深圳市城市更新问题总结及典型案例分析实施报告.docx
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深圳市城市更新问题总结及典型案例分析实施报告
市城市更新问题总结及典型案例分析报告
2016-11-16
一、城市更新问题梳理
〔一〕价值导向：
忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关心
1、当前城市更新处于“见物不见人〞的状态
城市更新是为了实现城市整体功能的优化，根底设施的完善，以最终实现城市的可持续开展及新型城镇化建立。
而当前所谓“绅士化运动〞的城市更新建立一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活本钱，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要局部。
2、以大拆大建为主导的城市更新建立对历史记忆与文化遗传传承重视不够
城市的历史文化是城市在开展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市开展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和开展的积竭力量。
而在现行城市更新过程中，虽然更新式一般分为综合整治、功能改变和撤除重建三种，但现在一般提及城市更新，均是以撤除重建为主，大拆大建的城市更新建立一面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。
如在保护好历史文化遗传的同时更好的进展城市更新建立，完善城市功能有待进一步探究。
3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同
市城市更新遵循“政府主导，市场运作〞的原那么，这一原那么提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺〞等一系列问题：
〔1〕“市场过度〞，当前城市更新主要由市场主导，方案由市场申报，规划由市场行使等一面导致城市更新工程普遍存在“挑肥拣瘦〞的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过更新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一面开发商往往更注重短期经济效益，根本上偏向于商业、住宅开发，对根底设施和公益事业建立缺乏，对社会、环境、文化等面的整体提升关注度不够，导致城市更新规那么失序，公共利益受损、社会利益分配失衡。
〔2〕“政府缺位〞，政府作为城市更新的主体，在更新过程中不能发挥其应有的作用，导致规划方案在其引导作用中失灵，导致城市更新工程偏离其本质目的，成为市场、原权利主体获取利益的工具，更新过程混乱。
缺乏在城市更新过程中起到统筹调节的作用，不能及时解决和有效应对城市更新过程中遇到的问题，缺乏对市场主导的开发模式的引导和控制，尤其是在开发商与小业主博弈不能达成一致时公权力救济空白。
〔二〕管理机制：
职能配置不清，政策设计滞后
1、职能配置：
纵向职责定位不清，横向权责边界模糊
〔1〕纵向职能配置：
市、区两级政府在城市更新过程中职责定位不清晰、职责划分不明确
城市更新是城市存量开展阶段的新生事物，运作流程较长，一个城市更新工程从前期意愿征集、申报、规划方案审批到工程实施完成，大概需要3-8年的时间。
市区政府在不同的环节均具有不同的申报和审批职能，当前的职能配置存在很大的问题：
〔1〕市区政府定位不明：
当前“强区放权〞的要求导致现行城市更新职能配置混乱，市、区两级政府不能明确自身在城市更新过程中的定位，导致当前城市更新工程“个案主义〞的审批现象重，缺乏“准那么主义〞的指导。
〔2〕市区政府职责不清：
城市更新涉及街道办、区旧改办、区管理局、区政府、市更新局、规土委等市区多个不同的部门，市区政府之间的权责缺乏准确的划分，也缺乏相关工作机制的约束。
现行机制中，街道办管的太多，又管的不好，且程序不明确，导致当事人不胜其扰。
应明确市区各管理部门的职责，一面限制、明确街道办的职责在于集体资产处置管理，另一面明确区更新局方案的作用及管理局规划的作用，同时加强市更新局、规土委的统筹把控作用。
〔2〕横向职能配置：
部门间权责边界穿插，业务流程不明，尺度把握不清
城市更新涉及市区各部门，〔1〕各部门间的权能缺乏明确的统一与管理，职责边界模糊，导致审批过程混乱，部门之间推卸责任现象重；〔2〕无论是市还是区各部门无法明确自己在城市更新中的责任，对城市更新的申报要求缺乏系统的学习和认识，各区一样的部门，一个区不同的部门对申报的相关要求不统一。
2、制度设计：
制度零碎、缺失、缺乏有效协同
〔1〕城市更新利益配置与其他存量土地二次开发式缺乏有效协同，阻碍历史违建的处理、土地整备等的实施
城市更新、土地整备及原农村集体土地入市作为城市存量土地二次开发的不同式，由于不同式管理部门不同，三种式之间缺乏统筹的思考和平衡，导致不同式经济利益差异较大，缺乏利益协调机制及利益天花板的控制。
利益机制的不协调导致相关主体尤其是开发商和原权利主体在选择利益较高的式，重阻碍了历史违建的处理、土地整备的进程。
〔2〕利益相关者诉求不兼容
城市更新涉及多个利益主体，包括政府、原集体、原村民、小业主以及开发商，不同利益主体的利益诉求不同，他们之间存在多变的相互联系和作用。
〔1〕政府参与城市更新的主要动力在于追求城市开展宏观层面的公共利益，在于改善城市环境、提升人居环境、优化产业空间布局构造、推动公共根底设施建立。
〔2〕市场主体参与城市更新的主要动力在于获得一定面积可开发的土地资源，通过开发前后地产价格的变动来获得巨额收益。
〔3〕对于原权利主体来讲，城市更新后安置条件获得改善，同时可以获得货币和产权补偿，涉及原集体经济组织的城市更新，更是可以从中得到合法确实认和高额的经济利益。
在政府、市场和原权利主体利益诉求不同的同时，彼此间的利益也存在的此消彼长的不兼容。
一面，政府为了吸引更多的市场主体，不断的让利于市场，另一面，市场为了获得更多的更新意愿，不断让利于原权利主体。
利益诉求的不兼容导致更新主体间矛盾突出，原权利主反悔现象重，更新工程停滞显现重。
〔3〕不同城市更新式利益空间差异悬殊，产业开展空间难以保障
1〕不同城市更新式利益空间差异悬殊，缺乏有效协同，导致更新式的选择难以控制，造成“一边倒〞的更新构造。
城市更新涉及类型较多，如工改工、工改保、工改商住、商住改商住、综合体改造等，不同改造类型的地价政策和门槛存在很大的区别，例如工改工工程利润较小，开发商缺少对其进展更新的动力，即使是选择工改工，也是挂羊头卖狗肉，用办公楼和住宅变相代替厂房，据调查，市宝安区已建成的“工改工〞工程中，除一例是改造为生产性用房外，其余全被变相更新为带有“商住〞性质的工程。
这种“挂羊头卖狗肉〞式的工改工，直接推高了创新型研发用房的供给量，并已产生了“供大于求〞的潜在闲置问题，同时萎缩的生产性用房面积极大的阻碍了市制造业的开展。
而与之相反，由于存在巨额的利润，工改商住等更新式驱动力那么较强，而居改居工程因为利益分配，意愿难搜集等问题导致多处工程启动后停滞。
2〕“一边倒〞的更新构造重制约工业的开展，导致产业空间难以得到有效保障。
以市宝安区为例，自2009年以来，共有108各工程被列入城市更新单元方案，其中仅有30个“工业改工业〞的工程，而“工改居〞、“工改商〞及“工改商住〞的比例那么高达50%。
在利益诱因下产生的“一边倒〞更新构造已经重影响了企业的生存空间，不仅直接减少了工业用地的保有量，更让局部优质企业因为承租厂房的更新改造及改造后翻倍的租金而被迫迁离。
〔4〕零敲碎打，难以提供集中连片的产业空间
由于政府缺乏片区统筹的概念，缺乏有力的规划管控，城市更新单元破碎现象重。
破碎的空间，既不利于现代化产业配套设施的落地，也难以为战略性新兴产业、高新技术产业等重大产业工程的拓展提供集中连片的空间保障，从而极大的制约了产业的开展。
〔5〕城市更新政策缺乏类型化的流程设计，整体统筹，政策零散多变
1〕城市更新类型较多，有市场主导的城市更新、政府主导的城市更新、权利主体自行改造的城市更新、市场主体实施改造的城市更新等，现行政策将不同类型的城市更新混淆，缺乏类型化的政策设计，统一的规划统筹，大都以打补丁的形式出现，导致政策零散化、破碎化，同时“打补丁式〞的政策设计导致城市更新政策体系尚不完善，很多地存在空白，给政府、开发商、原权利人等在城市更新实施过程中带来很大的不便。
2〕城市更新政策一直处于不断变化及更新的状态，在不同政策中更新指标如合法用地比例、奉献率等都在不断的发生改变，加剧了政府、开发商和原权利人对政策理解的难度，使得政府经办人、开发商等不能理清城市更新的详细流程和细节，重滞后城市更新实施，效率及期。
〔6〕城市更新政策缺乏与其他相关政策的协同更新
随着市其他相关政策的出台和更新，各区相关部门也需对城市更新政策进展配套。
如1〕对于合法外用地，随着三规〔关于处理XX用地的规定和关于处理XX建筑的规定〕的更新，考虑到每个区有不同的历史遗留问题和背景，各区城市更新相关部门也需要在城市更新政策中对相关要求进展更新补充。
2〕对于合法用地，城市更新必然涉及土地资产的相关处置，考虑到市土地的二元化管理，在关进一步健全和完善国有资产处置规那么，关外进一步健全和完善集体资产处置的相关政策的根底上，城市更新政策需要与此进展协同更新。
〔7〕用地处置政策较为繁杂、处置门槛不确定性强，历史遗留〔XX私房〕问题的处理有待加强
当前用地处置相关政策和环节太过繁琐，亟需简单化、体系化：
1〕是否可以考虑与一般用地处置过程相衔接，将用地处置过程简化，同时，考虑到用地处置必然涉及地价的测算，可以考虑将用地处置政策与地价政策联动，计算城市更新过程中的总账也是简化地价政策的一种式。
2〕在原特区外的区域，城市二元化特征明显，存在大量在1992年和2004年土地“统征〞“统转〞过程中产生的征转手续不完善的历史遗留用地。
这些土地从法律上来说已经国有化，但是由于征收和补偿手续不完整，故存在权利“瑕疵〞。
按照一般的法律原那么，只有权属清晰的合法用地才能进展交易进而纳入城市更新单元。
然而在原特区外的更新单元划定中，几乎无法到达这一要求，故不得不降低更新门槛。
2012年?
暂行规定?
制度突破时，允30%的合法外用地纳入更新围，2014年?
暂行规定?
修订稿将这一比例降低为40%，且对旧工业区综合整治也放开了门槛，允50%的合法外工业用地纳入更新围，也就是说原集体经济组织自己修建、外卖、或是合作的旧工业厂房都可以纳入升级改造的围。
3〕对于历史遗留问题〔XX私房〕的处理，要增强其可操作性，在尊重历史事实的前提下，区分合法与合法外以及不同时段等不同情形，形成系统化的政策体系，防止简单化、“一刀切〞。
否那么可能会导致“逆向选择〞，诱发新的更多的XX建筑。
〔8〕非农建立用地指标的交易缺乏规
城市更新政策规定非农建立用地是合法用地的主要来源之一，但非农建立用地通常使用指标进展管理，局部指标已落地，局部指标未落地；局部指标已建成，局部指标未建成，现象纷繁复杂。
非农建立用地纳入更新的，更新主体仅需要交纳10%的基准地价，因此基于开发商的逐利性，他们倾向于购置其他社区的非农建立用地指标覆盖更新单元围，引起非农建立用地指标的交易和买卖。
但是，1〕非农建立用地指标能否跨社区流转、跨街道、跨行政区流转仍属于政策空白，在全市的做法也不尽统一。
格规非农建立用地管理，明确指标与更新工程、与社区集体分红之间的关系是亟需解决的问题。
2〕非农建立用地指标的跨区交易会导致更新单元开发量的集聚，带来人口的增加，但是与此同时，公共配套设施却没有相应的增加，长此以往，会导致从单个工程的角度出发，公共施设满足规划的要求，但是大的片区角度，公共设施存在重的缺乏。
〔9〕规划权实际由开发商行使，政府对城市更新管理缺乏统筹手段与依据
当前城市更新政策体制、管理机制尚不完善。
1〕作为公共权力的规划权，由开发商行使值得商榷。
现行城市更新单元规划根本都由开发商制订，而开发商是以自己的利益为优先，缺乏整体的认识和把握，并且与规划权作为政府的公共权力相背离，因此规划是否应由市场主导需要重新定位和考虑；2〕全市的更新专项规划太粗，各区的更新专项规划缺位，导致规划审批缺乏合理的依据，土地功能、容积率的规定缺乏刚性规定，弹性太大，给开发商单点突破留下了空隙，导致政府在城市更新实施过程中缺乏空间上格局的把握和整体上数量的把握。
〔10〕城市更新方案规划缺乏联动
规划方案是政府控制城市更新质量、进度的根底，是其统筹片区开展的关键。
但现行以市场为主导的城市更新中，规划由市场行驶，方案由市场申报，导致规划、方案缺乏必要的联动，导致1〕规划失去其片区统筹管控的作用，成为市场追逐利益的工具；方案定位不清，仅仅为工程的数量统计，缺乏对更新需求的把控。
2〕城市更新失去片区的统筹定位导致公共根底设施重缺乏，公共利益不断受到侵犯。
〔11〕城市更新方案如定位，如起到真正的作用缺乏深入思考
当前城市更新单元工程一般由市场提出，由政府统一纳入方案，而方案的理念比拟滞后，仅仅起到了对工程申报的汇总作用，不适应市场主导的城市更新运作模式，需要对城市更新方案的定位、编制主体等容进展重新思考。
〔12〕更新单元规划管控作用不显著，公共设施与开放空间保障机制不顺畅
城市更新单元规划是对整个工程的管控，决定了工程实施过程中开发商的利益，社会公共根底设施保障等，而当前规划由市场编制，失去其管控作用，导致城市更新工程成为开发商逐利的工具和手段，公共设施和开放空间无法得到有效保障和落实。
是否可以考虑部允容积率的转移，抑或其他形式的鼓励奖励机制〔奖励式未必是容积率〕，以鼓励奉献更多的公共设施与开放空间用地，以满足公共利益的需要。
〔13〕交易价格标准、拆迁补偿机制缺失，政府公权力不介入，导致钉子户现象重
追求高额的经济利益是更新主体选择城市更新的最大原因，而利益天花板的缺失导致更新主体趋利现象越发重。
1〕现行城市更新由市场主导，但由于缺乏规的交易价格标准，致使开发商想通过城市更新获得尽可能多的经济利益，不断的利用政策空隙向政府提出土地功能改变、开发容积率增高等各种要求，政府为了城市更新工程的进展不断让利，不利于城市更新长远、多元化目标的实现。
2〕对于原权利主体而言，由于缺乏合理的拆迁补偿机制，使其心理缺乏利益的权衡，想通过城市更新所获得的利益处于无底洞的状态，导致钉子户现象越来越重，更新意愿越发难以收集，更新进程难以为继。
3〕开发商与原权利人的博弈是城市更新不可防止的现象，很多城市更新工程因为此问题导致工程停滞，而现行制度规定在开发商与小业主之间无法达成协议的情况下，第三公权力机构，包括政府、法院等均不得强制介入，使得这一情况无法在现行法律框架下得到妥善处理，导致现实中出现了异化的矛盾处理式。
〔14〕城市更新融资渠道狭窄
现行城市更新主要是以市场主导的城市更新为主，一般都是开发商通过银行贷款的式进展融资，在城市更新开展过程中，有必要加强政府主导的城市更新式，引入地债券、土地金融产品等多种形式的融资渠道。
〔15〕地价政策体系及标准较为复杂
城市更新中涉及的地类复杂，不同类型土地的地价计算标准均存在很大的不同，同一类型涉及的计算标准根据不同的情形也不一样，可以考虑在与用地处置政策进展联动的根底上进展简化。
此外，现行的评估地价标准主观性较强，不同的评估师所使用的标准不一，致使所计算的地价差异很大。
〔16〕城市更新社会风险评估机制缺失
当前的城市更新缺少社会风险评估机制，导致很多工程已经进入实施阶段，但却由于种种原因停滞不前，而绝大局部都是因为意愿难以达成一致，建议考虑在方案申报的过程中增加社会风险评估或增加利益相关者听证环节，降低更新工程实施风险。
〔17〕城市更新政策宣传教育力度不够，对行政人员和技术人员的培训不到位，对外缺乏必要的公众教育和政策宣传手段
城市更新申报审批流程极其复杂，涉及到的部门和经办人较多，但现行体制宣传角度力度有待加强，1〕对相关行政人员和技术人员培训不到位，导致不同岗位的经办人无确理解城市更新政策，不能明确自己所在岗位的职责，无法准确把握城市更新的审批细节，重影响了工程审批的效率，甚至会影响工程的承办；2〕公众的参与是城市更新工程实施必不可少的一局部，考虑到不同层次城市居民信息获取手段不一，很多居民尤其是城市更新工程涉及其切身利益的居民并不能真正的参与到城市更新过程中，是否可以考虑增加公众参与的式以及力度。
3、操作流程：
现行零散、复杂的操作流程给城市更新工程实施增添压力
〔1〕审批环节流程复杂、期长、不规，特殊审批环节缺乏与现行政策衔接的路径
城市更新工程的审批包括较多环节，含前期意愿征集、方案审批、建筑物核查和确权、更新单元规划编制、规划审批、拆迁谈判、实施主体确认、房屋产权注销以及后续的用地手续办理。
一面前期意愿征集和拆迁谈判需要花费较长的时间，另一面更新工程规划、方案的审批，权属核查等审批面流程复杂。
一般而言，一个更新工程从审批到建成一般需要3-8年的时间，亟需简化流程、规操作、提升效率。
为提升政府行政效率，加快机构体制改革，城市更新应该更加减政放权、加强统筹，建立权责清晰、分工合作的大城市更新管理体制；进一步优化市区职能分工，理清市区政府和各职能部门应该做的事情。
如再造城市更新的管理流程链条，关键是把握城市更新的根本规律，厘清政府到底应该管什么，在此根底上，抓住核心环节，把次要环节裁减或者合并。
同时，城市更新过程涉及很多特殊情形和环节如历史用地处置，农村集体土地入市等，各区在进展城市更新过程中也处于不断摸索解决的状态，现行政策中缺乏对此类情形的考虑。
〔2〕功能改变与综合整治的审批流程零碎或者缺失
当前以撤除重建居多的城市更新式致使功能改变与综合整治的审批流程零碎且缺失。
1〕其零碎表达在现行?
市城市更新方法?
、?
市城市更新方法实施细那么?
等相关政策文件中均提到功能改变和综合整治城市更新的相关流程，但缺乏像撤除重建类城市更新式那样详细的说明，导致功能改变、综合整治类城市更新审批流程零碎。
2〕缺失主要表达在对功能改变、综合整治类城市更新的审批流程缺乏系统的设计，多审批环节缺乏说明，导致现行功能改变、综合整治类城市更新审批流程混乱，多以地实践摸索为主。
〔3〕更新单元规划审批应当在区分不同情形根底上尽可能简化、下放，核心是审查公共利益是否足额、有效保障。
明确哪些情形属于未改变法定图那么强制性容，对于未改变法定图那么强制性容的情形，简化审批程序，缩短审批时间。
〔4〕实施主体确实认过程过于混乱。
1〕在当前实施主体确认过程中，奉行的是丛林法那么，一般对于同一城市更新工程，多家开发商进展竞争争夺，原权利主体通过比拟开发商的补偿标准进展选择，加剧了城市更新恶性竞争，无形中推高了拆赔比，导致城市更新越发难以进展，政府可否以通过实施主体拍卖或招标等式介入实施主体确认机制。
2〕实施主体确实认过程花费时间较多，对于不同的城市更新类型，尤其是申报主体和实施主体属于同一主体的城市更新工程，是否可以考虑对实施主体确实认取消或者与其他环节合并，如对于申报主体和实施主体为同一主体的城市更新，可在确定申报主体时一并确认实施主体。
〔5〕房地产证注销环节存在的必要性需要重新定位与思考。
从保护物权和遵守契约，尤其是物权法在住宅的建立用地使用权自动续期的背景下，是否一定需要进展房地产证注销值得重新定位和思考。
例如对于在规定年限的住宅，如果权利主体自行改造，是否可以选择不注销房地产证，而仅仅是对其剩余年限进展改造？
〔6〕欠缺工程实施全过程监管机制。
现行城市更新中，对于工程的实施缺乏全过程的监管，例如对于市场主体的退出缺乏必要的机制说明，一面导致通过工程私下转让式获利的现象频繁，另一面导致工程烂尾现象重。
二、城市更新典型模式及评价
〔一〕特区城中村改造模式—撤除重建类
1、蔡屋围旧改模式
蔡屋围位于罗湖区，地处黄金地带，占地约4.7万平米，改造前是拥有700年历史的老村，也是典型的握手楼林立、环境脏乱差的城中村。
2003年5月，?
蔡屋围金融中心区改造规划案?
经市政府审定，确定为市、区两级重点城市更新工程，京基集团获得开发权。
根据规划，需撤除15万平米旧屋，涉及村民2000余户。
2006年8月，罗湖区政府成立了由副区长任组长的拆迁工作小组，抽调21名处级以上干部，明确分工，包户到人，进展拆迁安置谈判。
2007年12月，老村正式完成拆迁并进入建立阶段。
2011年4月，楼高441.8米的第一、全球第八高建筑京基100大厦正式封顶，建筑面积约62.5万平米。
目前，京基100引进了国际500强企业及跨国金融机构在华总部，国际时尚精品购物中心京基KKMALL于2010年开业，招租率到达95%。
蔡屋围城市更新模式具有政府引导、市场主导和政府、企业和村民多赢特点。
按照约定，蔡屋围村民房屋按1：
1拆迁补偿比例置换京基100商品住宅，集体股份公司获得6.25万平米高档物业。
蔡屋围区域城市更新后，片区物业价值大幅度提升，实现了村民、股份公司和政府利益的多赢。
这种农村集体土地转化为农村集体股份公司并以股份参与城市化进程红利分享的模式，为全国旧城改造和城市更新提供了一个经典案例，创造了城市更新的“蔡屋围模式〞。
在改造主体上，村集体作为主体，联合了强有力的房地产开发主体，同时满足了村民的利益诉求和开发商的经济诉求。
政府在改造中主要承当监视者、管理者和推动者的角色，通过强化对改造规划的指导与审查，保障目标实现。
在改造式上，采取了撤除重建和综合整治相结合的式。
在操作模式上，完全市场化道路，由开发商实施了从拆迁、规划到建立的全部过程。
从社会效益来看，原先集聚在城中村大量的流动人口被白领阶层所替代，素质提高，居民的生活质量、股份公司的物业开展等都得到了保证。
蔡屋围城中村改造的成功，说明的市场经济已经发育的相对成熟，使开场探索依靠市场开展城市更新的模式。
最关键的拆赔环节，也逐步演化为开发商与村民的协商，由于拆赔标准缺乏认同，执行层面又缺乏措施，面对“钉子户〞的出现，开发商选择妥协。
过高的拆迁补偿带来了一定的社会负外部性，博赔经济开场酝酿而生，也暴露出政策指导与市场化操作实施之间的问题。
拆迁赔偿已经成为城市更新的核心难题。
图11蔡屋围社区城市更新前后比照图
2、岗厦旧改模式
岗厦村旧改片区位于中心区东南侧，北临深南大道，南至福华三路，东西分沿彩田路和金田路，占地面积约22万平米，是福田CBD中心区惟一的城中村。
2006年7月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署?
岗厦河园片区改造工程合作协议?
。
改造后的岗厦片区，容积率6.6，总建筑面积约107万平米〔含人防、车库〕，住宅比例34%，商业比例30%，办公比例33%，公共配套设施3%。
金地持有办公24万、商业14万、公寓26.5万。
其中有一座375米高的办公/住宅大楼，预计2016年竣工。
其中包括30万平米的Shopping-mall，6万平米的酒店、14万平米的公寓，将成为最具标志性的城市综合体。
岗厦的城中村改造与蔡屋围城市更新有着相似性。
图12岗厦社区城市更新前后比照图
3、渔农村改造模式
渔农村旧改号称城中村改造的“第一爆〞，引发全国对城市更新的思考，从单纯的物质空间的更新转为更加深入的经济和社会开展转型。
渔农村位于落马洲大桥以西，紧挨河，占地面积0.8平公里，原村民250多人。
上世纪80年代-90年代在较大的经济利益的诱惑下，抢建成为每个股份公司开展经济的主要模式，由于地理位置的重要性，抢建行为在渔农村表现尤为明显。
其改造过程伴随着抢建、制止、再抢建、再制止，推进改造、组织谈判、僵持与实施等多轮过程。
2004年5月，渔农村撤除52栋私宅、村民抢建37栋；2004年8月，恢复抢建，且村领导参与其中。
面对僵局市市政府赋予福田区政府改造的主体权，相关职能部门全力配合。
改造用地规划4.66万平米，其中改造后3.46万平米，总建筑面积18.45万平米。
从优化用地布局、公共设施、城市交通和城市景观等面满足了社区开展的要求。
图13渔农村楼房林立的违建爆破
渔农村改造工程是首个整体撤
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