最新城中村改造东安村建设工程项目施工组织设计.docx

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最新城中村改造东安村建设工程项目施工组织设计

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

城中村改造东安村建设工程项目（G53-1号地块）

1.1.2项目建设单位

绍兴袍江工业区投资开发有限公司

1.1.3建设地址

位于绍兴市袍江新区马山镇G53-1号地块，地块东至行浦直江、南至育贤路，西面、北面均为空地。

1.1.4建设规模及内容

城中村改造东安村建设工程项目总投资11844万元，规划总用地面积40577平方米（约60.8652亩），规划总建设用地35686平方米，总建筑面积58840平方米，建筑占地面积11974平方米，其中住宅面积58000平方米（按平均每套房面积100平方米,共580套估算），配套设施面积840平方米。

1.2建设单位概况

绍兴袍江工业区投资开发有限公司为袍江管委会下属国有独资企业，成立于2000年8月，位于斗门镇西湖头，主要负责袍江新区的房地产开发、物业管理、设备租赁；工业污水、生活污水的聚集、处理、输送。

公司自组建以来，致力于新区的建设和发展，目前已完成多个项目，信誉良好。

 1.3项目建设依据：

1、《绍兴市城市总体规划》；

2、《绍兴大城市发展战略纲要》；

3、《绍兴中心城市总规调整与补充意见》；

4、《绍兴中心城市居住发展“十一五”专项规划》；

5、《绍兴市市区房屋折迁管理实施办法》；

6、《中华人民共和国城市规划法》；

7、《中华人民共和国环境保护法》；

8、《中华人民共和国土地管理法》；

9、《浙江省村镇规划建设管理条例》；

10、业主提供的其他资料。

第二章项目建设的必要性

2.1项目建设背景

城中村从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

它是在传统二元体制的束缚下，快速推进城市化、工业化过程中出现的特殊产物，是城市建设急剧扩张、园区工业快速发展与城郊型新农村建设相对滞后造成的特殊现象。

随着城市发展步伐的加快，城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来，城中村问题已经成为影响城市协调发展的主要问题。

在这样一个背景下，市委、市政府审时度势，作出了改造城中村，改善城郊农民人居环境，加速实现“城市郊区化、郊区现代化”的重大决策，并于2003年初拉开序幕。

目前，全市城中村改造已经进入全面启动、整体推进的阶段。

袍江新区、镜湖新区和柯桥组团结合开发建设，力争把城中村改造成为布局合理、设施配套、功能完备、环境优美、文明有序的现代化城市新社区。

2.2项目建设的必要性

2.2.1是改善村民居住环境、融入现代化城市的需要

由于历史原因，绝大多数“城中村”的住宅配套设施不齐、环境卫生较差，虽然同样生活在城市，但与城市居民的生活环境和质量相比，差距太大。

因此，改造“城中村“，将城中村小区化、公寓化，完善各项配套设施，真正成为城市的组成部分，在某种意义上也是广大村民的期盼。

因此，城中村改造安置的建设，是提高广大村民的人居环境的需要。

实施“城中村”改造，就是从思想观念、行为方式、彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代化城市文明社区，成为真正的城市人。

2.2.2是加速绍兴城市化步伐的需要

城市化作为绍兴新一轮社会经济发展的重要载体，拉开大城市框架，加快城市化进程，建设百万人口的大城市，是提高城市综合竞争力，推进经济社会发展的强劲动力，实现国家历史文化名城、国内外著名旅游城市、长江三角洲以轻纺为特色的重要制造业基地、绍兴市政治、经济、文化中心的城市定位，为绍兴市在同类城市竞争中赢得新优势。

城中村改造是加快城市化步伐、提升城市品位的重要突破口，有利于提升城市门启地段和城郊结合部的城市形象，使绍兴的城市发展与历史文化名城地位、与现代化建设要求相适应，进一步提升城市品位。

因此，改造“城中村”就成了绍兴市新一轮城市化进程中不可缺少的环节。

没有“城中村”的改造，就没有绍兴市的真正城市化，如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化；没有安置房的建设，就没有“城中村”的改造成功，如果光靠拆迁补偿而不实行安置房政策，商品房的价格会让部分农民重新进入贫困，就不能实现构建和谐绍兴的目的。

因此，项目的建设，是绍兴大城市建设的需要，是城市化发展的必然。

2.2.3是营造经济软环境的需要

现代化城市必须是物质文明和精神文明高度发达的文明城市。

营造经济发展软环境，目的就是要营造环境优美、文明礼貌、经济发展、生态平衡这样的良好环境。

但是，“城中村”杂乱的建筑景观，“脏、乱、差”的生活环境，社会治安的严峻形势在很大程度上破坏了城市的形象，降低了城市的品位，影响了投资优势的发挥，成为城市现代化的一大障碍。

营造经济发展软环境，提高城市的品位和竞争力，必须从物质形态、管理体制、思想观念上改造“城中村”，而项目的建设，就是改造“城中村”的物质手段之一。

2.2.4是集约利用城市土地资源的需要

众所周知，城区土地寸土寸金。

如何集约利用土地是当前重要的议题。

随着人口的增长，住房需求呈刚性增长，通过合理调整住宅用地，合理规划房屋布局和公共配套设施，统一建设农民住房，不仅可以使村民的住房面积、环境质量得到大的改观，而且还可节约村民集体用地，为集约利用城市土地资源创造条件。

综上所述，本项目的建设是十分必要的。

第三章项目选址与建设条件

3.1场址概况

项目选址位于绍兴市袍江新区马山镇G53-1号地块，地块东至行浦直江、南至育贤路，西面、北面均为空地。

项目拟征用土地40577平方米（约60.8652亩），用地为国有存量建设用地，现状为空地，土地获取方式为划拨土地，该项目用地符合国家供地政策，符合城市总规划，符合土地利用总规划，是项目建设理想用地。

项目用地属平原水网地区，地形平坦，河道纵横。

境内供电、供热、通讯、供排水、排污、道路等基础设施完善，区位优势十分明显。

3.2场址建设自然条件

1、气象特征

绍兴市处于中纬度亚热带北缘，属亚热带季风湿润气候，气候特点是冬夏季节交替明显，气候温和，四季分明，雨量充沛。

2、地质状况

项目建设地属软弱土质，地质上部为沙质粘土，下属为凝灰岩基岩，一般地耐力60KN/M2，地震烈度为6度。

3、水文概况

项目地处平原水网地带，河网纵横，江湖相连，河面宽度不一，水位落差变化较小，自净能力较低，水源补给以天然降水和地表径流为主，由于地表平坦，河面和河床坡降很小，一般情况下，流速难以标定，其水文特征既受天然降水过程影响，又受沿海堰闸的调节控制，正常水位3.81米，历史最高水位5.3米（1962年），历史最低水位1.73米（1967年），内河在新三江闸、马山闸等排海闸的控制下，基本为一封闭水域，水流自西南流向东北，经过新三江闸汇入曹娥江。

4、地形地貌

项目选址地处萧绍平原，属典型的平原水网地区，地势低平，平均海拔4-5米（黄海高程，下同），常年地下水位在1.5米以下，是滨海河湖综合作用而成的冲积平原，它既有一般冲积平原平坦而低缓的特征，又有人为长期围垦改造的痕迹，所在地地层属第四纪滨海湖相冲积层。

南有会稽山脉，群峰绵延，山势低缓，一般高程在200～400米之间，丘陵向北逐渐湮没于宁绍平原。

5、土壤、地质

项目所在区位于江山——绍兴深断裂带北侧，沉积、火山岩交替分布，地貌复杂多样，主要有下古生代碎屑岩和碳酸盐岩，中生代的火山岩、侵入岩、江层岩以及第四系的松散岩类。

土壤类型为酸性黄壤和红壤。

但由于第四纪河泥堆积，平原水网土壤类型复杂，土种繁多，主要以青紫泥、腐心青紫泥为代表的富肥缺气型土壤及黄化青紫泥、小粉泥、粉泥为代表的肥气协调型土壤为主。

6、地质灾害

工程为一般民用建筑，属于一般建设项目。

经查阅前人资料和现场调查，评估区无发生地质灾害的历史记载，现场调查也未发现地质灾害。

地质环境条件属中等复杂类型，评估区地质灾害不发育，地质灾害危险性小。

根据现行《中国地震烈度区划图》的划分，绍兴市地震烈度属6度区。

3.3社会环境概况

绍兴是首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市之一，是著名的水乡、桥乡、酒乡、书法之乡，是蔡元培、鲁迅、周恩来的故乡，毛泽东主席称绍兴为“鉴湖越台名士乡”。

绍兴市为沿海地区，物产丰富，经济发达。

绍兴市工业结构主要由纺织、印染、制革、食品、酿酒、机械、冶金、制药、电子等行业组成，近几年，随着绍兴经济开发区、袍江新区、镜湖新区等地的开发建设，城市规模不断拓展，已形成越城—袍江—柯桥—江滨四大组团+城市绿心的大城市格局，交通、邮电、金融、旅游等基础设施的日益完善，绍兴市的经济有了很大的变化，人民生活水平也日益提高。

袍江新区成立于2000年7月，代管斗门、马山两镇，辖区面积87平方公里，人口10万多。

袍江新区的发展目标是建设成为绍兴中心城市新组团和以高新技术产业为主导的现代化工业新城区，总规划面积66平方公里，具体规划发展分“三步走”：

到2005年，规划建成区面积10平方公里，城区人口5万左右；到2010年规划建成区面积35平方公里，城区人口20万；到2020年规划建成区面积66平方公里，人口30万。

近期，新区的主要目标是：

经济发展再上新台阶，到2010年，努力争

取实现工业固定资产投入300亿元，实现销售收入1000亿元；城市功能实现新提升，到2010年，建成区面积达35平方公里，人口达20万，商贸居住、医疗卫生、文化教育、休闲娱乐等城市功能配套基本完善，一批功能性标致建筑全面建成，基本建成绍兴中心城市新组团；城乡统筹取得新进展，坚持统筹整合、集约集聚原则，实行一张图规划、一体化建设，并以城市化理念规划建设和管理新区，重点加强城市新社区建设和农村新型社区建设，加快失地农民培训就业和外来务工人员的管理，大力推进社会保障体系建设，全面完成村改居工作，建成一批示范城市新社区和农村新社区，使新区成为保障体系更加完善、生态环境更加优美、社会保持相对稳定的城乡统筹发展示范区。

3.4基础配套条件

项目所在区为城市建设用地，各项配套设施齐全，完全能满足项目各项需求。

（1）供水

项目生活用水由绍兴市自来水公司供应，为小舜江水，水压大于0.25Mpa，水质达到生活用水标准，水压稳定，能满足本项目的供水要求。

（2）排污

污水可进入排污管网，目前绍兴市污水处理厂拥有60万吨/日的处理能力。

（3）供电

由市用电管理所统一规划，区内设一座10KV变配电房，10KV电源由110KV马山变电所引入。

（4）其他

本项目所在地的电讯、消防等配套设施齐全，包括电话、宽带网络、数据传输、商务电报、三类传真、有线电视、特快专递等服务内容。

3.5交通运输条件

项目区位于绍兴袍江新区马山镇，距上海2小时车程，距杭州国际机场仅25公里，距宁波100公里。

区内沪杭甬高速公路、杭甬铁路、104国道、329国道和京杭甬大运河穿境而过，交通十分便捷。

综上所述，本项目建设工程配套条件良好。

第四章项目建设方案

4.1建设情况

4.1.1建设规模和内容

城中村改造东安村建设工程项目总投资11844万元，规划总用地面积40577平方米（约60.8652亩），规划总建设用地35686平方米，总建筑面积58840平方米，建筑占地面积11974平方米，其中住宅面积58000平方米（按平均每套房面积100平方米,共580套估算），配套设施面积840平方米。

4.1.2主要技术经济指标

主要技术经济指标表

表4-1

序号

名称

使用性质

单位

指标

备注

一

规划用地

㎡

40577

60.8652亩

二

总建筑面积

㎡

58840

1

住宅总面积