嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法.docx

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嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法

嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法

第一条为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《浙江省物价局关于规范机动车停放服务收费管理的通知》等有关规定，结合我市实际，修订本办法。

第二条凡在嘉兴市本级行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业，以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门（以下简称物业服务主管部门），均应遵守本办法。

第三条本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

第四条市、区人民政府价格主管部门会同同级物业服务主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条物业服务收费项目包括物业服务费、住宅装修垃圾清运费、住宅小区汽车停放服务费、代办服务费和特约服务费等。

（一）物业服务费是指物业服务企业按约定为业主、使用人提供公共性服务所收取的费用。

服务内容包括：

1、房屋共用部位、共用设施设备的日常使用管理和维护保养；

2、物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

3、公共绿地、花草树木的养护管理；

4、公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；

5、物业档案资料管理；

6、物业服务企业接受委托的其他公共性服务内容。

（二）住宅装修垃圾清运费是指对住宅装修过程中产生的垃圾提供清运服务所收取的费用。

（三）住宅小区内公共场所（含小区道路停车泊位）汽车停放服务收费是指经营服务者为汽车提供停放服务而收取的费用。

（四）代办服务费是指物业服务企业受管道煤气、通信、供水、供电、有线电视等公用事业单位委托提供代办服务所收取的费用。

（五）特约服务费是指物业服务企业受业主、使用人委托提供特约服务所收取的费用。

第七条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价、政府定价和市场调节价。

普通住宅小区（不包括非住宅物业、别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务费实行政府指导价。

汽车停放服务费和住宅装修垃圾清运费实行政府定价。

非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费，代办服务费和特约服务费，以及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费实行市场调节价。

第八条普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价。

物业服务企业根据《普通住宅小区物业服务等级标准》（见附件1）向本级价格主管部门申报服务等级和收费标准，价格主管部门会同物业服务主管部门按机构配置和综合管理、房屋维修管理、环境卫生管理、安全防范和公共秩序管理、公用配套设施设备管理、绿化管理、和收费执行情况等七个考评项目，根据《嘉兴市本级普通住宅小区物业服务等级标准》考核评定服务等级，并按照按质论价、补偿成本和合理赢利的原则确定物业服务各等级的收费参考标准。

对普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务内容与标准超出当地最高指导价相对应服务内容与标准的，房地产开发企业可按照优质优价原则提出前期物业服务等级和收费标准，报所在地价格主管部门和物业行政主管部门核定。

物业服务等级的中准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同物业服务主管部门定期向社会公布（原则上每二年公布一次）。

嘉兴市本级普通住宅小区物业服务费中准价格见附件2。

普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）办公费用；

（五）物业服务企业固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主大会同意的其它费用。

第九条普通住宅小区物业服务等级、物业服务费标准的报批程序。

（一）在前期物业服务协议（物业服务企业与业主）、中标委托物业服务合同（开发商与物业服务企业）和业主临时管理规约签订之前，由开发建设企业按照嘉兴市本级物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准，在南湖区、秀洲区范围内的向当地价格主管部门申报；在嘉兴经济开发区范围内的向市价格主管部门申报，经价格主管部门审核认定，以此作为前期物业服务招投标（协议）的服务等级和收费的标准的依据，中标（协议）的服务等级和收费标准为暂定等级和暂定收费标准，开发建设企业在售房时应公告明示暂定内容，并在前期物业服务协议、中标委托物业服务合同和业主临时规约中载明其物业服务费价格为暂定价；

（二）待小区住宅交付使用六个月后，物业服务企业再向价格主管部门提出正式申请，价格主管部门会同物业服务主管部门组织业主对其考评，并正式核定服务等级、中准价格，具体收费标准由物业服务企业在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定。

如与前期暂定等级、收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理；（三）业主委员会成立后，由业主委员会与聘用的物业服务企业按照服务的内容和服务的质量，协商确定相关住宅小区的物业服务收费标准，并在物业服务合同中明确。

第十条物业服务企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业服务企业资质证书》、物业服务等级和收费的申请报告、住宅小区物业服务的具体实施方案（小区建筑面积和配套设施概况、服务内容和标准等）、嘉兴市住宅小区竣工综合验收备案申请表及成本测算等资料。

第十一条物业服务企业可按不同面积在业主装修时收取住宅装修垃圾清运费（见附件3）。

不得收取装修管理费、出入证工本费、出入证押金和楼道二次整修费等未经价格权限部门批准的费用。

第十二条住宅小区内公共场所（含小区道路停车泊位）汽车停放服务费，其收费标准见附件4。

第十三条物业服务企业应当按照国家、省、市有关明码标价的规定，在物业服务区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十四条纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十五条业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十六条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十七条实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十八条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第十九条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业服务企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条物业服务费可以预收，具体由物业服务企业按照与业主签订的《前期物业服务协议》或与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、书面通知购房者（业主）领取钥匙的次月起计收。

第二十一条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。

业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，物业服务企业和业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

第二十二条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十四条本办法由嘉兴市发展和改革委员会（市物价局）负责解释。

第二十五条本办法自2013年4月10日起施行。

附件1：

普通住宅小区物业服务等级标准

附件2：

普通住宅小区物业服务费中准价格表

附件3：

普通住宅装修垃圾清运费价目表

附件4：

普通住宅小区汽车停放服务费价目表

附件1：

普通住宅小区物业服务等级标准

一级

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次．

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和栽种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

（七）

收费

执行

情况

1、规定实行明码标价，将小区基本情况、服务内容与服务标准、收费等级以及收费项目、收费标准等有关情况在经营场所醒目位置公布。

2、严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。

3、物业服务企业费用收支合理。

4、业主对物业服务质量及收费满意，无投诉。

二级

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次、小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通．

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害．

（七）

收费

执行

情况

1、规定实行明码标价，将小区基本情况、服务内容与服务标准、收费等级以及收费项目、收费标准等有关情况在经营场所醒目位置公布。

2、严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。

3、物业服务企业费用收支合理。

4、业主对物业服务质量及收费满意，无投诉。

三级

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

（六）

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期