市场比较法求取项目比准价格.docx
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市场比较法求取项目比准价格
市场比较法求取项目比准价格
采用市场比较法估算房地产价格
a、选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三个三个项目成交均价进行比较。
以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。
实例一：
滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700元/㎡，成交日期2014年8月。
实例二：
滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550元/㎡，成交日期2014年7月。
实例三：
滨湖城市花园，3室2厅2卫，12/35层，成交单价7900元/㎡，成交日期2014年9月。
具体条件见表1。
表1比较因素条件比较表
比较因素
委估
房地产
实例一
实例二
实例三
项目名称
待估
房地产
滨湖城市花园
滨湖城市花园
滨湖城市花园
单价
待定
8700
8550
7900
土地用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易日期
2015.1
2014.8
2014.10
2014.11
交易方式
出售
出售
出售
出售
交易情况
正常
正常
正常
正常
域因素
区域繁华程度
所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优
所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优
所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优
所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优
交通便捷程度
道路及停车情况
紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位
紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位
紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位
紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位
公交路线情况
距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路
距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路
距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路
距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路
距车站、机场距离
距离火车站汽车站约2公里
距离火车站汽车站约2公里
距离火车站汽车站约2公里
距离火车站汽车站约2公里
区域环境
人文环境
市科教区人文环境较好
市科教区人文环境较好
市科教区人文环境较好
市科教区人文环境较好
自然环境
自然环境好
自然环境好
自然环境好
自然环境好
公共设施配套完备程度
所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等
所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等
所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等
所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等
基础设施状况
红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优
红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优
红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优
红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优
其它因素
较优
较优
较优
较优
个别因素
成新
八五成
八五成
八五成
八五成
结构
钢混
钢混
钢混
钢混
楼层
15/35
27/34
22/34
12/35
平面布局、户型
（室内布局与功能的合理度）
房型规整，实用率较好，整体布局较好
房型规整，实用率较好，整体布局较好
房型规整，实用率较好，整体布局较好
房型规整，实用率较好，整体布局较好
外墙装饰（外墙装饰程度）
外墙防水涂料，保养较优
外墙防水涂料，保养较优
外墙防水涂料，保养较优
外墙防水涂料，保养较优
装修（装修状况）
精装修
毛坯房
精装修
简单装修
朝向（主卧室或客厅朝阳）
主卧室朝阳
主卧室朝阳
主卧室朝阳
主卧室朝阳
采光（冬日采光时间）
冬日满6小时
采光
冬日满6小时采光
冬日满6小时采光
冬日满6小时
采光
景观（可见景观及视野开阔度）
视野开阔程度
较优
视野开阔程度较优
视野开阔程度较优
视野开阔程度较优
其它因素
面积适中
面积适中
面积适中
面积适中
b、比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数确定表2。
表2比较因素条件指数表
比较因素
委估
房地产
实例一
实例二
实例三
单价
待定
8700
8550
7900
土地用途
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
交易方式
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区域因素
区域繁华程度
100
100
100
100
交通便捷程度
道路及停车情况
100
100
100
100
公交路线情况
100
100
100
100
距车站、机场距离
100
100
100
100
区域
环境
人文环境
100
100
100
100
自然环境
100
100
100
100
公共设施配套完备程度
100
100
100
100
基础设施状况
100
100
100
100
其它因素
100
100
100
100
个别因素
成新
100
100
100
100
结构
100
100
100
100
楼层
100
112
107
97
平面布局、户型
100
100
100
100
外墙装饰
100
100
100
100
装修
100
98
100
99
朝向
100
100
100
100
采光
100
100
100
100
景观
100
100
100
100
其它因素
100
100
100
100
C、比较因素修正
将可比实例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见下表：
比较因素
实例一
实例二
实例三
单价
8700
8550
7900
土地用途
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/100
100/100
100/100
交易方式
100/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
区域因素
区域繁华程度
100/100
100/100
100/100
交通便捷程度
道路及停车情况
100/100
100/100
100/100
公交路线情况
100/100
100/100
100/100
距车站、机场距离
100/100
100/100
100/100
区域
环境
人文环境
100/100
100/100
100/100
自然环境
100/100
100/100
100/100
公共设施配套完备程度
100/100
100/100
100/100
基础设施状况
100/100
100/100
100/100
其它因素
100/100
100/100
100/100
个别因素
成新
100/100
100/100
100/100
结构
100/100
100/100
100/100
楼层
100/112
100/107
100/97
平面布局、户型
100/100
100/100
100/100
外墙装饰
100/100
100/100
100/100
装修
100/98
100/100
100/99
朝向
100/100
100/100
100/100
采光
100/100
100/100
100/100
景观
100/100
100/100
100/100
其它因素
100/100
100/100
100/100
比准价格
7926
7991
8227
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象房地产条件时的比准价格，三个可比案例测算的比准价格相差不大，故采用三个修正后比准价格的算数平均数作为估价对象的最终单价,即：
（7926元/㎡＋7991元/㎡＋8227元/㎡）÷3=8048元/㎡
（2）初步估价结果的确定
a、结合估价师经验，综合确定房屋单价为8050元/平方米
b、估价对象市场总价＝8050元/㎡×124.79㎡
＝100.46万元
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