中美房地产定价比较.docx
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中美房地产定价比较
课程论文
中美房地产定价的比较
班号：
0823101
姓名：
张磊
学号：
1082310122
指导教师：
任熹真
哈尔滨工业大学
二零一零年十二月
中文摘要
价格是市场营销组合当中独具特色的组成部分。
房地产价格对于房地产交易双方来说都是最重要、最敏感的变量。
如何科学而合理的制定房地产价格，是房地产企业普遍关心的问题。
随着我国经济的发展和完善,房地产评估作为房地产交易的价值基准越来越受到重视,而房地产比较法作为房地产定价的主要方法也更加成熟。
文章在分析中美两国房地产定的基础上,对中美房地产定价的方法存在的差异进行了比较。
最后以房地产定价的比较法对中美进行了分析比较，最后得出了相应的结论，希望能对中国的房地产未来的发展做出一定的帮助。
关键词：
房屋定价，房地产，市场比较法。
I
ABSTRACT
Pricesareamongtheuniquemarketingmix.Realestatepricesforrealestatetransactionsforbothsidesisthemostimportantandmostsensitivevariables.Howtodevelopscientificandreasonablepriceofrealestate,realestateenterprisesgenerallyconcern.AsChina'seconomicdevelopmentandimprovement,realestateappraisalasarealestatetransactionvaluebenchmarkingisbecomingmoreandmoreattention,butrealestatecomparisonmethodastheprimarymethodofrealestatepricingismoremature.ArticlesintheanalysisoftheUnitedStatesrealestatesetonthebasisofthereportontheUnitedStatesrealestatepricingmethods,u.s.realestatedifferences.FinallytorealestatepricecomparisononSino-UScomparisonanalyses,andfinallyarriveattheappropriateconclusions,hopeforthefutureofChina'srealestatedevelopment.
KEYWORDS：
Housingprices,realestate,marketcomparisonmethod
II
目录
中文摘要··············································I
英文摘要··············································II
第一章中美房地产定价基本方法·························1
一、市场比较法…………………………………………………..…1
二、成本加成定价法…………………………..……...…………….2
三、目标收益定价法………………………………………………..2
四、需求导向定价法……………………………………………….3
第二章中美房地产定价差异································3
一、土地所有制的差异…………………………………………….3
二、评估报告格式的差异…………………………………………..4
三、电子化程度的差异……………………………………………..4
第三章案例分析中美市场法应用的比较···················4
一、限制条件和假设条件的比较……………………………….…4
二、调整比较因素的比较………………………………………….5
三、计算方法比较………………………….……………………….6
第四章综上所述·······································7
参考文献··············································8
III
中美房地产地价比较
房地产是土地和房屋及其权属的总称。
土地是房屋不可缺少的物质载体,任何房屋都不能离开土地而独立存在,故评估房地产的价格应该考虑到房地产与土地结合的特性。
《中华人民共和国宪法》规定:
“城市的土地属于国家所有。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”在我国,土地转让实行土地使用权出让金制度,采用分级定价和使用权时间定价相结合的方式,而美国土地所有权分为联邦政府所有、州政府所有和私人所有,土地所有权随房屋一起转让。
这样直接导致了中国房地产同美国房地产不同的因素。
第一章中美房地产定价的基本方法
房地产定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。
本章归纳分析房地产主流定价方法，即市场比较法、成本加成定价法、目标收益定价法、需求导向定价法［1］。
一、市场比较法
市场比较法是将定价对象在定价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正（包括交易情况、交易日期、个别因素和区域因素的修正），以此估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
计算公式如下：
房地产价格=买卖实例单价×α×β×γ×ρ
式中：
α表示交易情况修正（%）
β表示交易日期修正（%）
γ表示区域因素修正（%）
ρ表示个别因素修正（%）
市场比较法存在的问题是在缺乏房地产交易的地区或对于很少有买卖实例的特殊房地产很难应用此法。
这种方法一定要在邻地地区或同一供需圈之内的类似地区中，有与待求房地产类似的房地产交易时，才较为合适。
另外，在应用这种方法时还需要进行交易情况修正、区域因素及个别因素的比较等，带有较强的主观性，不同的估价人其修正系数各有差异。
1
二、成本加成定价法
这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
［2］所加的一定比例的利润成为“成数”。
其计算公式为：
P=C×（1+r）
式中：
P为单位产品价格
C为单位产品成本
r为加成率（加成率为预期利润占产品成本的百分比）
如某房地产企业开发某一楼盘，开发成本为2000元/平米，加成率为20%，则该楼盘售价为：
2000×（1+20%）元/平米=2400元/平米
这种方法的优点是计算方便，可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况作调整，在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可以保证开发商获得正常的利润，这种方法局限性在于：
不利于开发商控制开发成本；没有考虑市场承受能力，有可能形成销售压力。
该方法的关键是：
加成率的估算应根据行业状况和产品特色正确把握。
三、目标收益定价法
这种方法又称为目标利润定价法，或投资收益率定价法。
它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
其计算步骤如下：
1．确定目标收益率
目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。
2．确定目标利润
由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：
L=I×AL=C×BL=R×C
式中：
L为目标利润；I为总投资额；C为总成本；R为销售收入；A为目标投资利润率；B为目标成本利润率；C为目标销售利润率
3．计算售价
根据总成本、目标利润和预计销售量来计算，计算公式为：
P=（C+L）/Q
2
式中：
P为单位产品价格；C为总成本L为目标利润；Q为预计销售量
目标收益定价法的优点是：
可以保证企业既定目标利润的实现。
缺点是以预估的销售量来计算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争。
这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采用。
四、需求导向定价法
需求导向定价法是从目标客户的期望价值出发，为目标客户从房地产商品的购买行为中获取相对高的顾客让渡价值，而且开发商亦以一定的价格销售实现了开发目标，此种定价方法才会实现预期的目的。
根据菲利普·科特勒的定义：
“顾客让渡价值”是指总顾客价值与总顾客成本之差。
总顾客价值是顾客期望从某一特定产品或服务中获得的一系列收益。
从房地产开发与销售实力来看，房地产商品销售提供给顾客的顾客让渡价值实质上是目标客户于房地产商品的期望价值与实际购买价之间的差额，从理论上讲，此种差额越大，则顾客满意度越高，这种差额是顾客对房地产商品的期望价或感知价格相对高，而销售价格相对低的函数，即△=-，而在实际销售实务中，目标客户对项目的感知价值是随着替代项目的品质比较而产生的一般不会高，而则由于发展商受成本费用和期望利润指标的制约不会太低。
目前房地产市场相对不太成熟，购买群体不太理性，采用此种方法定价，发展商对价格的把握易脱离市场，风险较大。
在实际运用中，需求导向定价法有认知价值和差异需求两种不同的形式。
第二章中美房地产定价差异
一、土地所有制的差异［3］
房地产的价格应该考虑到房地产与土地结合的特性。
我国城市土地的所有权属于国家,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转,国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。
在我国实行土地所有权和使用权相分离的制度,可以转让的为土地的使用权,这样就要考虑使用权的年限问题。
美国的个人房屋土地一般为个人私有,土地是无限使用的资产,因此不需要考虑时间问题。
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二、评估报告格式的差异
我国的评估报告一般包含致委托估价方函、估价师声明、估价的假设条件和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件六个部分,其中估价技术报告部分仅供估价机构存档和有关管理部门查阅,不提供给客户;美国的评估报告中也包含和国内报告中功能类似的部分,但估价技术部分直接包含在评估报告中提供给客户,这点与国内的评估报告并不相同。
三、电子化程度的差异
目前国内一般都采用常用的OFFICE软件生成评估报告,由于涉及数据保密的原因,电子文档一般仅限于内部使用,评估报告的纸质文件是评估报告的最终形式。
在美国的评估过程中,由于信息技术的发展和网络的普及,在评估过程中电子加密技术被广泛的应用,评估中用以生成评估报告的软件,要求应能借助数字签名安全技术确保每一位估价员签署此报告时签名的安全性,并且要求每位估价员通过设置口令,硬件设置或其他形式对其相关签名保留惟一的控制。
同时在电子文档传输的过程中,要求传输软件在最低限度上,应具备如下安全措施:
在传输过程中识别传输错误;确认估价员提交数据的日期、时间以及所提交数据的质量,并且也应能确认客户方接收数据的日期、时间及质量;以及能够通过使用由传输此项数据的估价员唯一保有控制的口令、硬件设置或其他形式的安全设置进行编辑而得到数据,并且在最终报告提交之前不提供纸质文件。
这样就在提高评估过程效率的同时增强了数据的安全性。
第三章案例分析中美市场法应用的比较
一、与中国相比美国的限制条件。
房地产估价的性质决定了估价的结果，最终是建立在一系列假设基础之上的。
在中国，估价报告的有效期一般为一年。
而在美国的估价报告中一般都规定了报告的失效时间，一般有效期在三个月左右，这和美国房地产交易比较活跃有关系。
在美国的房地产估价报告中对法律因素考虑的比较多，在报告中一般都以被评估对象无法律纠纷，仅用于一定评估目的为前提，同时限制评估为有限评估，以及评估员不参与涉及评估对象的诉讼。
而在中国考虑较多的就是限制评估报告只用于一定的评估目的，其他对方面并没有提及。
这和现阶段美国的房地产交易市场比较,美国的交易行为比较频繁，同时涉及房地产交易的诉讼比较多有一定的关系。
所以中国的评估限制条件还需要进一步的完善。
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二、调整比较因素的比较。
为了提高可比性,选取了中美2个涉及贷款抵押的房屋的实例进行比较（表1）,选取了交易价格、交易时间、以往交易情况和区域因素以及个别因素进行比较,在比较中发现在美国一般房地产估价不考虑商业繁华程度,而中国一般都考虑商业繁华程度,这和美国房屋一般在郊区,同时交通比较发达有一定的关系;中国现阶段的房地产价格不是完全由市场定价的,所以一般都不考虑供求因素对房产价格的影响,而美国的房地产定价对供求因素考虑的就比较多;同样由于我国土地所有权和使用权的分离,所以在评估房地产估价中就要考虑土地的使用年限问题,而美国就不考虑这方面的因素。
（表1）中美调整比较因素差异
5
三、计算方法比较
在中国的市场法评估中,一般使用的都是本文引言提及的修正系数调整法,步骤为比较实例的选择→比较因素选择→建立价格可比基础→比较因素的修正→比准价格的测算→通过公式计算→估价结果确定。
应用的公式为［5］:
而在美国的市场法评估中,较多的采用了增减调整法,就是通过以下的步骤选择比较实例→选择比较因素→建立价格可比的基础→确定每个可比因素对评估结果的影响金额→通过增减调整法得出房地产的评估结果。
应用的公式为:
流程如下所示:
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第四章综上所述
通过对中美两国房屋定价中的比较,发现中国的在收益定价法、市场定价法和成本定价法上和美国有一定的差距,还有很多需要完善的地方,这和中国的改革开放较晚,资产评估业发展时间较短有一定的关系。
随着中国经济的发展,资产评估业应该在吸收借鉴西方先进经验的基础上,根据中国的实际情况不断完善准则体系,调整具体的评估方法,使之更加适应我国的经济现状,更好为我国经济的发展服务。
7
参考文献：
1朱道林.不动产估价.2007年，（8）：
115-150
2叶雉鸠.房地产经营销售与购房实务全书.2002年，（5）
3李延喜,陈 冬.房地产定价中市场法应用的中美比较.2005年，（10）：
18-20
4张燕敏.我国资产评估理论及准则体系.中国期刊网.2003年，（12）:
19-20
5叶剑平，曲卫东.不动产估价.2006年，（3）：
139-157
（三）、美国的功能性折旧的概念更加全面
在我国不动产估价的成本法中，功能折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失。
这种功能折旧的概念其实只是功能不足情况下的功能折旧概念。
在美国不动产估价的成本法中，指出引起功能折旧的原因包括功能不足和功能过度充足两种情况；功能不足是建筑物应该有的部件或系统却没有，或低于正常标准或有缺陷而无法正常运作的情况；功能过度充足是建筑物所有的部件或系统超过市场要求水准，而对价值的贡献小于其相应的成本；功能不足会导致其他部件的效用不能得到正常发挥从而产生成本效用的相对损失，功能过度充足则导致过度充足部件成本效用的相对损失，因此，在美国不动产估价成本法中，功能折旧是指功能不足或功能过度充足引起的不动产成本效用的相对损失或价值减损。
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