园岭旧改项目市场分析报告.docx
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园岭旧改项目市场分析报告
谨呈：
中信华南（集团）深圳有限公司
中信园岭旧改项目
市场分析报告
世联地产2010年5月
中信园岭旧改项目立项分析报告
第一部分项目本体分析及初步研判
一、项目分析
1.1项目所在区域
项目位于深圳市福田区，区域具体范围为：
笋岗路、红岭路、红荔路和上步中路所围合的城市用地。
该片区是深圳市的传统中心区段。
周边主要片区及商业区：
八卦岭：
深圳第一批大型工业区，行业涵盖包装印刷行业、服装布料批发行业、建筑装饰材料批发、汽车配件批发、文具批发以及餐饮娱乐行业等。
华强北：
多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。
汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。
东门：
是深圳人气最旺的传统商业旺区。
笋岗：
深圳品牌家装商场最多、经营面积最大、品种最齐全的家居片区。
荔枝公园：
位于园岭片区南侧，占地面积28.8公顷。
笔架山公园：
位于深圳市中心北侧，毗邻福田中心区，面积146公顷。
小结：
园岭片区处位于罗湖中心区和福田中心区中轴线上，临近华强北与东门两大商圈，南接荔枝公园，北通八卦岭。
区位优势极为优越，城市资源价值显著。
1.2项目用地范围与地块现状
用地范围：
项目用地占地面积共22万平米，如上图所示，分为ABCD四个地块：
地块
面积（㎡）
容积率
A
115577
1.5
B
33015
1.5
C
27559
1.5
D
44323
1.5
总计
220474
地块分布较为零散，东西跨度较大。
地块现状：
园岭新村共有楼盘100余栋，多为微利房，有少量商品房单位。
小区多数楼盘都为上世纪80年代开发，学校、商业、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形成了一个完善的自成体系的社区。
区域内主要学校：
学校
占地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
教学班
等级
园岭小学
23983
24070
79
广东省一级学校
园岭小学一分部
园岭小学二分部
红岭中学园岭初中部
广东省一级学校
基建幼儿园
4770
4020
10
深圳市一级幼儿园
深圳实验工交二幼
3200
2900
7
广东省一级幼儿园
小结：
1、区域内配套设施齐全，教育资源尤为丰富；
2、包括卓越地产、京基地产在内的其他房地产开发商正谋求进驻园岭，参与拆迁改造，有利于提升该片区物业整体形象和档次，推进整个园岭片区的开发；
3、地块分割，周边未纳入拆迁的老旧建筑或对旧改项目有不利影响。
1.3项目交通
外部交通：
项目周围交通便利，经由外围笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路四条城市主干道，可达深圳各个区域。
修建中的深圳地铁3号线一期工程起自红岭站，经罗湖到达龙岗，计划于2010年10月建成通车。
二期工程则将向西连接福田。
1.4限制情况
内部交通：
片区内，经由园岭中路、园岭入街、园岭东路、园岭四街四个主要出入口可到达笋岗西路、红岭路、红荔路、上步中路。
以东西向的园岭四街、园岭八街和南北向的园岭中路和园岭东路垂直相交形成“十”字形路网，构成本片区内部主要路网骨架。
路网分两级：
小区路为东西向的园岭四街、园岭八街，南北向的园岭中路、园岭东路、园岭三街，道路红线宽度为15米；其余道路均为组团路，道路红线宽度为7米。
小结：
1、区域外部交通极其便利，四条城市主干道通达深圳各区域，城市公交、地铁线路交错；
2、区域内交通路网发达。
1.5限制条件
项目为深圳传统居住区，区内物业产权复杂，拆迁难度较大
1.6项目地块优劣势小结
地块优势小结：
⏹地块区位：
深圳传统中心地段
⏹地块规模：
22万占地，关内少有规模大盘
⏹地块条件：
地块方正，中西跨度较大
⏹地块环境：
区域内教育资源丰富
⏹地块交通：
地块周边公交、地铁线路发达，交通便捷；
地块劣势小结：
⏹地块被割裂成零散3块，不宜整体打造
⏹片区多年无商品房供应，地块内住宅老旧，影响项目整体形像
⏹学校影响项目豪宅私密性
基于以上分析,项目的强稀缺性远远大于劣势,具备豪宅的基础.
第二部分项目市场研究
1、深圳宏观市场分析
1.1深圳一级市场分析
1.1.1一级市场现状分析
2009年深圳共成功出让土地19块，其中居住用地12块，商业性办公用地6块，商业用地1块。
12块居住用地分布在福田、宝安、龙岗三区，总用地面积52.7万平方米，同比减少35.9%；总建筑面积141.8万平方米，同比减少4成；总成交金额79.3亿元，同比增加近9成；平均楼面地价5591元/平方米，同比上涨2.2倍。
虽然2009年居住用地的供应量同比减少约4成，但房价的飙升带动地价上涨，导致2009年住宅用地的成交金额上涨近9成。
2010年第一季度全市共出让5块土地，其中居住用地1块，商业性公共设施用地1块，旅馆业用地3块。
居住用地位于龙岗区，用地面积200484.32平方米，建筑面积441065平方米，为汽车产业扶持配套用地（比亚迪汽车）。
1.1.2深圳旧改供应趋势与分析
深圳未来旧改供应量
区位
项目个数
占地面积（公顷）
罗湖
10
47.77
福田
8
37.51
南山
10
69.4
盐田
4
35.17
宝安
23
187.12
龙岗
27
238.31
光明新区
5
36.48
坪山新区
3
28.57
总计
94
680.33
2010年深圳城市更新规划项目共计94个，共计680.33公顷。
⏹集中在宝安、龙岗区域，将引起新的关外置业迁移潮。
⏹供应总量大，未来2-3年新竞争格局。
⏹关内供应总量较少，项目规模较小。
⏹旧改主要集中在关外区域，其中宝安占27%，龙岗占35%。
深圳市政府规划已获批准的25个更新改造项目，涉及总用地面积总109.7万平方米，总建筑面积397万平方米（其中包括6个工业区升级改选项目）。
通过这25个项目，将为社会提供建筑面积202万平方米的住宅、21万平方米的办公用房、48万平方米的商业用房、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。
19个城市住宅更新改造项目：
区域
项目
占地
公顷
建面
万平
住宅
万平
配建
关内
石厦村改造
3.35
29.8
配建体育活动场地、社会停车场、公共厕所
新洲村改造
0.84
4.86
2.75
预计面积90-180平
南光村改造二期
1.96
10.42
6.12
配建酒店一座，文化活动站，社区健康服务中心，社区服务用房，垃圾站、公共厕所
宝城22区改造一期
4.7
14.5
13.3
提供30班小学用地，配建12班幼儿园一所
水湾村改造
2.92
21.87
8.19
配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、垃圾转运站、公共厕所
田厦新村改造
2.92
15.75
6.7
配建垃圾收集站一处
湾厦村改造
2.68
13.29
11.84
配建9班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区及文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、环卫工人作息站、公共厕所
关外
龙华郭吓旧村改造
2.1
5.2
1.84
配建6班幼儿园一所，社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所
西乡庄边旧村改造一期
2.55
13.7
11.7
社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所
民治牛栏前旧村改造
3.3
14.24
11.22
配建社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。
新安上合旧村改造
7.27
21.66
16
提供10000m2保障性住房，配建18班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室
沙井新沙工业区改造
7.72
25.5
20.9
提供16850m2保障性住房，配建12班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站。
观澜街道田背村改造
2.73
11.5
7.9
户型面积200㎡以上
南湾樟树布旧村改造一期
2.86
13.9
10.14
提供3000m2保障性住房，配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、环卫工人作息站、公共厕所
南湾南岭村改造求水山地块
2.94
10.6
10.5
文化活动室、社区体育活动场地、居委会、警务室、社区服务站、垃圾收集站
横岗松柏路两侧改造
7.4
29.6
21.8
落实一处5000m2的公交首末站，提供21000m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社康中心、小区文化室、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、邮政所、公共厕所
龙城爱联岗贝村改造
7
27
21
提供12985m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社区居委会、社区警务室、门诊部、居住小区级文化室、垃圾收集站、公共厕所、环卫工人休息室、公共绿地
公明陶瓷厂片区改造
4.63
14.08
11.74
提供9400m2保障性住房，配建9班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集点、公共厕所
坪山商业广场改造一期
1.85
9.23
5.77
居住小区级文化室一处
深圳市一级市场小结：
⏹09－10年深圳土地供应逐渐稀缺，且大多集中在关外；关内基本无土地供应，关内以旧改项目为主。
⏹2010年深圳城市更新规划项目共计94个，共计680.33公顷。
供应总量大，未来2-3年形成新竞争格局；
⏹关内供应总量较少，以中小规模、无资源高密度城市高层为主，豪宅方向向城市豪宅方向发展；岗夏旧改和大冲村旧改大规模项目定位城市综合体；
⏹旧改主要集中在关外区域，其中宝安占总量的27%，龙岗占总量的35%，将引起新的关外置业迁移潮。
1.2深圳二级市场分析
1.2.1二级市场现状分析
1.2.1.12009年宏观市场
2009年深圳住宅总推售量为483.81万平方米，51780套。
供应的产品十分丰富，包括普通住宅、高档住宅、商务公寓及别墅。
普通住宅多以实用型的中小户型为主，高档住宅多以宽敞舒适的中大户型为主。
2009年深圳新房成交均价达15153元/平方米。
2009年深圳成交面积649.4万平方米，成交套数70074套，成交金额984亿元。
物业型态方面，70-140平方米的物业占总成交面积的57.6%，140平方米以上的占25.9%，70平方米以下的占16.5%。
1.2.1.22010年上半年宏观市场
受新政影响，深圳房地产市场总体呈“供大于求”的态势，成交量环比大幅下降。
深圳一手房市场“量价齐跌”，成交均价微量下跌
深圳一手房市场成交量“全线下滑”，成交均价“二起四落”
10年5月，深圳一手房批售面积16.13万平米，环比下降69.3%，同比下降51.5%；成交面积11.44万平米，环比下降60.7%，同比下降85.3%；供销比为1.4：
1。
成交均价为20238元/平米，环比下降1.55%，同比上升56.9%。
数据来源：
世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网
物业型态方面，70-140平方米的物业占总成交面积的58%，140平方米以上的占22%，70平方米以下的占20%。
较09年，钢需需求物业受市场认可度较高。
1.2.2二级市场未来供应与发展趋势
未来2-3年，关内供应量将达到500万以上，其中福田的供应量约为154万，罗湖的供应量约为59万，南山的供应量约为221万。
●南山达221万，占50%以上，前海、西丽中小户集中；后海、红树湾以景观豪宅为主；
●福田142万，以莲塘尾景观资源豪宅及中心南旧改为主；
●罗湖59万，仅3个在售项目，供应分散。
未来2-3年，关内产品供应量将呈现两级分化，以40－90平米中小户型和90－180平米大户型供应为主；
区域
供应量
供应特征
罗湖区
约59万平米
90-180平米大户型为主
福田区
约154万平米
两极分化，景观资源型、城市平面豪宅、35-90平米小户型公寓
南山区
约221万平米以上
前海、西丽40-120平米中小户型为主、后海、红树湾以110-200平米静观豪宅为主
深圳二级市场小结：
⏹受新政影响，深圳房地产市场总体呈“供大于求”的态势，成交量环比大幅下降。
⏹深圳一手房市场“量价齐跌”，成交均价微量下跌
⏹深圳一手房市场成交量“全线下滑”，成交均价“二起四落”
⏹物业型态方面，70-140平方米的物业占总成交面积的58%，140平方米以上的占22%，70平方米以下的占20%。
较09年，钢需需求物业受市场认可度较高。
⏹未来2-3年，关内供应量将达到500万以上，其中福田的供应量约为154万，罗湖的供应量约为59万，南山的供应量约为221万。
⏹未来2-3年，关内产品供应量将呈现两级分化，以40－90平米中小户型和90－180平米大户型供应为主
1.3深圳三级市场分析
深圳三级市场宏观表现：
数据来源：
世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网
成交方面：
10年5月，深圳二手房市场“量价齐跌”，成交量环比小幅下降，成交均价下降幅度较小
10年5月，深圳二手房成交面积为107.38万平米，环比下降16.8%，同比上升4.74%。
10年5月，深圳二手房成交面积以关内居多。
其中龙岗区以成交25.6万平米位居榜首，盐田区成交最少，仅为2.23万平米。
价格方面：
10年5月，深圳六区二手房成交量和成交均价均“全线下降”
10年5月，深圳二手房成交均价为14861元/平米，环比下降5.6%，同比上升14.6%。
10年5月，深圳二手房成交均价以福田区最高，为19772元/平米，龙岗持续最低，仅9293元/平米。
从成交走势来看，成交量和成交均价均呈下降态势。
1.4深圳宏观市场展望
2010年5月份，虽然深圳的实施细则较为温和，但受4月份一系列调控政策的深度影响，深圳楼市延续了4月下旬的低迷态势。
从本月的市场表现来看，月初房交会的惨淡收场，让信心满满的开发商措手不及，初步显示了此轮调控的威力。
于是，开发商纷纷调整推盘计划，月内开盘的项目，价格依旧坚挺；而购房者对此轮调控房价下降的预期非常强烈，但对房价长期走高的趋势也存在清醒的认识。
具体而言，成交量环比4月下跌6成，考虑到4月下旬成交量已现萎缩，此轮调控对成交量的短期影响非常显著；5月楼市成交均价也已出现些许松动，打折促销的推盘策略已经成为大势所趋。
就后市而言，特区扩容的政策利好不容忽视，对于关外楼盘，特别是近关楼盘具有带动作用。
而土地增值税的严格征收将收紧开发商资金链，持续低迷的成交量使开发商面临降价的压力，不排除小步快跑的可能，购房者会在促销的浪潮中选择出手，市场成交将维持低位波动。
二、区域市场分析
2.1福田区一级市场分析
2.1.1福田区一级市场现状分析
2009年出让1块居住用地，该地块为旧城改造项目，建成后需将总面积的近70%即12863.87平方米用于无偿回迁，能供应给商品房市场的只有3176.13平方米的住宅及2200平方米的商业。
2010年1月至5月全区无住宅及商业性办公用地出让。
出让时间
宗地号
区域
规划用途
用地面积
建筑面积
成交价
楼面地价
竞得人
2009-6-10
B123-0001
福田
居住用地
5763.45平方米
18500
平方米
8360
万元
4519
元/平方米
深圳心海投资发展有限公司
区域内土地供应十分有限，以旧改土地供应为主。
2.1.2福田区旧改供应与特征
区域
项目
供应
物业类型
占地
万平
建面
万平
预计入市时间
备注
福田
岗厦旧改
新增
超高层综合体
16
120
2012年
面积区间150-200
建安中心
新增
住宅为主
2.9
14.2
2012年
预计面积90-180平
石厦村改造
新增
——
3.35
29.8
——
配建体育活动场地、社会停车场、公共厕所
新洲村改造
新增
住宅2.75万平
0.84
4.86
——
预计面积90-180平
上步片区第三单元更新
新增
2．8
上步片区第七更新单元
新增
4.34
上步片区第十四更新单元
新增
4.59
华强南西片区、西临街片区更新单元
新增
6.36
建业小区北区更新单元
新增
——
5.30
——
——
——
龙溪花园更新单元
新增
——
5.79
——
——
——
华泰小区改造
新增
——
5.31
——
福田区“十一五”时期重大项目
——
爱华广场
新增
建成商业裙楼及写字楼
3.05
24
深南中路2038号B213地块
中航苑改造
新增
建成集商业、办公、住宅及配套设施为一体的综合发展片区
10.6
58.25
上步片区，宗地号B210-17至B210-19，B210-12至B210-15，B210-10、B210-5，B210-7
桑达迪富片区改造
新增
建成综合商业区
2.18
华发北路与振华路交汇处全面拆除重建迪富宾馆片区
福星北旧城改造
新增
——
1.3
9.1
福田02-08号片区，全面拆除改造
红荔村改造
新增
——
6
——
全面拆除改造
华新村改造
新增
——
5
——
全面拆除改造
渔农村改造
新增
商务办公、商业、住宅等综合区
3.23
——
整体拆除重建
华强北改造二期
新增
——
27
——
——
华强南改造工程
新增
——
20
——
与华强北商业区对接
华强广场
新增
——
16
——
——
旧改项目特征：
⏹以中小规模，无资源高密度城市高层为主，豪宅方向向城市豪宅方向发展；
⏹岗夏旧改大规模项目定位城市综合体；
⏹有资源旧改项目资源等级普通，主打城市稀缺性，而非极致稀缺性。
2.2福田区二级市场分析
2.2.1福田区二级市场现状分析
数据来源：
世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网
一手房市场“量价齐跌”，本月无新增批售面积
⏹从批售面积走势来看，10年2月份以来，已连续4月无新增批售面积推出。
⏹10年5月，福田区一手房成交面积为0.29万平米，环比下降85.3%，同比下降89.3%。
⏹10年5月，福田区一手房成交均价为25578元/平米，环比下降16.5%，同比上升9.4%。
⏹从成交走势来看，成交量及成交均价均呈下跌的态势。
2009年全区新房成交面积31.3万平方米，成交套数3588套，成交金额74亿元。
物业型态方面，70-140平方米约占50%，140平方米以上约占26%，70平方米以下约占24%。
主力成交楼盘：
四季山水、珑园、皇御苑等。
2009年全区新房成交均价为23680元/平方米，同比上涨27.5%。
上半年成交以住宅项目为主，下半年则以综合体项目为主。
2010年1季度全区新房成交面积4.6万平方米，成交套数837套。
物业型态方面，70-140平方米约占15.4%，140平方米以上约占8.2%，70平方米以下约占76.4%。
主力成交楼盘：
七街公馆、东方新天地广场、御河堤等。
1季度全区新房成交均价为27697元/平方米，同比上涨49.2%。
项目
占地（㎡）
建面（㎡）
容积率
总套数
主力户型
均价
（万元）
销售情况
御河堤
10266.4
62811
4.14
476
30-60平米国际公寓
2.8
现剩余较高楼层
大中华国际金融中心
18600
200000
8.05
642
60-120平米商务公寓
4.5
现剩余较高楼层酒店式公寓
七街公馆
3449.31
44841
13
866
30-60平米国际公寓
2.5
深港1号
11000
90048
6.62
1396
50-60平米一房两房及小复式
2.6
四季山水
39000
150000
3.78
840
165平米中高层3房
3.6
截至6月13日，一期余4套毛坯房，二期预计将于2011年推出
2.2.2福田区二级市场未来供应
2.2.2.1未来供应格局
未来2-3年，福田形成莲塘尾景观资源型、中心区城市资源型、中心南精品小户型三足鼎立之势
2.2.2.2未来供应小结
⏹供应总量较少，以中小规模、无资源高密度城市高层为主，豪宅方向向城市豪宅方向发展；岗夏旧改项目定位城市综合体；
⏹未来2-3年，福田形成莲塘尾景观资源型、中心区城市资源型、中心南精品小户型三足鼎立之势。
2.3福田区三级市场分析
数据来源：
世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网
福田区二手房市场环比均“量升价跌”
▶成交方面：
10年4月，福田区二手房成交面积为27.99万平米，环比上升36.54%，同比上升5.19%。
▶价格方面：
10年4月，福田区二手房成交均价为20207元/平米，环比下降8.5%，同比上升35.71%。
▶从成交走势来看，成交量呈上升态势，成交均价则呈下降态势。
2.4福田区域市场小结
住宅用地供应较少，仅2009年出让1块。
三、园岭区域市场分析
3.1区域规划
3.1.1区域功能规划
根据《深圳市福田区分区规划（1998-2010）》，园岭、八卦岭、白沙岭、南园、上步工业区等十个街坊组成上步片区，总面积13.28平方公里，规划人口25.2万人。
片区的主体功能是深圳市的商业区和居住区和公共绿地。
严格控制园岭、白沙岭等街坊的进一步开发建设。
八卦岭工业区也将逐步向居住功能转化。
上步工业区在现有的综合功能基础上，逐步完善配套，适量增加居住功能，控制其向商贸办公功能的转化。
3.1.2区域交通规划
根据规划，地铁3号线将在本区域外围红荔路设通心岭、红岭两个站点。
一期工程计划于2010年10月建成通车。
3.2区域及周边三级市场分析
3.2.1
未来关内城市高层豪宅项目供应：
区域
项目
物业类型
建面
占地
预计入市时间
面积区间
罗湖
淘金山二期
高层
7.56万
9.9
10年下半年
140-150㎡三房；
1
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