一体，并通过皇岗口岸拉近了观澜与香港的距离，清平高速二期已于2013年竣工并投入使用，大大缩短了观澜到罗湖、福田的距离，机荷高速可直通深圳宝安国际机场。

同时，有轨电车开工在即、轨道4号线延长段也在规划之中，开通后预计接驳点与我园区相距两公里；环观中路延长线也在工程之中，完工后我园区所在区域的人流车流量将会大大增加，与大和路、观澜街道中心区及梅观高速入口的距离也将大大缩短。

这些交通设施建成通车之后必将进一步提升我园区所在区域的交通区位优势。

（3）资源禀赋优势

我观澜产业园区自有物业资源丰富：

比如自有厂房，自有建筑物，楼宇数量众多且建筑面积大；分布零散，占地面积规模巨大。

2.3.2有利机会条件分析

（1）宏观经济环境有力促进生产性服务业的发展

观澜园区政府产业规划的宏观定位是：

以高新技术产业及休闲体育度假产业为主体，多产业协调发展的生态型城镇，深圳市后备生活基地和区域性物流中心。

（2）市、区政府的大力鼓励与支持

根据《深圳市城市总体规划》及宝安区发展的实际情况，未来来宝安区空间发展形态将继续保持“一中心四组团”的格局。

中心组团由新安、西乡、航空城组成，组团功能以交通、商贸、农业生态观光旅游为主，宝安区高新技术产业和先进工业生产基地之一，为深圳西部轴线上的中心服务区，深圳航空物流中心。

东部组团由龙华、观澜两镇组成，组团为深圳中部轴线的组成部分,是特区中心组团的外围配套组团,主要功能为宝安区高新技术产业和先进工业生产和研究基地、深圳市陆路口岸物流及区域性物流中心、深圳中心区生活基地。

西部组团由沙井、松岗及公明中心镇区组成，组团功能以工业为主，为深圳市产业密集区,宝安区高新技术产业和先进工业生产基地之一。

（3）利用自身丰富资源，改造转型成本低，难度小

观澜工业区存在大量普遍规模小数量多、空间布局广，容积率偏小的物业；产业同构不关联，只要加强物业管理，加大配套服务设施供给；注重后续监管环节，土地用途及用地效益就可以保证。

（4）行业竞争压力小，门槛低

观澜产业园区SWOT具体分析

优势

劣势

1.地理位置优越

2.交通便捷

3.自有物业资源丰富

4.片区经济辐射能力强，人流，物流，

资金流综合一体吸附

5.商业行业匮乏，基础薄弱

1.商业配套服务设施不完善，不全面

2.区位宣传力度不高

3.规划理念需要提升

4.公共环境亟待改善

机会

潜在危险

1.宏观经济环境良好

2.政府政策大力支持

3.第二产业布局集中，第三产业发展薄弱滞后，尤其是商业服务业

4.转型市场空间广，潜力大

1.政府政策执行力差，规制不当

2.同类型的行业进入门槛低，壁垒小，发展速度快，存在潜在竞争

2.4STP理论—商业定位分析

根据STP理论，市场是一个综合体，是多层次、多元化的消费需求集合体，任何企业都无法满足所有的需求，企业应该根据不同需求、购买力等因素把市场分为由相似需求构成的消费群，即若干子市场。

这就是市场细分。

企业可以根据自身战略和产品情况从子市场中选取有一定规模和发展前景，并且符合公司的目标和能力的细分市场作为公司的目标市场。

随后，企业需要将产品定位在目标消费者所偏好的位置上，并通过一系列营销活动向目标消费者传达这一定位信息，让他们注意到品牌，并感知到这就是他们所需要的。

STP理论是指企业在一定的市场细分的基础上，确定自己的目标市场，最后把产品或服务定位在目标市场中的确定位置上。

具体而言，

市场细分是指根据顾客需求上的差异把某个产品或服务的市场划分为一系列细分市场的过程。

目标市场是指企业从细分后的市场中选择出来的决定进入的细分市场，也是对企业最有利的市场组成部分。

而市场定位就是在营销过程中把其产品或服务确定在目标市场中的一定位置上，即确定自己产品或服务在目标市场上的竞争地位，也叫“竞争性定位”。

第一，对目前观澜产业园所面对的市场进行细分

根据观澜产业园区的行业类别的不同，产业性质的差异，主要面对的企业大致主要有以下几类：

以发展汽车整车制造、汽车电子及其汽车配件为核心，同时，注重培育相关配套产业及优势传统产业，如汽车专用家私、塑胶、五金、专用仪表、服装制造等：

第二，根据观澜产业园区的资源优势选择合适的目标市场

我观澜产业园区自有物业资源丰富：

比如自有厂房，自有建筑物，楼宇数量众多且建筑面积大；分布零散，占地面积规模巨大等等，这些都为发展现代化商业、服务业提供了有利条件，奠定了厚实的物质基础。

第三，根据目标市场定位，构思形成差异化竞争

我观澜产业园区产业布局单一，多以传统制造产业为主，产业同构现象严重，未形成真正的集聚效应。

第二产业比重过大，与此相配套的第三产业比重偏小，发展严重滞后。

因此，二、三产业结构失衡，支撑工业发展的生产性服务业滞后的格局亟待打破。

3工转商模式的选择及构想

从整个观澜片区的产业布局以及产业政策来看，以产业功能园区为主导，第三产业服务业配套商业贸易为商圈热点的产业政策已经表现的比较明晰，这在很大程度上从大的产业政策层面证明了我公司在深粮观澜汽车电子特色工业园提高入场门槛，打造汽车聚集产业园以及在二区实行功能转型的经营策略上实与这个片区的产业规划相契合的，这在一定程度上也为功能转型提供政策支持的很大的转型可能性。

我园区预计功能转型方向主要为服务业方向，所以多园区所在区域的第三产业发展方案加以介绍。

3.1商贸业发展的方向

创新招商模式、发展连锁商业、引入新型业态，以先进管理经验和技术手段提升传统商贸业，重点建设服务观澜的片区级零售商业和居民服务网点体系。

充分利用新区有轨电车、深圳轨道4号线北延段建设带来的交通便利和优势，在观澜中心区建设片区级商业区，承担观澜综合商贸服务功能；重点建设一个业态业种丰富、功能齐全、面向中高档消费的社区型购物中心，配套建设一批中高档酒店、宾馆、写字楼，以及其他配套商务服务；鼓励支持天虹、民乐福、国惠康等进入社区并做大做强，提高现代连锁商业的比重，推动商业向高端化发展。

3.2商贸业发展目标

发展大型购物中心、高档酒店、时尚品牌专卖、高端餐饮娱乐等现代商业业态，建设购物、文化、休闲、餐饮、娱乐、社区商业等于一体的商业街区，吸引周边区域向商业街区聚集。

发展社区超市。

支持社区股份公司利用厂房、土地等物业资源参与工业园区第三产业的开发建设，支持股份公司入股社区成长性较好的服务类企业，通过股份合作、承包经营、BOT（私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务）、TOT（政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有权转让给投资人，由其进行经营管理）等方式发展第三产业。

建立大型社区购物中心。

社区购物中心的服务半径约为5-10公里，综合了大型综合超市、专卖店、餐饮店等，并具有休闲娱乐和停车场等服务功能的商业综合体。

这种形式的商业体在未来将是促进观澜社区购物中心发展的一种主要途径。