衡南县城市规划局行政技术准则.docx
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衡南县城市规划局行政技术准则
衡南县
城乡规划行政技术准则
征
求
公
众
意
见
稿
第一章总则
第一条为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈城乡规划法〉办法》和衡南县城市总体规划，并结合本县的实际情况，特制定本准则。
第二条本准则适用于县城规划区范围内各项建设工程（临时建设参照本准则执行）。
乡镇各项工程建设，依照相关规范，参照本准则执行。
第三条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）、拟定规划条件、城乡建设用地规划以及建设工程规划的审批，均应符合本准则。
第二章建设用地控制
第四条县城城市建设用地分类，按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。
第五条各类建设用地的性质必须符合衡南县城市总体规划，并考虑土地使用兼容性。
有批准的详细规划，按详细规划执行，无详细规划，按本准则附表
（一）执行。
凡附表
（一）中未列入的建设项目，应由城乡规划行政主管部门根据其项目性质、规模以及周边环境和基础设施条件具体核定适建范围。
第六条凡确实需要改变规划用地性质，应先调整规划，按法定和规定的程序与管理权限审批后执行。
第七条建设项目选址定点，必须符合城市总体规划、专项规划、详细规划的功能布局要求，坚持“成片开发，配套建设”的原则，对重大项目的选址应首先编制选址论证报告。
第八条核定建设用地规模，应根据对建设项目的审批、核准、备案文件、可行性研究报告、年度计划及相关规范要求执行，既要防止“多征少用、征而不用”；又要留足发展余地。
第九条除公益性设施和城市基础设施外、用地面积未达到下列最小面积的，不得单独建设，应纳入统一开发。
表
（一）
序号
项目内容
建筑高度
最小用地面积
1
低层居住建筑
H<10m
1000㎡
2
中高层、多层居住建筑
10m≤H<28m
1500㎡
多层公共建筑
10m≤H<24m
2000㎡
3
高层居住建筑
28m≤H<50m
50m≤H<100m
3000㎡
4000㎡
高层公共建筑
24m≤H<50m
50m≤H<100m
5000㎡
6000㎡
注：
①建设项目除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范与规定。
②超高层建筑最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增
加。
③用地面积是指扣除各类公共用地的面积（如城市代征道路绿地、道路、道路广场和水域用地）的净用地面积。
但有下列情况之一，并不影响城乡规划实施的，可经城乡规划行政主管部门核准后实施：
（一）相邻土地已完成建设；
（二）相邻土地为既成道路、河道、绿地或类似情况，确实无法调整、合并的；
（三）因规划街区划分、危旧房屋改造、市政公用设施等限制，确实无法调整合并的。
（四）规划建设区内的棚户区的改造，和拆迁安置需要等特殊情况，确实难以达到以上规定面积的。
第十条用地界线与形状的确定，应满足如下要求：
（一）用地界线尽可能与批准的详细规划所划分的地块相统一。
（二）地块形状，除考虑地形、地貌、土地权属等条件外，尽可能规整，对不规整的用地应予调整。
（三）位于规划道路两侧的建设项目，必须负责征用并拆迁临街面长度对应的规划道路用地的50%，即征用并拆迁至道路中心线（道路已形成的除外）。
（四）用地大小，必须按规划的建筑征用或拆迁周边规定间距用地范围的50%。
第十一条军事禁区周边的用地应符合有关技术规定，并征得军事管理部门的同意。
第三章建筑容量控制
第十二条新建、改建、扩建的建设项目其建筑容量控制指标（含建筑密度与容积率，下同）按本章执行。
第十三条新建、改建、扩建的建设项目其建筑容量依据已审批的控制性详细规划核定。
第十四条未编制控制性详细规划用地，其建筑容量控制指标按表附
（二）的规定执行。
第十五条使用附表二应考虑建设工程规模、性质、区位及用地情况等因素。
附表二规定指标适用单一类型的建设基地。
对混和类型的建设基地，其建筑容量控制指标应将建设基地按使用性质划分后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
第十六条对于未列入附表
（二）的如科研机构、大中专院校、中小学校、体育馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托、市政公用设施等设施的建筑容量控制指标，应按有关规范执行。
第十七条原有建筑容量控制指标达到或超过规定值的，不得在原有基地范围内进行扩建（含加层）。
基地原有建筑总容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏空间环境应禁止建设。
第十八条临城市干道的建设项目，在满足规划要求及有关规定的前提下，能为社会提供使用的地面广场、下沉式广场、公共停车场、绿地等公共开放空间的，可以适当提高容积率，增加的建筑面积按下表二《提供开放空间增加建筑面积控制表》执行。
批准增加的建筑面积不得超过原建筑面积的15%，已作为开放空间的不得改作它用，不得增加建筑物。
（容积率奖励政策）
开放空间增加建筑面积控制表
表二
核定建筑容积率（FAR）
每提供1㎡有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（㎡）
FAR＜2
2.0
2≤FAR＜4
3.0
4≤FAR＜6
4.0
FAR≥6
4.5
第十九条因规划调整，需要已出让地块为城市提供道路、公共绿地和市政公用设施用地并承担代征用地和拆迁的，城乡规划行政主管部门可视其贡献大小及可行性，按下列公式在原核定建筑面积的基础上给予奖励：
S1=S2×FAR×0.5
其中：
FAR—基本容积率；S1—奖励建筑面积
S2—为城市提供了道路、公共绿地和市政公用设施用地面积；
奖励建筑面积不得大于核定建筑面积的15%。
第四章建筑间距
第二十条建筑间距必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境景观等方面的要求，同时应符合本章规定。
第二十一条建筑间距按地区分类控制。
（一）建筑间距I类地区：
一般控制区，除建筑间距II类地区以外的控制区。
（二）建筑间距II类地区：
湘江两侧150米范围或滨水道路两侧各100米范围，以及文物古迹保护单位外围环境协调区，城市公园周围200米范围，风景名胜区、纪念地、生态风光地等。
第二十二条两栋建筑之间布置形式分为以下三种：
（一）当两栋建筑长边夹角（α）α≤30°时，两栋建筑视为平行布置；
（二）当两栋建筑长边夹角（α）30°<α≤60°时，两栋建筑为非平行亦非垂直布置；
（三）当两栋建筑长边夹角（α）60°<α≤90°时，两栋建筑视为垂直布置。
第二十三条 高层、中高层、多层及低层居住建筑之间的间距按遮挡建筑居住间距执行，当两幢建筑互为遮挡建筑时，分别计算间距，取较大值。
第二十四条中高层（7～9层）、多层（4～6层）、低层（1～3层）居住建筑间距应符合下列规定（第二十五条规定的情况除外）。
（一）建筑平行布置时，间距按表（三）控制表（三）
I类地区
II类地区
0°～45°
≥1.0H
≥1.2H
>45°
≥0.9H
≥1.1H
注：
①H指建筑高度，当方位角≤45°时为南向建筑高度，当方位角>45°时为相邻较
高建筑的高度，方位角是指遮挡建筑的方位角。
②表中0°指正南向，角度指南偏东（西）的方位角。
③一般居住建筑布置方位角宜＜30度
④最小距离：
低层为6米，多层为9米。
（二）建筑垂直布置时，间距按表（四）控制：
表（四）
I类地区
II类地区
0°～45°
0.7H
0.8H
>45°
0.6H
0.7H
①表中0°为正南向，角度为南偏东（西）的方位角。
②H：
当方位角≤45°时为南向建筑高度，当方位角>45°时为相邻较高的建筑高度。
③最小距离为6米。
④以相对面为正面的建筑定向，垂直布置的建筑山墙长必须少于15米，当山墙长度≥
15米时，其间距按平行布置进行控制。
（三）建筑既非平行亦非垂直布置，间距按表（五）控制：
表（五）
I类地区
II类地区
0°～45°
0.9H（最窄处）1.0H（最窄处）
>45°
0.8H（最窄处）
0.9H（最窄处）
注：
①表中0°为正南向，角度为南偏东（西）的方位角。
②H：
当方位角≤45°时为南向建筑高度，当方位角>45°时为相邻较高的建筑高度。
③最小距离：
低层6米，多层9米。
（四）居住建筑山墙间距按下列要求确定：
1、居住建筑山墙间距表（六）
建筑类别
低层
多层
中高层
低层
I类地区6
II地区类6
I类地区6
II地区类8
I类地区6
II地区类8
多层
I类地区6
II地区类8
I类地区6
II地区类8
I类地区8
II地区类8
中高层
I类地区6
II地区类8
I类地区8
II地区类8
I类地区8
II地区类8
2、建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时，墙体外边线距离不宜小于6m，
、相对建筑山墙均开窗或设阳台时，墙体外边线距离不应小于8m。
第二十五条高层居住建筑与居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时（有效日照时间带为8:
00~16:
00时），旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准，当遮挡建筑为高层建筑时，应进行日照分析，并符合下列规定：
（一）高层居住建筑与各种层数居住建筑平行布置，且高层建筑为遮挡建筑时，最小间距按表（七）控制：
表（七）
方位
I类地区
II类地区
0°～45°
H<50m
24+0.2H
27+0.2H
H≥50m
29+0.1H
32+0.1H
>45°
H<50m
22+0.1H
24+0.1H
H≥50m
25+0.05H
27+0.05H
注：
①表中方位为正南向（0°）偏东（西）的方位角；具体是指遮挡建筑的方位角。
②H：
当方位角≤45°时为南向建筑高度；
当方位角>45°时为相邻较高建筑高度；
③高度超过100m（含100m）的高层建筑之间距，根据规划要求及实际情况由城乡规划行政主管部门确定。
（二）高层居住建筑与中高层、多层、低层居住建筑平行布置时，高层居住建筑与其南侧中高层、多、低层居住建筑的间距按南侧中高层、多、低层居住建筑高度计算间距，但最小值为13米。
（三）高层居住建筑与高、中高层、多、低层居住建筑垂直布置时，且高层居住建筑为遮挡建筑，间距按下表（八）控制，且间距不小于13米。
表（八）
I类地区
II类地区
0°～45°
0.7S
0.8S
>45°
0.6S
0.7S
①表中0°为正南向，角度为南偏东（西）的方位角。
②表中“S”为南北向平行布置时的标准间距值
③以相对面为正面的建筑定向，垂直布置的建筑山墙长≥18米时，其间距按平行布置进行控制。
（四）高层居住建筑与相邻居住建筑为既非平行亦非垂直且高层居住建筑为遮挡建筑时间距按表（九）控制：
表（九）
I类地区
II类地区
0°～45°
0.9S
1.0S
>45°
0.8S
0.9S
①表中0°为正南向，角度为南偏东（西）的方位角。
②表中“S”为南北向平行布置时的标准间距值
第二十六条非居住建筑之间的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：
（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按表（九）控制：
（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。
（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。
（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制。
（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其它形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。
第二十七条高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距，应符合下列规定：
住宅主朝向面向高层建筑，间距不应小于24米或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的，间距不应小于15米。
见下图。
第二十八条中高层、多、低层居住建筑与北侧非居住建筑的间距，不小于居住建筑高度的0.7倍且不应小于13米，有一幢建筑为低层时最小值可放宽至10米。
第二十九条中高层、多、低层居住建筑两侧的非住宅建筑与居住建筑垂直布置的，其间距不小于9米，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6米。
若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍。
第三十条非居住高层建筑与南侧高层住宅外墙的间距，不应小于24米。
第三十一条当建筑布置利用地形高差时,且相差达到2米以上，视利用地形高差的具体尺寸,对建筑间距进行增减,增减后的间距不低于9米。
高层建筑将其地形高差计入建筑高度进行计算。
第三十二条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学校教学楼与相邻建筑的间距，须满足各专业规范要求。
第三十三条经具法定资质的机构鉴定为危房，需翻建、改建的低层住宅建筑，可按原有的位置、高度、规模、性质翻建，不执行上述间距规定。
第五章建筑退让与离界
第三十四条沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离必须满足相关专业规范规定并符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和环境景观等方面的要求。
第三十五条沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。
（一）各类建筑的离界距离，按表（十）规定控制，且不得小于其最小距离。
建筑离界（用地红线）距离控制表表（十）
间距类区
朝
向
居住建筑
非居住建筑
离界距离（M）
最小离界距离（M）
离界距离（M）
最小距离（M）
I
类地区
主要朝向
低层
0.5L
3
3
中高层、多层
0.5L
6
6
高层
0.5S
14
9
次要朝向
低层
3
按消防间距控制
中高层、多层
4
按消防间距控制
高层
6.5
6.5
II
类地区
主要朝向
低层
0.6L
5
5
中高层、多层
0.6L
8
8
高层
0.5S
17
12
次要朝向
低层
4
按消防间距控制
中高层、多层
5
按消防间距控制
高层
9
9
注：
H指建筑高度；S指规定间距；L=Max（H,S）
（二）界外是居住建筑的除须符合第
（一）项离界距离规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。
（三）基地紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，有批准的详细规划，按详细规划确定离界距离，无详细规划的各类建筑的最小离界距离不小于表（十）非居住建筑的最小离界距离规定，特殊情况达不到最小离界距离须经城乡规划行政主管部门商有关部门核定。
（四）有经批准的详细规划（含总平面布置图）的毗邻用地建筑离界距离按批准的规划执行。
（五）毗邻用地建设
1、如用地权属界线为非规则线型或与建筑长轴线不平行，应根据第五章规定设定建筑位置，本着利益均衡原则，双方用地单位同意的前提下进行调整用地界线，但其最小离界距离不得小于表（十）中的最小距离。
2、如相邻方有永久建筑物，新建建筑物在满足间距要求的情况下，离界距离不足的，应征得相邻方书面同意，并由城乡规划行政主管部门核定。
（六）教学楼、病房等建筑离界应增加的间距须留在自身用地红线范围内。
（七）危险品库、油库、液化气瓶库、加油站、加气站及其它危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在自身用地红线范围内。
第三十六条沿建设用地边界线的建筑，根据相邻地块情况按照下列规定退让：
1、相邻地块为现状建筑或者修建性详细规划和总平面设计方案已经批准的，按照与现状建筑或者与已经定位的建筑确定建筑间距，进行退让。
2、当界外是空地，建设项目性质未明确时，界内规划建筑为遮挡建筑，界外为被遮挡建筑，且南北向相邻的地块则假定北边为六层居住建筑并为南北布置，按日照间距计算退让距离；东西向相邻的地块按表（十）的规定计算退让距离，并满足消防间距的要求。
3、 两相邻地块间的住宅建筑相邻布置，较高建筑为遮挡建筑时，间距按较高建筑的间距取值，较低建筑退用地界线按较低建筑规定间距的一半退让，其余部分由较高建筑退足。
第三十七条围墙、地下建（构）筑物（包括基础、地下室、停车场库、出入口坡道、化粪池等）、建筑外部附属设施（台阶、阳台等）的离界距离，应符合以下规定：
（一）地下建（构）筑物后退用地红线的距离在保证建筑施工安全距离的前提下，不少于地下建（构）筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且不小于3米，其自用管线和支护结构的外侧的离界距离不小于1米。
当城市市政管廊、重要景观道路的环境绿化等有特殊要求时，地下建（构）筑物的离界距离应符合相应要求。
（二）在后退道路红线或河道蓝线大于8米时，允许阳台、踏步等突出部分在后退距离的五分之一的范围内安排；
（三）大门及门卫设施，后退道路红线不小于3米。
高度不超过5米的变配电房、小库房、车库等附属建（构）筑物，后退相邻建设用地的边界不小于3米。
第三十八条沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线的距离按表（十一）控制，同时应符合第四章间距要求和第六章高度控制要求的有关规定。
建筑退让城市道路红线最小距离控制表表（十一）
区位
W≥40
30≤W＜40
15≤W＜30
I
类地区
中高层、多、低层H<30
10
8
6
高层24≤H<50
15
10
8
高层50≤H<100
20
12
10
II
类地区
中高层、多、低层H<30
12
10
8
高层24≤H<50
20
15
12
高层50≤H<100
25
20
15
①城市道路退让总体规划另有要求的，按总体规划执行。
②H指建筑物高度，W指规划道路红线宽度。
③高层退让城市道路红线是包括裙房部分的退让。
④退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求由城乡规划行政主管部门另行核定。
⑤超高层建筑（H≥100m）应相应加大退让距离，具体标准根据经批准的详细规划，由城乡规划行政主管部门核定。
1.第三十九条红线宽度小于15米的规划道路，在满足与相邻建筑间距的要求下，两侧建筑按表（十二）的规定退让。
当拟建建筑物位于道路南侧，而道路北侧建设项目性质未明确时，则假定北边为六层居住建筑并为南北布置，按日照间距计算退让距离。
道路边缘至建（构）筑物最小距离控制表表（十二）
道路级别
与建、构筑物关系
小区路（7m-15m）
组团路及宅间小路（2.5m-7m）
建筑物面向道路
高层
5
3
多层
3
2
-
建筑物山墙面向道路
高层
3
2
多层
2
1.5
围墙面向道路
1.5
1.5
注：
小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线。
当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。
第四十条城市道路两侧设置有绿化带的，高层建筑退绿化带10米，中高层、多层建筑退绿化带8米、低层建筑退绿化带6米。
第四十一条 城区范围内沿湘江、蒸水、耒水三江六岸改建、新建的建筑在满足第三十八条、第三十九条和第四十条的基础上再多退让5米进行建设。
第四十二条沿城市高架道路两侧和立体交叉口周围新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路和匝道边缘的距离按表（十三）进行控制，并应符合环保、卫生要求：
新建建筑物离高架和匝道的距离表（十三）
类别
建筑物离高架和匝道的距离（m）
居住、学校和医院类建筑
其它建筑
低、多层、中高层
高层
低、多层、中高层
高层
高架
20
25
15
20
匝道
15
20
12
15
注：
当立体交叉口层数超过3层（含3层）或用地面积达到4公顷时，建筑物退让匝道边缘的距离由城乡规划行政主管部门核定。
第四十三条规划宽度30米以上城市道路交叉口范围的建筑退让城市道路红线，应在第三十八条规定的基础上增加6米以上距离（自相交道路红线直线段50米处算起）。
第四十四条交通流量较大的建设基地，其通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定：
（一）距城市主次道路交叉口的距离（自道路红线交点算起）不小于80米。
（二）距非道路交叉口的过街人行道（包括引道、引桥和各类地下出入口）最边缘线不小于6米。
（三）距公共交通站台边缘不小于10米。
第四十五条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离，除必须满足人流集数，停车泊位、环境景观等要求外，不得小于15米，并应留出临时停车或回车的场所。
第四十六条沿江河两岸兴建建筑物应符合衡南县防洪规划的要求，同时应符合以下规定：
（一）禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物。
（二）建筑物离防洪堤背水坡堤脚的距离控制在30m以上；经过城镇的堤段，经城乡规划行政主管部门商水利行政主管部门论证同意，也不得低于10米以上。
（三）在防洪工程设施保护范围内建设市政公用设施，须经城乡规划行政主管部门商水利行政主管部门等相关单位同意，同时应符合有关规范和规定的要求。
第四十七条建筑与挡土墙、护坡的最小间距应符合下列规定：
（一）居住区内的挡土墙与住宅建筑的间距应满足住宅日照和通风的要求；
（二）高度大于2m的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不应小于3m，其下缘与建筑间的水平距离不应小于2m。
第四十八条新建、改建学校、幼儿园的出入口位于次干路以上等级道路的，应当退让道路红线一定距离，出入口与道路红线之间应设有不小于200平方米的交通集散场地。
第四十九条其他涉及城市水系蓝线、基础设施黄线、文物古迹紫线、绿线等特殊范围内的建筑后退距离，应分别按照建设部《城市蓝线管理办法》、《城市黄线管理办法》、《城市紫线管理办法》、《城市绿线管理办法》等要求执行。
第六章建（构）筑物的高度控制
第五十条建筑物的高度必须符合详规要求，除满足日照、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
第五十一条在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围以及城市规划已确定的景观走廊和其它有高度限制的地域内新建、改建、扩建（构）建筑物，其控制高度应符合有关高度限制的规定。
第五十二条在历史文物保护控制区范围内新建、改建、扩建建（构）筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规划与规定。
第五十三条沿城市道路两侧新建、改建建筑物的高度按下列规定控制：
（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路红线宽度（w）加建筑退让距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）。
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