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土地学年论文

学年论文

我国土地评估行业现存问题及解决方法

成绩：

学院：

土地资源与城乡规划

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摘要

一个国家现代化的程度在某种意义上就是城市化的程度。

城市化必然会挤占农村的土地资源，所以对土地的评估就应运而生了，土地评估在我国起步较晚,却已经取得令人瞩目的成就。

本文结合目前土地评估行业的现状,但是目前中国的土地评估存在着很多的弊端和不足，分析了我国土地评估存在的问题,提出了规范土地评估市场的对策和建议，这对于进一步规范和完善土地评估市场有借鉴意义。

Abstract:

anationalmodernizationdegreeofcityisinsomesensedegree.Citywilloccupytherurallandresources,sotheevaluationoflandwillemergeasthetimesrequire,landevaluationinChinastartedlate,buthasachievedsuccessattractpeople'sattention.Inthispaper,combiningthepresentsituationofthelandassessmentoftheindustry,butthecurrentlandevaluationinChinahasmanydefectsanddeficiencies,analysisofChina'slandevaluationproblems,putforwardcountermeasuresandsuggestionsforassessmentofthelandmarket,tofurtherstandardizeandimprovethelandvaluationmarketreference.

关键词:

土地评估;土地评估行业；问题；对策

Keywords:

landevaluation;landassessmentindustry;problems;Countermeasures

目录

引言1

1土地估价的目的和意义1

2土地估价存在的问题2

2.1相关的土地评估法律不够健全2

2.2行业环境恶劣3

2.3评估人员素质偏低3

3对策及建议4

3.1完善法律法规，加强监管4

3.2完善土地市场行业体系5

3.3规范估价机构，提高估价人员素质6

引言

土地资源是在目前的社会经济技术条件下可以被人类利用的土地，是一个由地形、气候、土壤、植被、岩石和水文等因素组成的自然综合体，也是人类过去和现在生产劳动的产物。

因此，土地资源既具有自然属性，也具有社会属性，是“财富之母”。

所以土地具有经济资源所应有的效益性和自然资源的稀缺性双重特征。

尽管我国幅员广阔，但由于人口众多，土地仍是十分稀缺的资源，因此保护土地是一项基本国策，土地评估作用极其明显。

随着我国城市化进程的加快以及社会经济的发展，城市人口急剧增加，导致对土地的需求量越来越大。

土地成了重要的经济要素，市场化程度不断提高，土地价格快速上涨，也成了政府和全社会关心的热点问题之一。

土地价格是土地价值和权益的具体表现，受到土地的使用价值、人们的生产能力、土地的稀缺程度以及政府各种政策等多种因素的影响，需要进行专业、全面的价格评估。

科学公正的土地评估是实现土地公平交易的重要基础。

近些年来，随着我国土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业得到了快速发展，其地位和作用日益突出，但与此同时也逐渐暴露出一些亟待解决的问题。

所以我最近就自己查了资料并询问了相关人员，现将土地评估行业发展存在的必要性和在发展过程中存在的主要问题作简要分析介绍，并提出了相应的对策建议，希望为土地评估行业的公平、健康、稳定持续发展提供有价值的参考。

1土地估价的目的和意义

土地估价又称为土地评估、地产评估。

指对土地出卖价格的评定，其实质是对土地产出力的综合经济评估，其实质就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。

综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

在西方经济学家看来，不动产估价（土地估价）就是为某项不动产（或称物业）估计出一个公开市值，即为某项物业之权益于估价之日在下列情况下出售时可取得的合理的最高价。

土地评估在我国是一个新兴行业，是随着我国经济体制改革的深化以及土地市场的兴起而逐步发展起来的。

我国土地估价的目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理，为促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，保障国有土地资产安全、保护投资者权益、保障不动产交易公平、维护市场经济秩序等方面都有着重要的作用，加强国家对土地市场的管理，为促进正常交易，全面、科学、合理地使用土地提供依据。

近些年来，土地市场和房地产行业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估机构和评估队伍迅速壮大。

土地评估在土地使用权出让、转让、税收征管、企业融资、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，已成为市场经济不可或缺的部分。

实践证明，土地评估对于加强国家对土地市场的管理、对土地市场及行业的健康发展起到了积极有效的促进作用。

2土地估价存在的问题

土地评估行业由于发展时间较短，仍属新生力量，目前尚处于初级发展阶段，土地评估机构或多或少的存在着这样或那样的问题，亟待解决。

2.1相关的土地评估法律不够健全

目前中国的城市化进程是在不断加快的，对于土地的需求是在不断增长的，所以土地评估的市场前景是被看好的。

但是由于某些人员缺乏评估风险意识，重程度不够。

甚至部分评估公司管理人员对土地抵押评估的风险不以为然，尤其抵押评估市场，认为只要经过技术和法律培训，不犯大错就可以高枕无忧，而对职业道德和信誉建设缺少有效的制度与详细规划，一旦出现问题会导致无章可循，或是简单的处罚或辞退员工了事。

这是国家出台的相关文件却很少，相关的法律和法规也比较滞后，这对我国土地评估行业的发展是不利的我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律虽对土地所有制度有相应的规定，但尚不能在经济利益上具体明确所有权主体尤其是对农村土地所有制的规定，这些漏洞势必会让有些人趁火打劫，浑水摸鱼，进而形成不健康不健全的土地评估市场。

2.2行业环境恶劣

现在全国共有27个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会。

但是目前还没有一套类似土地出让竞拍招标的公开、透明程序，评估机构都是各找关系、各寻业务，来源混乱、私下操作。

因此，很容易出现市场垄断、压价、回扣等不正当竞争，不仅损害消费者权益，同时也扰乱了市场秩序、影响了行业的健康发展。

地产评估中存在的不规范行为依然不少，其中包括：

市场垄断、压价竞争、高额回扣、高估低评、出具不实报告、擅自泄密、跨区评估等等。

目前我国的土地评估机构是很多的但是仍有不少土地评估中介机构由于受传统的经营体制和经营观念的影响，未实现完全的市场化改制，或者脱钩改制只是形式上的，并没有真正实现企业化经营，并且行业之间的竞争是非常激烈的，不正当竞争和恶性竞争都是存在，再加上我国目前没有一定的法律法规对其进行约束，环境的恶劣程度可想而知。

土地评估机构一方面要面临生存的压力，另一方面又要在行业中立足于不败的地位，就要对其他评估单位进行排挤和拆台，就会出现混乱的现象。

因而整体而言评估师在社会上的信誉度还是比较低的。

就土地评估上来讲，选择不同的评估方法以及运用不同技术参数作为评估根据，其产生的评估结果有很多大程度的不同。

所以我们说很多时候主观因素造就的评估结果是很难客观公正的。

很多的评估机构甚至发生了为了迎合评估对象的要求而故意产生错误评估有利于评估对象的现象，这也就是我们所说的“人情价”的现象。

这种评估结果的随意性造成了土地市场价格混乱，失去了土地评估行业应该具备的客观性和公正性，并且极有可能阻碍土地市场的健康和有序的发展。

而且这样做不仅仅对于土地的持有者造成了伤害，也为有关部门制定相关的政策和规定提供了错误的数据支持，这对于整个国家的土地资源正常使用都是非常不利的。

2.3评估人员素质偏低

从业人员素质偏低，业务水平不高这是评估市场现存的普遍问题。

由于土地评估行业是新生儿，为了达到一定的规模，该行业大量招聘，从而一些素质不高的人员势必会通过某些渠道进入该行业，导致专业评估人才相对比较短缺，必然会造成评估机构水平参差不齐、从业人员整体素质偏低等问题。

一些评估机构聘用的从业人员对于土地评估知识一知半解，对于评估所需专业知识、技术参数似懂非懂，对土地市场行情资料不注意收集，对土地市场运行的规律缺乏足够认识，服务质量难以达到市场需求的要求;更有甚者，一些从业人员责任意识和职业道德缺乏，甚至是从事违法违规活动，违背了评估人员独立、客观、公正的基本原则。

一些评估机构也很少给从业人员学习培训的机会，或是培训流于形式，培训知识内容不丰富，导致他们知识结构更新缓慢，严重影响了房地产评估行业整体水平的提升。

以下仅是大公司部分从业人员学历调查情况：

调查人员学历

人数

比例〔百分比〕

研究生或以上学历

27

4.55

本科

326

54.88

专科

232

39.06

专科一下

9

1.52

合计

594

100

3对策及建议

3.1完善法律法规，加强监管

首先建立完善行业规范和相关法律、法规是必须执行的；其次随着我国改革开放力度的进一步加大以及市场经济的深入发展，土地评估行业脱离政府管制走向市场势在必行，因此必须彻底地实行政企分开，将土地评估机构真正地推向市场。

土地评估机构要在职能、名称、财务、人员等方面要与政府主管部门彻底脱钩，按照现代企业制度的要求进行重组、联合和兼并等，走规模化经营之路。

相关政府部门要加强对土地评估机构的监管，把监管工作作为一项日常工作来抓，制定一套切实可行的制度与方法，对土地中介机构实行资质等级评定与管理，以促进评估行业规范健康展。

对在脱钩改制中弄虚作假，搞“假脱钩”或“明脱暗不脱”的机构，在取消房地产价格评估资格的同时，还要追究有关人员的行政或法律责任。

要探索建立纠纷调处机制，化解房地产估价纠纷。

目前土地评估行业最具权威的也是唯一的法律依据是1994年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，距今已有近20年的时间，因此，相关部门应抓紧制定有关土地评估行业的专项法律和法规，使行业监管有法可依，使评估行为法律化、规范化，为评估业的健康发展创造一个规范有序的法制环境。

只有在完善的法制环境下，评估行业才能实现良性发展。

3.2完善土地市场行业体系

完备的市场体系是土地市场健康运行的载体。

因此规范土地市场，必须以建立和完善土地市场体系为重点。

首先，要建立和完善纵向的土地市场体系，使一、二级市场分级运行。

在土地一级市场中，要尽快解决土地有偿使用与无偿使用并存的“双轨制”，把原先行政划拨使用的经营性土地通过租赁制形式纳入有偿使用范围，堵住双轨运行带来的空隙。

同时要使隐性的土地二级市场公开化，允许其存在，并制定相关政策法规予以规范和监督。

农村集中土地使用权也要逐步进入市场流转，引向规模经营，提高集约度。

其次，要建立和完善横向土地市场体系，配套运行。

把原先政府包揽的一些具体经营业务交给中介机构去办，这样既摆脱琐碎的行政事务，又可避免政府直接参与土地市场交易，还有利于精简政府机构。

至于土地开发经营市场也很有必要加快发展。

今后最好不要出售生地，而是由土地开发经营公司进行土地储备，开发成熟地（七通一平）以后再出售土地使用权。

其好处是储备土地开发后有计划的供应，便于调控供求关系，起到“蓄水池”的吞吐作用，同时，通过开发还可实现土地增值，政府增收，这是百利而无一害的制度，所以为何不实施呢。

3.3规范估价机构，提高估价人员素质

评估机构应彻底脱钩改制。

在这一点上，土地评估机构应按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》件的规定，在人员、财务（含资金、实物、财产权利等）、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。

在进行人员选拔时，要严格综合各个应聘人员的综合素质，一旦录取之后，相关的部门要对其进行定期的培训，包括综合素质和业务能力上的培训。

严格按照国家和行业规定的收费标准洽谈业务、收取评估费用并开具发票，不恶意提高或降低评估收费，不利用业务之便，向委托人或与估价业务有利害关系的单位、个人索贿、受贿或谋取除委托评估合同约定收费以外的其他费用和利益。

提高从业人员自身的执业能力和水平树立执业风险的意识。

而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。

城市越是发展，对于土地的利用约有需求，对其评估的行业重要性越明显。

因此一个素质良好的评估人员就像森林中的氧气一样，对人类的健康发展非常重要。

参考文献：

[1]李凌、张磊．《我国土地评估现状探析》周口市国土资源局周口市，2010年

[2]周湘．《宁土地评估行业存在的问题及对策研究》绩溪县国土资源局安徽绩溪，2012年

[3]杜源泉、杜静《浅谈我国土地评估市场的规范问题》临沂市国土资源局山东临沂、南京农业大学公共管理学院江苏南京2008年

[4]唐晶《浅谈土地评估行业存在的问题及对策》哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江2013年

[5]邝浩然《论土地评估系统的发展趋势》广西河池2009年