房地产估价规范条文说明.docx

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房地产估价规范条文说明

房地产估价规范条文说明

1  总    则

1．0．1  制定本规范的目的主要有三个：

一是规范房地产估价行为；二是统一房地产估价程序和方法；三是促使做到估价结果客观、公正、合理。

  实行房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：

“国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

”第58条规定：

“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

”  在房地产估价中还需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他有关规定。

例如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条关于土地使用权出让金最低价的规定，第39条、第50条关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定，第55条关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定，等等；《中华人民共和国土地管理法》第47条关于征用土地补偿的规定。

1．0．2  本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各种房地产估价活动。

  凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价活动，无论是土地使用权出让、房地产转让（包括买卖、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，还是企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等，都应遵守本规范。

1．0．3  独立、客观、公正，是对房地产估价的总要求。

  独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。

客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。

房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价格，而是客观地反映市场价格的形成过程和结果。

房地产估价应力求客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程将估价对象的客观合理价格或价值反映出来。

公正，是要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。

2  术    语2．0．1  本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。

  房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。

物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。

同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。

  本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。

本条所称建筑物包括房屋和构筑物。

房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。

构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

  本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。

2．0．2  本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员，目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。

2．0．3  在实际估价中，估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分，例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分；但估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。

  2．0．4  估价结果的期望用途，也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。

各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括：

土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。

2．0．5  估价时点不是随意给定的，也不完全与估价作业日期相同，它需要估价人员根据估价目的来确定。

在估价之前，它说明了估价中需要估算和判定的是哪个具体日期的客观合理价格或价值；当估价结果作出后，它说明了该估价结果是在哪一个时间上的客观合理价格或价值，以便于应用。

估价时点应采用公历表示，并应精确到日。

2．0．6  同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。

例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在拆迁补偿的情况下，有其合理的补偿额。

而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。

2．0．7～2．0．8  在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。

  采用公开市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。

而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。

此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。

2．0．9～2．0．10  只有在同一供求圈内，与估价对象类似的房地产才与估价对象之间具有替代关系，价格会相互影响。

  用途有居住、办公、商业、展览、工业、公共事业等；规模是指房地产的建筑面积、体积等；档次是由房地产的建筑设计标准、装修、设施设备情况等因素确定；建筑结构指房地产的承重结构类型，例如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。

  估价对象的用途、规模、档次不同，同一供求圈的大小也会有所不同。

  同一供求圈不一定是具有同样或相近的自然地理位置，也可以是具有同样或相近的社会经济位置。

2．0．16  基准地价修正法是我国土地估价的方法之一，其估价过程是：

利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用权年限）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。

2．0．17～2，0．20  房地产的净收益，实质上是房地产本身所带来的收益；运营费用，实质上包括两部分内容，一是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用；例如维修费、管理费等，二是归属于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。

由有效毛收入扣除合理运营费用，实际上是由有效毛收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的即是房地产本身所带来的收益，也即房地产的净收益。

  例如，有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元／m2，空置率为13％，租金损失为毛租金收入的2％，合理运营费用为有效租金收入的30％，则该写字楼的：

潜在毛收入＝1000m2×100元／m2·月×12月＝120万元，有效毛收入＝120万元×（1-13％）×（1-2％）＝102．3万元，合理运营费用＝102．3万元×30％＝30．7万元，净收益＝102．3万元-30．7万元＝71．6万元。

2．0．21～2．0．22  重建与重置的不同之处是：

重置只要求具有同等的功能效用，重建则要求是完全相同的复制品。

2．0．27  估价报告既是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，又是给委托方的书面答复，还应是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3估价原则3．0．1  规定房地产估价原则，是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。

    3．0．2  本条规定房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

  遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。

在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。

  遵循合法原则，二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。

例如在采用假设开发法估价时，需要设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性，例如必须符合城市规划限制的要求。

  遵循合法原则，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

例如在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

3．0．3  房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。

规定房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提，可使估价人员在确定估价结论时有共同的口径，从而使不同的估价人员易于达成一致。

    最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的，这一点已在3．0．1条中作了说明。

  房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。

这里的技术主要是指房屋建筑工程方面的技术。

  必须全面地理解和运用最高最佳使用原则，这种全面性还体现在确定房地产的最高最佳使用时应注意经济上可行：

不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用，这样的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。

  当房地产的最终使用尚未确定时，其最高最佳使用可能有多种实现方式，本条中列举了保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用等方式。

最高最佳使用，的实现也可能是这些实现方式的组合形式，例如一部分保持现状继续使用、另一部分装修改造转换用途后使用等。

3．0．4  替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。

替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：

只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

  替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：

房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。

对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。

3．0．5  估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

  估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。

所以，在房地产估价时统一规定：

如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。

  估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。

所以强调：

估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

4 估价程序4．0．1  规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化，保证估价作业质量。

  本条规定了自接受估价委托至完成估价报告期间的工作程序，共分为明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等8个步骤。

至于目前有些在接受估价委托之前有估价项目立项，以及争取估价业务、签订估价合同，在估价报告完成后进行估价结果确认等程序未作统一规定。

4．0．2  本条所称明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。

  估价对象的物质实体状况主要包括：

土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况，建筑物面积、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。

  估价对象的权益状况主要包括：

土地权利性质、权属、土地使用权年限，建筑物权属，估价对象上设定的他项权利状况等。

  依据有关法律、法规，有些估价对象不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容，所以，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托方的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望随意确定，而应根据估价目的、依据法律、法规并征求委托方认可后综合确定。

4．0．3  确定拟采用的估价技术路线和估价方法以及拟调查搜集的资料及其来源渠道时，可参照本规范第5章各估价方法中的有关规定。

4．0．4  本条规定了估价人员应当搜集的涉及估价的有关资料，这些资料是各种估价方法都需要用到的。

另外有些资料是某种特定估价方法所需要的，可参见本规范第5章各估价方法中的具体规定。

  在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。

对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。

4．0．6  本条规定应将涉及估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管，是为了方便今后的估价，有助于估价机构和估价人员不断在业务中提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价业务纠纷，还有助于政府主管部门和行业学会、协会对估价机构的资质审查。

本条虽然对估价资料的保存时间未作规定，但一般应保存15年以上。

5 估价方法  5．1  估价方法选用5．1．2  由于每种估价方法本身的局限性（每种估价方法的适用对象和适用条件不同），同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。

  由于每种估价方法的估算判定的角度不同，所依据的估价数据和资料不同，因此，数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的，对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价，有助于各种估价方法之间的互相补充，消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。

5．1，4  市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，因此在有条件选用市场比较法估价时，应当首选市场比较法。

    5．1．7  本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解和运用成本法。

5．2  市场比较法5．2．2  拥有大量房地产交易实例资料，是-运用市场比较法估价的先决条件。

如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。

因此，估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集房地产交易实例。

  一般搜集房地产交易实例的途径有：

    1  查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；    2  查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；    3  以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；  4  通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；  5  同行之间相互提供信息资料；  6  其他途径获取资料。

  通过上述6个途径，估价人员搜集交易实例的内容包括：

  1  交易双方情况及交易目的。

交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。

  交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。

  2  交易实，例房地产状况。

一般应包括：

（1）坐落位置、形状与面积；

（2）地质条件；（3）购物、交通等环境条件；（4）土地利用现状与规划用途；（5）有关地上建筑物的基本情况；（6）权利状况。

  3  成交价格。

成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。

  4  付款方式。

付款方式包括：

一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

  搜集房地产交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即“交易实例调查表”。

按照此表填写调查内容，既方便又能避免遗漏重要事项，另外也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。

5．2．3  用作比较参照的交易实例，简称可比实例。

选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。

  运用市场比较法估价应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选取3个以上的可比实例。

如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性出现偏差，难以客观地反映市场状况。

同时，所选取的可比实例还应符合下列要求：

  1  是与估价对象类似的房地产，具体是指：

（1）与估价对象房地产的用途应相同。

主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。

大类用途如：

商店、办公楼（写字楼）、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。

小类是在大类用途的基础上再细分。

例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。

（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。

这里主要指大类建筑结构，一般分为：

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好，如砖木结构，进一步分为砖木一等、二等，等等。

  （3）与估价对象房地产所处地段应相同。

主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。

  2  成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近。

一般选择的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。

因此，最好选择近期1年内成交的房地产作为可比实例。

如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。

  3  成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

所谓正常价格是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。

这类交易实例应当首选为可比实例。

如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取其交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。

非正常交易是由于某些特殊因素造成的，具体见5．2．5中说明。

5．2．4  建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正服务。

因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正。

5．2．5  交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。

由于房地产的特殊性和房地产市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为基准用于估价对象，必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算估价对象价格的比准值。

  交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有下列8种：

  1  有利害关系人之间的交易。

如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房地产交易价格，通常都低于正常的市价。

  2  急于出售或者购买情况下的交易。

前者易造成价格偏低，后者则往往偏高。

  3  受债权债务关系影响的交易。

一般交易价格偏低。

  4  交易双方或者一方获取的市场信息不全。

如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往交易价格偏高。

相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，则交易价格偏低。

  5  交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。

  6  相邻房地产的合并交易。

如买方若在购买相邻房地产后，与其原有房地产合并，将增加原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。

  7  特殊方式的交易。

如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格；招标则注意其整体方案效用，故招标的成交价格可能偏高，也可能偏低。

  8  交易税费非正常负担的交易。

如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方；契税本应由买方负担，却转嫁给卖方等等，这些都会造成交易价格的不正常。

  上述8种情况，在进行估价时都应对其进行交易情况修正。

修正的一般步骤为：

（1）测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易价格可能产生的偏差大小。

测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。

也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。

（2）利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。

5．2．6  交易日期修正，是将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。

交易日期修正的方法，一般有：

  1  采用房地产价格变动率进行修正。

  2  利用房地产价格指数进行修正。

  3  估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。

  在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。

  房地产价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立房地产价格与时间的相互关系模型来求取。

  5．2．7  区域因素及区域因素修正。

  1  影响房地产价格的区域因素主要包括：

（1）繁华程度，是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响房地产的收益和利润的因素。

如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。

（2）交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。

反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。

  （3）环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。

环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。

  （4）景观，包括人文景观和自然风景。

  （5）公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。

反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。

  （6）城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。

  不同用途的房地产，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。

  2  区域因素修正的方法：

  区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。

  区域因素修正的方法主要有两种：

一种是直接比较修正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。

另一种是间接比较修正，即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。

  5．2．8  个别因素的修正方法同区域因素修正方法，参见5．2．7说明。

5．2．9  市场比较法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素