奥鹏南开19春学期17091903批次《房地产估价》在线作业3答案.docx

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奥鹏南开19春学期17091903批次《房地产估价》在线作业3答案

南开19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产估价》在线作业

试卷总分:

100得分:

100

一、单选题（共30题，60分）

1、某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

[A]100m2

[B]50m2

[C]60m2

[D]80m2

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

2、由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于房地产的（）特性

[A]不可移动性

[B]用途多样

[C]相互影响

[D]易受限制

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[D]

3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

[A]保持现状前提

[B]装修改造前提

[C]转换用途前提

[D]重新利用前提

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

4、针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

[A]10.10%

[B]7.90%

[C]8.40%

[D]11.90%

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

5、某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

[A]180

[B]178.4

[C]183.5

[D]176.6

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[D]

——————————

6、某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

[A]2007年3月15日

[B]2006年8月20日

[C]签定估价委托合同之日

[D]估价人员与委托人商定的日期

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

7、长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

[A]商业性质

[B]出租性质

[C]价格无明显季节波动

[D]价格有明显季节波动

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[C]

8、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

[A]37．91

[B]38．25

[C]38．42

[D]50

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[C]

9、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

[A]快速变现值价值

[B]谨慎价值

[C]在用价值

[D]残余价值

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

10、（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。

[A]收益递增递减原理

[B]均衡原理

[C]适合原理

[D]供求原理

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[C]

11、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

[A]37

[B]40

[C]50

[D]43

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

12、假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

[A]市场法

[B]成本法

[C]收益法

[D]长期趋势法

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

13、路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

[A]居住

[B]商业

[C]娱乐

[D]工业

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

14、某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.——————————

6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。

现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

[A]4367

[B]4617

[C]4446

[D]4161

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

15、某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

[A]600

[B]625

[C]650

[D]675

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

1——————————

6、收益法适用的条件是房地产的（）

[A]收益能够量化

[B]风险能够量化

[C]收益或风险其一可以量化

[D]收益和风险均能量化

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[D]

17、估价时点为过去的情形，多出现在（）中

[A]保险理赔案件中

[B]期房估价

[C]拆迁估价

[D]房地产纠纷案件中

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[D]

18、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

[A]建筑物区分所有权

[B]建筑物共同共有权

[C]建筑物按份共有权

[D]私有权

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

19、估价时点是由（）决定的

[A]估价目的

[B]估价师

[C]委托人

[D]估价机构

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

20、房地产权利的种类中，属于债权的是（）

[A]地役权

[B]建设用地使用权

[C]抵押权

[D]租赁权

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[D]

21、假设开发法的理论依据与（）相同

[A]市场法

[B]成本法

[C]收益法

[D]长期趋势法

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[C]

22、运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

[A]幅度

[B]数额

[C]比率

[D]指数

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

23、某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。

则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

[A]125

[B]126.42

[C]123.77

[D]124.43

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[C]

24、房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

[A]不可移动

[B]供给有限

[C]价值量大

[D]用途多样

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

25、某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

[A]5190

[B]4700

[C]5300

[D]4790

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[C]

2——————————

6、五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

[A]供水、排水、电力、电信

[B]给水、排水、燃气、热力

[C]排水、电力、通信、燃气

[D]排水、电力、通信、热力

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

27、在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

[A]市场法

[B]成本法

[C]收益法

[D]假设开发法

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

28、在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）

[A]名义价格

[B]实际价格

[C]市场价格

[D]成交价格

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

29、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内

[A]0．5～2．0

[B]1．5～2．0

[C]0．5～1．5

[D]1．0～1．5

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

30、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

[A]3473

[B]4365

[C]4500

[D]4635

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

二、多选题（共10题，20分）

1、市场法适用的对象有（）

[A]标准厂房

[B]在建工程

[C]高档公寓

[D]房地产开发用地

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][C][D]

2、争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。

[A]给予回扣或折扣

[B]提高服务质量

[C]恰当的宣传

[D]提升估价机构的品牌

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B][C][D]

3、明确估价基本事项主要包括（）

[A]明确估价对象

[B]明确估价内容

[C]明确估价目的

[D]明确估价日期

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][C]

4、在现金流量折线法（）不独立显现出来

[A]开发成本

[B]销售税费

[C]投资利息

[D]开发利润

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[C][D]

5、在合法产权方面，应以（）为依据

[A]房地产权属证书

[B]委托人提供的书面证明

[C]权属档案的记载

[D]其他合法证件

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][C][D]

——————————

6、运用成本法估价，计算投资利息时，包括（）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

[A]管理费用

[B]土地取得成本

[C]销售费用

[D]开发成本

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][B][C][D]

7、假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）

[A]在建工程

[B]待开发的土地

[C]可装饰装修改造的房屋

[D]可改变用途的旧房

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][B][C][D]

8、房地产外部因素可再分为（）

[A]制度政策因素

[B]经济因素

[C]社会因素

[D]权益因素

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][B][C]

9、下面属于构筑物的是（）

[A]烟囱

[B]水井

[C]水塔

[D]屋顶

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][B][C]

10、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为（）

[A]按份共有

[B]按权共有

[C]共同共有

[D]共享共有

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A][C]

三、判断题（共10题，20分）

1、社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。

（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

2、一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

3、房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

4、专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

5、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

——————————

6、在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]

7、某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。

（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

8、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

9、搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。

（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[A]

10、谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。

（）

[A]错误

[B]正确

[请仔细阅读上述题目，并作答]

正确选项：

[B]