土地开发使用权项目可行性研究报告.docx

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土地开发使用权项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目由来：

本项目由XX市XX房地产开发有限公司于20XX年3月28日通过公开拍卖获得土地开发使用权（土地证号：

柳国用（20XX）第100447号），并于20XX年7月24日正式立项，20XX年12月19日通过建设用地规划许可审批。

项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。

本项目地处XX市XX区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻XX市长途汽车站（莲花车站）和国家重点工业区XX工业区。

项目红线内建筑面积为144.72亩（合95291.16平方米），背山XX，地块平整，现在已经实现了“五通一平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整），不存在拆迁问题。

二、开发组织以及服务机构：

1、开发组织：

XX市XX房地产开发有限公司成立于20XX年3月份，由自然人出资的独立法人机构。

公司注册资金1000万元，公司现有人员26人，其中过程师9人，经济师5名，大专以上学历16人，占公司人数的61.54%，大多数从事房地产开发以及相关经验3年以上，平均年龄39.5岁。

具有现代化企业管理机制。

是一个年轻有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。

该公司的法人代表和董事长将由XX先生担任。

XX先生先后担任伟德国际公关有限公司法人代表、北京XX有投资、上海XX企业集团研发部总经理、欧洲XX集团、XX投资集团、国房XX副总裁，熟悉房地产开发与运作，具有丰富的企业管理经验。

2、全程策划机构：

本项目的全程策划和营销由向XX（香港）置业发展有限公司承担。

向XX（香港）置业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、XX、XX、XX等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作，具有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。

3、建筑设计和园林设计机构：

本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英国注册建筑师、马来西亚首席建筑设计师XX（SimonLiang）本人及旗下团队操刀定做。

具有宽广的视角和先进的设计理念。

XX先生在英国二十年，完成诸多著名建筑的设计，在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供设计。

4、物业管理机构：

本项目的物业管理机构由向XX（香港）置业发展有限公司旗下的XX机构XX市向XX物业管理公司执行管理，集在中国大陆二十几个城市近1000万平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作，提供“安全、文明、舒适、温馨”的港式物业管理服务。

三、项目开发模式

本项目由XX公司负责开发，项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临街商铺。

项目的经营方式为：

住宅部分全部销售，商铺部分出售部分租赁10后转售，车位全部租赁，10年后转售。

四、项目主要经济技术指标

主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

指标

备注

项目总占地面积

㎡

95291.70

其中

城市道路用地

㎡

5860.70

规划建筑用地

㎡

89431.00

项目总建筑面积

㎡

158165.90

其中

商业建筑面积

㎡

16585.30

公建建筑面积

㎡

6524.00

住宅建筑面积

㎡

135056.60

其中

别墅

㎡

15324.90

多层

㎡

54074.60

小高层

㎡

65657.10

绿化率

40%

容积率

倍

1.77

项目总投资

万元

24186.26

其中

开发成本

万元

21058.09

开发费用

万元

3121.93

销售收入

万元

41015.12

其中

别墅

万元

5363.72

多层

万元

12437.16

小高层

万元

16414.28

商铺

万元

6799.97

单位开发成本

元/㎡

1529.17

其中

别墅

元/㎡

1581.35

多层

元/㎡

1526.35

小高层

元/㎡

1646.35

商铺

元/㎡

1290.35

项目税金及附加

万元

2255.83

其中

营业税（5%）

万元

2050.75

城市维护建设费（营业税7%）

万元

143.55

教育费附加（营业税3%）

万元

61.52

土地增值税（30%）

万元

3597.48

利润

万元

9847.97

上缴所得税

万元

3249.83

税后利润

万元

6598.00

利税合计

万元

16828.86

主要利润率指标

初始投资利润率

240.41%

全部投资利润率

69.58%

主要净利率指标

初始投资净利率

94.26%

全部投资净利率

27.28%

税前评价指标

税前净现金流量

万元

16831.12

税前财务净现值

万元

10215.22

税前静态投资回报期

年

2.18

税后评价指标

税后净现金流量

万元

9490.86

税后财务净现值

万元

4949.22

税后静态投资回报期

年

2.60

第二章项目概况

一、项目的名称：

XX·XX山庄（暂定名）

二、项目位置：

XX山庄项目位于XX壮族自治区XX市XX区柳石路和南环路交界处，地处XX至XX的咽喉，距离XX莲花机场10公里，与国家重点公约园区——XX工业园紧邻，紧靠XX市长途汽车站——莲花车站，是介于XX中小型工业区、XX工业园以及XX旅游度假区中间，是XX进出的主门户。

三、项目主要经济指标：

土地国土编号：

柳国用（20XX）100447号；

用地面积为：

144.72亩，合95291.16平方米，其中城市规划道路用地5179.5平方米。

容积率：

不超过1.8；

建筑密度：

不大于35%；

绿化率：

不低于35%

四、项目地形地貌：

南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发；

项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用；

整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘植被为灌木；

五、项目四至：

东：

莲花山，小山丘高约30米，山丘东面为XX，XX工业园处于XX江对岸，通过XX大桥联结（XX大桥已经在建设中大约20XX年通车）；

南：

莲花山。

大约40米，山丘的南面为XX旅游度假区，包括响水风景区、大桥观光农业旅游区；

西：

XX市长途客运站（莲花车站），为XX自治区最大的长途客运站，是XX长途汽车集结地。

北：

东北区域为XX机械厂，正北方向为占地210亩建筑面积20万米的宝莲新都，西北方向为XX商校和XX工艺美术学校。

六、项目周边交通：

公交系统：

16路，22路、23路公交车终点站，可达XX大多数地方区域。

长途客运：

区内和省际客运主要车站。

航空：

距离XX市唯一的机场——莲花机场10公里，是XX通往机场的必经之路。

铁路：

距离火车东站（货运站）约4公里，距离火车站（客运）约6公里。

距离商业中心：

距离传统商业中心约4公里。

距离行政科技中心：

距离传统行政科技中心约4公里。

第三章XX概况及整体经济运行分析

一、XX概况：

XX总体情况：

XX，又称XX，位于XX壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市XX150公里，南距XX首府XX市264公里。

这座具有二千多年历史的古城，象一块翡翠，镶嵌在桂中腹地。

这里奇峰环列，XX如链，回流其间，绕城形成巨大的U字，古籍称其为"三江四合，抱城如壶"。

全市辖两县五区，总面积5307.24平方公里，市区面积658.31平方公里，全市人口183.48万人，杂居着汉、壮、侗、苗、瑶、仫佬等近30个民族，是个山环水绕、风景秀丽，具有丰富的历史文化遗产和旅游资源的古城。

　　XX是中国XX壮族自治区的直辖市，辖城中区、XX区、柳南区、柳北区和XX、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四区六县。

总面积5283平方公里，市区面积650多平方公里，截止20XX年末，全市总人口为351.26万，家庭户数约100.36万户，其中市区人口95.89万元，比上年增长2.52万人。

XX，是XX最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。

全市现有工业企业2100余家，有4家企业进入国家500强，有11家进入国家大型企业行列。

全市现已形成了三大支柱产业：

即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主的机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。

以这三大支柱产业和轻工、化工、造纸、建材等主导产业为龙头，XX已经初步建立起涵盖30多个行业、4000多个品种的现代工业体系，拥有“上汽通用五菱”、“东风”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“两面针”、“花红药业”、OVM预应力锚具等一批知名企业和名牌产品。

XX国民经济整体上呈现持续、稳定、快速增长的良好态势，20XX年全市实现国内生产总值327.82亿元，比去年同期增长13.2%，名列全区第一。

其中，工业增加值达到79亿元，增长14.5%；全社会固定资产投资达到109.36亿元，首次突破百亿元，同比增长52.52%；城市居民人均可支配收入达到8692亿元，同比增长6.15%；社会消费品零售总额114.28亿元，比上年增长11.10%，其中城市消费品零售额83.29亿元，增长11.62亿元，批发零售贸易零售额75.37亿元，增长14.91%，餐饮零售额13.52亿元，增长7.89%。

截止20XX年12月，XX居民个人储蓄存款超过196亿元，企业存款逾156亿元。

XX，是中国西南地区重要的区域性交通枢纽，是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市。

铁路网络直接联通湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通大西南与华东、中南、华南地区的铁路枢纽。

　　XX，是中国45个公路主枢纽城市之一，桂海高速和梧州至贵州高速公路在XX交汇，209、322及323国道在这里会合，XX已经被高速公路网络所围合，向南4个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中、西部腹地。

XX白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州等航线。

XX拥有国家一级口岸，五级航道，全年可无障碍通航300吨级船只，上溯可至贵州，下航可达香港、澳门。

XX交通便利、区位优良、物产丰富，素有“桂中商埠”之美誉，历来是中南和西南地区重要的物资集散地。

经济区位上，XX东临粤、港、台等经济发达地区，南接北部湾、东南亚等高速发展地区，西靠云、贵、川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向东南亚和东部沿海的有利区位。

XX商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺，物流通畅。

具备建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。

XX基本形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，先后与45多个国家与地区建立了经贸关系。

随着中国西部大开发战略的实施，中国—东盟自由贸易区的建立，随着对外开放步伐的加快，XX正在成为一片充满希望、充满商机的投资开发热土。

二、XX市经济现状与发展研究

（一）XX整体经济运行状况

XX市近年经济发展现状分析：

项目年份

单位

20XX

国民生产总值

亿元

184.5

207.10

230.31

252.3

人均国民生产总值

元

10141

11202

12314

产业结构发展分析：

（单位：

万元）

产业类型

单位

20XX

第一产业

万元

198531

209354

224428

235000

第二产业

万元

906547

962014

1144797

1196000

第三产业

万元

739953

835313

933880

10920XX

物价以及消费指数分析

单位

20XX

居民消费价格指数

99.8

99.7

100.6

102.37

零售物价指数

97.5

99.7

家庭结构：

单位

20XX

城镇总户数

万户

26.5

27.11

27.97

27.89

城镇总人口

万

90.04

92.58

94.38

94.84

户均人口

人/户

3.40

3.41

3.37

3.40

收入水平：

单位

20XX

可支配收入（每年）

元

5740

7547

7928

8692

人均居住面积

㎡

17.41

17.24

XX市房地产发展参数：

项目

单位

20XX年

全社会固定资产投资总额

万元

201536

664291

652422

660000

年完成投资增长速度

房地产开发投资

万元

48379

240012

562475

270883

房地产投资占总投资比例

基本建设投资

万元

102362

360731

190234

基本建设占总投资比例

当年完成开发土地面积

万㎡

103710

160028

3200

246629

当年在开发土地面积

万㎡

370920

166190

当年待开发土地面积

万㎡

152785

357571

344493

398248

当年购置土地面积

万㎡

54355

612791

611028

1138156

开工面积

万㎡

490142

789017

1501971

1948415

其中

别墅、高尚住宅

万㎡

16757

经济适用房

万㎡

90628

59155

44748

67790

一般住宅

万㎡

363419

696812

1272820

1568034

办公楼

万㎡

954

3703

4456

18387

商业营业用房

万㎡

23610

61022

147300

262137

其他

万㎡

11531

27420

32647

99857

竣工面积

万㎡

477468

591718

826195

1034508

其中

别墅、高尚住宅

万㎡

4492

经济适用房

万㎡

74329

72118

25875

43882

一般住宅

万㎡

361307

540385

733340

954423

办公楼

万㎡

161513

4451

9663

4000

商业营业用房

万㎡

15471

19952

31334

57798

其他

万㎡

24746

20930

25983

18287

施工面积

万㎡

1118919

1630693

2668236

3691644

其中

别墅、高尚住宅

万㎡

4492

24581

经济适用房

万㎡

188169

99489

67391

126530

一般住宅

万㎡

778293

1370844

2205250

3034782

办公楼

万㎡

14887

16710

17314

22545

商业营业用房

万㎡

87918

187603

312782

492132

其他

万㎡

45160

55536

68499

142185

空置房面积（一年以上）

万㎡

240474

196751

92961

161493

其中

别墅、高尚住宅

万㎡

500

6293

2968

3148

经济适用房

万㎡

7942

5206

6053

1647

一般住宅

万㎡

152811

128115

39321

91195

办公楼

万㎡

8297

9518

4586

7872

商业营业用房

万㎡

64689

29937

25111

53369

其他

万㎡

6235

29181

14922

9057

当年销售面积

万㎡

397652

677101

812821

972061

其中

别墅、高尚住宅

万㎡

338

339

960

经济适用房

万㎡

79563

95637

31052

42785

一般住宅

万㎡

302929

630378

751356

924550

办公楼

万㎡

139

530

6278

1320

商业营业用房

万㎡

11896

34936

37387

38364

其他

万㎡

3125

11257

6409

7827

当年预售面积

万㎡

234991

444919

714543

1143088

其中

别墅、高尚住宅

万㎡

8298

经济适用房

万㎡

36144

38325

45816

46438

一般住宅

万㎡

192339

429401

626907

1071578

办公楼

万㎡

1231

商业营业用房

万㎡

6186

3448

41479

68580

其他

万㎡

322

10838

341

2930

当年销售总价

万元

54236

119336

137653

其中

别墅、高尚住宅

万元

320

经济适用房

万元

7809

9951

3275

5151

一般住宅

万元

40079

91670

113661

132516

办公楼

万元

170

2186

472

商业营业用房

万元

5428

16054

16547

22028

当年销售单价

别墅、高尚住宅

元/㎡

2731

2655

3333

经济适用房

元/㎡

981

1040

1054

1204

一般住宅

元/㎡

1323

1454

1513

1433

办公楼

元/㎡

1942

3208

3482

3576

商业营业用房

元/㎡

4562

4595

4187

5742

（二）宏观经济与XX房地产市场

1、XX宏观经济的趋好，为XX房地产行业高速发展创造俱佳条件；

根据以上经济参数的分析，近年来XX市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。

至20XX年，XX完成国内生产总值372.82亿元，比上年增长13.2%，名列全自治区第一位，并连续第5年实现两位数增长。

XX良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到8245元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为XX房地产不断带来新的增长点；

根据中央提出的XX要建成“工业立柳、强市富民”的指导意见，20XX年3月XX市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了这个要求。

随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，XX市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。

市区658.31万平方米的旧城改造工程全面启动，以及XX江两岸综合改造和城市对外通道（西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速）等一系列大市政规划启动，为XX房地产业的发展提供坚实后盾。

3、10+1东盟贸易贸易区口岸（CAFTA）和9+2泛珠三角经济地带（CEPA）以及政府整体再早一个工业XX的利好政策的落实，支撑XX经济近年来的高速发展。

10+1东盟自由贸易区（CAFTA）首届东盟自由贸易区博览会20XX年在XX召开，使得XX成为中国通往东盟的口岸，外贸的发展带动生产产业的发展，大批产业进驻XX特别是最具工业基础的XX。

贸易和产业挂钩，成为又一经济热点城市。

9+2泛珠三角经济地带以及CEPA加强香港与内地经济合作的的框架，XX属于9+2中的工业基础和经济活力极强的城市，经贸合作的加强，工业平台的稳固，XX成为泛珠三角框架下的一颗明珠，吸引了大量粤、港、澳企业的关注和入驻。

XX在“十五”计划中提出“再造一个工业XX”的规划，将XX原来的工业结构进行调整，在XX东面的XX规划工业园区，进行统一规划，将XX工业企业集中搬迁到产业园区，同时吸引外来企业的进入。

XX工业区和古亭工业区以及官塘工业区共同组成未来XX的工业集中基地，整个面积相当于原来XX的城区面积，规划增加人口50万人，成为名副其实的另一个工业XX城区（包括汽车产业城、化工产业城、轻工产业城、高新技术产业城、重工业产业城等），而原来的工业基地成为XX的商业区和政治文教区。

经过近四年的推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来的一个五年计划中全部实现。

以上三个支撑XX未来发展的利好机遇，促进XX整个城市的升级和发展，为区域经济和房地产创造了无限空间。

4、城市规划布局的明晰和发展引导，市政配套设施的投入，营造良好的房地产开发环境。

XX最新的城市规划于20XX年在人大通过，一个全新的城市框架正在形成。

“十五”期间一系列的城市改造和配套工程的实施，为房地产的良性发展提供机会。

包括：

XX铁路枢纽湘桂线改线工程、XX公路主枢纽场站建设工程、鹧鸪江作业区二期工程、XX红花水利枢纽工程、防洪堤、大埔电站、城市电网改造、城市供水工程、城市内环路及中心主干道工程、柳邕路东段、北雀路、雅儒路改造。

建设了包括莲花车站、人民广场、XX广场、江滨路等一系列城市休闲和交通设施。

各项城市市政配套为房地产的发展营造良好的环境。

（具体城市规划布局见附件）。

5、政策积极引导、管理体制逐步完善，XX房地产市场更趋成熟，规范；

正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，XX“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

近年来，随着管理体制的完善，XX房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而XX经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。

（三）近年来XX房地产市场情况

1、近年来XX房地产市场表现的走势：

现代化的XX房地产市场自20世纪90年代初期才开始起步，但由于受城市环境以及政策的制约，尚未走出计划经济的阴影，经历了90年代中后期的寒流，发展缓慢，该时期开发的楼盘基本为集中在旧城区中心的小盘。

随着20XX年XX对房地产的关注和政策环境以及城市环境的大改造，房地产市场才开始激活，陆续出现了一些具有现代意义的商品房小区，并以极快的速度发展。

可以

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