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广州市房地产市场分析及走势
2005年广州市房地产市场分析及2006年走势
2005年第一季度，全国的房地产市场承接2004年的涨势，出现了价格异常上涨的现象，导致国务院先后发出了两个被称为“国八条”的文件，力求稳定住宅市场价格，保持房地产市场健康稳定发展。
而就在“国八条”发出之后的6月22日，《经济日报》发表了题为《广州房价为何连续9年保持稳定》的长篇通讯，探讨广州房价稳定的原因，这使得广州的房价稳定现象再次受到各界关注。
回顾即将过去的2005年，对比其他一些房价波澜起伏的大城市，广州的房地产市场仍然可以用波澜不惊来形容。
当然，在国内外经济大势和房地产市场环境的影响下，广州的房地产市场也出现了许多值得关注的现象。
而且，时近年末，广州的房地产市场也让人感觉到有一些时隐时现的暗流在涌动。
一2005年广州房地产价格
（一）土地价格
2005年广州市（八区）计划出让地块29幅，用地面积为110万平方米，建筑面积为314万平方米。
其中商务旅游办公用地20幅，用地面积总计46.8万平方米，占整个土地出让面积的42.5%；商住用地4幅，用地面积总计30万平方米，占整个土地出让面积的27.3%。
年初制定的这个土地出让计划体现了广州市2005年在土地一手市场减少住宅用地供应、主要供应商务用地的原则。
截止到2005年11月，广州市通过公开方式出让土地22宗，面积共计43.86万平方米，总交易金额57.81亿元，同比分别增加175.0%、335.6%、605.9%，远远超过了2004年的土地出让水平。
之所以出现这种情况，主要是因为广州市在2004年减少了一手土地的供应量。
严格控制一手土地供应，盘活存量土地的供地原则，加上城市中心地块的供不应求促成了土地出让地价的上涨。
2005年广州市土地出让地价在2004年上涨4.9%的基础上再上涨62.1%，达到13180.6元/平方米（见表1）。
表1广州市2003～2005年土地出让、土地转让情况
另一方面，在土地二级市场上，2005年前11个月，广州市共转让土地76宗，同比增加33.3%；转让面积127.73万平方米，同比增加4.0%；转让金额36.44亿元，同比增加44.0%。
受土地一级市场地价上涨的影响，广州市2005年土地转让地价上升38.5%。
从表1的统计数据可以看到，广州市2004年土地转让金额急剧上升，高出2003年101.9个百分点，达到25.3亿元，这主要是受2004年“8·31”停止协议出让经营用地和一手土地供应量减少的影响，同时也体现了政府调控土地市场的另一个思路：
加快土地二级市场的流转，减少开发商手上控制的土地，最终达到由政府掌控土地市场的目的。
2005年广州市的土地市场还出现了两个较大的调整：
（1）番禺、花都两区的土地储备和出让工作正式纳入全市统一管理。
（2）从10月1日起，广东省农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”原则，进入统一的土地交易市场。
广东成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。
2.住宅价格
2005年1～10月广州市新建商品房住宅均价为5014元/平方米，原八区新建商品房住宅均价为5767元/平方米。
从图1的数据来看，广州市2005年前10个月的新建商品房交易登记面积在每月70万平方米左右，波动幅度在10%以内；交易均价基本上在5000元/平方米的水平上有10%的浮动，维持在4500～5500元/平方米之间。
然而10月份出现的新建商品房均价比上月急升13.1%，达到5597元/平方米的现象，立即使得市面一片喧哗，引起了广泛的关注。
图12005年广州市十区新建商品住宅供求关系
其实从数据分析不难看出，这正是在一定程度上反映了房地产新政出台后市场博弈的局面。
从图1可以看出：
7、8、9三个月，一手商品房成交呈价跌量减之势，反映出开发商和购房者都在观望和僵持。
随着“十一”黄金周这一传统购房旺季的到来，开发商经过数月的试探和蓄势，终于决定放手一搏，开出的新盘逆市提价，结果在临近年末、一批真实购房需求急于得到满足的情况下，开发商这种带有几分破釜沉舟味道的出击反而奏效了，市场气氛转而变得十分活跃。
即使如此，广州的楼价从当前来看仍属正常。
因为如前所述，即使10月份上涨了13.1%，这也是在连续3个月楼价下跌之后的反弹，上涨后的楼价并未偏离长期增长线。
广州市1～10月的二手住宅交易登记面积每月在50万平方米左右，成交价格在3000元/平方米上下窄幅波动，波幅不超过±6%。
其中3月、4月的二手住宅交易登记面积增幅明显，分别增加26.1%、39.5%，使交易面积分别达到44.46万平方米、62.02万平方米，这主要是受到广州市在3月份简化房改房上市手续的影响。
而7月份的二手住宅交易登记面积降幅较大，下降40.8%，交易面积从6月份的68.69万平方米变为7月份的40.65万平方米，这是因为“预售住宅禁止交易”使得相当一部分房屋退出了二手房交易市场（见图2）。
图22005年广州市十区存量住宅供求关系
3.写字楼价格
从2004年上半年开始，广州的写字楼价格呈逐渐上涨态势。
统计资料显示，1998～2001年广州市写字楼均价一直都在下滑，直到2002年，预售写字楼的均价开始上扬。
但是，2003年写字楼，均价又出现大幅回落。
这种情况延续到2004年上半年才有所改观。
2005年第三季度，广州的写字楼尤其是甲级高档写字楼迎来了一个租售两旺的黄金季节。
该季新建写字楼的成交均价为8748元/平方米，同比上升20.8%，环比上升5%。
2005年广州有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，例如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼写字楼广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等等。
由于这些档次高、品质好、数量庞大的写字楼项目入市对整个广州的写字楼档次有显著的提升作用，同时也预示着2006年广州写字楼市场的格局会有较大的变数。
4.商铺价格
广州市的商铺市场从1998年到现在经历了一个明显的变化。
1998～2004年上半年，广州的商铺总体来讲是“供大于求”。
在这期间，广州老八区商铺供应量为262.5万平方米，成交量为221.96万平方米，供求差距为41万平方米。
但是从2004年上半年开始，广州的商铺出现“求大于供”的状况。
例如，2004年第一季度，广州老八区商铺供应量为8.29万平方米，成交量却达13.33万平方米，新增供应量明显不能满足市场需求。
价格方面，从1998～2002年，广州老八区商铺售价一直在13000元/平方米的水平小幅度平稳波动。
2003年由于原东山区以批发形式销售了大量商铺，导致了商铺整体均价的急剧下滑。
此后，商铺价格一直缓慢回升。
到2004年第一季度，老八区的商铺总体价格已经达到16489元/平方米。
不过，在2005年上半年，老八区的商铺均价又出现了明显回落，变为15204元/平方米。
出现这种情况，一方面是因为商铺价格受地段、人流量的影响较大，另一方面也是市场供求关系调节的结果。
5.租赁价格
统计显示，广州市2005年第一季度的住宅租价受高档住宅租价调升的影响，同比、环比都有所上升。
第二季度的住宅租价同比、环比基本持平，估计是受到房屋租赁管理加强和房改房上市手续简化的影响。
第三季度的住宅租价同比上升1.9%，环比基本持平，保持了前两季度微升的趋势。
另外，广州市的商业用房租价和办公用房租价都有不同程度的上升（见图3）。
图32005年广州市前三个季度的房屋租价、商业用房租价、办公用房租价变动率
房屋租赁价格受地理位置、装修条件等诸多因素的影响较大。
以一套70平方米2室1厅的房子为例，越秀区的月租一般在700～2300元之间，海珠区的月租一般在300～1900元之间，天河区的月租一般在400～2500元之间。
二2005年广州市房地产市场特点
（一）土地市场拍卖价格屡创新高
2005年广州市的土地拍卖价格屡创新高。
3月，琶洲PZB1501地块拍出楼面地价3818元/平方米，被称为天价，成为当时的“广州商务地王”；8月，白云种鸡场地块以楼面地价3300元/平方米成为当时的“广州住宅地王”；10月，琶洲PZB1301地块则再次刷新“天价”的记录，以楼面地价6223元/平方米成为“广州新地王”。
值得注意的是，拍得琶洲“地王”的是两位来自北京的私人买家；而且，个人买家现身广州土地市场已不止这一例。
在2005年年初的康王路2号地块招标会和6月白云种鸡场地块竞投会上，就出现了个人举牌竞投或公司与个人合作举牌竞投的情况。
之所以出现这些情况，原因在于：
（1）广州市实行严格控制增量土地供应，盘活存量用地的政策，位置优越的稀有地块必然引起开发商的角逐。
（2）广州房地产市场的发展前景被持续看好。
与上海、北京相比，广州的房地产市场被公认为理性市场，广州的房价长期来看还有很大的上涨空间。
（3）受到国家宏观调控的影响，上海房价明显回落，大批资金开始从上海房地产市场撤出，涌向极具升值潜力的广州房地产市场。
（4）外地房地产企业对自己的公司运作能力和财务成本控制能力充满自信。
（5）外来开发商第一次进入广州市场，出于降低风险的考虑，有意以“个人名义试水”。
例如，如果开发商要进行土地转让，那么个人比公司在缴纳税费方面更加有利。
因为个人转让土地时只须缴纳个人所得税，而公司不仅要缴纳个人所得税，还要缴纳公司所得税。
可以预测，这些高价竞拍得来的土地将走向高端房地产市场，否则，开发商难以获得预期利润率。
2.游资对房价影响有限
由于国家宏观调控的影响，上海房价下跌，导致大量游资撤出，投向房价水平相对较低的珠三角房地产市场。
这部分游资来自海外的地产资金、国际投资客、香港炒家、温州炒家、珠三角本地炒家以及其他零散炒家。
据称，流入珠三角楼市的游资总额达到200亿人民币。
不过，从2005年广州房价的统计来看，游资对广州房地产市场的影响有限，不太可能造成广州房价的大起大路。
其原因首先是广州市政府采取了保障楼市健康发展的有效措施：
禁止执行经营性国有土地使用权出让的公开操作，规范土地供应市场；禁止“楼花转让”和协助税务部门执行新的房屋交易税收制度，更准备在2006年将现行的售房代征1%所得税政策修改为按实际增值额课征20%所得税的政策；打击开发商控制销售，人为推动楼价上升的做法；联合银行，不迟于2006年4月1日前全面推出房屋预售款监控系统，即时考察预收款的流向；推出建设“新社区计划”，解决中低收入家庭的住房问题等等。
其次是游资的数额还不足以左右广州房价的变动。
据统计，广州每年的住宅平均成交金额都在600亿元以上，这个成交额将对200亿元的游资起到相当的吸收作用。
况且，考虑到许多游资也会投向深圳、东莞、珠海等其他珠三角城市的房地产市场，实际进入广州楼市的游资将大打折扣。
最后一个重要的原因是广州的楼市主体包括买家和卖家等都比较务实、理性。
广州的房地产市场发展较早，一方面，本地居民的基本住房需求已经得到满足，一旦房价走高，他们在短期内就会放弃购房计划；另一方面，广州地产商更重视做产品，产品的更新换代很快，这导致新推出的楼盘素质总是高于现有楼盘，使得存量住房持续功能性贬值。
在买家追求产品实用价值（而不是投资价值）的情况下，存量住房失去了升值的潜力，从而也就失去了炒作的价值。
3.烂尾楼陆续被盘活
2005年广州的烂尾楼陆续被盘活，市场价值开始凸现。
比较典型的例子有丰兴广场、京光广场、中诚广场、大鹏国际广场、九洲文化家园、紫云山庄等。
一是由于政府的推动：
2005年上半年，广州市国土房管局就出台了整治烂尾楼的相关措施，计划用3～5年的时间基本解决现有的烂尾楼问题。
二是广州房地产市场机制在发挥巨大的作用：
烂尾楼的原投资者会选择合适的时机，以合适的价格，理性地退出市场；蓄势已久的“猎手”也会审时度势择机入场。
这样的市场形势，使我们可以从另一个角度看出广州房地产市场的现状和未来走势。
4.住宅价格受“新政”影响不持久
受到2005年“新政”的影响，广州市房地产价格在第二季度和第三季度之间出现了一些回落，第三季度商品房销售均价和住宅均价环比分别上升0.8%、0.6%，相比于第二季度的3.1%、3.5%而言，分别减少了2.3和2.9个百分点。
广州市二手住宅均价在第二季度环比上升0.6%，但在第三季度竟出现了环比0.3%的负增长，这主要是因为房改房上市的手续得到简化，房源在3月份突然增加，以及大量预售契约物业要抢在6月“新政”实施之前成交所致。
但是“新政”对住宅价格的影响并不持久。
据统计，8月份广州市八区、十区的一手住宅均价分别为5612元/平方米、4896元/平方米，比7月份分别上升了145元/平方米、47元/平方米；8月份广州的二手住宅均价为2971元/平方米，比7月份上升了41元/平方米。
市场逐渐恢复到“新政”之前的局面。
广州住房市场稳定的原因除了市场机制发展比较完善和资金炒作作用有限之外，更在于真实需求占据了住房需求的大多数。
随着居民可支配收入的增加，消费者买房多是为了提升居住质量，满足自住需要。
即使有些市民买房进行投资，也多为长线投资，如通过租赁物业来收取租金等。
投机成分所占的比重不大。
5.高档写字楼供不应求
2005年广州高档写字楼呈现明显地供不应求的迹象。
据统计，广州市甲级写字楼空置率2004年是10%，2005上半年则跌至4%，空置率显著下降。
相应地，甲级写字楼售价指数在2004年上升3%的基础上再升7%。
数据显示，天河北、环市东的甲级写字楼的租金8月比6、7月分别上涨4%、6%；珠江新城的星汇国际开盘均价为1万～1.3万元/平方米，创区内写字楼开盘均价新高。
分析原因主要有以下两个方面。
——写字楼的商业性质非常明显，对地理位置的要求尤其苛刻。
而位置优越的土地是稀缺资源，所以地段就成了写字楼能否升值的决定性因素。
中信广场位于天河北CBD中央商务区，广晟大厦位于天河商务圈核心地带，星汇国际位于未来广州21世纪中心商务区（GCBD21）即珠江新城中心，中洲中心位于琶洲国际会展中心，正是由于其不可复制的地段优势，这些高档写字楼的价格才能日趋上升。
——广州市制定了“总部经济”策略，大力引进跨国公司、大财团、高科技和服务企业，谋划将珠江新城打造成高档住宅、写字楼、酒店及跨国银行的总部所在地，凡金融机构在珠江新城内置地或租用写字楼，政府可减免地价及租价。
政策利好进一步激起市场对高档写字楼尤其是珠江新城的甲级写字楼的看好。
6.公寓式写字楼受到市场青睐
2005年公寓式写字楼逐渐引起业界的注意，天誉商务大厦、白云大厦、华普广场等受到市场的追捧。
在广州，公寓式写字楼已经占有一定的市场份额，包括早期的广东大厦B附楼和后来的新达城、时代新世界和中旅商务大厦等。
公寓式写字楼成为市场的亮点有其特殊的原因：
第一，与专业写字楼和住宅相比，公寓式写字楼优势明显。
它不仅具有写字楼的形象和配套，也有高档住宅的功能，可以实现24小时灵活办公，而且相对于专业写字楼来说，公寓式写字楼售（租）价和管理费往往要便宜很多。
以管理费为例，目前专业写字楼的物管费大都在每平方米20～30元不等，而公寓式写字楼则只需10元左右甚至仅需五六元。
第二，数十万家中小企业是公寓式写字楼兴起的坚强后盾。
为了节省办公成本，中小企业通常选择公寓式写字楼。
第三，政府不断加大对中小企业发展的支持力度。
根据《关于加快民营经济发展的决定》，广东省财政从2003年起连续5年，每年安排扶持中小企业专项资金2亿元。
政策的引导使中小企业这几年保持着每月新增将近2000家的发展速度。
第四，5月1日开始的“住宅禁商”政策抑制了商务公寓的发展。
与商务公寓条件相似却拥有写字楼“身份”的公寓式写字楼恰好填补了市场的空缺，吸引了广大中小企业的目光。
7.“国际公寓”成为市场亮点
2005年许多楼盘纷纷打起了“国际公寓”的旗号。
比较典型的就有新凯国际公寓、博岸国际公寓、珠江新城马赛国际公寓、珠江帝景“克莱国际公寓”、富力爱丁堡国际公寓。
国际公寓主要是指针对外企高级管理人员的出租物业。
在国外，国际公寓也可以称为“酒店式服务公寓”。
广州最早的国际公寓产生于20世纪80年代中期外资经营的几家五星级酒店，比如白天鹅宾馆、花园酒店、中国大酒店等。
后来，金亚花园、富城花园、岭南会、中信公寓等也推出公寓项目，不过形态已经有了变化。
当珠江新城新大厦以“国际公寓”推出市场并获得成功后，国际公寓重新成为楼市新宠，东湖御苑、白云堡、汇景新城等也纷纷效仿。
“国际公寓”成为市场亮点的原因有：
第一，经济增长刺激国际公寓的发展。
随着广州经济持续高速的增长、广州国际大都市地位的不断提升，尤其是“9+2”泛珠三角战略与CEPA战略的实施以及亚运会的利好，广州国际公寓将存在很大的需求。
第二，国际公寓的目标客户数量巨大，消费能力强盛。
据统计，至2002年上半年，外商在穗投资企业已达15000家（其中外资企业8727家），常驻广州的外籍员工超过60000人，他们一般都有很高的住房补贴，如欧美职员每月的住房补贴为2000美元到上万美元不等。
加上公司的政策是只租不买，对居住条件要求甚高的外籍人士往往把目光投向了档次较高的国际公寓。
国内一些大公司管理人员和高薪职业者也是国际公寓的客户。
第三，广州的国际公寓市场供应量偏低。
2004年广州的国际公寓（包括五星级酒店公寓）累计约1800套单元（可供出租套数）。
假定2005年常驻广州的外籍人士为10万人（这是比较合理的），其中20%选择国际公寓，那么就会出现1800套单元对应2万名消费者的局面。
可见，广州国际公寓的市场需求相当大。
8.会展经济拉升租价的效应显著
自从广州市政府2003年将广交会迁址琶洲之后，频繁举行的国际交易活动大大刺激了周边甚至更远地区的租赁价格的上涨。
以珠江新城的凯旋新世界、新港西路的双子星城、新港东路的世港公寓、滨江东路的珠江广场等楼盘的公寓为例，在交易会开展期间，这里的短期租金都要上涨一倍以上。
畔江花园、世港公寓等都出现了1000元/天的高价短租现象。
而且，随着地铁建设的铺开，这种利好正在向华南板块、白云、茘湾等环境优美的小区漫溢。
出现房屋租赁“会展热”的原因主要有：
第一，会展期间酒店往往会大幅涨价，不少客商嫌入住费用太高而选择租房。
广州市在2005年取消了对酒店的“限价令”，由政府指导价改为市场调节价。
据调查，2005年春交会期间广州的酒店房价平均上涨了160%，秋交会期间酒店房价比9月份上涨近一倍，其中星级宾馆房价比9月份上涨96.1%。
第二，会展周边的酒店客房有限，有的客商因为预定酒店的时间太迟而被迫租房。
第三，许多发展商看到了会展经济带来的巨大商机，纷纷推出定位于参展商的楼盘，例如琶洲雅郡、凤蒲西苑、香堤雅境等等。
第四，地铁、公交等基础设施的进一步完善使租房更加方便。
三2006年广州市房地产价格走势预测
（一）价格总体趋势：
持续上涨
预计2006年广州市房地产总体价格水平将呈持续上涨的态势，主要的原因有以下几个方面。
（1）高档产品所占比例上升。
2004年9月，银监会下发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（下称《指引》），除规定开发贷款自有资金比例应达到35%以上，且项目四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）齐全外，同时要求严格贷款项目审批机制，对贷款企业的股东构成、资质信用、近三年的经营管理和财务状况，甚至与关联企业的业务往来都要进行深入调查审核，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，严格限制贷款发放。
《指引》同时规定，在分期发放贷款过程中要对其资金使用情况进行监控；对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业进行销售监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。
在此种情况下，银行严控开发贷款风险，放贷审慎，催款有方。
根据《2005年中国房地产金融报告》显示，2004年3月份以前，我国房地产开发贷款增长速度在40%以上，到2004年年底增速降低到17.3%，2005年第一季度增速进一步下降到15%。
而根据央行发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》，2005年6月末，商业银行房地产开发商贷款余额为8459.45亿元，增幅同比回落7.69个百分点。
可见开发商已越来越难获得银行的贷款。
由于银根的紧缩，中小型的实力较弱的开发商逐步退出房地产市场，而品牌企业由于融资渠道较多，且资金较充裕，所开发的产品在整体房地产市场上所占的比例不断加大。
品牌企业往往倾向于开发高档产品。
因此，高素质、高价格的房地产产品将逐步构成市场主流。
新推住宅项目的质量、环境、装修等方面成本提高，将使2006年广州市房地产市场的总体价格水平趋于上升。
（2）已出售预售商品房将退出市场。
自2005年6月开始，广州市尚未办理房产证的预售商品房不能办理二手交易手续。
尽管此后广州部分二手中介公司通过变相操作以促成预售商品房的二手买卖，但11月份市房管局已经明确表示，将严格禁止中介公司从事上述经营活动。
所以在2006年，广州市房地产市场将不会有二手预售商品房进行转让。
也就是说2004～2005年之间已售出的预售商品房将彻底退出总体住宅市场。
在市场供给结构中其重要部分突然消失的情况下，可以预计2006年广州市商品房的价格将会因之而获得上涨的动力。
（3）经济和收入持续增长。
2005年前三季度广州市总体经济运行态势良好，且在第三季度呈现加速增长之势。
前三季度广州市生产总值3272.57亿元，同比增长12.1%，比上半年提高1.0个百分点。
其中，第一产业增加值87.16亿元，增长2.9%，比上半年提高0.4个百分点；第二产业增加值1406.59亿元，增长13.6%，比上半年提高1.2个百分点；第三产业增加值1778.82亿元，增长11.3%，比上半年提高0.9个百分点。
三大产业在整体经济中维持着较为理想的比例，因此整体经济有着较高的持续增长能力。
另一方面，广州市城市居民收入继续稳步提高。
前三季度，城市居民人均可支配收入13874元，同比增长8.8%。
综合上述情况，在无突发事件产生大幅经济波动的情况下，2006年广州市的总体经济产出及城市居民人均可支配收入仍将保持快速增长，这将是促进房地产价格持续上升的一个重要因素。
（4）房地产投机资金的影响。
2002～2004年上海市房地产价格的大幅增长，一定程度上是由海外的地产基金、国际投资客以及江浙的炒家共同抬高所致。
2005年中开始，上海市的房地产市场价格已发生逆转。
在这种情况下，原上海的房地产投机资金流向中国其他经济发达而房地产价格远未如上海高企的地区。
而珠江三角洲的大城市，尤其是广州，将会成为上述投机者的优先选择。
在很重要的房地产租金回报率指标方面，2005年第三季度上海市为2%，而广州为6%～8%。
尽管房地产投机者追求的目标并非高的租金回报，但租金回报率却是衡量一地区房地产市场是否有投资机会的重要指标。
从最近深圳房价出现异常上涨的情况来看，可以判断相当一部分游资的确已经盯上了珠三角房地产市场，在这种情况下，一向理性的广州房地产市场不可避免地也将受到冲击，其结果如何，有待观察。
（5）求大于供的总体市场惯性。
2005年上半年，广州市新建商品房批准预售面积为489.52万平方米，与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率（新建商品房交易登记量÷批准预售量×100%）达103.2%，市场吸纳量大于市场供应量。
事实上自2003年初以来，新建商品房市场吸纳率一直高于100%，其中2003年为101.1%，2004年为107.2%。
参照中国改革开放后各大城市房地产市场的发展历程，可以发现除非发生泡沫破裂等突发事件，例如1997年广州和2005年上海的情形，房地产市场基本上都会存在一定的惯性。
而近几年广州市房地产市场的发展较为平稳，我们可以预计2006年广州市房地产市场供大于求的可能性要远小于供小于求的可能
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