初级会计职称《初级会计实务》预习考点十九.docx
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初级会计职称《初级会计实务》预习考点十九
2018初级会计职称《初级会计实务》预习考点（十九）
投资性房地产的账务处理
1.科目设置
（1）成本模式
①投资性房地产
②投资性房地产累计折旧（摊销）
③投资性房地产减值准备
（2）公允价值模式
①投资性房地产—成本
—公允价值变动
②公允价值变动损益
2.投资性房地产的取得
（1）外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
基本账务处理：
借：
投资性房地产
贷：
银行存款等
【例题·单选题】2017年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。
购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。
该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
A.100
B.117
C.117.5
D.100.5
【答案】A
【解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。
（2）自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
（3）内部转换形成的投资性房地产
【提示】投资性房地产后续计量：
①成本模式——同固定资产（无形资产）
②公允价值模式——同交易性金融资产
A.企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的根据后续计量模式的不同可以分为：
成本模式：
借：
投资性房地产
存货跌价准备【转换当时已计提的减值准备】
贷：
开发产品【账面余额】
公允价值模式：
借：
投资性房地产——成本【以转换当日的公允价值计量】
存货跌价准备【转换当时已提减值准备】
借差：
公允价值变动损益
贷：
开发产品【账面余额】
贷差：
其他综合收益
B.企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，根据后续计量模式的不同可以分为：
成本模式：
①自用房地产转换为投资性房地产时：
借：
投资性房地产【资产的账面原值】
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：
固定资产、无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
②投资性房地产转为自用房地产时：
借：
固定资产、无形资产【原资产的账面原值】
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
成本模式进行后续计量
公允价值模式下：
借：
投资性房地产——成本【转换当日的公允价值】
累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备【转换当时已提减值准备】
借差：
公允价值变动损益
贷：
固定资产、无形资产【账面原值】
贷差：
其他综合收益
公允价值模式进行后续计量
【举例】2014年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2014年5月1日，租赁期为5年。
2014年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。
【答案】
借：
投资性房地产——成本 430000000
贷：
开发产品 400000000
其他综合收益 30000000
【举例】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租以赚取租金收入。
2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。
假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。
假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。
【答案】
2×10年1月1日
借：
投资性房地产——成本 380000000
公允价值变动损益 20000000
累计折旧 150000000
贷：
固定资产——办公楼 550000000
【例题·单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应记入的会计科目是（ ）。
A.营业外支出
B.公允价值变动损益
C.其他综合收益
D.其他业务成本
【答案】B
【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值，两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目。
【例题•单选题】将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（ ）。
A.计入其他综合收益
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
【答案】A
【解析】自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”科目的贷方。
第八节 固定资产和投资性房地产
二、投资性房地产
（三）投资性房地产的后续计量
原则：
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件的，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例题•判断题】投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。
（ ）
【答案】√
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（处理同固定资产或无形资产）
按固定资产（无形资产）的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧（或进行摊销），存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
基本账务处理：
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产累计折旧（摊销）
【提示】投资性房地产如果作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
【例题•单选题】某制造企业采用成本模式计量投资性房地产，下列各项中，其计提的折旧应记入的会计科目是（ ）。
A.其他业务成本
B.营业外支出
C.投资收益
D.管理费用
【答案】A
【解析】采用成本模式计量的投资性房地产计提的折旧记入“其他业务成本“科目核算。
【例题•单选题】某企业对投资性房地产采用成本模式计量。
2017年1月1日购入一幢房屋用于出租。
该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。
采用直线法计提折旧。
2017年应该计提的折旧额为（ ）万元。
A.18
B.13.75
C.14.67
D.15
【答案】B
【解析】购入作为投资性房地产的房屋采用成本模式计量时，其会计处理同固定资产。
当月增加，当月不计提折旧，从下月起开始计提折旧。
所以2017年应该计提折旧的时间为11个月。
2017年计提折旧额=（320-20）÷20×11÷12=13.75（万元）。
【例题•判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。
（ ）
【答案】√
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（不折旧、不摊销、不减值）
企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
①取得租金收入记入“其他业务收入”科目
②资产负债表日按公允价值计量
基本账务处理：
借：
银行存款
贷：
其他业务收入（租金收入）
借：
投资性房地产—公允价值变动
贷：
公允价值变动损益（公允价值上升）
借：
公允价值变动损益（公允价值下降）
贷：
投资性房地产—公允价值变动
【例题•单选题】M公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2017年1月1日购入一幢房屋用于出租，该房屋的公允价值为1010万元，用银行存款支付。
房屋预计使用年限为20年。
预计净残值为10万元。
2017年6月30日，该房屋的公允价值为1008万元。
2017年6月30日M公司下列会计处理中正确的是（ ）。
A.计入累计折旧45.83万元
B.计入其他业务成本45.83万元
C.计入公允价值变动损失2万元
D.计入公允价值变动收益2万元
【答案】C
【解析】会计分录为：
借：
公允价值变动损益 2
贷：
投资性房地产—公允价值变动 2
【例题•判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。
（ ）
【答案】√
3.投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得再转为成本模式计量。
【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为成本模式。
（ ）
【答案】√
（本文来自东奥会计在线）
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