房地产项目庄维花园二三期项目商业计划书.docx

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房地产项目庄维花园二三期项目商业计划书

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庄维花园二、三期项目商业计划书

一、概况说明

庄维花园座落在北京市丰台区文化中心地带，分布在七里庄和

后泥洼两个自然村，总占地25.6公顷，是地处“金环”区（三环路与四环路之间围绕北京城形成的环状地带）内较有代表性的普通住宅开发小区。

庄维花园全部落成后将形成两个完全独立的生活社区，预计总建筑面积（地上）可达70万平方米。

经过在七里庄占地3.4公顷，总建筑面积（地上）14万平方米一期项目的开发建设与市场营销，庄维花园在北京市已有一定的知名度，已成为北京市西南部的明星楼盘。

庄维花园是北京庄维房地产开发有限责任公司为实现首都绿化隔离带的建设而进行的房地产开发项目。

项目规划用地80公顷，其中：

住宅建设用地为25.6公顷、绿化隔离带建设用地35公顷，其余19.4公顷为地主方的企业预留地。

除在建的一期项目外，尚有七里庄9.9公顷和后泥洼12.2公顷的土地可用于住宅小区的开发建设，按规划进度可分别称之为庄维花园二期项目和庄维花园三期项目。

北京庄维房地产开发有限责任公司由北京市四维产业总公司、北京瑞恒兴有限责任公司和地主方北京市丰台区周庄子农工商联合公司共同出资组建，注册资本金为5500万元。

由于北京瑞恒兴有限责任公司是北京市四维产业总公司的关联企业，而地主方仅持9.1%的干股。

因此，北京市四维产业总公司在北京庄维房地产开发有限责任公司中处于绝对控股地位。

按庄维花园二期项目正在申报的规划设计方案，总建筑面积（地上）为26万平方米，可形成18.6万平方米的商品住宅和2万平方米的商品公建用房。

总投资为76580万元，可实现利润18120万元。

按目前审批进度及前期开发计划，二期项目将在2001年11月开工，建设周期为3年。

项目依靠自身的预售收入保持投入产出良性循环以前的初始投资为13146万元，初始投资的年回报率为47%。

根据控制详细规划以及后泥洼周边地区的开发建设情况，计划庄维花园三期项目在12.2公顷的用地范围内建设一个总建筑面积（地上）为30万平方米的住宅小区。

预计该小区总投资为94460万元，将在2002年8月份开工，建设期为4年。

经估算庄维花园三期项目可实现利润33000万元，初始投资为13250万元，其年回报率为62%。

将上述两期项目合并考虑，采取滚动开发的方式，除项目利用商品房销（预）售收入进行再投资外，尚需26396万元资金的外部投资，其投资平均年回报率为54%。

按本商业计划书综合的各个方面分析，庄维花园二、三期项目是一个抗风险能力强、投资回报率高的投资项目。

二、项目背景及建设规模

庄维花园建设用地属于北京市丰台区卢沟桥乡周庄子行政村的

集体土地。

按照“北京市建设总体规划”，周庄子村地处北京市市区边缘绿化隔离带规划区域内。

北京市政府为解决绿化隔离带的建设资金于1994年以政府7号令的形式要求地处绿化隔离地区的各行政村结合旧村改造进行房地产开发，以便筹集资金实现绿化隔离带的建设。

在此基础上，北京市四维产业总公司及其关联企业北京瑞恒星有限责任公司与周庄子村的经济实体北京市丰台区周庄子农工商联合公司共同出资于1996年组建北京庄维房地产开发有限责任公司，以承担周庄子绿化隔离地区的开发建设。

北京庄维房地产开发有限责任公司注册资本金为5500万元，其中：

北京市四维产业总公司占14.5%、北京瑞恒兴有限责任公司占76.4%、北京市丰台区周庄子农工商联合公司占9.1%。

由于北京瑞恒兴有限责任公司是北京市四维产业总公司旗下的关联企业，北京市四维产业总公司实际上在北京庄维房地产开发有限责任公司中处于绝对控股地位。

按（97）首规办规字038号文批准的“周庄子大队控制性详细规划”，周庄子行政总规划用地85.02公顷，后因国家其他建设项目征地，实际总规划用地80公顷，其中：

住宅建设用地25.6公顷、绿化带建设用地35公顷、周庄子农工商联合公司企业预留地19.4公顷。

根据北京市四维产业总公司与北京市丰台区周庄子农工商联合公司签定的“组建周庄子改造项目公司协议”中的有关条款，房地产开发建设范围集中在25.6公顷的住宅建设用地中；绿化带建设用地由北京庄维房地产开发有限责任公司代征并承担征地费用；周庄子农工商联合公司企业预留地虽以北京庄维房地产开发有限责任公司名义代征，但所发生的征地费用由周庄子农工商联合公司承担；总规划用地范围内的拆迁费用、地上物补偿费用、绿化带建设费、周庄子预留企业用地的建设费均由周庄子农工商联合公司负责在庄维房地产公司支付的5000万元补偿费用中列支。

另外，庄维公司在房地产开发过程中应向周庄子村交付回迁住宅用房8900平方米，中心市场10000平方米。

北京庄维房地产开发有限责任公司用于房地产开发建设的25.6公顷的土地，分布在周庄子两个自然村中。

其中，七里庄规划用地13.4公顷、后泥洼规划用地12.2公顷。

按“组建周庄子改造项目公司协议”，北京庄维房地产开发有限责任公司应在七里庄规划用地内为周庄子建设54000平方米的回迁住宅用房及10000平方米的中心市场一座；在后泥洼规划用地内建设35000平方米的回迁用房。

庄维花园一期项目已在七里庄规划用地北部3.5公顷的范围内展开。

总建筑面积（地上）14万平方米，其中回迁用房2万平方米、商品住宅11.4万平方米。

目前，已有2万平方米商品房一栋竣工入住、2万平方米回迁用房一栋已完工，其余商品房均可在今年年底以前竣工入住。

庄维花园二期项目将在七里庄其余9.9公顷的规划用地内开发建设。

按正在报审的设计方案的指标，二期项目总建筑面积为26万平方米，其中：

商品住宅18.6万平方米、回迁用房3.4万平方米、配套商服设施1万平方米、配套教育设施1万平方米、商品公建（写字楼）2万平方米。

一、二期项目连成一体。

即可形成一完整的生活社区。

庄维花园三期项目计划在后泥洼的12.2公顷的规划用地上进行。

按“控制性详细规划”，后泥洼规划用地内配套建设一所中学。

因距后泥洼规划用地东100米处正在兴建北京市重点中学12中，三期项目为避免重复建设可取消已规划的配套中学。

类比该地区周边项目的2.5容积率重新规划，庄维花园三期项目的建筑面积可达30万平方米。

核减3.5万平方米的回迁用房及1万平米配套设施，该住宅小区的开发建设能形成25.5万平方米的商品房。

三、项目建设条件及优惠政策

1.交通

庄维花园一、二期项目所在七里庄地区北面紧邻连接西南二环、西三环和西四环路的60米宽的丰台北路。

沿丰台北路西去四环路仅500米、东去西三环1.5公里、东去西南二环4公里；东邻万寿路南延，由此去西长安街5公里。

西上四环去亚运村仅20分钟车程。

庄维花园三期项目所在后泥洼地区，北临丰台北路、南临丰管路东距西三环1公里，西去西四环2公里。

沿丰台北路上西三环路距公主坟和西客站分别为5.5公里和4公里。

上述两个区域均规划两条以上的城市次要路与城市主干线相连接，这为未来的居民提供了良好的出行条件。

2.周边环境

七里庄地区西面与丰台区唯一的公园丰台花园相邻；后泥洼地区东面与周庄子建设的200亩绿化林带相接，庄维花园也正因此得名；

该地区因近几年房地产市场的迅猛发展和城市基础设施建设，一个超大规模的生活社区已见雏形，丰台体育场、燕沙望京购物中心等大型服务性公共建筑近在咫尺。

这些都为居民的生活与休闲提供了便利的条件。

3.市政条件

由于丰台北路建成通车、丰台水厂投入使用和庄维房地产公司代征修建的丰台站北路使得该地区的市政条件得到了很大的改善，雨污水、自来水、电信、天然气以及电力的管井均已按规划接通预留至庄维花园建设地点的周边位置。

4.经过庄维花园一期项目的建设，北京庄维房地产开发有限责任公司培养了一支富有经验的稳定的开发、工程管理、企业策划和销售团队。

5.庄维花园一期项目的建设，为庄维花园以后的建设拓宽了融资渠道，目前已有多家银行前来洽商按揭和开发贷款业务。

6.北京市政府为加快绿化隔离地区建设进度制定了一些优惠政策

1减收征地管理费；

2绿化用地、市政设施及拆迁安置用地免交土地出让金；

3绿化建设用地、市政设施、拆迁安置用地减免交菜田基金；

4四源费按就地拆迁工程新增用量征收；

5绿化建设用地、市政设施、拆迁安置用地免交城市防洪费。

四、市场分析与销售预测

（一）北京房地产市场综述

今年以来，北京房地产开发建设力度进一步加大，商品房建设规模和需求保持持续增长势头，房地产投资整体形式看好。

从需求上看，随着中央和北京市房改进程的加快，福利分房的真正停止，使许多原来无房但又需要住房的职工必须走进商品房市场，各单位住房补贴已经或正在到位，使职工有了购房交付能力，城市建设及危改的推进，出现大量的拆迁户急需住房；随着WTO的推进及北京市整体经济建设的发展，许多国外和外省市人员纷纷进军北京，拉大了北京市房地产需求。

在上半年同期成倍增长的情况下，本年不但没有下滑，而且连续数月维持在一定增长水平，2-4月各月销售面积增速分别为7.7%、12.6%和7%。

今年1-5月我市累计销售各类商品房177.5万平方米，在上半年同期增长1.7倍的基础上继续增长9.5%。

在前5个月销售的各类商品房中，商品住宅销售面积达167.3万平方米，同比增长5.7%，其中个人购买占91.6%。

随着6月1日《商品房销售管理办法》《北京市关于实施〈商品房销售管理办法〉的若干规定》、《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》的实施，购房者的权益进一步得到保障，有利于房地产销售的规范化，有利于房地产市场的持久、有序的发展。

市场的发展，竞争的加剧，迫使各开发企业在产品自身上下工夫，今年各地产项目都不断地修炼内功，营销、服务等诸多领域较以往有所创新，规模化、集约化、现代化已成为房地产业发展的必由之路。

（二）区位分析：

随着四环路的开通，市政、交通等配套的完善，四环沿线地产价值再上新篇，西四环沿线项目已经上涨千元左右，位于西南四环的丰台地产价值随之提升。

虽然较之东部、北部，本地区竞争力相对软弱，但根据北京市房地产发展渐进，由东向西逆时针环状发展规律，如今西部已成炙手可热的地段。

热点迅速向西南延伸，丰台区将有望成为继燕莎商圈、亚运村、中关村、万柳的下一个地产热点，位于丰台区中心地段的庄维花园，即有丰台区中心区域的区位优势（如：

临丰台公园、燕莎望京超市、区幼儿园小学等），又依托西三环、西四环之间的“金环”区位，潜力代价而沽。

（三）目标客户分析

根据庄维花园前期入住，现在正在购买的业主和客户调查分析，购买庄维花园的人群，年龄大多在30-45岁之间，作为第一住所占80%强，他们大多受过中等以上教育。

根据近期有关部门对北京市居民购房意向调查，在未来两年内，购房类型以商品房为主，期望价在4000-5000元之间，面积在71-100平方米之间，六成北京市民购房最为关注交通。

根据我们的市场调查，到庄维花园看房的人其学历均在大专以上，占被调查客户总数的98%以上。

这部分人群显着的特征就是具有稳定的工作，有较丰厚的收入，有相当的购买实力，其月薪基本在3000-10000元不等。

调查结果还显示，这部分人群最理想的购房位置是在三环和四环之间，占所调查人数的90%以上。

其他认为在二环和三环之间的占3%左右；认为在四环之外的占4%左右。

造成这种结果的原因有三个方面：

一、该地区在环境和生态上未造成严重的破坏，比较适合居住。

二、该地区房价相对比较便宜，他们更容易承受。

三、这部分人群大多在三环以内上班，而该地区距市中心地带相对较近，尤其是四环全线贯通后，交通相当便利。

（四）价格定位分析

丰台区目前已有项目：

如望园东里、怡海花园、胜鑫家园、宏景绿洲等价位大都在4000-4800元/平方米，庄维花园在该区房地产项目中，无论从区位、品质、配套都属本区位中高档次的楼盘，所以，一期均价卖到4600元/平方米，实践证明，市场反映良好。

尤其四环开通以后，沿线项目价格看涨，如世纪诚、怡海花园，均价上涨大约都在1000元左右，据业界人士保守估计，庄维花园项目的房价上涨空间在500-800元之间，所以二期价位应在5000元/平方米左右。

（五）营销手段

1.开放式小区

庄维花园在北京地产界首创提出“开放式小区”理念，所谓开放式小区，即把小区配套的服务设施，如：

商业、娱乐、教育等建在小区外面，与社会共建与社会共享。

这一理念既符合当今国际的潮流，有与北京市政府提出的“各单位设施要向社会开放”这一精神相符，它摈弃了以往封闭式社区与周遍社会不相融，与社会对立的心态，以及小农意识和贵族化两种倾向，又配以响应的安全措施，使在开放式小区生活的人们既与社会相融，又有充分安全保障。

庄维花园开放式小区由三个开放式街区组成：

“休闲锻炼功能街区”、“教育功能街区”、“餐饮购物街区”。

从社会效益看，三大功能街区带动了周边社会环境精神与物质的提升，使小区与社会真正融为一体了。

为政府进一步改造丰台中心区成为国际化大都市合格的一部分铺下了一块起跑石。

从经济效益看，代征地、幼儿园、小学、中心市场等都在原成本计划中，经计算因调整新增的成本可以在二期调出幼儿园、小学空出地增加商品楼座重新获得平衡。

从近期效益看，一期实现人车分流，二期增加了区内绿地面积和休闲设施，提高了全社区的人文质量，增强了销售优势。

从远效益看，业主们精神和物质的生活质量都得到了科学的提高，合理的管理结构为今后的物业管理及收支平衡也建立了可靠的基础。

需要说明的是，所谓开放式小区并不是以牺牲安全管理为条件的“开发管理“，。

恰恰相反，结合中国国情和北京地区的治安现实，我们不仅坚持所有的原保安措施，还打算学习国外先进的入户红外报警技术，把安全措施再提高一个档次。

2.把价格空间留给业主

无论是北京地产点状分布，由东向西逆时针扇面发展规律，还是四环全面开通，沿四环绿化带建设等利好消息，四环沿线尤其是西南四环，其升值潜力已被世纪诚、怡海花园等项目的价格上涨所证实。

5000元/平方米，意在把价格上升空间留给业主，从而拉动购买力，使二期更加顺利地完成销售。

（六）庄维花园二、三期项目销售收入估算

1.二期项目建由有18.6万平方米的商品住宅2万平方米商品公建，如住宅按一期均价4500元/平方米、商品公建按5500元/平方米销售，可实现销售收入94700万元。

2.三期项目建有25.5万平方米的商品住宅，考虑该地区靠西三环，可以5000元/平方米均价销售，其销售收入为127500万元。

五、项目总投资

（一）庄维花园二期项目投资估算

1.土地开发成本（二期建设用地和剩余的25公顷绿化建设用地）

1.1防洪费、菜田基金、复垦费、耕地占用税、超转人员安置费、

征地管理费等920万元

1.2拆迁安置费（因提前完成总绿化任务，拆迁安置费用的80%

安排在七里庄，一期已付2000万元）2000万元

1.3土地出让金（商品住宅260元/平方米、公建450元/平方米）

18.6万平方米x260元/平方米=4386万元

2万平方米x450元/平方米=900万元

合计5736万元

1.4土地开发成本小计8656万元

2.前期工程费用

2.1重新调整规划咨询费100万元

2.2土地平整费用150万元

2.3勘探及测量费用40万元

2.4各种咨询服务费用100万

2.5建安设计费700万元

2.6学校供暖锅炉增容及风雨操场划拨200万元

2.7前期工程费用小计1290万元

3.建安工程费用

3.1住宅工程22万平方米x1450元/平米=31900万元

3.2公建工程2万平方米x2000元/平方米=4000万元

3.3中心市场1万平方米x1600元/平方米=1600万元

3.4配套商服和学校2万平方米x1500元/平方米=3000万元

3.5地下车库6万平方米x1800元/平方米=10800万元

3.6电梯33部x40万元/部=1320万元

3.7工程监理、招投标、质检、规划办证、合同预算审查等按建

安造价1.8%，计950万元

3.8不可预见费（上述费用的5%）计2680万元

3.9建安成本小计56250万元

4.市政及配套工程：

按一期估算为7500万元

5.投资成本合计63750万元

6.管理费用和财务费用按成本的7.5%估算4180万元

7.销售费用和销售税金按销售收入的8.5%估算8050万元

销售收入：

18.6万平方米x4500元/平方米=83700万元（住宅）

2万平方米x5500元/平方米=11000万元（公建）

合计：

94700万元

8.庄维花园二期项目投资总额为76580万元

（二）、庄维花园三期项目投资估算

1.土地开发成本

1.1防洪费、超转人员安置费、征地管理费200万元

1.2拆迁安置费1000万元

1.3土地出让金25.5万平方米x300元/平方米=7650万元

1.4土地开发成本小计8850万元

2.前期工程费按二期项目估算1000万元

3.建安工程费用

3.1住宅工程29万平方米x1450元/平方米=42050万元

3.2配套设施1万平方米x1500元/平方米=1500万元

3.3地下车库7万平方米x1800元/平方米=12600万元

3.4电梯39部x40万元/部=1560万元

3.5其他收费按建安工程1.8%计1000万元

3.6不可预见费上述费用5%计2940万元

3.7建安工程小计61650万元

4.市政及配套工程按二期估算需8000万元

5.投资成本合计79500万元

6.管理和财务费用按投资成本的7.5%估算5960万元

7.销售费用和税金按销售收入的7%估算9000万元

（销售收入：

25.5万平方米x5000元/平方米=127500万元）

8.庄维花园三期项目投资总额为94460万元

六、初始投资估算及投资回报率

（一）庄维花园二期项目

1、按二期项目的进度安排今年11月份开工，12月份开始商品房预售工作。

在此之前，必须付清土地开发成本和前期工程费用（12页1、2项）计：

9946万元。

另外，为施工准备的三通一平需先期支付市政及配套工程费用（13页4项）的30%计2250万元，以及工程监理、招投标、质检等费用（13页3.7项）950万元。

此后的投资如果销售回款不能抵补，可利用土地证的质押获得短期贷款解决。

因此，上述费用即为二期项目的初始投资，合计为：

13146万元。

2、二期项目的利润为销售收入合计与总投资额之差，计为18120万元。

3、二期项目的初始投资年回报率为：

（18120/13146）/3=47%

（二）庄维花园三期项目

1、同理，三期项目将在2002年8月份开工，9月份开始商品房的销售工作。

则，在9月份之前的初始投资为13250万元。

2、利润：

127500—94460=33000万元

3、初始投资年回报率：

（33000/13250）/4=62%

（三）庄维花园二、三期项目合并考虑其外部投资价值

1、外部投资合计：

13250+13146=26396万元

2、外部投资平均年回报率：

（47%+62%）/2=54%