建设临沂市十里堡农副产品市场.docx

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建设临沂市十里堡农副产品市场

建设临沂市十里堡农副产品市场

可行性报告

临沂市十里堡社区

二0一一年月日

一、总论

二、项目提出的背景和建设必要性

三、市场分析

四、主要建设条件

五、建设规模和方案

六、建设工程方案

七、安全卫生及消防

八、组织机构与人力资源配置

九、项目实施进度

一十、投资估算和资金筹措

一十一、总结与建议

附件：

土地承包证明、平面图、组织机构代码、负责人身份证复印件

第一章总论

一、项目名称

临沂市十里堡农副产品市场

承办单位：

十里堡社区党委、居委

二、项目宗旨

为群众着想，为政府分忧。

结合十里堡社区改造及城市化进程中面临的实际情况及临沂市社会发展大环境，力争将该项目建设成为一项增加十里堡居民“资产性收入”，服务周围两公里带居民日常饮食需求的民生工程。

三、项目标准

按照《市区农副产品市场改造提升验收标准》规划设计。

完善配套设施，提高建设档次，增强服务水平，努力创造清洁、卫生、规范、有序的市场环境，让政府放心，群众满意。

四、项目概述

十里堡农副产品市场的规划设计是在参照《市农贸市场改造提升验收评分标准》的基础上，结合浙商中商集团农贸市场提升改造的先进经验进行的，市场主体工程采用钢筋混凝土结构，比大棚式更加耐用，更抗灾害，更美观；功能区划也更科学，更细化。

建成后的十里堡农副产品市场将是临沂市第一家正统的“超市化管理”模式农贸市场，配套功能更健全，管理制度更规范；市场运转更健康，更人性。

第二章项目提出的背景和建设必要性

一、项目提出的背景

农贸市场联结着千家万户，它不仅是周边居民满足日常生活需求的配套服务设施，更是食品安全通道的最后关口。

同样，它还是关系到民生的“菜篮子”工程的重要组成部分。

因此，自2005年起，国家相继出台了各种政策鼓励农贸市场的改造提升及规划建设，各地政府结合自身实际情况，投入了大量的人力、物力、财力，使农贸市场的管理和硬件配套设施得到了本质的改善，基本摆脱了脏乱差的现象。

临沂市自“一创六建”以来，针对农贸市场脏乱差的情况，重点在“改”字上下工夫。

制定了《农贸市场整改工作方案》和《商品交易市场整改工作方案》，针对市场存在的问题，临沂市把整改标准细化为50项，通过八个100%政策严密把握市场整改的进度和存在的问题，及时给予督促、指导。

全市上下齐心协力，最终使得农贸市场实现了质的蜕变。

为创城工作作出了巨大的贡献。

二、项目建设必要性

1．外部因素。

十里堡原有农贸市场，是在社区改造的基础上于2006年在电厂铁路东侧所设立的小型农贸市场，主要服务于本居居民。

然而随着临沂市政政策的倾斜，城东南版块呈现出一派繁荣的复兴局面，十里堡周边2公里地带，先后兴起了荷兰水乡、深莞城、美澳花园、陶朱公、金桂园、清水湾、滨江华府、宝德书香苑、怡景绿洲等项目，加上滨河花园、埠东南区等居民区，将快速形成一个10万人口的消费群体。

在这种情况下，原有农贸市场无论在档次上还是在规模上都已经远远满足不了区域发展需求。

因此，建设一处农贸市场成为迫在眉睫的任务。

2.内部因素。

处于城乡结合处的十里堡社区在大举进行社区改造、加快城市化进程中同样面临着失地农民的创收问题，如何贯彻党的十七大精神，创造条件增加群众“资产性收入”，成为摆在十里堡两委面前艰巨的任务。

结合内因及外部客观条件，十里堡两委经认真研究、反复考察论证，决定在原市场的基础上，建设一个现代化的农副产品市场，这是科学的，可行的。

三、项目建设优劣势分析

该项目的提升改造是在充分调研周边大环境的基础上规划设计的。

考虑到周边新兴楼盘大多属于中高档项目，十里堡又地处沂河路城市副中心与滨河路景观长廊交汇处，而该区域内尚无规模性居民生活配套服务中心，所以，在项目规划上本着高规格、好而全的标准设计。

借鉴了国内农贸市场提升改造最先进的理念，将倾力打造临沂市第一家正统的“超市化管理模式”农贸市场，符合周边发展大环境，这正是项目的优势和魅力所在，而其8500平方米的建筑面积，已具备了形成大型农副产品批发交易中心的实力，其钢筋水凝土结构也更具优势。

该项目的劣势是由于目前周边新兴楼盘入住率偏低，市场需要经过一段时间的培育。

另外由于项目商铺没有大产权，实行销售将存在一定的局限。

第三章市场分析

十里堡农贸市场位于沂州路与永盛路交汇处，处于沂河路城市副中心和滨河路经济圈叠加地带。

该区域已建及在建项目有荷兰水乡、滨河国际、清水湾、奥林匹克花园、水榭华庭、滨河润城、颐龙恒泰、联安现代城、金玉山花园、金桂园、美澳花园、怡景绿洲、十里堡滨河花园、大埠东社区、新港龙庭、桑提亚纳、青啤花园、滨江华府、白鹭金岸、海纳曦园、滨河兰亭郡、深莞城、御龙湾、宝德书香苑等。

预计常驻人口将达10万人。

加上周边妇幼保健院新院、肝胆医院、临沂公交总公司、兰山公路管理局、公交总公司停车场、换气站、加油站、立晨集团、二十二中、鲁南花卉市场、光耀实验学校等上百家大中型企业及近千家小型经营户，创业、办公、从业人员、病人及家属等还将增加10万左右流动人口。

庞大的社会群体需要专业的农贸交易市场及美食、小吃店铺的支撑。

而十里堡农副产品市场的设计完全具备这种能力。

纵观十里堡周边，若以沂州路与永盛路交汇处为起点，周边几个农贸市场的分布相对以上人群来说购物极不方便：

农贸市场名称

距离

鲁南市场

3.3公里

盛庄派出所电厂菜市场

4.5公里

皇山农贸

10.5公里

站前农贸

4.2公里

焦庄菜市场

3.1公里

十里堡农副产品市场

0.1公里

由以上调研可见，十里堡农副产品市场的建立是必须的，它将直接服务10万常驻人口，及10万流动人口。

若该市场运营后，按服务周边20万人口估算，年交易额将实现4亿元，是名副其实的大市场。

这对提高经营者的收入，繁荣十里堡乃至区域经济有着重要的社会意义。

第四章主要建设条件

一、项目选址

基于市场调研的结果，为了方便周边居民购物需要，项目规划建设在永盛路与祝丘路交汇处。

周边交通四通八达，距离金桂园、滨河花园、美澳花园、埠东南区、荷兰水乡、深莞城、陶朱公、清水湾、滨江华府、宝德书香苑、怡景绿洲等住宅项目仅一步之遥，辐射住户面积近200万平方米。

二、主要建设条件

该农副产品市场是在十里堡原有农贸市场上的提升改造，不额外占用集体用地，由十里堡社区投资兴建，所有权归十里堡集体所有。

规划建设上严格按照国家商务部发布的《农贸市场建设标准》和我市《市农贸市场改造提升验收评分标准》。

在农贸市场的基础设施、经营设施及管理设施等方面都根据标准做出了详细的规划。

建设条件上，布局规范、管理科学、设施先进。

第五章设计规模和方案

一、设计规模

该农副产品交易市场规划建设面积8500平面米，预计总投资1650万元。

该市场设有外铺16个，为一楼二楼连体商铺；内铺一楼门面43个；内铺二楼门面35个，中间设60个扶贫救助标准柜台。

总计可容纳154个商户经营，涉及农副产品种类500多个。

二、设计方案

根据国家商务部《农贸市场建设标准》和我市《市农贸市场改造提升验收评分标准》进行规划设计。

采用钢筋混凝土结构建造，分上下两层，内外铺联营。

其中，外街为主要用于经营小百货、小型餐饮及快餐。

内铺一楼主要经营鲜活商品，分为蔬菜、水果、水产、海鲜、鲜肉、冷冻、禽蛋、清真八个区。

二楼为熟食与干货区，设粮油、干果、调料、预包装食品专卖及20家现做现卖美食坊，包括各类面食、煎饼、炸货、烤货、炒货、肴肉、卤味、炒菜、咸菜、盒饭等。

在此基础上，大厅中间再设60个扶贫救助柜台，主要用于时令菜蔬的经营。

另外设有办公区、商务洽谈区、检验室、电子结算室、网络信息中心、监控中心等。

为了保证市场的快速正常投入使用并维护市容，我们还将对市场内部进行统一装饰，使业主上手经营更加方便，后期管理更加便捷。

真正做到“市场环境商场化，商品价格大众化，计量器衡规范化，市场设计人性化和市场管理规范化”。

第六章建设工程方案

一、平面布局图

（见附件）

二、建设方案

十里堡农副产品市场采用现代化的管理理念和硬件设施，配套设置了安全监测、消防、防盗、电子信息系统，是目前临沂市唯一一家采用全封闭钢筋混凝土结构建设的农贸市场。

一）硬件设施方面（按交房标准）

1、外铺主体部分

1）结构形式：

框架结构

2）外墙装饰

2、外铺室内部分

1）楼地面：

商铺一层混凝土基层，二层混凝土基层

2）墙面：

墙面水泥砂浆抹面

3）顶棚：

混凝土基层整平

4）门：

卷帘门

5）窗：

铝合金窗

6）给排水：

管道接至户内

7）电器：

一户一表。

白炽灯、插座、开关

8）室内楼梯：

基层完成

9）公共卫生间：

公共部分

10）消防：

一户一器

3、外铺配套设备

1）电话系统：

电话线到室内

2）宽带系统：

宽带入户

3）消防系统：

消防栓

4）防盗系统：

公用监视

4、内铺主体部分

1）结构形式：

框架结构

2）外墙装饰完成

5、内铺室内部分

1）楼地面完成

2）墙面完成

3）顶棚完成

4）门：

外门卷帘门，内门铝合金门

5）窗：

铝合金窗

6）给排水：

管道接至户内

7）电气：

一户一表，白炽灯、插座、开关安装到位

8）消防：

一户一器

6、内铺配套设施

1）电话系统：

电话线到户内

2）宽带系统：

宽带入户

3）消防系统：

消防栓

4）防盗系统：

公用监视

5）公共卫生：

洗手池

二）配套服务方面

1、市场管理所

1）负责市场日常管理、纠纷协调

2）负责市场安全、消防、卫生检查

3）负责食品安全检测

4）负责市场信息分析及指导

5）其他事项

2、农药残留检测

3、电子商务

1）每天搜集农产品最新价格并予以公示

2）集中推介本市场最新服务动态

3）逐步建立网络销售系统

4）农产品行情分析

5）建立客户档案，统计收售信息

4、公平秤

5、爱心扶贫摊位

第七章安全卫生及消防

一、市场管理

1、经营者应遵守有关法律、法规、遵守公平、自愿、诚信的原则，遵守商业道德。

2、经营者对摊位（门市房）进行调换或转租，必须到十里堡居委市场管理所（以下简称市场所）办理有关手续。

未经许可擅自转租者，转租无效，市场所有权收取违约金100-500元，情节严重者收回摊位（门市房），剩余租金不退。

3、市场内摆放商品应整齐有序，摊位、门市房外摆放货物不得超出划定区域，不得占用公共通道，不得超越明示线及影响其他业户经营。

违者由市场所暂存其货物，并收取违约金10-200元和10元/天的货物保管费。

4、市场内不准乱搭乱建，违者限期整改，逾期仍未整改的，市场所有权收取违约金100-200元，情节严重者，收回摊位（门市房），剩余租金不退。

5、市场内不准下棋、打扑克、赌博以及从事与市场经营无关的活动，违者除移交有关部门处理外，没收其用品，并收取违约金10-200元，情节严重者给予停业整改1-7天。

6、破坏市场设施及财物并造成损失的，除按原价赔偿外，市场所有权收取违约金100-500元，并视情节给予停业整改1-10天。

7、如遇市场规划、修建、调整等，市场所有权单方终止合同，买受人及或承租方自愿无条件服从，市场所将剩余期间的购房款或租金退给买受人或承租方，不再作其他补偿。

二、食品安全管理

1、入市经营人员应自觉遵守食品安全有关规定；积极参加市场所和有关部门组织的食品安全知识学习和培训；有拒卖过期、有害、有毒等不合格食品的义务。

2、市场实行商品准入制度，对不合格食品、蔬菜等，市场所有权采取禁止入市经营、暂存、销毁等措施进行处理。

3、入市经营业户须在摊位（门市房）确定后30日内到相关部门办理卫生许可证和营业执照，逾期不办理者市场所有权收回摊位（门市房），剩余租金不退。

4、经营业户不得销售过期、变质、有害、有毒等食品，违者市场所有权对不合格食品进行暂存、销毁，并收取违约金50-200元，停业整改1-7天，情节严重者，收回摊位（门市房），剩余租金不退。

5、蔬菜经营业户对新入市的蔬菜必须参加市场所的快速检测，检测合格后方可经营。

未经检测擅自入市经营的，市场所除责令其检测外，有权收取违约金20-100元。

拒不参加检测的，市场所有权收回摊位（门市房），剩余租金不退。

对检测有问题的蔬菜，市场所有权进行暂存、销毁处理。

三、卫生管理

1、经营者应自觉保持市场卫生整洁。

经营业户摊位前卫生实行门前三包，发现门前、摊位前脏、乱、差，除当即责令其清除外，并有权收取违约金5-20元。

2、业户经营产生的垃圾必须装袋，交易结束时将垃圾投放于指定地点或自行带走，违者除责令消除外，每次收取违约金5-20元。

3、业户严禁向排污管道倾倒垃圾、污水等，以防排水管道堵塞，违者每发现一次收取违约金10-50元。

四、治安消防管理

1、市场内严禁打架斗殴、相互吵骂、酗酒闹事、欺负外地客商、扒窃钱物、扰乱市场经营秩序等，违者停业整改1-7天，并收取违约金50-200元。

情节严重的，除移交有关部门处理外，市场所有权收回摊位（门市房），剩余租金不退。

2、市场经营业户应服从管理，遵守市场规章制度，不得无理取闹、打骂、侮辱工作人员、扰乱市场秩序、妨碍或阻扰工作人员正常工作，违者除移交有关部门处理外，市场所有权收取违约金200-1000元，并给予停业整改5-10天。

违规者在交纳200-1000元保证金后方准营业。

若在保证期（一年）内再次违反，市场所有权收回摊位（门市房），所交保证金和剩余租金不退。

3、市场内门市房必须配备合格的（4公斤以上、ABC型干粉）灭火器。

公共消防设施、器材除抢险救灾外，任何人不准损坏或动用；不得遮挡、圈占、埋压消防设施，违者除责令整改外，市场所有权收取违约金20-50元。

4、不准擅自改动用电线路和安装使用大负荷电器等，违者予以停电，没收电器设施，并收取违约金50-200元。

5、市场内严禁烤火、焚烧物品，违者除责令整改外，市场所有权收取违约金10-200元，给予停业整改1-7天，情节严重者，收回摊位（门市房），剩余租金不退。

6、市场内人人有参与救火救灾的义务，一旦发生火情，应立即拨打火警电话119。

第八章组织机构与人力资源配置

市场规范是一项系统工程，需要市场经理亲抓，全体职工配合，建立完善的组织管理体系，确保市场规范化建设的顺利完成。

一、成立市场规范化运营管理领导小组

领导小组全面负责市场规范化建设指导工作，组长对市场规范化建设负全面领导责任；副组长分管单位的市场规范化建设，负督导责任，保证分管部门规范化建设达标和有序进行，小组成员各部门负直接责任，确保市场规范化建设的顺利实施和规范运作。

具体职责为：

1、负责市场规范化管理机制的建立和运行工作。

2、负责解决协调市场规范化管理建设过程中出现的重大问题。

3、审核批准市场规范化建设和各项管理制度、价格体系和交易结算办法。

4、审查批准各市场主体考核兑现结果及重大调整事项。

5、对运行过程中各市场主体间发生的重大经济纠纷进行仲裁。

6、监督考核市场规范化运行管理办公室的工作。

二、管理小组下设市场规范化运营管理办公室

市场规范化运行管理办公室，是全市场运作中日常制度的建立、内部结算流程、内部交易核算、体系建设、修订管理制度、监督考核工作成效、组织争议仲裁等问题的管理主体，是保证各级市场主体完成相关制度建设及市场规范化管理的主管部门。

主要由以下成员构成：

1、组长1名，副组长1名

2、物业管理人员1名

3、保洁人员9名

4、安保人员4名

5、网络信息员1名

6、质量监督员1名

第九章项目实施进度

为了配合我市创城工作，结合原市场具体特点，同时不耽误周边居民消费，项目实施分四步进行。

第一步：

2011年4月份前，平整电厂铁路垃圾场，设立临时农副产品交易大棚，并做好围挡保护工作，规范物业管理，以适应创城大环境的需求。

第二步：

调动原市场经营商户迁移至新平整市场，2011年5月份前全部完成搬迁。

第三步：

拆除原农贸市场，开展施工，至2011年12月31日主体工程全部竣工，2012年4月份以前完成装修及配套功能设施建设。

同期开展扶贫救助摊位的遴选工作。

第四步：

确保2012年5月1日，顺利开业。

第一十章投资估算和资金筹措

一、投资估算：

前期预计总投资1680万元，后期将跟进30万元用于扶贫救助。

二、资金筹措

先期由十里堡社区投资兴建，后期通过销售从社会募集资金约1000万元。

投入运营后，通过预留摊位租赁，年租赁额约合30万元。

第十一章结论及建议

综上所述，提升改造临沂市十里堡社区农副产品市场是可行的，它的建成使用，对上可服务我市市政格局关于大力发展沂河路城市副中心和滨河路商圈的政策，为政府分忧；对下可服务十里堡周边群众生活生计，造福一方百姓，繁荣一方经济。

确实是一项利国利民的大好工程。

建议马上实施。

年月日

附件1：

十里堡社区农副产品市场平面图（补）

附件2：

土地使用证明（补）

附件3：

组织机构代码（补）

附件4：

身份证复印件（补）

沙局长：

您好！

原文件存在很多的不足和措辞失误，我按照其大纲，有些地方做了很大的调整。

所以，用了2天时间。

记得，在卫康的时候，每年都能从国家相关部门争取到200万左右的科研经费，其文字大都由我整理。

涉及房产类的内容，因为首次接触，相信再努力还是会存在一些问题，请您站在专业的角度，予以斧正。

谢谢！