万科项目规划设计说明样本.docx

万科项目规划设计说明样本.docx

《万科项目规划设计说明样本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科项目规划设计说明样本.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

万科项目规划设计说明样本

万科地产魅力之城计划设计说明

建设单位：

青岛万科银盛泰房地产

设计单位：

中建（北京）国际设计企业

万科魅力之城项目计划设计说明

1计划概要

1-1区域位置

计划用地在青岛市城阳区中心，是城阳中心区一部分。

城阳中心区是集景观、休闲、商务于一体多功效城市中心带。

1-2开发区域概要

■基地条件

计划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。

兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好景观资源。

基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度50m、已建成。

基地西至中心景观带，景观带宽度为80m、为步行景观长廊，景观资源良好。

已建成。

和基地相近一侧设计有2层带顶风雨长廊。

基地北至文阳路，和文阳路隔有城市绿化带，带内距用地20m内平行用地有架空高架线一条、水渠一条。

用地西北角和已建成住宅小区接壤。

基地西北角和已建成住宅小区接壤。

该小区为回迁项目。

■设计条件

·用地性质：

居住用地

·用地面积：

20.03ha

·综合容积率为1.70

·建筑退后红线：

兴阳路：

新建住宅退后10m

中城路：

12.5m

北侧用地：

5m

东侧用地：

5m

·日照：

新建建筑不得降低和用地接壤居住小区住宅日照标准。

·建筑层数：

新建建筑满足机场净空要求（海拔53m）

·车位比：

1：

0.6。

其中地面停车位不得少于总车位50%。

·绿化率：

35%

■设计依据

·部颁《城市居住区计划设计规范》

·《青岛市城市计划管理措施》03青岛市人代会第六次会议经过

·《青岛市人民防空工程建设管理措施》青岛市人民政府令第149号

·《青岛项目概念计划设计任务书》

·基地地形图

1-3开发方针

·本项目定位为城阳区中心区中高级住宅项目，用户关键面对政府高级公务员，外资企业（关键为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内期望改善住宅环境富裕之家。

·产品类型：

住宅为多层、小高层、高层。

公建为小区会所、配套商业、物业管理用房和车库。

·计划面积指标以下。

建筑类型

面积指标㎡

备注

住宅

331251

会所

3000

配套商业

2500

仅考虑服务本项目。

物业用房

1330

其中500平做半地下室。

幼稚园

2400

面积依据小区市政设计需要制订。

地下面积

17000

其中包含1人防地库面积

累计

357481

2.计划理念

2-1计划基础思想

·统一性（协调）和个性并存

·导入从多层到高层、板式到点式各式各样高度、形态单体，组成富有改变空间

·充足发挥基地场所特征——节点、沿道、邻近公园等区域要素，形成和周围环境融为一体而同时表现高端小区总体计划和单体形态

·将自然（绿色）住宅点缀在街路空间，形成镶嵌式空间

·文化和传统

·活用青岛传统建筑文化——红瓦、德国建筑专题，形成含有统一性城市设计

·形成含有槐树、悬铃木、松树等有青岛特点街路、开放空间

·界隈性、街路性、街道生活得以展开场所形成

·住宅区生活轴和周围区域、道路网络形成一体化城市构架

·以小规模交往花园为媒介，形成安全舒适住宅组团和可自由往来街路网络

·经过导入多种商业、小区交流设施、SOHO，-αroom，促进生活轴、关键街路活性化

·自然·生态形成

·和基地东侧景观绿带连成网络住宅和基地内部绿色空间形成一体化广域绿色空间

·主动导入半地下停车场，形成便利性、舒适性共存空间

·经过高木、地被植物主动植栽、雨水渗透等，充足考虑室外场地计划合理性，降低对环境负荷

3．总体计划

3-l基地骨骼组成

·在基地中央部署一条贯穿南北步行情景大道，和人车并存服务性环路组成了小区道路基础骨架。

·小区内除了情景大道为步行专用道之外，标准上动线为人车并存。

考虑基地周围环境和动线，机动车主入口设在基地南端。

北端圆弧形市政道路处，设置两处机动车次入口。

人行主入口部署在步行情景大道南端，次入口部署在北端。

为了更合理地组织南端入口周围交通，机动车主入口和人行入口分别部署。

·西面连接中城路点式住宅区域周围集中绿地和东面点式单体区域，加上中央区域绿色组团小道，组成主干绿轴。

此主干绿轴和中央步行情景大道形成覆盖整个小区绿色网络。

3-2住宅地计划

·住宅组团依据区域位置不一样，分为以下五种类型。

以4、5层为主低层区域、以8层为主中层区域、以1l、14层为主中高层区域、点式单体区域及以高层酒店式公寓为主小户型区域。

·各个组团单体采取南北入口，增加各自区域感和确保住户私密性。

·为了增加步行情景大道城市性热闹气氛和沿街层次，在单体低层沿街处，穿插设置S0H0和α-room。

·在开发单位和安全防犯方面，标准上设定为开放式小区，以组团为基础防犯单位。

其中，板式单体以组团为防犯单位，点式以每个单体为单位。

3-3交通·动线计划

■机动车交通

·机动车关键出入口设置在基地南端兴阳路上，次要出入口设置在基地西北部市政道路上，和基地内部环状服务性道路组成机动车关键交通流线。

■步行者交通

·步行者关键出入口设置在步行情景大道南北两端。

贯穿小区南北步行情景大道为小区关键步行中轴线，并经过和其相交东西方向人车并存组团问道路和环状服务性道路两侧步行空间组成步行者动线。

同时，步行者动线还贯穿小区东西方向围绕点式单体区域绿地轴，和基地东面景观绿带相连接。

·在步行情景大道节点处，如基地北端、步行者入口处、和东西向绿地轴交界处等，根据不一样尺度合适放大道路，形成各个定位不一样街角及城市广场。

·整个小区停车率约为60％。

停车系统依据组团区域分为地上、半地下、地下3种形式。

·地上停车场关键部署在各个组团外侧，经过服务性环路连接。

总停车台数为1051台。

·半地下停车场部署在周围中高层住宅组团区域，经过设置人工地盘形式，将停车场安排在组团之间。

总停车台数为670台。

为了控制建设成本将半地下停车场空间设计为半开敞式，经过停车场顶部不规则开口，保持停车场采光和通风，并和人工地盘上部平静内庭空间遥相呼应，形成相辅相成立体空间。

·地下停车场关键结合人防，部署在北部入口处周围酒店式公寓区域。

总面积为17，000平米，停车306台。

类型

台数

相对百分比

占户数绝对百分比

地上停车场台数

1051台

52%

31%

半地下停车场台数

670台

33％

20％

地下停车场台数

306台

15％

9％

累计

2027台

100％

60％

■停车场分布

3-4公共公益设施计划

·公共设施标准上集中在中央步行情景大道两侧。

以此发明步行轴热闹而紧凑城市气氛。

·商业设施结合基地区域位置，部署在小区南面人行主入口和北侧沿街单体低层位置。

·会所依据区域部署在小区南入口处，高度为3层。

·物业企业部署在小区北部人行入口部分酒店式公寓低层处。

·在情景大道中段两侧底层住户部署S0H0和aroom，以增强步行大道连续界面感，同时提升情景花园洋房组团私密性

3-5绿地·景观计划

·绿化景观分为3个系统。

1．贯穿基地南北中央步行情景大道。

这是小区内和人行大道相结合绿色步行主轴。

2．贯穿基地东西、和点式住宅单体相结合集中绿地及渗透到各条街道·组团内部、涵盖整个基地基干绿色网络。

3．各个组团内部交往绿化空间。

·在中央步行情景大道中，强调城市气氛，景观以植物为主，关键采取有规律列植或树阵形式，并点缀局部水景以滋润小区景观。

·贯穿基地东西绿地网络在气氛上以自然型为主。

东西两端结合在点式单体区域中集中绿地配置多个高大树木，让人有一个漫步在森林里感觉，和中央步行情景大道形成不一样

趣味。

·各个组团内部交往绿化空间依据各区域定位形成不一样安心·平静内部空间，最大程度地确保居住环境私密和舒适。

4总平面部署

4-1总体计划

·分期部署

整个计划小区分为5期建设，分布以下：

4-2住宅地空间组成

·在住宅组团组成上，按住宅体量分为以下5种类型

1．中央低层住宅组团区域：

设置在基地中央区域，以45层、1梯2户单体为主。

作为基地内最为方便而平静区域，集中情景花园洋房高端户型。

2．中央中层住宅组团区域：

设置在基地中央偏北区域，以8层1梯2户单体为主，端头节点处配置11层1梯3户户型。

中间单元多以大3室2厅为主。

3．周围中高层住宅组团区域：

设置在基地周围区域，1114层1梯2户为主，在关键节点处点缀1114层1梯3户户型。

中间单元多以大3室2厅为主。

4．周围点式单体区域：

关键设置在基地东西两边配合集中绿地穿插部署以确保视线通透。

另外，在基地周围、入口及可形成对景要坏处也点缀点式单体。

点式单体以卜14层1梯3户为主，面积为小3室2厅或2室2厅。

5．酒店式公寓区域：

设置在基地南北两边情景大道入口区域，以1114层小户型为主。

·在天际线分布上考虑基地周围建筑体量，在东西轴向为中间低东西两边高。

在南北轴向上为也基础以中央区域组团为最低点向南北两边提升，并在入口处形成高潮。

4-3户型供给计划

·户型规模分为以下5种。

1．酒店式公寓：

50平米／户

2．2室2厅：

90平米／户

3．小3室2厅：

120平米／户

4．大3室2厅：

140平米／户

5．高端户型（情景花园洋房）：

160平米／户

·根据基地内部条件，标准上将大户型部署在居住条件很好中央区域和周围平静或有景观区域。

·东西朝向单体关键为2室2厅中小户型。

建筑面积百分比控制在10％以下。

酒店式公寓因为立面和朝向处理能够比较活泼，同时周围热闹气氛比起追求平静环境标准家庭更适合早出晚归单身用户群，所以集中部署在入口周围。

5消防

方案中充足考虑消防车通道要求。

小区环形主干道形成关键消防环路，消防车便捷抵达各个组团，高层建筑设有环形消防车道，近端式消防车道设有回车场。

6无障碍设计

本小区方案设计充足考虑无障碍设计。

在高层、中高层住宅及公寓建筑均在建筑入口、入口平台、候梯厅等设置坡道、扶手等。

7环境保护节能设计

单体方案结合优异环境保护节能理念，采取多个新型技术及材料，充足表现高科技城市生活品质。

高新技术列表以下：

序号

技术内容

技术特点、作用

1

外墙保温体系

外墙聚苯板隔热保温良好，热工性能好门窗，双层中空玻璃，形成舒适室内热环境

2

太阳能集中供热

利用太阳能聚热真空管技术，实现单身公寓、会所集中供热

3

太阳能照明技术

广泛使用太阳能草坪灯、太阳能楼牌号照明系统、小区指示系统、太阳能时钟，有效节省能源

4

雨水搜集系统

搜集屋顶、露台雨水，和采取植草砖、渗透砖搜集地表径流水，经处理后做景观绿化用水

5

中水回用

搜集单身公寓生活废水，经处理后进入人工湿地，作为人工湖补充用水

6

有机垃圾生化处理

实施有机垃圾生化处理，降低污染

7

新型墙体材料

外墙混凝土多孔砖，内墙轻质混凝土砌块

8

屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化

屋顶种植佛甲草，增加绿化面积，保温隔热；西山墙垂直绿化；小区内乔木、灌木、草坪、花卉组成立体绿化，花架为室外车位提供遮阳

9

自平衡式通风系统

采使用方法国VIM自平衡式通风系统，有效改善室内空气质量

10

变压式止逆烟道

厨房采取变压式止逆烟道，有效排放油烟，预防串烟

11

燃气自动关闭装置

线友无线电燃气自动关闭装置，确保安全

12

有效降噪方法

小区外围绿化带密植高、中、低乔、灌木，选择能有效吸收噪音树种，降低噪音；适宜隔音屏、墙；气密性一级外门窗，双层中空玻璃，全地下车库，人车分流

13

无机房电梯

有效减低噪音

14

隔音进户门

进户门增加气密性，采取隔音门

15

空调设备减震装置

采取分体空调，做减振方法，以降低噪音

7栋独立小高层采取户式中央空调