住宅小区物业管理方案0512160527.docx
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住宅小区物业管理方案0512160527
XX居住小区物业管理方案
一、项目概况
二、物业管理内容
三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度
五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施
七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1.地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.项目主要经济指标
项目计量单位数值
居住区规划总用地Hm
213.23
1.居住区用地Hm
29.87
①住宅用地Hm
26.89
②公建用地Hm21.31
③道路用地Hm
21.24
④公共绿地Hm
20.42
2.其它用地Hm
23.36
居住户数户1292
居住人数人4134
户均人数人/户3.2
总建筑面积万m219.11
1.居住区用地内建筑总面积万m
216.23
①住宅建筑面积万m
214.87
②公建面积万m21.46
2.大卖场总建筑面积万m
22.88
项目计量单位数值
①大卖场面积万m
21.17
②扩建面积（三层）万m20.96
③公建面积万m
20.75
地下车库及人防万m
20.28
3.底层架空面积万m
21.25
住宅平均层数层7.5
人口毛密度人/hm2411.1
住宅建筑配套密度（毛）套/hm
2128.5
住宅建筑配套密度（净）套/hm
2184.0
住宅建筑面积毛密度万m2/hm
21.496
住宅建筑面积净密度万m
2/hm
22.144
容积率万m
2/hm
21.64
停车率%50.0
停车位辆634
地面停车率%8.7
地面停车位辆110
住宅建筑净密度%28.5
建筑密度%25.6
绿地率%40.2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。
为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项
管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、
绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托
性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
3.建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：
公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门
厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，
执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使
用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、
重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和
所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
4.共用设施、设备的管理
范围包括：
上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、
水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于
不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设
备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记
录齐备。
达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
5.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：
道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养
制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。
对于有些专项类别，如：
车
库、制定专业管理方案并实施。
通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，
基本完好。
6.智能化设施设备
范围包括：
楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红
外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作
性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。
做好智能系统设备的档案管理、
智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设
备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用
现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环
境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。
做好两项工作，即卫生
管理、环境管理。
4.卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标
准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。
通过对小区的清洁卫生，
区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
5.环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环
基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高
住户的生活质量。
7.绿化管理
绿化的功能是美化环境。
通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们
以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小
区的绿化。
绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。
我们要贯彻“预防为主、防治（消）
结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，
确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。
以确保装修设计合理，
隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。
装修材料及施工过程符合消防管理规定的要
求，并安全使用。
保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、
安宁的生活环境。
7.搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
8.协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预
防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主
及辖区内住户都可以享受到的。
它贯穿于物业管理之中。
如：
清洁卫生服务、治
安保卫服务、维修居住区环境服务等。
我们将以专业、入微、优质的服务提供给
业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：
为高层住户14小时开启电梯、24小时高层
供水、水泵的维修保养等。
我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的
生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。
营造jt温馨、和谐的社区
环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。
真正从居民的日常生活细节考虑，以点
点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。
从
而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。
我们将以业主及
住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，
开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念
和生活方式。
物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高
素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五
个部分。
1、管理方法
8.严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
9.提供共管式服务。
10.严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
11.运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
12.启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
13.2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
9.治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
10.装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
11.精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
12.合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
13.发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
14.在智能化管理上加强各方面工作
15.超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
16.开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
3.启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作
积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，
工作方式有谈心、座谈等。
4.执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
5.建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。
我们把将培训放在集体和个
人发展的重要位置。
培养的目标是使员工忠于企业。
一专多能、精益求精，在提
升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。
方式有
培养提升、培训进修等。
6.工资奖金重在考核。
依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重
视个人利益。
充分肯定努力工作所应得的报酬。
7.提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人
公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
8.管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科
学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1.1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
14.停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。
入场车辆都应自觉服从停车场
保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。
除预
先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应
对由此造成的损失负责赔偿。
2.2卫生管理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。
如因使用不当，造成堵塞或损坏，
业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。
如属儿
童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出
入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。
一经发现，
物业处不经通知，有权进行清理。
17.宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清
除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼
儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有
义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋
在小区内。
15.绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小
品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花
木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；
B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，
完成公司下达的经济指标；
D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出
调整或给予处分的意见；
F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；
G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；
3．2经理助理岗位职责
A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；
B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C.负责对本中心员工各类考核；
D.向管理处经理提交各岗位用人计划；
E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施
养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收
缴率达预定目标；
G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营
造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划
分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必
要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，
提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责
A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人
员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和
财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、
器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：
懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：
会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：
能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的
定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，
遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；
B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；
C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的
实施，跟踪检查；
G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；
H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，
各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期
检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；
重水平，更重品德”的用人标准。
我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多
能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。
（人员的实际配置以具体管理范
围而定）
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
16.人员编制和基本工资标准：
见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序人数备注
项目
总额（元/工资标准（元/月）
号（人）月）
一管理人员6/6650.00
1经理12000.002000.00
2经理助理11500.001500.00
3财务员1800.00800.00
4维修主管11000.001000.00
5保安主管1800.00800.00
6保洁主管1550.00550.00
二普通员工14/9400.00
1维修员2800.001600.00
2保安员9600.005400.00
3绿化员1500.00500.00
4保洁员2450.00900.00
三合计20/16050.00
17.费用测算
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（02）
工资福利费测算表（02）
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/
月.M
2）
一基本工资16050.00/
二福利费2407.50注
（1）暂按15%测算
三服装费667.00注
（2）
四合计19124.50/
注
（1）：
福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金
占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注
（2）：
服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667（元/月）
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
18.采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、
19.设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费
的40%提取。
注：
因小区新建在保修期中，暂不考虑。
20.公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：
00分至次日清晨7：
00分为开灯时间，共计12小时，如本物业
有200盏灯60瓦计算）。
则：
每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时
=2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：
1000.00元
C、共计为：
3592.00元
21.电梯运行电费为:
每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
18.水泵运行费：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天=1500元/月
3、绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序备注
项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/
号
月.M2）
1绿化工具1000元/年84.00
费
2劳保用品500元/年42.00
费
3绿化用水400.00/
费
4农药化肥200.00
费
2
.
5景观再造0.10元/M200.00
费年
6合计/926.00
4、清洁卫生费清洁卫生费测算表（04）
序号项目测算依据金额（元/测算结果（元/月.M2）
月）
1工具购置费300元/人.75.00
年
2劳保用品费300元/人.75.00
年
3化粪池清掏费（注1）//
4垃圾外运费1000.00
5环境消杀/100.00/
6合计/1250.00
注
（1）:
化粪池清掏费全年共计约为：
2000元，由于小区新建第一年将不会产生
费用。
5、保安费：
保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/测算结果（元/月M2）
月）
1装备费300元/人.年250．00
2人身保险（暂不计）//
费
3房租费（暂不计）//
4联建、治安100元/人.月1000.00
费
5合计/1250.00
6、办公费：
（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12=2500元/月
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：
100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则多层税费=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高层税费=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309.5）×10%=3031元/月
小高层利润=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号项目金额（元/金额（元/月.
备注
月）平方米）
一管理成本
1工资福利
升级会员 