扬州衡宇拆迁评估细则.docx
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扬州衡宇拆迁评估细则
扬州市住房保障和房产管理局
扬住房发﹝2011﹞30号
关于印发《扬州市区国有土地上衡宇征收补偿
评估技术细则》的通知
各区房管（建设）局，各房地产价钱评估机构：
现将《扬州市区国有土地上衡宇征收补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
扬州市住房保障和房产管理局
二〇一一年七月二十日
抄送：
市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关部门。
扬州市区国有土地上衡宇征收补偿评估技术细则
一、扬州市区国有土地上衡宇征收补偿评估技术细则
第一章征收评估总则
第二章住宅衡宇征收评估
第三章非住宅非营业用房征收评估
第四章营业用房征收评估
第五章其他征收评估问题处置
第六章征收评估报告
第七章征收评估工作准则
第八章征收评估工作资料存档
第九章附则
二、扬州市区国有土地上衡宇征收补偿评估技术细则附件
附件一、被征收衡宇分类及其说明
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
附件四、住宅衡宇实体因素（K
，K
）修正说明表
附件五、住宅衡宇区位因素（K
）修正说明表
附件六、本钱法评估说明
附件七、建筑物及装饰装修的成新因素肯定表
附件八、营业用房评估的收益法应用说明
附件九、装饰装修及附属物评估价钱参考表
附件十、市区国有土地衡宇征收区位划分
第一章征收评估总则
第一条制订依据：
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上衡宇征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上衡宇征收评估办法》和《扬州市国有土地上衡宇征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。
第二条适用范围：
在扬州市区的国有土地上，从事衡宇征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条估价机构：
进行衡宇征收评估的房地产价钱评估机构应具有相应的房地产评估资质。
第四条估价人员：
承担衡宇征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。
第五条被征收衡宇区位划分：
按照扬州市区国有土地上衡宇征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情形，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。
第六条衡宇征收评估价钱组成：
是被征收衡宇（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价钱，一般装修之外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包括衡宇征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。
第七条估价程序：
1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；二、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式肯定评估机构；3.同意评估委托，明确大体事项；4.验收勘查资料，开展前期调查；5.拟定作业方案，进行现场勘探；6.依照技术细则，进行评估测算；7.肯定测算结果，撰写分户初步评估结果；8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估结果并咨询答疑；10.提交整体评估报告和分户评估报告；11.受理复核申请，10内日作出复核结论；12.评估材料存档。
第八条估价结果表达：
一是制定衡宇征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收衡宇的补偿依据。
估价结果的货币单位应精准到人民币元。
第九条估价结果应用的有效期：
自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。
第二章住宅衡宇征收评估
第十条住宅衡宇分类：
住宅衡宇分为高级住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。
第十一条高级住宅衡宇征收评估方式：
高级住宅衡宇的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。
第十二条一般住宅衡宇征收评估方式：
一般被征收住宅衡宇的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价钱修正方式估价。
其征收补偿评估价钱测算的技术线路为：
1.确立评估基准。
在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；
2.测算基准价钱。
按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价钱，基准价钱按比准价钱的算术平均值肯定。
测算基准价钱的可比实例的选择条件参见附件三。
其计算公式为：
基准价钱
=
×
×
×
×
Vs—可比实例价钱，n为可比实例的个数；
—交易情形修正系数。
由于采用生意的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
—交易日期修正系数。
该系数由估价机构按照房地产市场情形和评估中的具体情形，并参照本地物价部门发布的相关价钱指数进行肯定；
—可比实例实体因素情形修正为标准样本住宅实体因素情形的修正系数，系数肯定参见附件四；
—可比实例区位因素情形修正为标准样本住宅区位因素情形的修正系数，系数肯定参见附件五；
3.肯定分类基准价钱。
为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情形，测算其对应的分类基准价钱，其公式为：
，j＝1，2，3
其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价钱，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价钱，Ｖo3为非成套住宅分类基准价钱，Ｋj为对应的分类基准价钱调整系数，其取值参见附件三；
4.肯定评估价钱。
各被征收衡宇别离与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价钱得出各被征收住宅衡宇的评估价钱。
其计算公式为：
被征收住宅评估价钱
=标准样本住宅分类基准价钱
×
Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被征收衡宇实体因素的修正系数，系数肯定参见附件四。
第三章非住宅非营业用房征收评估
第十三条非住宅衡宇分类：
非住宅衡宇分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。
第十四条非营业用房评估方式：
非营业用房征收评估首选市场比较法进行。
因案例搜集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用本钱法评估。
非营业用房的本钱法应用说明参见附件六。
第十五条本钱法评估技术线路：
1.测算土地从头购建价钱（PD）：
按照被征收非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的从头购买价钱，也可采用本钱法求取该土地的从头开发本钱；
2.测算建筑物从头购建价钱（PJ）：
按照被征收非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价钱标准作适当调整，肯定其建筑物的重置价钱；
3．测算建筑物折旧（C）：
现场勘探对照附件七所示的《衡宇完损品级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估量测算肯定建筑物的折旧额；
4.补偿价钱评估：
按照《房地产估价规范》，考虑到衡宇征收补偿评估的特点，按本钱法评估的大体公式计算被征收非营业用房的征收补偿价钱Vi为：
Ｖi＝PD＋PJ－C。
第四章营业用房征收评估
第十六条营业用房分类：
营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。
第十七条营业用房评估方式：
营业用房征收评估首选市场比较法进行。
因案例搜集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价钱修正方式评估。
但其中高级次宾馆、高级写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。
第十八条收益法评估商业街区基准价钱：
设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。
采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价钱时，应采用有限期收益法公式。
考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳固收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价钱，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的肯定参见附件八。
第十九条营业用房商业街区基准价钱修正法评估：
被征收营业用房评估适用商业街区基准价钱比较修正方式，其征收补偿价钱通过商业用途修正、街道商业线路修正和实体因素修正后取得，其评估测算公式为：
被征收衡宇评估价钱
=
—商业街区基准价钱；
Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；
Km─街道商业线路因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；
K
─为被征收衡宇实体因素修正系数，参见附件八；
第五章其他征收评估问题处置
第二十条“地大于房”的评估：
对被征收住宅衡宇及“住改非”衡宇建筑面积小于土地利用面积情形的，土地利用面积大于衡宇建筑面积的部份应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地利用面积－合法衡宇建筑面积
2.“地大于房”土地单价ＶW=（ＶO-PJ×g）Kj
ＶO—该征收项目标准样本住宅基准价钱；
PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；
g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；
Kj—分类基准价钱调整系数，参见附件三。
3.国有划拨土地上“地大于房”土地单价ＶW’=ＶW×60%。
4.“地大于房”补偿金额＝ＶW或ＶW，×S
第二十一条非住宅衡宇划拨土地评估：
征收评估时涉及的被征收非住宅衡宇的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地利用权的出让金部份予以扣除，该出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地利用权处置办法等文件的规定执行。
其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。
出让方式国有土地利用权市场评估价钱的肯定可按第十六条的相关规定执行。
第二十二条2010年7月1日《江苏省会乡计划条例》实施前，取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅衡宇，对其实际用于经营的衡宇建筑面积，按照其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证肯定的经营年限，取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价钱的加权平均值计算。
（参见附件八）
第二十三条装饰装修评估：
衡宇征收评估中，一般装修之外的装饰装修部份为独立的专项评估。
装饰装修部份专项补偿价钱的评估能够依照下列公式进行：
装饰装修专项补偿价钱＝各单项装饰装修项目总金额×装璜综合成新率
测算中涉及的装饰装修工程费用单价和装璜综合成新率等指标的取值，均视评估具体情形，参照本细则附件七、附件九的规定选取。
第二十四条其它评估：
衡宇附属物补偿价钱可对照本规范附件十的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按本钱法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。
在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或计划设计方案等为依据。
第六章征收评估报告
第二十五条 出具报告要求：
征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。
第二十六条 签名盖章：
征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名以上注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
第二十七条报告装桢：
衡宇征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第七章征收评估工作准则
第二十八条评估委托：
被选定的征收评估机构应与委托单位签定征收评估委托协议。
第二十九条评估技术负责人：
评估机构必需肯定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终肯定评估技术方案，并对评估方式的选用和应用和评估结果的合理性承担技术责任。
第三十条现场勘探：
所有征收评估项目均须开展现场勘探工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘探，并拍照被征收衡宇内外的照片等影像资料。
现场勘探记录资料是征收评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。
第三十一条评估到户：
评估人员应逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确，不得错计或缺项。
第三十二条内部审核评议：
征收评估价钱结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第八章征收评估工作资料存档
第三十三条整理存档内容：
评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）一路整理存档：
（1）评估委托协议；
（2）衡宇征收决定；
（3）评估对象的产权证明材料及有关衡宇大体情形的证明材料；
（4）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（5）标准样本衡宇的实地查勘记录、照片等资料；
（6）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（7）肯定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（8）其他涉及评估项目的必要资料。
第三十四条保留期限：
完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥帖保管。
评估报告及有关资料至少应保留六年。
第三十五条资料证据保全：
评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估进程中形成的有关评估资料同时提交委托方。
第九章附则
第三十六条细则附件：
本技术细则附件系本技术细则的必要组成部份。
第三十七条特种业务：
凡衡宇征收评估中涉及原始本钱测算、机电设备评估、工程造价分析、停产停业损失等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
第三十八条范围外征收评估：
市区集体土地上的衡宇重置价钱及装饰装修、附属物等的评估，可参照本技术细则实施。
第三十九条实施时刻：
本技术细则自发布之日起执行。
扬州市区国有土地上衡宇征收补偿评估技术细则附件
附件一、被征收衡宇分类及其说明
住宅衡宇分类
高档住宅房屋
包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样美的高档住宅房屋；以上房屋均是指以商品开发建设方式建造的房屋。
一般住宅房屋
成套住宅
单元住宅
指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
独门院落
指办理合法手续后独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，生活设施基本齐全等。
非成套住宅
除以上两类房屋以外的房屋。
非住宅衡宇分类
一、营业用房分类
营业
性用
房
商场类建筑
以百货商场、大型超市为典型建筑。
通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
商铺类建筑
以门面房、小商铺为典型建筑。
一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类建筑
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。
通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。
通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑
各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。
电照设施较复杂。
旅馆类建筑
分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。
前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。
内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑
各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。
典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。
一般设有公用卫生间。
二、非营业用房分类
非营业性用房
厂房仓储类建筑
以工业厂房、仓库为典型建筑。
通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公类建筑
以行政办公楼为典型建筑。
通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。
设公共卫生间。
室内普通装修。
其它类建筑
以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。
通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或临近的衡宇；
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅衡宇的可比实例必需是小类用途相同，非住宅衡宇的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构；
4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；
5.可比实例应与估价对象的建筑年代相近；
6.可比实例的交易类型应选取一般生意或租赁的交易实例为可比实例，其交易价钱应是正常市场交易价钱；
7.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不该超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；
8.采用可比实例修正测算肯定评估价钱的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
9.每项修正对可比实例成交价钱的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
10.选择的可比实例的成交单价彼其间的价钱不同一般不该超过20%,在交易实例较少的情形下,该价钱不同最大不该超过30%。
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
标准样本住宅设定要求及说明
住宅衡宇征收评估时按照被征收衡宇综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必需符合下述条件：
1.应为成套的具有被征收衡宇代表性特征的在用衡宇，功能齐全并具有利用条件；
2.应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的衡宇；
3.衡宇为中等套型，成新为七成新或八成新（已利用15年或10年）；
4.每一征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收衡宇的比较基准。
5.住宅标准样本衡宇设定说明表
是否成套
套型
结构
所在层次
已使用年限
朝向
成套
二室半一厅
混合多层
3/5
10年或15年
一室朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
征收项目范围内相对中央位置上。
同征收项目范围内情况。
普通室内装修
普通厨卫设施
采光、通风、日照等条件中等。
建筑面积
70－87M2
分摊占地
＊
权属及证照情况
产权，证照齐全
6．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余大体同成套样本住宅情形；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余大体同成套样本住宅情形；
7.第一应在征收项目范围内寻觅具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，如无法知足要求，再按照具体情形，可从方便操作提高效能的考虑动身，综合被征收衡宇的典型特征，按上述要求在征收项目范围内设定虚拟“标准样本住宅”。
㈡住宅衡宇评估中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或临近的住宅衡宇；
2.可比实例必需是砖混结构的多层一般装修住宅衡宇；
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；
4.可比实例的权益价钱类型应该为衡宇所有权和国有土地利用权价钱类型；
5.可比实例的交易价钱应是正常市场交易价钱；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，二者不同不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算肯定评估价钱的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价钱的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9.选择的可比实例的成交单价彼其间的价钱不同一般不该超过20%,在交易实例较少的情形下,该价钱不同最大不该超过30%。
分类基准价钱调整系数
分类
成套
独门院落
非成套
分类调整系数Ｋj
98－102
105-110
90-94
分类基准价钱调整系数依衡宇建成年代及其整体情形肯定。
在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：
成套住宅为100，独门院落为108，非成套为92。
附件四、住宅衡宇实体因素（K
、K
）修正说明表
成套住宅衡宇实体因素修正系数表
1.住宅衡宇结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
113-117
108-112
103-107
98-102
93-97
88-92
97-101
92-96
87-91
79-83
74-78
2.住宅衡宇成新因素修正系数p2表
待估房屋成新
样本房屋
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数（八成）
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
系数（七成）
75-85
80-87
85-95
90-98
95-102
100-107
105-115
3.住宅衡宇朝向因素修正系数p3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
注：
上述表内数字在确有必要时，能够按如实际情形作±的浮动。
4.住宅衡宇层次因素修正系数p4表
楼层数
楼层系数（%）
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
98
99
98
97
96
95
95
二
99
99
99
98
97
97
三
98
100
100
100
100
四
92
97
98
100
五
90
93
95
六
88
93
七
86
说明：
a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%；
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。
上表数字能够按如实际情形在分值上作±的浮动。
独门院落住宅实体因素修正系数表
1.住宅衡宇结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
113-117
108-112
103-107
98-102
93-97
88-92
97-101
92-96
87-91
79-83
74-78
2.住宅衡宇成新因素修正系数p2表
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