新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试题.docx
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新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：
物业服务定价成本监审的定义考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。
A：
损益表
B：
资金来源与运用表
C：
资本金现金流量表
D：
全部投入现金流量表
E：
借款合同
2、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。
（说明：
题干中假设土地出让合同未约定不可续期）
A：
45
B：
50
C：
52
D：
55
E：
工业用地的监测点评估价格
3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：
6．0％
B：
6．9％
C：
8．8％
D：
9．0％
E：
工业用地的监测点评估价格
4、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：
1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。
A．3673.35
B．3999.07
C．3836.21
D．3510.49
6、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是__。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．乡级人民政府
7、进度计划管理通常采用横道图和。
A：
资金流动计划图
B：
网络图
C：
直方图
D：
控制图
E：
借款合同
8、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。
A：
居住区
B：
居住小区
C：
居住组团
D：
居住社区
E：
执行层的组织协调
9、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。
A．3～5
B．3～6
C．3～10
D．10～20
10、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
A：
国务院各部委
B：
省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
C：
国务院
D：
全国人大及其常务委员会
E：
执行层的组织协调
11、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。
A：
地基正常承载力
B：
地基最大承载力
C：
地基最小承载力
D：
地基容许承载力
E：
执行层的组织协调
12、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。
A：
扎实的理论知识
B：
广泛的人际关系
C：
丰富的实践经验
D：
良好的职业道德
E：
工业用地的监测点评估价格
13、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。
A．国务院
B．国土资源部
C．省、自治区、直辖市
D．县
14、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800t、6000、200000kg、300、18000，单位价格分别为300元／t、200元／、3800元／t、16000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。
A：
1600万元
B：
2160万元
C：
2800万元
D：
3024万元
E：
工业用地的监测点评估价格
15、是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。
A：
建筑平面图
B：
建筑剖面图
C：
建筑立面图
D：
总平面图
E：
执行层的组织协调
16、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。
A：
前期价格指数
B：
定基价格指数
C：
长期价格指数
D：
环比价格指数
E：
工业用地的监测点评估价格
17、下列属于间接融资方式的是__。
A．政府发行债券
B．股票融资
C．银行借款
D．签署商业票据
18、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。
A：
3100
B：
3195
C：
3285
D：
3300
E：
工业用地的监测点评估价格
19、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括__。
A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入
D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入
20、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。
A．估价原则
B．估价依据
C．估价目的
D．估价方法
21、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（）万元。
A．87
B．124
C．130
D．134
22、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。
抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。
该套住宅的实际价格为__万元。
A．18.25
B．20.00
C．21.58
D．22.00
23、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。
A：
半
B：
一
C：
二
D：
三
E：
执行层的组织协调
24、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。
A：
工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排
B：
确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用
C：
使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑
D：
临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、每年为住房公积金结息日。
A：
1月31日
B：
3月31日
C：
6月30日
D：
12月31日
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括__。
A．零售区域
B．主要区域
C．次要区域
D．边界区域
2、房地产开发的程序主要分为阶段。
A：
决策分析，规划设计，建设，租售
B：
决策分析，可行性研究，建设，租售
C：
投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D：
投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
E：
借款合同
3、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。
1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A．7935
B．8260
C．8290
D．7964
4、信用是指。
A：
经济活动中的一种管理行为
B：
经济活动中的一种借贷行为
C：
是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D：
是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
E：
信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
5、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有__。
A．抵押权未登记的，按照债权先后清偿
B．抵押权未登记的，按照债权比例清偿
C．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
D．抵押权未登记的，经过公证的优先清偿
E．抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿
6、以下不属于房地产市场专业顾问的是__。
A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
7、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。
__
A．空置量
B．空置率
C．可供租售量
D．房屋空间使用数量
8、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。
A：
随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势
B：
随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势
C：
消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量
D：
若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用
E：
总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零
9、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。
估价作业方案的内容主要包括__。
A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．预计所需的时间、人力、经费
D．估价作业步骤和时间进度安排
E．违约责任
10、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。
A：
卖方和买方掌握必要的市场信息
B：
卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C：
买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D：
卖方和买方追求各自利益的最大化
E：
卖方和买方急于完成交易
11、下列关于房屋转租，表述正确的是。
A：
指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为
B：
转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明
C：
承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意
D：
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
E：
转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
12、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。
A：
《工程建设监理单位资质管理实行办法》
B：
《工程建设监理单位资质管理若干细则》
C：
《工程建设监理单位资质管理实行规定》
D：
《工程建设监理单位资质管理具体规定》
E：
执行层的组织协调
13、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。
A：
消费者的感觉
B：
消费者的生活方式
C：
消费者的经济状况
D：
消费者的预期
E：
借款合同
14、对土地利用的限制可归纳为。
A：
土地权利的设立和行使的限制
B：
房地产典当限制
C：
房地产相邻关系的限制
D：
房地产划拨、转让的限制
E：
土地使用管制
15、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。
A．项目风险越大，风险等级系数值越大
B．贷款期限越长，期限系数值越小
C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
16、下列保险
升级会员 