产权式度假酒店可行性研究报告.docx

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产权式度假酒店可行性研究报告

产权式度假酒店可行性研究报告

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一、项目背景

1.项目概况

2.承办单位概况

3.可行性研究报告编制依据

4.项目提出的理由与过程

二、市场预测

1.市场现状调查

2.供需预测

3.竞争力分析

4.市场风险分析

三、资源条件评价

1.资源可利用量

2.资源品质情况

3.资源赋存条件

4.资源开发价值

四、建设规模与设计方案

1.建设规模与设计方案构成

2.建设规模与设计方案的比选

3.推荐的建设规模与设计方案

五、项目投资回报分析

1．温泉SPA投资回报分析

2．18洞高尔夫球场项目投资回报分析

3．温泉度假酒店项目投资回报分析

4、健康度假别墅投资回报分析

5．生态旅游谷项目投资回报分析

6．文化休闲街项目投资回报分析

7、玛御谷温泉项目总投资回报分析

8、项目营业收入与成本分析

六、项目实施进度

1.建设工期

2.实施进度安排

七、融资方案

1.融资组织形式

2.资本金筹措

3.债务资金筹措

4.融资方案分析

八、财务评价

1.财务评价基础数据与参数选取

2.营业收入与成本费用估算

3.财务评价报表

4.盈利能力分析

5.偿债能力分析

6.不确定性分析

7.财务评价结论

九、场址选择

1.场址现状

2.场址方案比选

3.推荐的场址方案

十、技术方案和工程方案

1.技术方案选择

2.工程方案选择

十一、交通设施与公用辅助工程

1.总图布置方案

2.交通组织方案

十二、生态环境影响分析

1.环境条件调查

2.影响环境因素分析

3.环境保护措施

十三、节能节水措施

1.节能措施

2.能耗指标分析

3.节水措施

4.水耗指标分析研究

十四、安全卫生与消防

1.危险因素和危害程度分析

2.安全防范措施

3.卫生保健措施

4.消防设施

十五、组织机构与人力资源配置

1.组织机构设置及其适应性分析

2.人力资源配置

3.员工培训

十六、国民经济评价

1.影子价格及评价参数选取

2.效益费用范围与数值调整

3.国民经济评价报表

4.国民经济评价指标

5.国民经济评价结论

十七、社会影响分析

1.项目的社会影响

2.项目与所在地互适性分析

3.社会风险分析

4.社会评价结论

十八、风险分析

1.项目主要风险识别

2.风险程度分析

3.防范风险对策

十九、研究结论与建议

1.推荐方案总体描述

2.结论与建议

一、项目背景

1.项目概况：

项目名称：

某某产权式温泉度假酒店

项目建设地点：

某某县某某乡某某村

项目建设性质：

新建

项目区概况

区位及交通概况：

项目选址位于某某县某某乡某某村委会澡塘村民小组区域，项目用地700亩（详见附图1）。

距某某县城12公里，通过三级柏油路（5公里）和三级弹石路（7公里）与项目相连。

距某某驼峰机场约25公里。

项目规划占地及范围：

占地600亩，为某某县某某乡未利用土地和部分坡地。

项目建设规模

项目开发建设规模：

开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。

其中酒店项目占地200亩，总建筑面积60000平方米，客房500套。

同时配套温泉SPA项目21000平方米。

户外运动休闲公园占地400亩。

项目的背景、由来和意义

（1）项目背景：

某某地处中国旅游圈与东南亚旅游圈、南亚旅游圈结合部，滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游区重要支撑地之一、滇西精品旅游线的重要节点。

某某是南方古丝绸路的重要途经之地，并有著名的“史迪威公路”腾密段和新筑的某某至克钦邦第一特区所在地板瓦的边境公路。

境内交通已建有保腾二级路、城大路等，并借助芒市机场、保山支线机场与昆明联接。

目前正在建设的南亚大通道腾密段、某某旅游支线机场，以及正在筹建的保腾高速公路等，将大大改善某某的境内外立体交通。

某某地处欧亚板块与印度板块碰撞带上，高黎贡山山脉南段西侧。

地势总体呈北高南低，东北高西南低，地热资源十分丰富，属我国三大地热区之一。

某某的河流形成了龙川江、大盈江、槟榔江三大水系，有青海、某某、大龙潭等多处火山湖泊和火山瀑布。

其中某某为国家级湿地保护区，青海为世界仅有的3个酸性湖之一，大龙潭为典型完整的火山湖，叠水河瀑布是典型的火山熔岩瀑布，为某某火山奇观之一。

某某县内主要旅游资源点349处,其中地理文化景观类33处,占总数的9%,水域风光类113处,占32%,天象景观类10处，占3％，生物景观类55处，占16％，古迹与建筑景观类95处，占25％，休闲求知健身类13处，占3％，民俗风情类15处，占4％，购物类25处，占7％。

全县风景名胜众多，总面积达730平方公里，有景点92个，其中一级景点24个，二级景点24个，三级景点20个。

形成了以火山热海为依托的火山地热景观，以高黎贡山、来凤山为依托的森林景观，以和顺、绮罗侨乡和滇西抗战史为依托的人文景观，以及丰富多彩的民族风情旅游资源，为某某发展旅游提供了良好的基础。

某某旅游特色分明，共有温泉88处，泉水中富含硫磺等矿物质，并含有氡、硒等微量元素，适合开展温泉康健疗养；分布在境内的99座火山和火山遗址柱状节理、火山堰塞湖等，是开展户外运动、科学考察的胜地；具有地质地貌、物种和文化过渡特征的高黎贡山，是某某省入选联合国教科文组织“人与生物圈计划”的自然保护区，是某某旅游的“名片”之一。

某某历史悠久，早在四、五千年前就有人类在此繁衍生息。

文化深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址、镇夷关桥、太平铺、烽火台、左孝臣墓、二龙山铜鼓等。

某某境内共有少数民族25个，约4.23万人，其中世居的少数民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和傈僳族占多数。

某某是某某著名的侨乡。

有归侨、侨眷4万多人，在外华侨和港、澳、台同胞12万多人，分布在缅甸、泰国、新加坡、日本、加拿大、台湾、香港等23个国家和地区。

其中主要集中分布缅甸，约有3万多人，占华侨总数的96％。

某某“极边第一城”的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化的特点，不仅体现出中原文化与边地少数民族文化的结合，而且也是中华文化与南亚、东南亚文化的交融结合部，并逐步形成了独具特色的以中原文化为主体，包括丝路文化、关隘文化、商贸文化、边域文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的独特的腾越文化。

为满足国内外日益增长的休闲康体度假的需求，加快某某旅游业的发展，提升某某旅游产业的档次，提高某某的知名度，某某华隆城建投资有限公司提出在具有高品质温泉资源、气候宜人、交通便利、风光旖旎、山水相依的某某县某某乡某某村，开发建设集温泉疗养、健康SPA、旅游度假、运动休闲、生态居住、商务会议为一体的服务功能齐全的“某某温泉休闲度假项目”。

首期建设某某温泉度假酒店。

（2）建设项目的由来：

该项目从开始策划研究就得到了某某省委省政府、保山市委市政府的高度重视。

2005年11月13日，某某省城乡规划建设领导小组第四次全体会议专题听取了某某县政府和华隆集团关于某某国际生态旅游区产业规划和概念性规划的汇报，充分肯定了某某国际生态旅游区的开发建设思路，尤其对某某湿地生态旅游公园等重点项目所依托的高起点、高标准规划的高端项目带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价（见某某省政府会议纪要2005号），并要求加快某某国际生态旅游区启动项目建设进度。

2006年9月25日，某某省委、省政府主要领导参加了某某国际生态旅游区项目启动仪式，明确表示某某国际生态旅游区的开发建设，对促进某某省旅游产业升能、提升某某省旅游的地位具有非常重要的意义，是对建设社会主义新农村的具体实践，要求早日实现建设项目。

根据省委省政府指示，项目建设单位加快进度，科学规划、精心组织，做了大量前期工作：

完成了项目规划、项目区地质灾害危险性评估、环境影响评价、地下水评价和地热资源评估等。

（3）项目建设的意义：

某某温泉休闲度假开发项目选址于某某乡进行开发建设，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决一部分农村劳动力的就业问题，而且对于提升某某旅游档次，扩大某某旅游影响，增加保山的知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。

是某某走向南亚、服务全国、发展某某的重大举措，此项目是配合某某全面建设“绿色经济大省、民族文化强省和建设国际大通道”的一项具体行动，关系保山市对外开放的大局。

2.承办单位概况：

承办单位名称：

某某温泉投资有限公司

本项目申报单位是依据《中华人民共和国公司法》，经政府批准成立的有限责任公司。

工商行政管理局核准登记注册代码为：

79989279-0

公司成立时间：

2007年6月28日

企业性质：

有限责任公司

经营地点：

某某县腾越镇来凤大道

法人代表：

徐建国

经营范围：

房地产项目投资、旅游项目投资、体育产业投资、酒店业投资、文化产业和教育产业投资

注册资本：

伍仟万元

组织机构：

现设项目策划部、规划设计部、工程建设部、合同预算部、财务部、销售部、综合业务部。

技术力量：

公司现有员工56人。

其中：

博士2人，硕士4人，大专以上学历28人。

公司员工中，高级技术职称3人，中级技术职称8人。

3.可行性研究报告编制依据

（1）主要规划依据：

A某某省“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）

B某某省旅游发展规划（2005-2010）；《某某省关于进一步加快旅游产业发展的若干意见》；《某某旅游发展倍增计划》（2004-2010）；

C某某省贸易发展规划（2005-2010）；

D保山市“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）；

E某某县“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）；

F某某县旅游发展规划（2005-2020）。

（2）政策依据

A土地法规：

《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《某某土地管理条例》，某某土资耕[2110]34号；

B景区法规：

《中华人民共和国风景名胜区管理条例》；《中华人民共和国资源管理条例》。

（3）前期基础资料

A项目资源调查报告：

地形勘测成果；环境评价报告；地热资源调查报告；地灾评价报告。

B项目前期研究成果：

项目市场调查报告；项目建议书；项目商业策划书；项目初步可行性报告；项目区域总体规划；项目初步设计。

3.项目提出的理由与过程

遵照某某省滇西边境旅游现场办公会议要求，某某将作为未来某某旅游业升级转型的重要区域，其中某某国际生态旅游区将成为某某发展生态休闲旅游的核心项目，因此，加快某某国际生态旅游区湿地民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。

在我国加快对外开放，将与东南亚、南亚各国进行全方位、多层次合作的大背景下，再度把我省尤其是与南亚山水相连的某某旅游产业与南亚跨境旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将某某建设成为南亚大通道的桥头堡，实现全省和保山地区经济的外向化、市场化、现代化和国际化，是某某省和某某县加快未来经济发展的科学选择。

改革开放以来，某某依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤其是旅游业的发展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，某某旅游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，发展高端休闲旅游产业。

某某不仅是南方古丝绸之路的出境通道，素有“极边第一城”和“翡翠商都”之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名的二战战场。

某某还具有独特的生态环境和丰富的自然资源，是生态休闲旅游的理想选地。

十六届五中全会提出的以科学发展观统领经济社会发展全局、促进城乡区域协调发展和加强和谐社会建设，为某某未来的发展指明了方向。

国际国内经济、社会和旅游业的迅速发展，尤其是我国南亚大通道战略的实施，为某某和某某的发展提供了前所未有的战略机遇。

目前，某某旅游业的进一步发展，亟需升级转型，更需要提高国际化水平。

而某某独特的区位优势和丰富的旅游资源，可望成为提高某某旅游业国际化水平的重要突破口，成为提升某某旅游业档次，强化旅游业发展的新的增长极。

某某作为我省独具特色的自然生态和历史文化旅游胜地，在国内外具有一定的知名度，而且其知名度正在进一步提升。

为充分利用某某特别是某某国际生态旅游区的自然资源和旅游资源优势，某某温泉度假酒店等休闲健康旅游项目的投资建设，将构建具有国际水准的、自然景观优美和旅游服务内容丰富的著名休闲度假目的地，以此寻求某某更大的发展空间，面向东南亚、服务南亚，带动全省，加快某某的发展。

项目开发建设的初步设想是：

依据省、市、县旅游及经济发展规划，由某某温泉投资有限公司，依托玛御谷温泉丰富的地热资源和独特的自然生态环境和四季如春的宜人气候条件，争取各级政府必要的政策支持和税收优惠，开发建设高档次、高标准、高水平的某某温泉度假酒店（以下简称本项目），为国内外的游客提供温泉健康养生、健康SPA、休闲度假、观光旅游、运动娱乐的大型国际性度假酒店，积聚人气，吸引游客。

按照整体规划、分期建设的原则，通过本期建设及后续开发，建成集国际会议、主题论坛、旅游度假、康体休闲、购物娱乐为一体的服务功能齐全的某某温泉旅游区。

保护与开发并重，休闲与居住结合，山林与流水相伴，建筑与环境协调，从而构筑具有某某地方特色和文化、品位高尚、具有良好文明风范及安全性的符合国际潮流的健康休闲目的地。

本项目为某某国际生态旅游区的重要项目，位于某某温泉旅游区的中央，将通过建设具有南亚风情、地方文化特色和国际一流水准的温泉度假酒店，为某某温泉旅游区集聚人气、提升旅游档次的核心项目。

项目可行性研究报告编制工作开展情况：

某某省设计院接到项目咨询委托后，即与项目申报单位联系，了解情况，收集资料，与相关部门衔接，落实项目要求的相关规划，于2006年10月赴项目建设区调研、现场踏勘。

依据国家产业政策和建设规范、标准，重点调查项目建设用地性质、征地移民搬迁和失地农民补偿及就业等问题，以及项目建设对当地森林、水资源、生态环境（包括地质灾害）、农民收入、地区财政收入、经济发展的影响，落实项目场内外建设条件（水电路、通信等）、建设规划和近期建设方案，资金来源等，据此编制本可行性研究报告。

二、市场预测

1.市场现状调查

本项目为产权式温泉度假酒店，其经营收益主要受旅游市场的影响，约占经营收益的60%左右，其次为休闲、康体、第二居住、会议、商务等。

2005年，我国国内旅游人数超过12亿人次，我国入境旅游人数12029.23万人次，比上年增长10.32%。

其中：

外国人2025.51万人次，增长19.62%；香港同胞7019.38万人次，增长5.49%；澳门同胞2573.41万人次，增长17.61%；台湾同胞410.92万人次，增长11.50%。

　　2005年，我国入境过夜旅游者人数4680.90万人次，比上年增长12.09%。

其中：

外国人1641.91万人次，增长20.20%；香港同胞2259.43万人次，增长5.94%；澳门同胞421.37万人次，增长18.28%；台湾同胞358.19万人次，增长11.50%。

1992年～2004年某某省旅游经济发展情况统计数据表

项目

年份

接待海外游客

（万人次）

旅游外汇收入

（亿美元）

接待国内游客

（万人次）

国内旅游收入

（亿元）

旅游总收入

（亿元）

1992

31.34

0.68

1112.00

2.25

——

1993

40.52

1.04

1147.00

12.72

——

1994

52.21

1.24

1458.00

30.78

——

1995

59.69

1.65

1622.00

47.50

61.21

1996

74.25

2.21

2027.50

54.97

73.39

1997

81.46

2.68

2372.55

96.97

119.30

1998

76.09

2.61

2793.00

115.00

136.90

1999

104.00

3.50

3673.75

175.08

204.26

2000

100.11

3.39

3481.04

183.20

211.40

2001

110.00

3.70

4570.00

226.00

257.00

2002

130.36

4.19

5110.10

255.00

289.90

2003

100.01

3.40

5168.80

278.31

306.64

2004

110.10

4.22

6011.00

334.10

369.27

目前到某某旅游的游客以省内游客为主，占55％，而海外游客仅占5％。

国内及境外远程客源市场开拓缓慢，影响旅游业整体发展。

按照国家旅游局的统计，2005年入境过夜旅游者在中国境内人均花费924.96美元，其中：

外国过夜旅游者人均花费1087.65美元；香港同胞人均花费421.56美元；澳门同胞人均花费480.19美元；台湾同胞人均花费1191.06美元。

外国人平均停留6.5天，香港同胞平均停留3.6天，澳门同胞平均停留4.8天，台湾同胞平均停留7.8天。

某某目前旅游业占GDP29.8％，游客总量已经达到230万／年，人均旅游消费量为300元，消费层次较低。

吃、住、行、游、购、娱尚未形成产业化、规模化的集群体系，影响旅游总收入的提高，总体上旅游业对当地经济带动度不高。

从旅游业自身发展看，目前某某旅游产品仍显得比较单一，资源开发层次不高，在挖掘丰富的历史文化、民族文化内涵，与旅游有机结合，发挥其综合效益方面相对滞后。

更为主要的是，目前某某引入一批民营中、小型企业投资经营温泉以及其他景点开发、宾馆建设经营等。

但这些民营资本前身大多为房地产开发企业或基础设施建设投资企业，不具备旅游宾馆、酒店开发专业领域的经营经验，并不熟悉国内外高端旅游发展趋势，也没有国内外旅游市场网络。

因此，导致旅游开发经营缺乏专业化的战略眼光，档次不高，品位低，缺乏市场竞争力。

上一世纪90年代以来，某某全面实施“农业稳县、工业立县、旅游名县、口岸活县、文化强县”的发展战略，经济持续快速健康发展。

作为五大支柱产业之一，某某旅游业不断发展壮大。

通过开发火山地热、湿地温泉、民族风情、边境风光等旅游资源，组合旅游产品，旅游经济稳步增长，2006年旅游总人次达到230.06万人次，同比增长14.27%。

旅游总收入达到9.44亿元，同比增长14.81%。

同时，通过引入大企业、集团投资宾馆、酒店、景区景点、餐饮、娱乐等行业，旅游宾馆接待条件以及相关配套设施进一步改善，景区景点的文化内涵和品位得到提升。

目前全县共有宾馆饭店204家，其中五星级、四星级宾馆各一座，总床位近9000余个，加之县城周边乡镇的招待所等，全县日接待能力达1.5万人左右。

某某县城作为一个集旅游、文化、口岸、商贸为一体的生态花园城市已经初具雏形。

某某现有五星级度假酒店一家，四星级旅游度假酒店两家。

与本项目类似的酒店为官房五星级产权式度假酒店，有288间客房以及配套中西餐厅、会议室等，总投资为2.2亿元，2006年营业收入约为1800万元，节假日开房率很高，平日开房率较低，会议接待较多。

随着中国中产阶层的日益增多，紧随世界发达国家的第二居住模式正在中国开始流行，成为一种高品质生活的时尚。

而某某因其独特的气候和环境优势，正被国内外众多高收入人群列为中国主要的第二居住地之一。

目前最先为投资者所认可的便是产权式酒店，官房酒店有部分物业便是以产权式酒店形式进行经营的，其推出的部分物业很快便为市场所接纳。

自驾游、自助游正成为我国高收入人群和自由职业者进行旅游的主要形式，而这种方式早就成为国外发达国家居民出外旅游的一种重要形式。

目前以自驾游、自助游形式来某某旅游的游客正日益增多，目前占来腾游客总量的20%左右，正以约15%的速度逐步增多。

2.市场供需预测

目前节假日游客对某某高档酒店客房的需求大大超过实际提供的规模，尤其是五一、十一、春节几大旅游“黄金周”，各种档次各种类型的客房都被提前预订一空。

在此期间，各种客房的价格也大大高于平时价格一倍以上，但依然供不应求。

随着某某机场于2008年左右通航，来某某的游客将大大增加，预计全年将超过400万人次，2009年将超过500万人次，2011年预计将达到700万人次，其中，中高端游客将大大增加，2009年预计将超过现在两倍以上，达到100万人次。

而某某目前计划兴建的高端度假酒店，仅有三家五星级酒店，其中，温泉度假酒店为两家，而本项目拥有的温泉资源最为丰富。

同时，南亚大通道中最为关键的路段——某某至密支那段高等级公路将全线通车，新开辟的南亚边境旅游将带来大量新的游客，预计全年将增加100万人次左右，其中将有30%以上的国际游客，并将以每年15%以上的速度增加。

2010年左右，保腾高速将通车，并与滇西边境旅游环线接通，这将大大提高自驾游的通达性和适游度，减少自驾游的成本，提高自驾游的吸引力，迎来一个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以20%以上的速度增长。

中国的快速城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出，严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候良好、环境优美、具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地，用来休假、疗养、享受生活。

而某某四季如春，环境优美，生活费用低，必将成为中国主要第二居住地之一，尤其对气候环境较差的京、津地区和夏季气候炎热的港澳、上海、广州、深圳等东南沿海经济发达地区的吸引力非常大。

预计2009年，本项目正式建成之日，某某的游客总量将达到500万人次，床位日均需求总量达到15000个，高端酒店客房日均需求量将达到约3000个。

到2009年，某某建成的五星级酒店数量两个，客房总量1000间左右，四星级酒店五个，客房总量1500个左右。

供需基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假日需求量将大大超过能供绘量。

因此，整体分析来看，供小于求。

同时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。

3.竞争力分析

本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于2009年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本项目的主要竞争对手。

但与以上对手的竞争并不是恶性竞争，而是共生共荣的良性竞争，通过竞争提高经营管理水平后，将带来共同的繁荣，吸引更多的游客来休闲度假。

与以上竞争对手相比，本项目具有很强的竞争力，主要表现在以下几个方面：

（1）温泉与酒店结合良好，规模大，配套齐，设施先进，后发优势。

（强于目前的热海和官房酒店）

（2）地热资源丰富，品质良好。

（强于和顺古镇温泉）

（3）国际化设计和专业机构经营管理。

（强于热海、官房、和顺本地化运作）

4.市场风险分析

本项目面临很多影响本项目成功的风险因素，主要在以下几点：

（1）成本上涨：

本项目的土地、拆迁受政策影响面临很大难度，投入有可能大幅上升；

（2）宏观环境及政策的变化：

本项目对某某整体经济发展和旅游产业发展的依存度很高，如果宏观经济环境不如预期，将严重影响本项目的经营收益；

（3）竞争者的威胁：

新进入者大量进入和现有竞争者提高竞争能力，都将对本项目的经营管理形成冲击；

（4）温泉资源发生变化和周边环境恶化：

由于某某地质情况较为复杂，温泉资源存在变化的可能，同时，周边环境存在乱采乱伐的现象，有可能引起周边环境的恶化。

（5）与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化：

由于政治的原因和利益的冲突，有可能与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化。

三、资源条件评价

1.资源可利用量