房地产估价师《经营管理》试题及答案卷十.docx
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房地产估价师《经营管理》试题及答案卷十
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案（卷十）
判断题
1、从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。
（ ）
2、围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。
（ ）
3、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。
（ ）
4、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。
（ ）
5、对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。
（ ）
6、缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业。
（ ）
7、房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。
（ ）
8、房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。
（ ）
9、房地产投资变现性强。
（ ）
10、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。
反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。
（ ）
答案
判断题
1、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是投资概述。
从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投资，企业的运行也离不开投资活动。
参见教材P3。
2、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。
参见教材P4。
3、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。
不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。
企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。
参见教材P4。
4、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
参见教材P5。
5、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
参见教材P8。
6、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。
缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低。
参见教材P11。
7、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。
REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。
由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。
参见教材P12。
8、
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。
房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。
参见教材P12。
9、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。
房地产投资变现性差。
参见教材P15。
10、
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。
一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。
反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
参见教材P16。
计算题
1、某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。
该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。
该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。
经营费用为毛租金收入的25%。
投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。
试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。
答案：
购买商铺总投资：
18000×60=1080000元1分
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
108万×30%=324000元0.5分
购买商铺的贷款额（P）：
1080000×70%=756000元0.5分
抵押贷款年还本付息额：
i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年1分
A=P×i（1+i）n/〔（1+i）n-1〕1分
=756000×6.81%×（1+6.81%）10/〔（1+6.81%）10-1〕1分
=106693.99元0.5分
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12%0.5分
所以：
净经营收入=首付款×12%+年还本付息额
=324000×12%+106693.99=145573.99元0.5分
有效毛租金收入=潜在毛租金收入
=净经营收入+经营费用
=145573.99+毛租金收入×25%
则：
毛租金收入=145573.99/（1-25%）=194098.65元0.5分
最低月租金单价：
=毛租金收入/（可出租面积×12个月）
=194098.65/（60×12）=269.58元/㎡1分
计8分
2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均
售价为0.8万元/m2。
2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了
其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。
2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行
提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿
还。
另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013
年7月31日）的租赁合同。
合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此
后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。
据估算每年的平均出
租经营费用为3万元。
王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修
费估计为6万元。
如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率
达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考
虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：
现金流入现值：
租金收入现值：
A1÷（i-s）×〔1-（1+s）n〕/（1+i）n1分
=150×12×50÷（12%-2%）×〔1-（1+2%）10〕/（1+12%）100.5分
=54.6765（万元）0.5分
转售收入现值：
x÷（1+12%）100.5分
现金流出现值：
1.定金：
5×（1+12%）=5.6万元0.5分
2.追加首付款：
11.5万元0.5分
3.贷款偿还：
（1）总房价：
50×1.1=55万元0.5分
（2）贷款额（P）：
55-（5+11.5）=38.5万元0.5分
（3）年还本付息额（A）：
A=P×i/〔1-（1+i）-n〕0.5分
=38.5×6.5%/〔1-（1+6.5%）-10〕=5.3555万元0.5分
折现值：
P=A÷i×〔1-（1+i）-n〕0.5分
=5.3555÷12%×〔1-（1+12%）-10〕=30.25980.5分
4.出租成本：
A÷i×〔1-（1+i）-n〕
=3÷12%×〔1-（1+12%）-10〕=16.9507万元1分
装修费用：
6×（1+12%）-10=1.9318万元0.5分
转售单价：
令净现值为0，即，则有：
2分
54.6765+x÷（1+12%）10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0
1分
x=35.9216万元0.5分
转售单价为：
35.9612÷50=0.7184万元/平方米0.5分计12分
选择题
1.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（ ）。
A.18%B.25%C.30%D.50%
2.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（ ）。
A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店
3.项目可行性报告的基本构成不包括（ ）。
A.封面B.摘要C.目录D.建议书
4.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是（ ）。
A.资金属性不同B.资金使用不同C.管理经理不同D.利益分配不同
5.房地产担保形式不包括（ ）。
A.抵押B.保证C.质押D.协议
多选题
1.房地产开发项目财务评价报表包括（ ）。
A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表
2.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（ ）等市场因素的影响。
A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率
3.以下可以作为质押品提供担保的有（ ）。
A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权
4.房地产组合投资管理的主要工作包括（ ）。
A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
5.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考（ ）确定。
A.消费者价格指数B.商业零售价格指标数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.同行业物业租金
答案
单选
1.A【解析】：
某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。
企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。
参见教材P320
2.B【解析】：
居住区商场：
建筑规模一般在3000—10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。
参见教材P342
3.D【解析】：
可行性研究报告的基本构成主要包括封面、摘要、目录、正文、附表、附图。
参见教材P265
4.C【解析】：
管理经理相同都是股份有限公司，信托，协会。
参见教材P307
5.D【解析】：
担保形式抵押、保证、质押。
参考教材P316
多选题
1.CD【解析】：
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。
参见教材P255
2.BCE【解析】：
由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。
参考教材P296
3.AC【解析】：
贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。
参考教材P319
4.ABE【解析】：
进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。
参见教材P324
5.AB【解析】：
在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量和幅度。
参考教材P339
计算题
1.某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?
年，运营成本为阻金收入的20%：
服务用房的残值为20万元。
假设：
投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值（12分）
2.某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。
该家庭月总收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。
年贷款利率为12%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：
（1）该家庭能购买住房的最高总价是多少?
若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第5年末银行贷款利率上调为15%，为保持原月偿还不变，则：
（2）该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?
（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?
（8分）
答案
计算题
1.正确答案：
第一步：
求借款计划和还款计划：
（1）借款计划：
第2年初借款：
13250-3250=10000（万元）（0.5分）
第3年初借款：
12750-7750=5000（万元）（0.5分）
（2）还款计划：
第4年初应还款：
10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元），实际还款12600万元，（1分）
第5年初应还款：
（17600-12600）×（1+10%）=5500（万元），实际还款5500万元。
（1分）
（如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的，也给相应的得分）
第二步：
求现金流量
（1）第5～40年的租金收入：
3000×5000×90%=1350（万元）（0.5分）
（2）第5～40年的运营成本：
1350×20%=270（万元）（0.5分）
（3）列出现金流量表
（单位：
万元）
（此表中“净现金流量”数据全部正确的，得2分;部分正确的，酌情给0.5～1.5分）
第三步：
求项目全投资内部收益率
当i1=15%时，
第四步：
求自有资金财务净现值（1.5分）
（0.5分）
2.正确答案：
（1）计算该家庭购买住房的最高总价
月还款额：
A=16000×30%=4800（元）（0.5分）
最高贷款额：
P=A/i[1-1/（1+i）n]=4800/（1%）[1-1/（1+1%）240]=435933.20（元）=43.59（万元）
（本步计算中，i取1%，n取240,给0.5分）
购买住房的最高总价：
43.59/70%=62.27（万元）（0.5分）
（2）计算第6年初一次性提前偿还款
解法一：
第5年末尚余贷款本金：
P’=A/i[1-1/（1+i）n']=4800/（1%）[1-1/（1+1%）180]=399943.99（元）=39.99万元
（本步计算中，i取1%，n′取180，给0.5分）
调息后的月还款额：
A’=P’[〖i'（1+i'）〗n'/（〖（1+i'）〗n'-1）]=399943.99×〖1.25%（1+1.25%）〗180/（〖（1+1.25%）〗180-1）=5597.56（1分）
（本步计算中，i′取1.25%，n′取180，给0.5分）
调息后每月增加的还款额：
5597.56-4800=797.56（元）（0.5分）
提前还款额：
P”=797.56/（1.25%）[1-1/（1+1.25%）180]=56985.38（元）=5.70（万元）（1分）
解法二：
设提前还款额为P″，则有
A/i'[1-1/〖（1+i'）〗n']+p"=p'（1分）
第5年未尚余贷款本金：
P’=A/i[1-1/（1+i）n']=4800/（1%）[1-1/（1+1%）180]=399943.99（元）=39.99万元（1分）
P”=P’-A/i'[1-1/（1+i'）n']=399943.99-4800/（1.25%）[1-1/（1+1.25%）180]（1分）=56985.70（元）=5.7（万元）（0.5分）
（3）贷款延长期的计算
设从第5年末开始的还款期为X月，则有
P’=A/i'[1-1/（1+i'）x]（0.5分）
399943.99=5400/1.25%[1-1/（1+1.25%）x]（0.5分）
x=209.35（月）（0.5分）
延长期：
209.35-180=19.35（月）≈1.6（年）（0.5分）
单选题
1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年，则其面临（ ）。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
答案：
D
解析：
通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于（ ）的考虑结果。
A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合
答案：
D
解析：
投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。
也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.个别风险
答案：
D
解析：
个别风险是投资者可以控制的风险。
4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元/年，则其面临（ ）。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
答案：
D
解析：
通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于（ ）的考虑结果。
A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合
答案：
D
解析：
投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。
也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
6.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.个别风险
答案：
D
解析：
个别风险是投资者可以控制的风险
多选题
7.房地产开发投资较置业投资（ ）。
A.投资回收期长
B.风险较大
C.提高投资者资信等级
D.回报丰厚
答案：
BD
解析：
房地产开发投资属于短期投资，投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报也丰厚。
8.房地产置业投资较一般投资，具有（ ）。
A.相对较高的收益水平
B.得到税收
C.提高投资者的资信等级
D.良好的流动性
答案：
AC
解析：
相对较高的收益水平和提高投资者的资信等级是房地产置业投资的优点，但是房地产的流动性即变现性较差。
9.投资的特性包括（ ）。
A.投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。
B.投资具有时间性。
C.投资的目的在于得到收益。
D.投资具有风险性。
答案：
ABCD
10.按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（ ）。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.特殊物业
答案：
ABCD
单项选择题
1.房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
A.发明
B.发现
C.创造
D.确定
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。
估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。
参见教材P7。
2.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。
A.掌握的估价信息不同
B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同
D.估价对象的状况不同
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
估价原则是在长期估价实践中总结出来的，估价工作中应该遵循的法则和标准。
同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。
任何估价业务都要遵循相同的估价程序;同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。
参见教材P9。
3.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价值
D.合格估价师的重新估价结果
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
注意题干中的“可操作性”这个重要的关键
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