淳安县里杉柏地块可行性研究.docx

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淳安县里杉柏地块可行性研究

千岛湖镇里杉柏地块

——项目可行性报告

第一部分千岛湖镇概况

一、地理位置

千岛湖镇是浙江省杭州市淳安县县城所在地，是全县政治、经济、文化、交通、信息中心。

镇域面积356平方公里，其中耕地面积8763亩，山林总面积24.3万亩,下辖46个行政村，8个社区，常住人口7.15万人，其中农业人口1.68万人。

千岛湖镇东距杭州150公里，西去黄山160公里；随着05省道、杭千高速投入使用，千岛湖完全融入长三角四小时经济圈；杭黄客运高铁建成后，同时随着沪杭高速铁路的开通，上海-杭州-千岛湖-黄山将实现快速联结，千岛湖将成为长三角黄金旅游区熠熠生辉的度假明珠。

素有“一城山色半城湖”之称的千岛湖镇，是以滨湖山城为特色的花园式风景旅游城市，也是“杭州--千岛湖--黄山”黄金旅游线上的旅游重镇。

宾馆饭店林立，游船游艇罗列，交通便利能为国内外游客畅游千岛湖提供良好的条件。

目前千岛湖正处于旅游业转轨变型期，诸多要素正快速协调发展，度假旅游产业正在以前所未有的速度在提升。

随着全球经济的持续增长，世界上最大的度假旅游热潮正在中国兴起，而千岛湖拥有得天独厚的自然资源，风景优美，空气清新，它正逐渐成为都市人特别是长三角地区城市人的旅游度假胜地。

因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将千岛湖的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益。

二、经济概况

全县依靠得天独厚的自然资源，大力发展旅游经济，形成了以旅游为核心的第三产业集群。

2011年，全县实现生产总值（GDP）约1175万元，按可比价格计算，比上年增长11.1％。

其中：

第一产业增加值218万元，增长3.4％；第二产业增加值500万元，增长12.0％；第三产业增加值458万元，增长14.0％；三次产业结构比为18.5:

42.5:

39.0。

按户籍人口计算的人均GDP为25907元，增长10.7％。

旅游业方面：

全年共接待游客353.6万人，比上年增长17.8%，旅游总收入达到45.4亿元，增长19.2％。

房地产业方面：

全县完成房地产开发投资21.4亿元，比上年增长24.8％，全年商品房销售面积21.3万平方米，比上年下降14.8％，其中住宅销售20.8万平方米，下降6.3％。

第二部分项目概况

一、地块位置

地块坐落于千岛湖镇里杉柏，距离旅游码头1.5公里，距离县政府2公里，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地，其中面湖的地块原为千岛湖老城区厂房用地。

地块西至渔港桥，北至里杉柏路，南至南景路，南景遂道开通后与南山区块连通，交通便利了很多。

二、地块现况

1、地块面湖靠山，地理环境优越，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地；2、地块经内湖分割后形成大小不一，多而分散的十个地块；

3、地块西南面朝湖的已完成迁拆，土地平整；地块的东面及北面靠山还有少量余房没迁拆；

4、地块西南面可看湖景，1-1，1-2，1-3，1-4地块中有内湖，可合理开发利用；5-1，5-2东面环山，可合理开发利用；

5、湖滨绿化带正在建设中，建成后将大大提升整个小区的生活品质；

三、配套设施

地块周边交通便利，生活配套设施完善，附近有公交车站，游船码头、城区医院，火炉尖农贸市场，浙江省淳安第二中学，体育馆，图书馆，渔港公园及小型超市等，但与绿城度假公寓地块相比缺乏大型商业广场，高端物业及酒店。

三、规划控制要点

地块面湖靠山，地理环境优越，又是商住用地，因此可设计规划领域比较广，但总的规划建设原则为：

坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，使之具有极具商业人气的商住环境。

1、湖景区地块可建设成为集娱乐，餐饮，酒店，百货于一体的休闲购物中心；

2、地块的内湖景区应妥善利用，进行合理规划设计，增加小区的湖景效果；

3、东面环山的地块，因山岭在规划红线内，所以可适当减少该地块的绿化率，对现有山岭合理开发利用；

4、因千岛湖镇人口少，经济以旅游、餐饮产业为主，房产市场的定位以旅游度假村，度假酒店居多，以上因素在地块的整体定位时应充分考虑。

三、周边成交土地情况

地块坐落

出让面积

用途

容积率

绿地率

建筑密度

楼面地价（元/㎡）

竞得总价（万元）

竞得单位

竞得时间

里杉柏2-1号地块

9109.83

旅馆业

1.3

20%

45%

2108

2497

杭州居易房地产开发有限公司

2011.10.27

里杉柏2-2号地块

38531.59

旅馆业

1.3

20%

40%

1171

5867

杭州居易房地产开发有限公司

2011.10.27

里杉柏2-3号地块

29015.4

商住（商业7%）

1.5

30%

35%

3302

14373

杭州居易房地产开发有限公司

2011.10.27

千岛湖镇秀水广场地块

3355.35

商业

1.5-1.6

20%-30%

小于60%

1677

900

淳安千岛湖建设集团有限公司

2011.6.8

千岛湖镇原机油泵厂

24984.07

商住（商业9%）

2.2

20%

25%

1619

8897

淳安县城镇建设综合开发公司

2011.11.2

千岛湖镇燕山林场

69994

商品住房用地

<1.2

>30

<15

1501

12610

黄岩振兴房地产开发有限公司

2011.6.11

千岛湖镇环湖路1号

9975.14

商住

5

30%

40%

2173

6168

2005.7.16

从去年千岛湖拍卖的几块土块来看,里杉柏的商住两用地楼面价比较高，在3000元/㎡以上，考虑到目前房产形势严峻，宏观调宏政策继续从严，多数开发商资金紧张，土地市场遇冷，可以适当压价，控制土地成本。

四、区域市场分析

一、千岛湖区块分析

千岛湖按照旅游及房产开发,可划分为五大湖区,分别为:

中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区。

其中，中心湖区和东南湖区的区域价值，高于其他三个湖区。

区域

旅游开发展轴

区域

房地产开发展轴

中心湖区

湖面宽广，城湖相映，名胜众多

中心湖区

湖景度假公寓为主，部分本地自住型商品房开发-

东南湖区

山水交融，自然风光最佳

东南湖区

度假别墅和度假公寓为主

西南湖区

湖面开阔，岛屿众多，野趣横生

西南湖区

姜家旅游小镇

西北湖区

人文景观，村社、遗址较多

西北湖区

威坪镇石印山旅游、度假

东北湖区

湖面狭窄，港汊深遽，景观多样

东北湖区

进贤湾旅游综合体

中心湖区和东南湖区的主要湖景线：

根据地段、景观与朝向的均好性分析，一类线位于镇中心的东西两侧，二类线基本位于千岛湖景观大道沿线。

1、一类线位于镇中心的东西两侧

早期开发的楼盘大多位于一类线，依托县城的发展而逐步外延，从开元度假村、千岛碧云天公寓，到千岛龙庭、绿城千岛湖度假公寓、阳光水岸度假公寓，乃至绿城千岛湖玫瑰园，无不如此。

这一线的开发，对于本地自住型需求和外来度假型需求而言，都有较大吸引力。

但经过多年来的持续开发，这一线的用地已经所剩无几，里杉柏地块处于一线用地，有稀缺性。

2、二类线位于千岛湖景观大道沿线

这一线向东逐渐远离千岛湖镇区，却是唯一真正拥有南向湖景的上位带，面向千岛湖最早开发，自然风光层次最为丰富的东南湖区。

从现状看，日常居住的价值相对有限。

从未来看，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性，潜力无限。

二、千岛湖房地产市场产品分析

独特的自然条件，优越的地理位置，使得淳安县成为了典型的旅游城市，此地地产市场，自然也带有浓厚的旅游地产特色。

千岛湖地区，第三产业较为单一，集中于旅游业以及与其相关的餐饮业，商务写字楼在千岛湖并不见多。

但与旅游相适应的景观房、酒店式公寓等较为流行，也颇具市场。

购买人群以外地旅游人士较多。

现淳安县的房市政策为限贷不限购，周边城市限购为千岛湖提供机会，现住宅市场受政策影响较小，虽然成交量有所下降，销售进度放缓，但房价虽略有松动，但仍处在高位，颇为坚挺。

现千岛湖房地产市场可以归纳为四类产品：

居家公寓、产权式酒店公寓、度假公寓、度假别墅；

从地段及价格上来看，中心湖区产权式酒店公寓（精装）单价在13000—14000多元/㎡之间，湖景公寓价格达到17000—18000多元/㎡，主力总价在100—150万之间，度假别墅及高档豪宅项目，精装修价格达到3万元/㎡，别墅总价范围在800—1000万/套左右；

三、千岛湖中心湖区项目分析：

序号

项目名称

物业类型

开盘时间

项目均价

（元/㎡）

供应量

总建筑

面积㎡

地理位置

1

七星花园

住宅

2011-12

12000

395套

7.4万

2

金基观岛

住宅

2011-12

16000

145套

12万

3

金色阳光

住宅

2011-2

9400

300套

12.76万

4

绿城玫瑰园

公寓

别墅

2010-3

17000

80套

18万

5

绿城度假公寓

酒店式公寓

2010-6

20000

1314套

28万

6

千岛别墅

别墅

2010-7

42000

26套

1.49万

7

天屿度假别墅

别墅

2010-12

30000

160套

4.5万

8

顺发随园

别墅

2010-6

17777

~25000

67套

10.7万

9

滨江度假

酒店别墅

别墅

2009-12

20600

200套

12万

总计

2687套

106.85万平方米

1、绿城千岛湖度假公寓

位置

淳安县千岛湖镇中心

规模

占地面积13.8万平方米

建筑面积29.83万平方米

绿化率

68%

容积率

2.2

产品类型

高层精装修度假公寓5幢（包括软装，拎包入住）。

高层精装住宅4幢（硬装装好，不包括软装）

户型

110-120平米一室一厅、175-200平米两室二厅、350-430平米三室二厅

开盘日期

2010年6月

产权

70年

销售单价

1号楼已交付使用

2、3号楼开盘均价格25000元/㎡（目前在售均价3万-4万元/㎡）5、6号楼均价2万-2.5万元/㎡

高层精装住宅（均价16000元/㎡）

销售率

一号楼已售完投入使用

二、三号楼销售过半

五、六号楼销售40%左右

车位配比

1:

1.01

交付时间

一期的酒店及部分公寓在2010年2月，项目整体交付在2012年6月底

竞争优势

五星品质喜来登酒店

三面临湖景致开阔

物业组合丰富，配套完善

配有游艇码头

绿城品牌及客户积累

竞争劣势

周边环境嘈杂私密性及安保存在隐患、过高的单价，较低的投资回报。

项目周边二手房住宅均价在8000-9000元/㎡

项目形象塑造无借力点，只能靠自身打造

推广策略

返租分红：

绿城·千岛湖度假公寓除喜来登酒店部分以外，由绿城酒店管理公司管理前期物业服务，并委托国际知名酒店管理公司提供咨询服务管理，包括一种是业主每年可免费享受160分公寓入住权的“有限自住”型，一种是业主每年可免费享受48分公寓入住权的“商务度假”型两种分红模式。

每年10月15日至次年4月15日的淡季（春节、圣诞节、元旦和情人节除外），业主入住一天算1分。

在旺季入住一天1.5分，旺季周末入住一天2分，黄金周或春节，入住一天消耗5.5分。

根据目前运营情况,客房预订非节假日不是很高,在50%-60%,公寓2-6层单间600元-800元/每天，7层以上800-1000元/天。

面积70㎡，单价35000元/平方，总价在200万-30