山水逸境可行性研究报告完整版.docx

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山水逸境可行性研究报告完整版

山水逸境项目

可行性研究报告

第一章　　项目概况

一、投资方概况

该项目由北京兴业万发房地产开发有限公司开发建设，该公司是股份制房地产开发企业，公司注册资本人民币2000万元，其中太合房地产有限责任公司投资1300万元占65%，李黎明投资600万元占30%，林洁投资100万元占5%。

太合房地产公司是北京市知名房地产开发公司，在北京市场成功运作了欧陆经典、时代庄园、太合嘉园等高档项目，林洁领导的伟业房地产顾问公司，曾经全案策划了湖光山舍、通用时代、华鼎世家等项目。

二、项目位置

山水逸境项目（以下简称该项目）位于京城西北的海淀乡青龙桥村。

东与北京市六一幼儿园相邻，西距玉泉山东围墙约200米，南侧是玉泉山东路，北边是五环路南30米宽的绿化带，中部有纵贯南北的厢红旗路。

该处到市中心不过15公里，去中关村只有5公里。

这里山水映衬，空气清新；历史深蕴，名胜众多；是一处公认的京郊风水宝地。

三、建设规模

1、项目规划用地48.26公顷；

2、项目建设用地33.99公顷；

3、项目总建筑面积29.80万平方米；其中住宅21.97万平方米；公建1.62万平方米；地下6.21万平方米

4、项目将建成总居住人口3300人的高品质居住社区

四、可行性研究报告编制依据

1、《青龙桥新村建设项目合作开发协议》；

2、北京市人民政府办公厅文件，京政办发[2001]97号；京政发[2000]20号。

3、青龙桥新村建设（一期）规划意见书，2001绿规意字8号；北京市规划委员会审定设计方案通知书，2001规审字2040号绿隔审2-014号。

第二章　　市场分析与项目定位

一、区位分析

项目区位的独特性构成了项目的独特性

1、独特的景观

（1）山环水抱，风水绝佳。

本项目正北为燕山余脉环抱，正西玉泉山峰卧立，正南京密水、玉河水对接，北面金山、东南万寿山拱卫左右形成犄角之势。

正应和了山环档风则气不散，有水为界则气止之理。

（2）坐观燕京八景之“西山晴雪”及“玉泉垂虹”

（实景照片）

2、稀有的泉水

玉泉位于西郊玉泉山上，号称“天下第一泉”。

泉水自山间石隙中喷涌而出，淙淙之声悦耳。

下泄泉水，艳阳光照。

犹如垂虹，明时已列为“燕京八景”之一。

明清两代，均为宫廷用水水源。

（实景照片）

3、尊贵豪华的皇家园林

利用优美和谐的山水风光，营建离宫、园林和庙宇等，是中国历史文化的重要方面。

自公元938年辽升幽州为南京，建为陪都以后，历金、元、明、清，北京作为封建王朝的都城，长达八百余年。

在这期间，北京西郊积淀了极其深厚和丰富多彩的历史文化。

（实景照片）

（1）在西山风光胜处，有金章宗八大水院，即八处行宫，开创兴建皇帝行宫之先河。

（2）清代，从康熙至乾隆年间，利用北京西郊得天独厚的优越的地理环境和自然风光，大规模地营建皇家离宫园林，建成了以畅春园、圆明园、万寿山清漪园、玉泉山静明园、香山静宜园，即所谓“三山五园”，将中国古典园林建设推到了登峰造极的地步，创造了辉煌的成就。

（3）此外，西山地区由于环境绝佳，亦成为皇家墓群和庙刹的首选位置，如金山口的景皇陵和玉泉山一带的功德寺。

4、浓厚的人文色彩

项目周边的历史悠久的著名学府，营造了本地浓厚的书香气息，而目前在西山地区的国家军、政机关又使该地区笼罩着一种神秘色彩。

二、市场分析

（一）供应市场

1、市场供应现状

（1）北京市场现有低层、低密度项目22个，主要分布在四环以外、五环周边，项目总体价位呈现北高南低的趋势，而西北香山地区的项目由于处于上风上水之地，其价格又稍高出；（详见附表6）

（2）西北部地区自水清木华园创造中关村热销场面以后，给中关村住宅市场无疑注射了一针兴奋剂，在住宅建设跟不上需求的情况下，华润置地所开发建设的华清嘉园原用于拆迁的住宅却成了“抢手货”，价格从5000多元/平方米升至7000多元/平方米，还供不应求，租金也一路上扬。

事实上，强烈的住宅需求持续了将近3年，直至去年才相对趋于饱和。

与国务院建设中关村的精神同步，万柳地区应运而生，自阳春光华、光大花园、万泉新新家园不断创造销售和价格新高的时候，也吸引了发展商的开发热情和运作愿望，于是，接踵而来的项目自然而然地拥堵在万柳地区。

锋尚国际、世纪城、北京印象、新起点、碧水云天等项目无形之中形成万柳地区的第二次销售高潮，由于万柳地区的开发项目是属于绿化带项目，加上购买万柳项目90%以上的客户是在中关村地区工作的高知人群，因此，人们将该地区形象地比喻为“中关村的后花园”。

随着中关村科技园区建设的进一步展开，西四环、西五环路的陆续开通，本地区的城市形象、市政条件进一步得到提升，新开盘项目在品质提高的同时，售价也不断上涨。

高塔、高板项目的均价已经达到6500-10000元之间，以万泉新新家园1.3的容率售价已达10000元/平米，这个价格已经与传统上高档住宅集中的区域——北京东部地区同类产品的价格持平。

据了解，目前香山艺墅、半山枫林、阳光１００香山别墅、山舍枫郡、西山美墅馆等几个项目正处于运作过程，即将形成海淀西部地区的第三次销售高潮，总供应量约在2000至2500套，这批产品的集中特点是位置在西北四环和西北五环之间，密度低、销售单价在10000以上，但是由于该区域土地开发的稀缺，就决定了该区域的热点维持也将是短暂的。

同时政府对本地区别墅类项目的用地的审批已经停止，这将会更加突出山水逸境项目土地资源的稀缺性，为本项目打造精品、迅速占领市场创造了良好的条件。

周边项目供应量及价格情况表

项目名称

销售价格（元/m2）

供应量（万m2）

产品形式

容积率

香山艺墅

12000

128套

独栋、联排

0．67

半山枫景

12000

52套

联排

0．83

阳光１００香山别墅

期望8000-12000

14

别墅

0．5

门头新村二期工程

期望15000-18000

14

独栋、部分公寓

0．37

山舍枫郡

期望200-300万/套

20

双拼、联排

1．0

山水境逸

期望12000

21

双拼、联排

0．69

在本项目周边的同类项目中，我们选取开盘较早、运做比较成功且销售状况较好的香山艺墅项目进行了深入比较，可以看出本项目在环境、景观、园林设计和总体风格方面都具有比较优势。

（详见附表）

山水逸境与香山艺墅项目比较

类别

香山艺墅

山水逸境

山水逸境的优势

位置

香山南路

玉泉山和颐和园之间

离山（玉泉山）更近

离水（昆明湖）更近

离村（中关村）更近

周边

香山脚下，有比较方便的小路上香山

风水形式极佳。

靠近玉泉山和颐和园，以及大面积景观绿化带

更有历史、地理、景观优势

交通

闵庄路、香山南路

北坞村路、五环路、北宫门

方便

概况

3.7万平方米，128套。

主力户型300平方米左右

21.97万平方米

主力户型180-400平方米

更有规模优势

均价

均价11000元

均价12000元

提高性价比

住宅建筑形式

独栋、双拼

联排、叠拼

独栋（利用双拼户型改造而成）、双拼、带侧院的极品联排、带电梯的独栋观景豪宅

住宅设计更富有创造性、统一性

设计

理念

组团围合设计

西山旗舰、深宅大院

适合项目特点

建筑风格

中国文化

深厚的中国文化底蕴，

皇家情结

有条件创造更适合的建筑风格

庭院

前院、后院

前院、后院、侧院、内院以及中庭的利用

强化对“院”的利用，让房子从“地”中生长

园林

绿化、水景

“视”环境、“绿”环境、

“水”环境

可利用的元素更丰富

结构

砖混

框架、剪力墙

平面布局灵活

屋顶

平台

只有西侧景观

南侧屋顶平台日照丰富，

东、西、北侧屋顶平台可观山

360度的视野

其他

材料、设备

材料、设备

更加环保及人性化

2．市场供应预测

（1）政策面的分析推导出本项目的稀缺性

A、全市范围内别墅用地停批，导致未来别墅市场的供应量十分有限；

B、政府“一山两园”总体开发规划中规定，该地区不再建设住宅项目，而本项目的立项应当说是抓住了机遇；

C、2002年底市政府会同专家对香山地区的别墅项目重新筛选，最终只有两个项目得以建设，而本项目就是其中一个，这一政府行为直接导致本项目区域竞争对手的减少。

（2）政府规划方案

依据北京市政府的有关文件，北京市西山地区的各项规划建设指标如下：

1．总规划面积为4510公顷；

2．已审批了10个新村建设项目；

3．已审批项目总占地约502.68公顷；

4．已审批项目总建筑面积379.86万平米；

5．已审批项目商品房开发面积126.62万平方米；

6．已审批项目中有7个项目控制高度在6-12米之间，这些项目总占地约231.56公顷，建设规模约131.53万平方米,用于商品房开发面积43.8万平方米。

`玉泉山项目建设规模23.59万平米,商品房开发面积7.33万平米,占西山地区预期同类物业供应量的16.7%。

如将14.64万平米回迁房转换为商品房,玉泉山项目商品房供应量21.97万平方米（约900套）.占西山地区预期同类物业供应量的37.6%。

（二）需求市场分析

1、需求现状

通过对区域在售项目的调查可知，本区域高档连排别墅的销售速度较快，如香山艺墅（128套）开盘不到三个月全部售罄，半山枫林（52套）开盘不到一个月，仅剩3套，新项目西山美墅馆开盘月余即售出出40套，由此可见，目前该地区别墅类项目的需求量还是较大的。

2、需求趋势

（1）有着各种背景的本地居民的后代，他们具有深厚的西山情节，随着年龄的增长和资本的积累，产生出越来越强的本地购房需求；

（2）根据国际机构统计，目前中国接受高等教育人数已经达到世界第一位，随着我国教育事业达到蓬勃发展，高等学府的教育工作者具备了提高住宅条件的实力，也会形成一定的购房需求；

（3）高涨的外来购买力：

中关村核心区的开发建设规模巨大，中关村科技园区从现在起，力争用10年左右的时间，建成世界一流的科技园。

随着中关村高科技产业区的建设，大量的外来投资也带来了大量具有高消费能力的人群，工作与居住的方便性原则使得他们选择本地住宅。

（4）投资型买家：

长期高速增长的本地区经济，使得本地的房地产具备了很高的投资价值：

无论是用于房产升值、还是用于出租；也因此吸引了众多的投资客的进入。

（三）周边项目市场销售情况

本案周边可类比项目有香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆等，独栋别墅均价约15000元/m2，双拼别墅均价约12000元/m2，联排别墅均价约11000元/m2，叠拼均价约8500元/m2，公寓（带精装修）均价约8500元/m2。

同类物业户型分配及价格组成

目前西山地区的项目均有较好的销售情况，香山艺墅三个月售罄，半山枫林销售率约50%，西山美墅馆开盘即销售40套，市场状况良好。

三、项目分析及定位

（一）项目特点分析（SWOT分析）

优势：

（S）

1、位置优势：

本案在五环内，距市中心约15公里，距中关村仅5公里，“离尘不离世”，是中关村及周边地区住宅首选之地。

2、环境优势：

本案位于香山景区内，背靠金山，东西两侧分别为颐和园万寿山及玉泉山，南面则是玉河，是香山版块中唯一具备真山真水题材的项目，加之周边众多的历史遗迹，地段的综合价值最高。

3、交通优势：

本案紧临西北五环，沿五环到中关村、亚运村、CBD等地区方便快捷，成为第一居所最佳选择。

4、人文优势：

本案所处西山地区是历来皇家园林所在地，地段独有的尊贵皇家特征容易达成“由富而贵、由贵而尊”的身份感、成就感，是市场上其它项目所无法比拟的；

5、安全优势：

靠近玉泉山以及军事保密单