物业经营管理要点整理.docx

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物业经营管理要点整理

第一节物业经营管理的概念

一、物业经营管理的涵（掌握）

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命期的综合性管理服务。

物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

（一）写字楼

写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成。

按照写字楼的使用式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性面，与一般写字楼有所区别。

我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

表1-1国外写字楼分类级别

级别

地理位置

交通环境

实物状况

建筑质量（有关建筑条例或规的要求。

）

建筑功能

物业管理

收益能力

甲级

优越

优越

优良

达到或超过

先进

完善。

包括24小时的维护、维修及保安服务。

能与新建成的写字楼建筑媲美。

乙级

良好

—

良好。

有自然磨损存在。

达到

较先进，有功能旧的影响

——

低于新落成的同类建筑物

丙级

——

—

存在较明显的实物磨损

在某些面不能满足新的要求

存在明显的功能旧

——

相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。

写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。

实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素（所处的位置、交通便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型）出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。

（二）零售商业物业

零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的围三个面。

1．区域购物中心

区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在的超级商业中心。

其建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高（全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存）、行业多、店铺多、功能多。

区域购物中心所包含的容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务围上面向商圈所有居民。

因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。

2．市级购物中心

市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。

在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；

3．地区购物商场

地区购物商场的建筑规模一般在1～3万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10~30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。

4．居住区商场

（四）工业物业

工业物业管理通常与企业生产活动的流程及空间需求特征相关，必须保证能源供应和部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。

（五）酒店和休闲娱乐设施

传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业，

酒店和休闲娱乐设施的区别：

（1）服务对象不同。

（2）地理位置不同。

（3）服务容不同。

（4）建筑设计和装潢风格不同。

三、物业经营管理服务的目标（掌握）

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命期，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。

四、物业经营管理企业（了解）

物业管理企业以公司的形式存在。

一般应具有以下五个特征：

①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。

物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业管理企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。

现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报酬，取得盈利。

物业经营管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。

从管理的层次上，物业管理企业又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。

管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。

第二节物业经营管理的层次与工作容

一、物业经营管理的层次（掌握）

物业经营管理的容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

1．物业管理

物业管理的核心工作：

对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部容。

对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。

2．设施管理

设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。

设施的管理对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业。

服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。

3．房地产资产管理

房地产资产管理聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。

房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。

4．房地产组合投资管理

房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。

房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：

一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。

二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）

1．物业管理和设施管理

物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

物业管理的主要职责是租户关系管理（保持与租户的联系、收租）；物业维护；控制运营成本；财务报告和记录的保存；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。

2．资产管理（技术类）

资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。

资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。

房地产资产管理公司通过考察资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。

资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

3．房地产组合投资管理制定

房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险、回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。

房地产组合投资的主要职责：

制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资策略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督资产购置、资产处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。

为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。

三、物业经营管理中的战略性工作（熟悉）

物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。

（一）确定战略

（二）确定标准

资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。

这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。

（三）构建信息基础

提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。

因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。

（四）决策分析

决策分析是对各种可能的案进行分析比较的过程。

投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。

（五）进行资产组合

资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。

四、物业经营管理的常规工作（熟悉）

资产管理的主要容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。

（一）常规工作容概述

从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。

物业经营管理的常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。

（二）现金流和成本管理

物业经营管理支出项目：

日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地性税收（如营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税等）。

1．物业经营管理支出的分配2．费用和成本

3．租金4．服务费

（三）日常维修和维护

（四）未来维修和维护

（五）设施设备管理

但过高水平的设施设备管理会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。

（对于租户或业主来说，设施设备的管理水平不是越高越好，越高成本就会越高。

）

设施设备管理是由物业管理企业来做还是由租户来做，意见不一。

（六）物业保险管理

大多数建议都会要求投保对物业可能产生的损失进行全额保险。

第二章房地产投资及其区位选择

第一节房地产投资

一、房地产投资的概念（掌握）

房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

具体表现为：

通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抑制通货膨胀对投资者的影响。

二、房地产投资的形式（熟悉）

房地产投资分为直接投资和间接投资。

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个面的利益。

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。

房地产间接投资的具体形式包括：

购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。

（一）房地产直接投资

1．房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

2．房地产置业投资

房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。

房地产置业投资的目的一般有两个：

一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。

这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售

（二）房地产间接投资包括容：

1．房地产企业债券和股票投资

2．投资于房地产投资信托基金

3．购买住房抵押支持证券

三、房地产投资的特性（掌握）

房地产投资的特性包括7个面：

①位置固定性或不可移动性；②寿命期长；③适应性；④各异性；⑤政策影响性；⑥专业管理依赖性；⑦相互影响性。

（一）位置固定性或不可移动性

位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。

所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调了位置对房地产投资的重要性。

这里的位置不仅指的是物业的具体地理位置，还包括该物业的宏观区位，即该地区未来的规划、功能、环境等，这些会直接影响到物业整体的升值潜力。

（二）寿命期长

（三）适应性

适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的便程度。

置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。

例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。

（四）各异性（五）政策影响性

政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

（六）专业管理依赖性

（七）相互影响性

相互影响性是指房地产价值受其边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

四、房地产投资的利弊（熟悉）

1．房地产投资之利

（1）自然寿命期长，适于进行长期投资

（2）易于满足使用者不断变化的需要

（3）能从公共设施的改善和投资中获取利益

（4）相对较高的收益水平

（5）能够得到税收面的好处

（6）易于获得金融机构的支持

（7）能抵消通货膨胀的影响

（8）提高投资者的资信等级

2．房地产投资之弊

（1）流动性差。

（2）投资数额巨大。

（3）投资回收期较长。

（4）需要专门的知识和经验。

第二节房地产投资的风险

一、房地产投资风险的基本概念

（一）风险的定义

从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

（二）风险与不确定性

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个面。

二、系统风险（熟悉）

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制。

（一）通货膨胀风险

（二）市场供求风险

（三）期风险

（四）变现风险

（五）利率风险

（六）政策风险

（七）政治风险

政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。

（八）或然损失风险

三、个别风险（熟悉）

（一）收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求所产生的风险。

（二）未来运营费用风险未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。

（三）资本价值风险资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发生变化的情况下，收益率的变化导致预期资本价值和现实资本价值之间产生差异而形成的风险。

（四）比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

（五）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

（六）持有期风险置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

四、风险对房地产投资决策的影响

1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

投资风险大的项目所要求的投资收益水平就高，反之就低。

2．根据风险管理的能力选择投资向

对于管理水平和专业化程度高的开发企业来说，可以投资风险水平高的房地产市场和房地产开发项目，反之，则选择风险水平小的市场和项目。

3．根据风险期变化特点把握投资时机

风险尤其是系统性的市场风险的变化是有规律的，这种规律就是房地产市场景气循环或期波动规律。

开发商可以利用这种规律适时选择进入或退出市场。

第三节房地产投资区位的选择

二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（了解，第五章P146页）

（一）居住物业

1．市政公用和公建配套设施完备的程度。

2．公共交通便捷程度。

3．环境因素。

4．居民人口与收入。

5．社区文化氛围（即人身与财产安全状况）。

（二）写字楼物业

1．与其他商业设施接近的程度。

2．围土地利用情况和环境。

3．易接近性。

（三）零售商业物业

1．围人口密度

2．居民的购买力水平和消费习惯

3．交通、通信的便程度

零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

商业辐射区域分析包括：

可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布围。

商业辐射区域通常被分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

（四）工业物业

1．当地提供主要原材料的可能性；

2．交通运输是否足够便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；

3．技术人才和劳动力供给的可能性；

4．水、电等资源供给的充足程度；

5．控制环境污染的政策。

第三章房地产投资分析技术

第一节投资分析的基本概念

一、现金流量（掌握）

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其它经营收入等，现金流出（税费）主要包括土地费用、建造费用、财务费用（如借款利息支出、筹资过程中发生的手续费、担保费、承诺费、代理费等）、运营费用（如管理费用、法律费用等）、销售费用（如交易手续费、销售代理费、销售推广费、销售前期费等）、税金（指营业税、城市维护建设税和教育费附加，即“两税一费”，还有印花税等）等。

二、现金流量图（熟悉）

1．现金流量图的概念

（2）如果现金流出或流入不是发生在计息期的期初或期末，而是发生在计息期的期间，为了简化计算，公认的习惯法是将其代数和看成是在计息期的期末发生，称为期末惯例法。

（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。

现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。

某一计息期的净现金流量，是指该时段现金流量的代数和。

三、房地产置业投资

房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。

房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。

流动资金是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的转资金。

空调等

四、房地产置业投资的现金流量（掌握）

（一）现金流分析中的常用术语

1．潜在毛租金收入

物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

它等于物业全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。

2．空置和收租损失

实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。

潜在毛租金收入的减少可能由两面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

3．其他收入

物业中设置的自动售货机、投币等获得的收入称为其他收入。

这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。

此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

4．有效毛收入

有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入

5．运营费用

收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的畴。

6．净运营收益

净运营收益=有效毛收入－运营费用

7．抵押贷款还本付息

抵押贷款还本付息不是运营费用，它可以逐渐地转入业主对物业拥有的权益的价值中去。

业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。

8．准备金

准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。

准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除（这里说的是在计算税后现金流时，要扣除的一项）。

《物业管理条例》中将住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作“专项维修资金”，由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。

9．税金

（1）经营税金及附加。

包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

（2）城镇土地使用税和房产税。

（3）企业所得税。

10．经营现金流

税前现金流=净运营收益－抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流－准备金－所得税

（二）收益性物业的现金流

潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入=有效毛收入

有效毛收入－运营费用=净运营收益

净运营收益－抵押货款还本付息=税前现金流

税前现金流－准备金－所得税=税后现金流

例：

某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛租金收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元