XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目可行性研究报告.docx
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XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目可行性研究报告
XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目
项目申请报告
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第一章项目总论
第一节项目概况
一、项目名称：
XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目
二、建设单位：
XX市XX房地产开发有限责任公司
联系人：
联系电话：
邮编：
三、建设性质：
新建
四、项目建设地点：
XX县XX镇XX路以西，XX路以南
五、项目建设规模：
XX家园一期占地约47.37亩，总建筑面积4995.83m2，其中住宅建筑面积约47493.01m2，配套商业面积2502.82m2，容积率1.59,绿地率43%，建设12栋5+1层住宅楼，项目建成后总入住户数259户。
六、周边环境与设施
1、项目区位环境
房地产项目所处的地理位置对项目的成功运作起决定性作用。
本项目位于XX市XX县XX镇XX路以西，XX路以南，交通极为便利，区位优势明显。
2、市政环境
水、电、气、暖、电讯、电视、宽带、雨污排管道、道路等市政配套设施齐全完善，为本项目与其接口提供了便利条件。
七、项目所投资金情况
项目总投资：
9929万元，均为企业自筹。
第二节项目提出背景
随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，居民从注重建筑本身、单体户型向关注居住环境、建筑环境、人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值。
住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特性。
为改善居民居住条件，促进经济发展，XX市XX房地产开发有限责任公司研究决定，投资建设XX镇农村集中居住工程XX家园一期建设项目。
第三节可研工作依据和范围
一、可研工作依据
1、《中华人民共和国建筑法》
2、《中华人民共和国房地产管理法》
3、城镇房地产开发经营管理条例
4、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》
5、王伟宇主编、地震出版社出版的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册
6、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定
7、《中华人民共和国城镇规划法》
8、《城镇规划编制办法》
9、《城镇居住区规划设计规范》
10、XX市城镇发展总体规划及相关规划
11、项目承办单位提供的基础资料
二、可行性研究的范围
l、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、基础设施条件
4、工程建设方案
5、环境保护
6、节能
7、抗震设防专篇
8、物业管理
9、施工计划与施工保证措施
10、投资估算与资金筹措
第四节申报单位概况
XX市XX房地产开发有限责任公司是一 家房地产开发、房屋建设于一体的综合性民营企业。
成立于2000年12 月，具有独立法人资格，注册资金1080万元，固定资产 700万元，各类机械设备先进齐全。
公司总部位于XX县中心镇陈庄镇商贸城，具备房屋建筑肆级资质现有员工 958人具有经济技术职称人员l 76人，其中高级职你4人，中级职称32人，公下设工程项目部9个。
公司主要经营房屋建筑、房地产开发等业务。
现如今公司年产值超千万元，实现利税过百万，创出了一大批具有代表性的“省优”、“市优”、“泰山怀”工程和安全文明示范工程。
所开发的中枢苑住宅小区、教委住宅小区、盛苑住宅小区以及商品楼盘面积多达15万平方米。
作为XX县建筑企业的排头兵，公司为加快陈庄中心镇建设，促进当地经济发展做出了较大贡献，在繁荣当地经济的同时，公司领导不忘关心社会精神文明建设，每年用于尊师重教、捐资助学、扶老助残等社会公益事业的投资就达150万元之多，为构建和谐社会做出了自己的贡献。
回首10年的发展历程，公司广大员工在董事长、总经理赵光彦同志的带领下，锐意进取、勇于创新、敢为人先，用实际行动确立了自已在市场竞争中的地位，赢得了广大客户以及竞争对手的尊敬。
为进一步规范经营管理，保障公司健康稳定的可持续发展，公司全体员工总动员，积极参与并通过了GB/T19001-2000质量体系认证、GB/T20081-2001职业健康安全管理体系认证、GB/T24001环境管理体系认证。
本着“重科学管理、强企业素质、创优质工程、塑一流形象”的企业精神，公司在科学管理、人才培训、设备更新、质量创优、安全生产、文明施工和环境保护上狠下功夫，以不争的发展事实和对社会不求回报的奉献赢得了XX县政府和社会各界的认可。
近年来公司先后荣获了以下荣誉称号：
“省级重合同守信用企业”2002年至2004年度“全省建筑先进集体”、2003年至今XX市“建设系统先进单位”、“纳税先进单位”、2002年度“市级诚信经营单位”、2006年度“全市建筑业先进企业”、2007年度“全市安全标准化企业”，“XX县十强企业”，“尊师重教先进集体”。
百舸争流千帆竞，借海扬帆奋者先。
XX市XX房地产开发有限责任公司将继续以先进的技术、灵活的经营、现代化的管理、过硬的质量、一流的服务、良好的信誉成为服务地方经济建设的生力军，为社会的稳定发展做出自己的贡献。
第五节可行性研究结论
1、建设地址
该项目位于XX县XX镇XX路以西，XX路以南。
该地块是XX市城镇总体规划的住宅用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设居住区的理想地段。
2、建设规划
该项目规划总用地47.37亩，总建筑面积49995.83m2，其中住宅建筑面积约47493.01m2，配套商业面积2502.82m2，容积率1.59,绿地率43%，建设12栋5+1层住宅楼，其中120型5栋，140型5栋，160型2栋，150型2栋项目建成后总入住户数259户。
3、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目拟2011年8月开工，预计2014年7月竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为9929万元，其中土地征用费239.25万元，前期工程费137.39万元，项目前期手续费292.05万元，基础设施配套工程费41万元，建筑安装工程费用8317.36万元，开发期间费27.17万元，税费800.88万元，不可预见费73.91万元。
6、资金筹措
项目投资9929万元，均为企业自筹。
7、经济和社会效益分析
主要经济技术指标表
序号
项 目
单位
数量
备注
l
总规划用地
m2
31580
2
总建筑面积
m2
49995.83
（1）
住宅建筑面积
m2
47493.01
（2）
商业建筑面积
m2
2502.82
3
规划总户数
户
259
4
总图规划指标
（1）
容积率
1.59
（2）
建筑密度
％
30
（3）
绿地率
％
43
（4）
停车位
个
274
5
建设期
年
3
6
总投资
万元
9929
住宅居住总人口
人
777
3人/户
7
销售收入
万元
12188.72
8
利润总额
万元
2259.72
9
所得税
万元
564.93
10
税后利润
万元
1694.79
11
投资利润率
％
17.07
12
销售净利率
％
13.9
13
成本费用利润率
％
22.76
8、结论
该项目的开发建设符合国家产业政策和XX市城镇发展规划，对于改善城镇面貌，加快城镇化进程具有积极的作用。
提高和改善了XX镇居民的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住中心。
第二章项目提出背景和建设的必要性
第一节项目提出历史背景
改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期。
国家在推进经济体制改革的同时，对住宅分配制度及住宅建设的投资融资体制进行了全面的改革，探索出了在社会生义市场经济条件下，如何走出具有中国特色的解决好住房问题的新路子，使住房问题取得了突破性进展。
货币化住房分配制度的推行，为住宅建设和开发提供了良好的环境。
随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，城镇居民从注重建筑本身，单体户型向关注居住环境，建筑与环境，人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值，人们的空间也由房屋建筑面积与其高度所围成的量化空间向景观空间、智慧空间转化，居民的视线里看到的是好的、美的社会环境和城镇环境。
居民足不出户就能获取足够信息和扩展视野。
生态化、智能化、数字化、网络化住宅逐步的进入百姓生活，因而，居民对住宅的消费观念也就转到“外看环境，内看套型、硬件讲设施、软件讲管理”的消费观念上来，也就说人们对住宅的选购和要求完全从以前的传统实惠型向舒适型、小康型、超前型、休闲型、温馨型发展。
XX市位于山东省北部黄河二三角洲地区，中华民族的母亲河---黄河，在XX市境流入渤海。
XX市地理位置为北纬36055，～38010，，东经118007，～1190l0，。
东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。
南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。
XX市是一个新兴工业城市，长期以来，居民的住房问题一直没有得到很的解决。
随着城镇人口的增加和城镇化水平的快速提高，城镇居民对住房的改善的需要越来越迫切。
在新世纪里，随着人们生活水平和义化素质的提高，住宅的发展将由“安居型”向“康居型”转化。
住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征。
创新城镇发展理念，加快推进城市化进程。
按照“三高”要求，着力扩大城镇空间，完善城镇功能，美化城镇环境，呈现城镇品位，全面提升城镇档次，塑造现代化园林城镇新形象。
随着城区中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵。
为了加快城镇改造，改善投资环境，为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平。
XX市XX房地产开发有限责任公司拟开发建设该项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的“舒适忡、生念性、信息性、丈化性”的居住生活区，将推动XX市的城镇住宅建设向更高层次发展，为加快本项目的实施，取得政府及金融等有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。
第二节项目建设的必要性
l、符合国家相关的产业政策
改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。
人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。
国家相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。
主要包括：
培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。
住房实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。
近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。
XX市XX房地产开发有限责任公司瞅准目前房地产业发展的契机，在XX县XX镇XX路以西，XX路以南开发建设房地产项目，为社会提供优美、舒适的居住环境，促进现代化城镇建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。
2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要
房地产作为第三产业与建筑
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