电大最新《物业管理实务》期末题库及答案1.docx

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电大最新《物业管理实务》期末题库及答案1

最新国家开放大学电大《物业管理实务

（2）》期末题库及答案

考试说明：

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《物业管理实务

（2）》题库及答案一

一、填空题（20个空，每空1分。

共20分）

1．十届全国人大五次会议2007年3月16日上午高票通过------。

并于2007年--------月1日正式实施。

2．黄安永在《物业管理辞典》（1999．5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根据物业使用功能的不同将物业分为——、——、一、——等。

3．居住物业管理的目标有-------、-------------、--------、-------------

4．现代写字楼的保安管理有两种方式：

一种是——，另一种方式是----------

5．写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的，它包括------------\---------\-----------和-----------

6．委托经营式是发展商委托——在全面管理商业场所各种设施的同时，代发展商经营商业场所内的——。

7．厂商联合的配送中心。

即在——或——之间进行共同配送。

二、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正．5小题。

每个3分。

共15分）

1．在英国，微观上，l9世纪60年代伯明翰市乔治．A．霍尔最早为其出租物业制定了一套规范。

（）

2．在英国，物业管理企业间分工明确，物业管理中的小工程、小项目一般由综合性物业公司内部人员完成。

（）

3．1868年英国皇家测量师协会（半官、半民性质）成立，它实际上是“准”全国性物业管理协会。

其所辖的7个技术专业小组成员，除履行各自的与房地产有关的专业技术职能外，均要同时承担建筑测量职能。

（）

4．《物业管理条例》明确了房地产开发与物业管理相分离的原则，为物业分类细化管理提供了广阔的空间和法律保障。

（）

5．众多的商务物业集中在城市繁华区域，形成了国际金融中心区，国际上流行的称呼为CBD。

（）

三、多项选择题（5小题，每小题3分。

共15分）

1．依据建筑物的高度及结构分类可分为（）。

A．多层建筑物业与高层建筑物业b．独立式住宅（别墅）物业

C．宅小区物业D．办公楼宇工业区及其他物业

2．物业公司对小区居民提供的针对性有偿服务项目有（）。

A．常规性服务B．委托性服务

C．公共服务D．经营性服务

3．居住物业的功能有（）。

A．居住功能B．服务功能C．经济功能D．社会功能

4．写字楼物业管理的目标是（）。

A．安全B．安静C．舒适D．快捷

5．布展期的首要重点服务内容之一就是布展现场管理，即装修布置和展台搭建的管理。

展务现场巡视可分为（）。

A．日常巡视B．定点巡视

C．定期巡视D．突击加强巡视

四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）

1．居住物业的特点。

2．商务物业的特点。

3．会员制会所产生和发展的原因。

4．与其他物业相比，特种物业管理的特点开发区别在哪里?

五、应用题（2小题，其中第l小题为方案设计题。

第2小题为案例分析题。

每小题l5分。

共30分）

1．请编制一个装修管理方案。

2．案例：

从“居民大院”到新型社区

——成都物业管理方式的变迁

90年代以前，成都的“居民大院”、“机关大院”是市民的主要栖身之所，它呈现出这座历史名城那古朴而又独特的都市风貌。

走进“居民大院”，看到的往往是一位老头把守在院子大门口，担当着大院的治安工作，单元楼的人行通道变成了储藏间和厨房，令人行走都难以转身。

孩子们在院子里嬉戏，大人们则在人行通道一边聊天，一边炒菜作饭，院里的清洁卫生，当然是自家得管自家的门了。

过惯了福利生活的人们，若要他们自掏腰包交纳本当属于他们日常花销掉的水、电、气费用，没准儿会把院子里吵得个天翻地覆。

90年代初，随着社会的发展，特别是城市化进程的加快，二座座拔地而起的高楼大厦取代了原有的“居民大院”和“机关大院”。

随着第一个新型社区——棕北小区在城南诞生了，棕北小区以其完善的社区配套，高品质的社区生活（环境），改变了小区居民的生活方式，也开启了成都物业管理的新纪元。

随着成都房地产业的蓬勃发展，精神生活与物质生活日益丰富的人们除了需要有一个高品质的社区外，还迫切需要有与之相匹配的社区管理与社区服务。

因此，成都新型物业管理的诞生也势在必行。

继棕北小区在城南诞生后，锦绣花园、芳草地等一批高档楼盘在城南先后闪亮登场，尤其是推崇“坐奔驰轿车，住锦绣花园”的锦绣花园，引领了成都房市的开发潮流，是如今成都房市“南富西贵”的主要缔造者。

l993年，随着成都锦绣花园物业管理公司的成立。

一批新型物管：

倍特物业、三泰物业、银都物业、上河城物业、锦城苑物业等先后在蓉城争奇斗艳，不但如此，一批“洋物管”如：

戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陆成都，与本土物管同台竞技。

他们以耳目一新的管理模式，前卫的管理理念以及完善的社区服务为成都物业管理行业注入了新的活力。

从一个老头加一把笤帚的“居民大院式管理”到第一个新型社区（棕北小区）在蓉城的诞生，再至锦绣花园等高档楼盘在成都的安家落户，物业管理在成都的发展已初具规模。

其翻天覆地的变化，与当初房地产业在成都的发展有过之而无不及，整个物业管理业呈现出先声夺人之势。

‘

讨论题：

1．成都物业管理的发展说明了什么?

2．物业管理企业如何适应这种发展?

试题答案及评分标准

一、填空题（20个空。

每空1分，共20分）

1．物权法

2．生活办公经营生产+

3．经济效益的目标社会效益的目标环境效益的目标心理效益的目标

4．封闭式管理开放式管理

5．封闭的楼层地下室机械设备层楼顶面积

6．物业管理公司商业网点

7．厂家与批发商供应商与连锁总店

二、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题。

每个3分，共15分）

1．×改正：

将“乔治．A．霍尔”改为“奥克维娅·希尔”

2．√

3．×改正：

将“建筑测量职能”改为“物业管理职能”

4．√

5．×改正：

将“国际金融中心区”改为“中央商务区或商务中心区”

三、多项选择题（5小题。

每小题3分。

共15分）

1．ABCD2．ADB3．ABCD4．ACD5．ABD四、问答题（4小题。

每小题5分。

共20分）

1．参考答案：

居住物业的特点与物业的特点在某种程度上是重合的。

这里所谓的居住物业特指住宅小区物业，因而有它的个性；又由于特指小区，因而更注重物业的整体性。

（1）规划布局的统一性。

（2）住宅结构的整体性。

（3）使用功能多样性。

（4）产权归属多元性。

。

（5）物业小区的现代社会性。

（6）物业的经济性。

2．参考答案：

商务物业的特点有：

（1）商务物业具有商业特性。

（2）商务物业具有价值不能储存的特点。

（3）商务物业具有不断保持设施先进的特点。

（4）商务物业具有综合性的特点。

3．参考答案：

会员制会所产生和发展的原因是：

（1）有可以享受的理想的环境和设施；

（2）为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起，交流经验，分享信息提供机会；（3）现代商务活动大量消费开支的存在；

（4）会员可结识志趣相投的人，结识社会和本行业的知名人士或社会名流；

（5）成为某些高级会所的成员能提高自己的声望，获得一种荣誉感；会所的气氛从容、不喧闹，服务热情周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。

4．参考答案：

与其他物业相比，特种物业管理的特点开发区别在于：

对特种物业的管理，具有一般的共性即都是以“物”为媒，以“人”为本的管理服务。

其管理专项如物业的维护、环境保护、保安、车辆管理等是类同的，然而在具体实施时，还必须着重分析它们的不同特点和区别，以便于进行有效的管理服务。

这些区别主要体现在以下几个方面：

（1）服务对象上。

（2）服务需求上。

一（3）管理要求上。

（4）经费来源上。

（5）管理方式上。

1370，

五、应用题（2小题-其中第l小题为方案设计题。

第2小题为案例分析题。

每小题l5分。

共30分）1．参考答案：

．．

（1）日常装修管理

①管理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

②跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

③安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。

④装修垃圾清运。

采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

（2）装修安全管理

①安全管理组负责装修日常安全工作。

②与业户和施工队负责人签订安全责任书。

③装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁人内。

④需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。

⑤安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

⑥发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

2．参考答案：

本案例说的是成都物业管理方式的变迁，也就是从“居民大院”到新型社区的变迁。

它却反映了物业管理的分工发展与分类管理的客观社会需求和必然性。

这个案例看起来与物业分类管理关联不大，但实际并非如此。

这个案例讲的是“居民大院”到新型社区的变迁问题，其变迁的根源在于物业市场的需求，“居民大院，，到新型社区是物业管理方式从自主管理到专业化物业公司管理的跨越，是社会分工发展的必然结果。

这是物业分类管理的根基，在经济欠发达的地区，人们应首先明白这个理，才能看清物业分类管理的未来发展的美好前景，这就是选择这个案例的用意所在。

这个案例说明了物业管理领域的社会分工发展的必然结果是物业分类管理，说明在经济欠发达的地区物业分类管理的未来发展的前景是美好的。

物业管理发展的态势就是向分类细化管理方向发展。

如果你是物业管理企业的经理建议你做好以下几项工作来适应这一发展态势：

一是在企业自己的传统物业管理项目上做大做强，做出企业的品牌，形成自己的企业文化。

二是稳步拓展物业分类管理项目领域。

这里介绍两种推进模式，一种是逐步拓展模式：

住宅物业管理项目一酒店、公寓、医院物业管理项目一商业写字楼、商场物业项目一工业园区、物流中心物业项目一工业物业项目；二种是兼并重组模式：

即以优秀的物业管理品牌优势，兼并有一定技术基础和资质条件的管理其他类型物业项目的物业管理企业，实现优势互补。

三是企业组织管理水平、科技应用水平和专业化分工上做自己的特色，提升企业素质和管理水平。

《物业管理实务

（2）》题库及答案二

一、填空题（20个空，每空1分，共20分）

1．英国政府对物业管理行业实行---------，一般不干涉，而由住宅中介机构——---------------负责协调。

2．黄安永在《物业管理辞典》（1999．5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根据物业使用功能的不同将物业分为--------、办公、经营、-------------等

3．作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租，以-----------和--------------

4．停车场有—----------—和—----------—两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。

5．最小租金=（日常运行费用+------------+----------）／楼宇可租用面积。

6．物流企业的配送中心不仅承担---------—，而且往往也兼有—------------的职能，实际上是一种配送中心。

7．服务性公寓是随着首先在---------------流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形式。

8．根据物业的经营管理方式将政府物业分为：

—-----------—和-------------------

9．联号是扩张酒店的一种易—-----------—且一---------——的方法。

10．现代会展中心的物业管理，只有在公共建筑管理、公共事业管理、公众管理的基础上，配合—--------—、动态管理、快速反应等与之相应，才能形成独具一格的会展管理服务模式。

11．医院的服务管理中属于专业性的、技术性的工作，应由-----------来完成，属于服务性的工作，可以由------------------来承担。

二、判断并改正错误题（首先判断正误。

如有错误还须改正。

每个3分。

共15分）

1．从公司内部运作看，美国的物业管理企业的管理，一般以l名或多名物业经理为核心，其他人员围绕其开展工作，因此，一般规模不大。

2．办公物业是物业的基本类型之一，也是目前物业管理业务覆盖面最广的业务类型。

3．某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收入的5％，则年销售收入为90000元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。

4．投诉者带有某种不满，受委屈或误会等造成的内心不满，借题发挥要求把问题得到解决的，属于沟通性投诉。

5．仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。

三、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）

1．美国物业管理经理人有（）等几类。

A．销售经理B．楼宇经理C．物业经理D．资产经理

2．按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为（）。

A．委托管理物业B．租赁经营物业

C．委托代理物业D．承包经营物业

3．根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（）等几类。

A．重工业厂房B．阁楼式厂房

C．现代单层标准厂房D．孵化器式厂房

4．以下不属于我国的高档酒店较多都采取管理模式的有（）。

A．业主自己经营管理的模式B．租赁经营管理模式

C．委托经营管理模式D．联号经营

5．从特种物业的经营管理性质看，有些是公益性的，如（）。

A．政府物业B．文教、卫生、体育物业

C．娱乐、酒店物业D．会展物业

四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）

1．如何理解居住物业管理理念?

2．商务物业管理有何特点?

3．建筑设备自动化系统的基本功能有哪些?

4．能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面?

五、应用题（2小题，其中1小题为方案设计题。

1小题为案例分析题。

每小题15分，共30分）

1．方莱设计题

请设计一个有效的电子保安防盗系统。

2．案例分析题

案例3—2天河城广场经营模式

位于广州的天河城广场是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为“中国第一商城”。

．天河城广场是天河城一个组成部分。

天河城由天河城广场、50层的写字楼和40层的酒店三幢建筑物呈品字型组合而成，总占地面积4：

4万平方米，总建筑面积34万平方米。

天河城广场是天河城首期工程，地面7层，地下3层，建筑面积l6万平方米。

其中8层为商业经营场地，约l0万平方米。

地下两层停车场，可停放上千辆汽车。

天河城广场总投资约12亿元人民币。

天河城于l992年8月18日奠基、ll月18日动工兴建，其中广场于1996年2月9日建成试业，写字楼和酒店仍在建设中。

天河城广场作为大型的现代化购物中心，是发达国家和地区80年代后期才兴起的百货零售的新型业态。

这种业态的最大特点是规模大、功能全，能满足不同层次的消费需求。

天河城广场集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。

天河城广场集市民日常消费之大成，功能涵盖方方面面，因而在规划设计上充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理。

室内，空间大、通道宽，四面开门、门门相通，“城”中有街、街内设店，环型设计、没有背角；室外，前有广场（3000多平方米），后有花园（5000多平方米），周边通车，地铁站直达商场。

这样的规划与设计，在国内是独一无二的。

天河城广场的商业定位设计是中高档，与之相适应，装修和设备都要求上档次，要有“一流设计、一流装修、一流设备”。

因此天河城广场不仅设计精良、布局考究，而且装饰豪华、设备先进。

气派的中庭、富丽的大堂、大理石地面、铝扣板天花、汉白玉包柱，以及森林绿大理石和蜂窝铝板的外墙，代表着当时较高的装修水平。

同时，广场拥有一流的“硬件”：

4台各2000冷吨和i台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62部日本三菱手扶电梯和28部垂直电梯，2000门容量的日本NEC程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。

天河城广场全部实行租赁经营，要求“一流经营、一流管理、一流效益”。

1996年2月9H试业不久，国内租赁市场便步入萧条期，但天河城广场却逆市而上，开业率和租金收入逐年大幅度上升。

出租率l998年底已达97％，基本实现全城开业。

租金收入每年都以两位数的增长率提高。

入场经营的租户超过300家，有天南（2．6万前）和吉之岛天贸（1．14万甜）两家大百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有宜家居（5257前）、文化廊（约3000nf）、电器行（3948前）等专业市场，有美食坊（22个风味，900个座位）和中、西餐厅等美食天地，有游戏机中心（2000多面）、室内公园（4700多rd）等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体娱乐场所，还有银行、商务中心等设施，2000年还开设了有25家铺位的国际国内名牌名店区——“时尚阁”。

2003年开设了两间共800多个座位的电影院，其中的飞扬影城已于2003年4月25日正式投入使用，年内计划再增加3至5问。

上述所有功能，均按设计要求和实际经营需要进行合理布局和不断的调整。

天河城广场的物业管理由天贸物业管理公司天河城管理中心负责。

天河城广场试业前期，聘请了香港物业管理公司为顾问，1997年下半年起转为独立管理。

目前管理中心有400多人。

几年来管理的素质不断提高，l998年引入IS09002质量管理体系，并于同年l2月获英国DNV公司证书。

良好的物业管理使天河城广场几年来在国家和省、市同类物业开展的各项评比中均名列前茅，先后被授予“全国优秀物业管理大厦示范单位”、“全省十佳文明市场，，等称号。

天河城广场的物业管理已成为同行中的品牌，全国各地不少大型商厦邀请直接（或顾问）进行物业管理。

经过多年来的苦心经营管理，天河城广场已经取得了成功。

目前的日平均客流量已达到20万人次，节假日客流量更多，最高一天达60多万人次。

2002年全城营业额约36亿元，已成为广州最繁华的商业中心。

天河城广场既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。

天河城广场的成功所带来的“天河城效应”，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。

讨论题：

（1）天河城广场成功的经验是什么?

（8分）‘

（2）商业物业的租赁经营管理过程中应注意哪些问题?

（7分）

试题答案及评分标准

一、填空题（20个空，每空1分，共20分）

1．社会化管理住宅管理协会

2．生活生产

3．收回投资获取利润

4．专用停车场附设停车场

5．抵押贷款还款额预期投资回收额

6．物流作业采购和批发

7．欧洲

8．自管物业托管经营物业

9．获利低成本

10．个性化的服务

11．医院物业管理公司

二、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，每个3分，共15分）1．答：

错误，应将“物业经理”改为“注册物业经理”

2．答：

错误．应将“办公物业”改为“居住物业”

3．答：

错误，应将“4500元”改为“4800元”

4．答：

正确。

5．答：

正确。

三、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）

1．BCD2．ABC3．ABCD4．ABD5．AB

四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）

1．如何理解居住物业管理理念?

答案要点：

（1）“寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中”的理念。

（2）“业主第一，服务至上”的理念。

（3）“专业管理”与“自我管理”相结合的理念。

（4）“使物业保值增值”的理念。

（5）“以人为本、满足业主不断增长的需要”的服务理念。

（6）“人人平等”的理念。

2．商务物业管理有何特点?

答案要点：

商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下几个方面：

（1）商务物业管理是一种创造性的追加劳动。

（2）商务物业管理具有紧迫的时间性。

（3）商务物业管理是综合性的管理。

（4）商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。

（5）商务物业管理具有极大的社会效益。

．

3．建筑设备自动化系统的基本功能有哪些?

答案要点：

建筑设备自动化系统的基本功能可归纳如下：

（1）自动监视并控制各种机电设备的启、停、显示或打印当前转状。

（2）自动检测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。

（3）根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最佳状态。

（4）检测并及时处理各种意外、突发事件。

如检测到停电、煤气泄漏等偶然事件时，可按预先编制的程序迅速进行处理，避免事态扩大。

（5）实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。

（6）能源管理。

（7）没备管理。

4．能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面?

答案要点：

、

能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：

首先是制定能源耗用量计划和做好计量工作。

（1）设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。

设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出l～12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

（2）各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。

其次采用切实有效的节能技术措施。

（1）在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状况和最佳运行负荷之中。

（2）在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。

（3）在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。

同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。

对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作减少散热损失。

五、应用题（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题l5分，共30分）1．方案设计题

答案要点：

一个有效的电子保安防盗系统由以下几部分组成。

（1）各种类型的探测器。

按各种使用目的和防范要求，在报警系统的前端安装一定数量的各种类型探测器，负责监视保护区域现场的任何入侵活动。

（2）信号传输系统。

将探测器所感应到的入侵信息传送至监控中一11,。

．（3）监控中心。

负责监视人各种保护区域送来的探测信息，并经终端设备处理后，以声、光形式报警或在报警屏显示、打印。

（4）报警验证。

在较复杂的报警系统中要求对报警信号进行复核，以检验报警的准确性。

（5）出击队伍。

根据监控中心的批示，保安人迅速前往报警地点，抓获入侵者，终断其入侵行为。

2．案例分析题答案要点：

（1）天河城广场成功的经验

①地理位置优越，是天河